龍洲灣地塊可行性報告

1、龍洲灣地塊可行性分析報告 重慶北大資源地產(chǎn)2011 年 7 月專業(yè)資料第一部分項目背景一、巴南區(qū)概況巴南區(qū)幅員 1825 平方公里， 人口 86 萬。該區(qū)為西向輻射線起點， 重慶 “二環(huán)八射” 中有“二環(huán)二射”（內(nèi)環(huán)、繞城，渝黔、渝湘）貫穿區(qū)境。具有重慶南部門戶樞紐、串聯(lián)外圍組團、銜接城市中心的功能和優(yōu)勢。該區(qū)的功能規(guī)劃定義為宜居、宜商、宜業(yè)、宜娛、宜游的城市生態(tài)園林區(qū)域，以制造加工業(yè)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)為其支柱產(chǎn)業(yè)。宜居、休閑、暢通、 生態(tài)是未來巴南發(fā)展的重要方向，在主城其他各區(qū)快速發(fā)展的同時，巴南區(qū)終于發(fā)力，憑借自身獨有的森林、溫泉、重慶南大門等資源和地理優(yōu)勢，巴南提出“打造山水之城、建設(shè)宜居巴

2、南”的發(fā)展口號，逐漸進入主城核心居住板塊的行列。二、龍洲灣概況政府 200 億打造龍洲灣新城區(qū)，從2003 年開始，巴南便開始實施龐大的遷城計劃。龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團與魚洞組團的連接部，是重慶南部新城的核心區(qū)域。新區(qū)東望南溫泉旅游勝地，西瀕長江，南臨巴南區(qū)府所在地魚洞，北與花溪特色工業(yè)園區(qū)相接。據(jù)了解，整個龍洲新區(qū)總占地面積約10 平方公里，分為A 、B 兩個區(qū)開發(fā)，各約7500 畝。規(guī)劃區(qū)內(nèi)有 500 畝生態(tài)景觀公園，6 公里親水江岸及沿江綠化景觀，1000 米景觀藝術(shù)長廊，時尚文化休閑廣場等。規(guī)劃區(qū)功能定位為集居住、商貿(mào)、辦公、休閑于一體，且富有濱江山水特色的綜合

3、性城市發(fā)展區(qū)，是重慶的南部新城。專業(yè)資料第二部分項目概況一、宗地區(qū)位宗地所屬位置位于重慶市巴南區(qū)龍洲灣新城規(guī)劃區(qū)。項目建設(shè)用地面積為658 畝，北側(cè)為李家沱花溪工業(yè)園區(qū),南面為龍洲灣城區(qū)開發(fā)中心，西側(cè)靠長江，對面是茄子溪港，東面是巷子口，靠近內(nèi)環(huán)快速。項目地屬坡地，內(nèi)部高差較大，緊靠濱江路，是巴南新區(qū)規(guī)劃中居于核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍北側(cè)：荒地，待開發(fā)（遠處為花溪工業(yè)園）南側(cè)：重慶渝港汰白粉股份有限公司西側(cè)：臨江，對面是茄子溪港東側(cè)：附近是荒地，較遠為建設(shè)集團新區(qū)三、宗地周邊環(huán)境分析1 、區(qū)域環(huán)境龍洲灣新區(qū)位于長江之濱，真武山下，是李家沱組團與魚洞組團的連接部，是重慶南部新

4、城的核心區(qū)域。新區(qū)東望南溫泉旅游勝地，西瀕長江，南臨巴南區(qū)府所在地魚洞，北與花溪特色工業(yè)園區(qū)相接。專業(yè)資料2 、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀巴南區(qū)經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)一度較為落后，以第一第二產(chǎn)業(yè)為其主要支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域建筑大多老舊，整體形象較差，市民評價較低，但最近一兩年，該區(qū)域有快速發(fā)展勢頭，目前，在渝南大道兩側(cè)以家居、汽摩、服裝三大業(yè)態(tài)為主，有鎧恩家居名都、西部汽車城、渝南汽車超市、麒龍服裝城等品牌賣場。3 、區(qū)域軌道交通規(guī)劃板塊內(nèi)現(xiàn)有市政道路設(shè)施較好，多條城市干道貫穿其中，是重慶的南大門，在未來規(guī)劃中，巴濱路、輕軌 2 、3 、 8 號線與“四橋四隧六路”及“六橫六縱十連線”將使本區(qū)成為重慶南部交通樞紐。在此基礎(chǔ)上，

