《成都市經(jīng)濟(jì)型酒店研究報(bào)告》(16頁(yè))

1、成都市經(jīng)濟(jì)型酒店研究報(bào)告一、經(jīng)濟(jì)型酒店的產(chǎn)生、概述     經(jīng)濟(jì)型酒店源自汽車旅館，本是流行于西方、相對(duì)于豪華酒店而言的一種酒店模式，近年才在國(guó)內(nèi)興起。與高星級(jí)酒店相比，它的功能更簡(jiǎn)化，只能滿足客人基本的吃、住等需求。提供相當(dāng)于中高檔酒店全套服務(wù)（Full-service）中有限服務(wù)（Limtied-service）的具有現(xiàn)代國(guó)際接待水準(zhǔn)的非奢華型酒店，它充分重視和滿足顧客對(duì)睡眠質(zhì)量和衛(wèi)生條件的核心需求。經(jīng)濟(jì)型酒店只提供住宿，最多加上簡(jiǎn)單餐飯的酒店。它通過(guò)舍棄奢侈的設(shè)備和減少人員配置以此控制成本，降低價(jià)格，一般不參與酒店星級(jí)評(píng)定，但客房配置一般具備星級(jí)水

2、準(zhǔn)，它最大的特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。     目前國(guó)內(nèi)比較著名的有“青年旅舍”、“如家”、“速8”、“錦江之星”、“欣燕都”等品牌。     經(jīng)濟(jì)型酒店的分類，有兩個(gè)角度，一是從供給角度講，主要涉及酒店設(shè)施、功能、物品、服務(wù)項(xiàng)目的配置規(guī)模、數(shù)量和檔次等感官形態(tài)因素，以及投資總額和單項(xiàng)指標(biāo)平均額的資金財(cái)務(wù)指標(biāo)；二是從需求和市場(chǎng)角度講，主要涉及進(jìn)入酒店的消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)支付水平和消費(fèi)滿意度的主觀評(píng)價(jià)，酒店的客房?jī)r(jià)是最重要的衡量指標(biāo)。對(duì)于特定地點(diǎn)、時(shí)期、供求環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)濟(jì)型酒店，供給角度的分類衡量標(biāo)準(zhǔn)與需求和市場(chǎng)角度的分類衡

3、量標(biāo)準(zhǔn)，是完全一致的。如果特定地點(diǎn)、時(shí)期、供求環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式中的條件不是同時(shí)成立，供給角度的分類衡量標(biāo)準(zhǔn)和需求和市場(chǎng)角度的分類衡量標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)出現(xiàn)局部的不完全一致。      例如，在北京支付250元人民幣客房?jī)r(jià)入住的酒店可以基本劃為經(jīng)濟(jì)型酒店，而在成都的同樣的酒店的客房?jī)r(jià)可以是150元，或者，在成都支付同樣的250元客房?jī)r(jià)可以入住三星級(jí)酒店中較好的酒店。所以，經(jīng)濟(jì)型酒店是個(gè)特定、動(dòng)態(tài)、均衡的相對(duì)概念，決不是簡(jiǎn)單、絕對(duì)、不變的概念。 二、成都經(jīng)濟(jì)型酒店分布、特征     美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌馬瑞卡更是早落戶

4、成都的經(jīng)濟(jì)型酒店，目前在成都已經(jīng)擁有5家經(jīng)濟(jì)型酒店。預(yù)計(jì)到2007年，馬瑞卡將投入近1億元，將其在成都的連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店擴(kuò)展到14家。全球酒店管理巨頭法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的經(jīng)濟(jì)型酒店宜必思將于今年在成都正式開(kāi)業(yè)。雅高集團(tuán)還宣布，10年內(nèi)，雅高在中國(guó)版圖上將擁有至少200家宜必思。     成都從2002年起至今，成都市的經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十家。他們多由普通小戶型改造而來(lái)，并且是在項(xiàng)目銷售完成后轉(zhuǎn)向，再?gòu)耐顿Y者手中租用小戶型、引入酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。成都市目前的經(jīng)濟(jì)型酒店主要分布?xì)v史文化景點(diǎn)周邊、高校周邊、CBD周邊、商業(yè)集中區(qū)域周邊。（圖01）好望角酒店賽家