5、巴南區(qū)政府將投資60 億元將巴南打造為南重慶的交通樞紐，巴南交通優(yōu)勢將日益顯現(xiàn)。4、區(qū)域資源規(guī)劃巴南在2020 年內(nèi)建成11 個溫泉，成為溫泉度假勝地。這11 個溫泉包括：東溫泉小鎮(zhèn)、南溫泉主題公園、東海溫泉湯山別墅、鳳凰谷時尚溫泉小鎮(zhèn)、御龍橋生態(tài)溫泉度假區(qū)、匯景灣生態(tài)溫泉度假區(qū)、金龍湖溫泉度假區(qū)、升坪壩溫泉度假區(qū)、豐巖溫泉度假區(qū)、龍洲灣溫泉酒店、銅鑼山溫泉度假區(qū)。巴南區(qū)力爭在 2015 年發(fā)展成為國家級旅游度假區(qū)，2020 年發(fā)展成為國際溫泉度假區(qū)。專業(yè)資料坐擁重慶4 大溫泉其二的東溫泉，南溫泉，被評為中國溫泉之鄉(xiāng)。四、區(qū)域規(guī)劃1 、規(guī)劃范圍龍洲灣新區(qū)所在地以前是一片山林和荒地，阻隔著巴南與

6、主城的“親近”。目前， 該新區(qū)占地面積11平方公里，其中A 、B 區(qū)各約 5.5 平方公里。 A 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已基本完善，引進二級開發(fā)企業(yè)20 多家，已開工建設(shè)房地產(chǎn)面積300 萬平方米，已建成160 萬平方米，完成投資50 多億元。 B 區(qū)已完成整體招商，世紀金源集團確定入駐，計劃用3 到 5 年時間投資160 億元將龍洲灣B 區(qū)打造成集居住、購物、休閑、娛樂為一體的重慶南部最大復合型居住片區(qū)。目前，隨著巴南新行政辦公中心搬遷入駐，龍洲灣已首先成為了該區(qū)的政治中心。2 、交通規(guī)劃規(guī)劃有縱橫交錯的道路網(wǎng)絡系統(tǒng)。渝南大道、龍洲大道、巴南濱江路縱貫新區(qū)南北，將龍洲灣與重慶主城核心區(qū)緊緊相連。規(guī)劃中的

7、輕軌2 號、 3 號和 8 號線也將到達新區(qū)。便捷的交通使得新區(qū)距主城任何一區(qū)都在二十分鐘車程以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。3 、功能定位龍洲灣新區(qū)功能布局主要分為行政辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和居住區(qū)。新區(qū)內(nèi)規(guī)劃有600 畝生態(tài)景觀公園， 6 公里親水江岸，1600 米景觀藝術(shù)長廊和兩個時尚文化休閑廣場。4 、未來發(fā)展龍洲灣新區(qū)地處重慶市主城核心區(qū)，位于巴南區(qū)魚洞、李家沱兩城區(qū)之間，東靠銅鑼山脈， 西臨長江，南起魚洞魚胡路，北達上界高速公路，規(guī)劃面積15 平方公里。新區(qū)建成后，將成為一座可容納30 萬人的濱江生態(tài)新城。發(fā)展特色旅游新區(qū)周邊旅游資源十分豐富，其周邊的著名景區(qū)有南溫泉景區(qū)、樵坪山景區(qū)、