5、時(shí)代酒店郁金香公寓假日公寓小憩驛站小憩驛站百年商務(wù)藍(lán)七星酒店安逸158南城酒店柏林精舍   n        歷史文化景點(diǎn)：武候祠、人民公園 代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店 名稱地址電話房間數(shù)面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租金入住率假日公寓橫陜西街3號(hào)畢加索722室50間38-50標(biāo)單間70標(biāo)單間90套間120800-1000/套·月80藍(lán)七星酒店成都市黌門街銅鑼灣廣場(chǎng)A座9樓63間35-60標(biāo)準(zhǔn)間：288元/天.豪華間：308元/天.商務(wù)間：328元/天. 豪華商務(wù)間：3

6、68/天豪華套間：428/天.加床：80元8001000左右/套·月80南城酒店成都市小天竺街銅鑼灣生活廣場(chǎng)3樓32間30-45標(biāo)間：128元/天.房套間：158/天.房800元/套·月左右80 n        高校周邊：四川大學(xué) 代表酒店：好望角酒店、百年商務(wù)、小憩驛站 名稱地址電話房間數(shù)面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租金入住率好望角酒店九眼橋120間30-60標(biāo)間118（2床）標(biāo)單間128（1床）套間220800-1000/套·月8090小憩驛站酒店科華北路花樣年花818號(hào)78

7、間38-58會(huì)員：標(biāo)間120套間135會(huì)員費(fèi)50元/年非會(huì)員：標(biāo)間168套間1801000左右/套·月70-80百年商務(wù)酒店科華北路花樣年花423號(hào)36間3550標(biāo)間118  128單間98 108 118套間1581000左右/套·月90-100  n        CBD周邊 代表酒店：小憩驛站、柏林精舍、安逸158 名稱地址電話房間數(shù)面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租金入住率安逸158旅館成都市棟馬棚街2號(hào)108間30-65單間A：128元/天.房單間B：138元/天.

8、房標(biāo)間：158/天.房家庭房：168/天.房由老招待所改建90小憩驛站酒店西大街84號(hào)金色夏威夷公寓A座AM916號(hào)50間 35-60會(huì)員：標(biāo)間120套間135會(huì)員費(fèi)50元/年非會(huì)員：標(biāo)間168套間1801000左右/套·月70-80柏林精舍成都市西玉龍街大福建營(yíng)巷15號(hào)30間30-50單間：100120元/天. 標(biāo)間：80120/天 套間：140元/天800900元/套·月左右60% n        商業(yè)集中區(qū)周邊 代表酒店：賽家時(shí)代酒店、郁金香公寓 名稱地址電話房間數(shù)面

9、積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租金入住率賽家時(shí)代酒店?yáng)|大街188號(hào)140間42-56標(biāo)間138豪華1581000-1200/套·月80郁金香公寓東大街三圣街交界612室50間40-53標(biāo)間100套間120900-1100/套·月70-80 n     成都的經(jīng)濟(jì)型酒店主要具有以下特征 ¨         主要分布于CBD、高校、集中商圈、歷史文化等人口密集的區(qū)域周邊。¨     

10、0;   其類型主要為較單一的居住性都市酒店，提供的產(chǎn)品具有一定的同質(zhì)化現(xiàn)象，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇。¨         成都經(jīng)濟(jì)型酒店的客源組成主要為外地商務(wù)、商旅客人，且以散客居多。在高校周邊的經(jīng)濟(jì)型酒店的客群也有想當(dāng)一部分為高校學(xué)生。¨         成都經(jīng)濟(jì)型酒店目前管理還比較混亂，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，而且酒店間比較缺乏必要的聯(lián)系，容易造成客群流失。 n   