8、云篆山景區(qū)、橋口壩溫專業(yè)資料泉景區(qū)。將它們整合起來，使這座城市“宜游”。此外，巴南區(qū)土地資源是最大的，農(nóng)村資源也是非常豐富，可有效結(jié)合起來，發(fā)展特色農(nóng)村旅游，發(fā)展“五色”旅游-分四個季節(jié)，使不同人群都喜歡。重慶首個“低碳示范區(qū)”巴南區(qū)區(qū)委書記李科表示，目前， 巴南區(qū)已經(jīng)與中冶賽迪、美國 AECOM建設(shè)技術(shù)集團、英國威爾士低碳能源研究院等8 家房地產(chǎn)商以及市建筑節(jié)能協(xié)會等單位簽訂了低碳城市建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手在南泉、界石、南彭和惠民鎮(zhèn)環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)打造低碳產(chǎn)業(yè)園，將為巴南區(qū)供上第一批低碳排放樓盤。2010 年巴南區(qū)已全面啟動綠色低碳城市的建設(shè)，計劃在2012 年前，龍洲灣、魚洞、李家沱、花溪等核

9、心區(qū)將成為巴南區(qū)首批“低碳示范區(qū)”。五、土地獲得方式及規(guī)劃控制要點、土地獲得方式通過分零招拍掛方式，從政府手中獲得土地，預計1 年以內(nèi)可實現(xiàn)全部土地摘牌。、規(guī)劃控制要點建設(shè)用地面積658 畝平均容積率2.0專業(yè)資料第三部分市場分析一、土地分析1 、巴南區(qū)歷年土地供應分析數(shù)據(jù)來源：重慶國土局巴南區(qū)土地供應在經(jīng)過09 年短暫的低谷以后快速反彈，10 年大量的土地供應達到歷史最高。2 、巴南區(qū)歷年土地成交分析專業(yè)資料數(shù)據(jù)來源：重慶國土局巴南區(qū)最近三年土地成交量持續(xù)下跌，但是成交價格特別是在2010 年猛漲，導致該區(qū)域房價也受影響開始飆升。二、供需分析1 、巴南區(qū)歷年供應分析數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機構(gòu)巴南區(qū)房

10、地產(chǎn)市場供應逐年穩(wěn)步上升，市場整體環(huán)境良好。2 、巴南區(qū)歷年成交分析數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機構(gòu)專業(yè)資料數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機構(gòu)巴南區(qū)成交市場也保持逐年上升的趨勢，并且保持了較高的去化率；成交價格在10 年也出現(xiàn)了猛增的跡象，一方面受市場環(huán)境影響，一方面也受樓面地價上漲的影響。二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征、區(qū)域產(chǎn)品分布情況專業(yè)資料2、 2011 年預計供應量項目板塊占地面積建筑面積物業(yè)類型剩余體量2011 年預計推折前建面（萬方）（萬方）（萬方）量 （萬方）均價 (元 /m2)南城國際5.420高層10106000 （建）東原香郡魚洞5.826高層266待定凱川大江東岸1.45.4高層5.44.65300同景躍城5

11、.120高層2076300康利爾風花樹6.222高層2275650明華龍洲半島四期1037高層37105500典雅中央廣場龍洲灣4.116高層447700顏龍山水城1033高層1785800浩立碧海灣14.630高層15.987500重慶世紀城18.646高層468待定融匯半島艾德公館4.414小高層、高層6.77.16000巴比亞半山14.640高層、洋房、公寓4010高層 5346曼哈頓城李家沱1547小高層、高層2210高層 5417恒大城66118小高層、高層3410高層 6250曦圓柳鎮(zhèn)63120小高層、洋房5010小高層 5250合計275119.7巴南區(qū)體量大項目多集中在李家沱板

12、塊，物業(yè)形態(tài)豐富有洋房、小高層、高層；龍洲灣目前在售項目較多，物業(yè)形態(tài)都是高層；魚洞項目體量小，新入市項目多集中在年中開盤；龍洲灣及魚洞板塊銷售普遍采用建面價格。3 、區(qū)域供應戶型配比數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機構(gòu)由本區(qū)域市場戶型供應可知，50-80平米兩房占比最大，其次是70-100平米三房，可見該區(qū)域戶型基本以剛需為主。專業(yè)資料4 、區(qū)域市場成交情況數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)域機構(gòu)，以上數(shù)據(jù)為套內(nèi)價格從本項目主要輻射區(qū)域近三年的成交情況可以看出，高層的市場所占比例最大達到85% 。該區(qū)域自2009 年后就沒有別墅物業(yè)供應，且之前別墅價格也出現(xiàn)走低的趨勢。近兩年高層價格漲幅較高，且高于洋房的漲幅。專業(yè)資料三、區(qū)域在售