11、;  客房及規(guī)模成都市經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量大多在30150間之間。規(guī)模均為中小型酒店，這樣利于管理和成本節(jié)約。目前成都所有經(jīng)濟(jì)型酒店都保持了較高的入住率，在旅游高峰時(shí)期還會(huì)出現(xiàn)住房緊張的情況。 n     客房面積成都市經(jīng)濟(jì)型酒店的客房面積在3065平方米左右，滿足住客對(duì)客房面積的基本要求，其中部分酒店的部分客房能達(dá)到四星級(jí)酒店豪華套房的標(biāo)準(zhǔn)。  n     價(jià)格成都市經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間的房?jī)r(jià)集中在在90288元/間.天之間，套間的房?jī)r(jià)集中在120368元/間.天，價(jià)格差異較大，主要是因?yàn)榫?/p>

12、店配置檔次的差異和管理品質(zhì)的原因。 n     客房類型 成都市經(jīng)濟(jì)型酒店客房類型比較單一，具有一定的同質(zhì)化現(xiàn)象，這主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店所針對(duì)的客戶群和其區(qū)別于其他星級(jí)酒店節(jié)約成本的本質(zhì)。 名稱客房類型假日公寓標(biāo)單間、標(biāo)單間、套間藍(lán)七星酒店標(biāo)準(zhǔn)間、豪華間、商務(wù)間、豪華商務(wù)間、豪華套間南城酒店標(biāo)間、套間好望角酒店標(biāo)間、標(biāo)單間、套間小憩驛站酒店標(biāo)間、套間百年商務(wù)酒店標(biāo)間、單間、套間安逸158旅館單間A、單間B、標(biāo)間、家庭房小憩驛站酒店（西大街）標(biāo)間、套間柏林精舍單間、標(biāo)間、套間賽家時(shí)代酒店標(biāo)間、豪華間郁金香公寓標(biāo)間、套間

13、0; n     配套設(shè)施    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店相對(duì)星級(jí)酒店的區(qū)別就是功能簡(jiǎn)化，主要是滿足客人住的需求，因此成都經(jīng)濟(jì)型酒店基本沒(méi)有其它配套，只有個(gè)別酒店配置了餐廳。也有部分經(jīng)濟(jì)型酒店提供了預(yù)定票務(wù)等商務(wù)服務(wù)。 n     客群     成都經(jīng)濟(jì)型酒店目前接待的客群比較雷同，基本都是外地旅游、出差的客群，但是由于酒店所處位置的差異，部分校園周邊酒店的客群有很重一部分為周邊的學(xué)生。    

14、成都經(jīng)濟(jì)型酒店目前都提供鐘點(diǎn)房服務(wù)，在特殊時(shí)期（中考、高考等），還會(huì)出現(xiàn)住房緊張的情況。 名稱客群假日公寓旅游散客、國(guó)外留學(xué)生長(zhǎng)期租住藍(lán)七星酒店旅游散客、出差、周邊學(xué)生南城酒店旅游散客、出差好望角酒店旅游團(tuán)、散客、出差、周邊學(xué)生小憩驛站酒店旅游散客、出差、周邊學(xué)生百年商務(wù)酒店旅游散客、出差、周邊學(xué)生安逸158旅館旅游散客、出差小憩驛站酒店（西大街）旅游散客、出差柏林精舍旅游散客、出差賽家時(shí)代酒店旅游散客、出差郁金香公寓旅游散客、出差 三、經(jīng)營(yíng)模式、投資分析 n     經(jīng)營(yíng)模式 ¨  

15、    租賃 其一，酒店管理公司在投資者購(gòu)房時(shí)就與之簽訂租賃協(xié)議，租賃期為10-15年，經(jīng)營(yíng)方將約定租金按月或季打入投資者的賬戶。 其二，對(duì)于酒店管理公司選中地段上的某個(gè)已售小戶型項(xiàng)目，酒店管理公司會(huì)通過(guò)物管與業(yè)主取得聯(lián)系，收集樓層相對(duì)集中的房源，與愿意出讓使用權(quán)的業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，租賃期一般10年左右， ¨      改造 酒店管理公司對(duì)選中的老式招待所或者老式酒店合作，進(jìn)行裝修、改造。重新以經(jīng)濟(jì)型酒店推出市場(chǎng)，合作雙方根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分成。這樣也盤活了市內(nèi)一些一