13、項目分析1、顏龍山水城項目位置基本信息總占地面積10 萬方總建筑面積34 萬方容積率3車位數(shù)量1802個工程進度15 層現(xiàn)推單位12 號樓戶型面積（建面）43.76-128 戶型配比一室30% 二室 45%三室 25%折前價格（建面）起價 5950元 / 平方米，最高價 6625元/ 平方米，均價6190元/ 平方米優(yōu)惠情況一次性 9.7折，按揭9.8 折巴南區(qū)自住客戶為主，其次是外區(qū)客戶，另有部分江津及區(qū)縣客戶，主要是周邊企事業(yè)單位員工、醫(yī)客群描述生、教師及私營業(yè)主項目最新動態(tài)12 號樓持續(xù)銷售中主賣點分析緊臨濱江路，生活配套齊全，交通便捷營銷推廣搜房、工地圍墻、戶外、短信優(yōu)勢：輕軌站旁交通

14、主干道上，靠近龍洲灣生態(tài)公園，小區(qū)配套齊全，戶型精致實用項目點評劣勢：周邊配套不完善，生活購物不便2、康利爾風花樹項目位置專業(yè)資料基本信息總占地面積6 萬方總建筑面積22萬方容積率3車位數(shù)量1047個工程進度12層現(xiàn)推單位5、7 號樓戶型面積56 -127 戶型配比一室 20%二室 45%三室 35%建面均價5650元/ 優(yōu)惠情況一次性 97折，按揭 99 折客群描述魚洞自住客戶為主，其次為李家沱板塊客戶，周邊區(qū)縣客戶購買比例明顯較其他項目高項目最新動4 月 16 日正式對外開放， 5.15 日開盤，憑卡號參加搖號，將推出一批次建面56-127共 254 席態(tài)房源。 VIP 卡可享受 1%開盤

15、優(yōu)惠。建面折前單價5100-6300 元 / 。主賣點分析江景房 ,生活配套齊全，交通便捷推廣主題城南中央江畔 20 萬方大愛大生活營銷推廣車身、網(wǎng)絡、報紙、短信優(yōu)勢：輕軌站旁靠近交通主干道，中式園林景觀，坐享龍洲灣生態(tài)公園項目點評劣勢：周邊配套缺乏，生活購物不便3、浩立碧海灣項目位置基本信息總占地面積9 萬方總建筑面積30萬方容積率3.3車位數(shù)量1200 個工程進度12層現(xiàn)推單位6、7 號樓戶型面積43 -170 戶型配比一室 15%兩室 30%三室 35%四室 20%折前價格 （建面）7300 元/優(yōu)惠情況按揭 98 折，全款 98 折再 99 折（均價）客群描述看好龍洲灣板塊的巴南周邊客

16、戶，其次為周邊區(qū)域大渡口與九龍坡客戶較多項目最新動態(tài)6、 7 號樓即將推出， 5 萬元存款證明辦 VIP 卡，可享受2 萬元購房優(yōu)惠主賣點分析江景房，項目自身配套完善，交通便捷營銷推廣網(wǎng)絡、報紙、短信項目點評優(yōu)勢：地處兩江四岸，江景豐富，3 萬方中庭園林，自身配套豐富劣勢：周邊配套缺乏，生活購物不便專業(yè)資料4、融匯半島項目位置基本信息總占地面積200 萬方總建筑面積300 萬方容積率1.8車位配比1 ：0.75工程進度12 層物業(yè)類型洋房 小高層 高層戶型面積洋房 58 -160洋房 9000 元/ 高層 7300 元/ 高層 66 -127均價（建面）客群描述巴南及南坪自住客戶為主，其次周邊

17、外區(qū)改善居住客戶項目最新動態(tài)洋房建面起價 6420 元/ ，尾房在售高層 7 月 23 日加推高層江景房源主賣點分析教育，公園、大盤配套營銷推廣報紙、網(wǎng)絡、短信、巡展、項目點評優(yōu)勢：品質(zhì)教育大盤，公園、完善生活配套劣勢：周邊配套缺乏5、南城國際地理位置專業(yè)資料基本信息推盤體量1.63 萬方戶型區(qū)間57.62-104.33 總層數(shù)31 層推出層數(shù)1-31 層梯戶比2 ：6戶型結(jié)構(gòu)平層供應套數(shù)114 套當日去化率44%開盤起價5400 （建）開盤最高價6300 （建）開盤均價折前 6000 （建）計算贈送面積實得均價為5500戶型對比緊湊型 2 房， 2 改 3 戶型， 3 房帶入戶花園戶型配比為