16、直處于破產(chǎn)邊緣的招待所、小酒店。 n     投資分析 隨著成都市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，曾經(jīng)一度火爆的小戶型市場(chǎng)從去年就面臨了前所未有的冰點(diǎn)，小戶型住宅集中放量，讓小戶型的投資者面臨了有價(jià)無(wú)市、租賃不佳、轉(zhuǎn)手困難等諸多問(wèn)題，小戶型投資一度成為美麗陷阱。 但是隨著今年經(jīng)濟(jì)型酒店在成都的興起，小戶型投資再次成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。 ¨      租賃小戶型盈利分析 ²    小戶型投資者  

17、;   在成都，一套40平方米左右的小戶型，租金約為600-1200元左右，而且每年都有大約3個(gè)月的空置期，因此，一套40平方米的小戶型，每年租金回報(bào)約為5400-10800元。而實(shí)際上，隨著小戶型增加，小戶型出租相當(dāng)困難，有統(tǒng)計(jì)顯示，目前成都小戶型空置率達(dá)到了40%以上。     如果小戶型做成酒店，酒店管理商一般會(huì)以每月約為1000元的租金整體租下，并且，簽合同時(shí)間起碼在10-15年左右，超長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定的租金回報(bào)，可以實(shí)現(xiàn)了小戶型的物業(yè)價(jià)值。 ²    酒店經(jīng)營(yíng)方（以“賽家時(shí)代商務(wù)酒店”為例）

18、     如果酒店方從最初購(gòu)買土地、修建物業(yè)到添置配套設(shè)施，前后投入資金至少不低于3000萬(wàn)元；如果單純找棟樓租下幾層清水房，統(tǒng)一裝修的投入也在350萬(wàn)400萬(wàn)元之間；如果直接把業(yè)主手上的小戶型精裝房統(tǒng)一租下來(lái)的方式，在硬件上投入較少，物業(yè)改造也簡(jiǎn)單，以承租住宅開(kāi)設(shè)酒店契稅也相對(duì)少些，酒店管理公司只需投入150萬(wàn)元左右。     賽家酒店每月支付140套小戶型的租金在17萬(wàn)元左右，酒店所有員工約50人，如果按照每天出租率80%，每套平均出租價(jià)140元，每月30天計(jì)算：140×80%×140

19、15;30470400元，除去向業(yè)主支付的租金外公司每月盈利達(dá)30萬(wàn)元，減去員工開(kāi)支后酒店仍然還有相當(dāng)可觀的純利潤(rùn)。這樣一來(lái)，投資者可以穩(wěn)定獲得酒店管理公司提供的投資回報(bào)，避免了房屋空置損失；酒店管理方獲得數(shù)額不菲的酒店經(jīng)營(yíng)增值收入；小戶型開(kāi)發(fā)商也能獲得穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)收益。     單就租賃經(jīng)營(yíng)模式而言，土地所有權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的分離讓經(jīng)濟(jì)型店存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如，租賃小戶型住宅來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店，由于小戶型商務(wù)酒店的業(yè)主眾多、法律關(guān)系復(fù)雜，從長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)的角度分析也存在諸多不穩(wěn)定因素。     目前，已有投資者在嘗試團(tuán)體投

20、資、定單生產(chǎn)等新的經(jīng)濟(jì)型酒店投資模式.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾向媒體透露，萬(wàn)達(dá)將與法國(guó)雅高集團(tuán)聯(lián)手大規(guī)模拓展經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)，宜必思酒店將按照定制的方式由兩家共同投資，未來(lái)兩家每年投資新建10家宜必思酒店。 四、發(fā)展趨勢(shì)     據(jù)美國(guó)酒店業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)型酒店占美國(guó)酒店市場(chǎng)份額的70%，而我們現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)型酒店所占比例尚不足10%。除去經(jīng)濟(jì)型酒店“國(guó)外先進(jìn)酒店發(fā)展模式”的光環(huán)，全國(guó)酒店行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，需要提升整體品質(zhì)，才是其發(fā)展的直接原因。如家瞄準(zhǔn)商務(wù)型游客，而青年旅舍卻稱自己為“背包客人的星級(jí)酒店，商務(wù)客人的經(jīng)濟(jì)酒店”，產(chǎn)品跨度更大。不管集中在一

21、個(gè)城市發(fā)展連鎖，還是擁有席卷全國(guó)的野心，經(jīng)濟(jì)型酒店自身的資源是細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)鍵。     國(guó)外的酒店投資者和酒店管理公司，都形成共同認(rèn)識(shí)，目前在中國(guó)發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展是酒店的新機(jī)會(huì)。假日集團(tuán)、雅高、萬(wàn)豪都有明確的在中國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的動(dòng)機(jī)，萬(wàn)豪還專門請(qǐng)咨詢公司，作了中國(guó)未來(lái)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告，結(jié)論之一是，經(jīng)濟(jì)型酒店是一個(gè)新熱點(diǎn)、新機(jī)會(huì)，比高檔酒店有發(fā)展前景。     另外，外國(guó)著名的 DAYS INN商業(yè)酒店連鎖特許品牌和青年旅舍公益連鎖特許品牌，已以特許方式迅速進(jìn)入中國(guó)，得到經(jīng)濟(jì)型酒

22、店的青睞并迅速結(jié)合。經(jīng)濟(jì)型酒店有品牌要求，也看好連鎖客源預(yù)訂中心，接受特許經(jīng)營(yíng)方式，外國(guó)公司也看好中國(guó)的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)型酒店正發(fā)展的契機(jī)。     隨著成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，既包括經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、經(jīng)營(yíng)模式、管理服務(wù)規(guī)范、行業(yè)體制等各個(gè)方面。國(guó)內(nèi)著名的酒店集團(tuán)，如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、首旅集團(tuán)，在近年內(nèi)，已開(kāi)始啟動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店并使之有品牌、連鎖的計(jì)劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會(huì)、市場(chǎng)的積極反應(yīng)，獲得了經(jīng)濟(jì)效益。

23、0;    成都經(jīng)濟(jì)型酒店客源很大一部分來(lái)自攜程、龍等專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站和旅行社團(tuán)隊(duì)，與一般酒店并無(wú)不同，能夠自我銷售的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌并沒(méi)有形成，游客對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店這一概念的認(rèn)知度還比較低。消費(fèi)者大多是根據(jù)自己以往的經(jīng)驗(yàn)和朋友的介紹找到住宿地點(diǎn)，是否星級(jí)并不重要，交通便利、物美價(jià)廉就好。但是成都經(jīng)濟(jì)型酒店未來(lái)發(fā)展必然還是規(guī)?；?、規(guī)范化，所以認(rèn)知度較高本土品牌連鎖是經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的必然趨勢(shì)。   五、附件： 典型案例 ¦         地址：成都市黌

24、門街銅鑼灣廣場(chǎng)A座9樓規(guī)模：63間客房標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房：標(biāo)準(zhǔn)間、豪華間、商務(wù)間、豪華商務(wù)間、豪華套間主要客源分布： 本市出差、會(huì)議人員旅游散客配套：24小時(shí)熱水、空調(diào)、電話、電視、寬帶、 掛牌房?jī)r(jià)：標(biāo)準(zhǔn)間：288元/天.房豪華間：308元/天.房商務(wù)間：328/天.房豪華商務(wù)間：368/天.房豪華套間：428/天.房加床：80元南七星酒店             ¦         地址：成都市棟馬棚街2號(hào)規(guī)模：108間客房標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房：?jiǎn)伍g（A、B）、標(biāo)間、家庭房主要客源分布： 本市出差、會(huì)議團(tuán)體旅游團(tuán)及散客配套：24小時(shí)熱水、空調(diào)、電話、電視、寬帶、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票預(yù)定掛牌房?jī)r(jià)：?jiǎn)伍gA：128元/天.房單間B：138元/天.房標(biāo)間：158/天.房家庭房：168/天.房安逸158旅館            ¦