18、 1:1:1推廣主題20 萬方大型高品質(zhì)輕軌社區(qū)客群描述購買的客群主要以魚洞城區(qū)本地客群為主，周邊區(qū)縣為輔；首置較多，年齡大致集中在30-45歲，客群對兩房需求較大，客戶較認同輕軌3 號線升值潛力。項目優(yōu)劣優(yōu)勢： 1、品牌開發(fā)商在當?shù)赜兄?、公交輕軌站3、緊鄰老城區(qū)，配套較完善勢分析劣勢： 1、三房戶型偏大2 、中庭景觀少四、典型項目戶型分析一室一廳兩室兩廳兩變?nèi)龖粜腿覂蓮d四室兩廳項目（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）顏龍山水城43-5580-89.7499-109119-128/康利爾風花樹5676-81/88-127/浩立碧海灣43-5372-75/81-120170融匯半島洋

19、房/587291-142112-160融匯半島高層/66-6873-8386-127/南城國際/57.62-78.6261.68-95.59104.33/區(qū)域內(nèi)典項目戶型一室與四室戶型較少，項目集中較多的是兩房與三房，且戶型面積較大。整體來看，各戶型面積均控制較好。專業(yè)資料第四部分項目定位一、項目產(chǎn)品定位別墅 +洋房 +高 TOWN+ 商業(yè)二、目標客戶群定位區(qū)域內(nèi)企業(yè)主與企業(yè)中高管理人士三、建筑面積配比建議產(chǎn)品形態(tài)用地面積容積率地上建筑面積車位地上車位地下車位地下建筑面積總建筑面積別墅800000.864000640645762016084160洋房2200001.32860002860286

20、257490090376090高 TOWN30000260000600605401890078900高層1097003.504335384425.63844384.42563460121094505519.66商業(yè)104694.41047104.694494232979137673.14合計8991208092283222.81182342.8四、項目價格定位 ：重點參考融匯半島及龍洲灣區(qū)域內(nèi)主要大盤項目。建議參考價格：物業(yè)類型建面均價預估（萬元）別墅1.5花園洋房1住宅高 TOWN0.85高層豪宅0.7商業(yè)商業(yè)建筑1.2專業(yè)資料第五部分初步開發(fā)與銷售計劃一、工程建設(shè)計劃時間 （年）項目201

21、2201320142015201620172018合計當年開發(fā)非住宅6883768837137673建筑面積商業(yè)（）別墅8400084000洋房5600014800014800024000376000當年開發(fā)住宅建筑面積高7890078900（）TOWN高層45100148000148000164420505520當年開發(fā)總建筑1182093面積（）二、銷售及回款計劃項目市場供應及銷售計劃合計時間20122013201420152016201720182019項目別墅6400064000可供銷售洋房5300011000011000013000286000建筑面積高 TOWN6000060000

22、（）（個） 高層24426120000120000120000384426商業(yè)5234752347104695推出可售建筑面積89.9120小計（萬）可供銷售別墅1500015000物業(yè)建面洋房1000010000100001000010000單價高 TOWN85008500（元/）高層70007000700070007000（車位萬商業(yè)120001200012000元/個）可供銷售別墅96000專業(yè)資料金額洋房53000 110000 110000萬元）高 TOWN51000高層17098840008400084000269098商業(yè)6281662816125633可供銷售總金額(萬827731元 )專業(yè)資料第六部分投資收益分析一、投資收益分析序號項目名稱計算基數(shù)單位單方造價 (元 )投資估算 ( 萬元 )一土地費用660畝379￥ 250,000.00二前期工程費1,182,343￥ 115.72￥ 13,682.07三前期開發(fā)稅費1,182,343￥ 320.81￥ 37,930.74四建筑安裝工程費1,