商丘師范學院物業(yè)管理方案說明

1、裕鴻物業(yè)服務親切師學院物業(yè)管理方案裕鴻物業(yè)管理二OO八年七月 日物業(yè)管理簡介裕鴻物業(yè)管理是在省市工商管理局正式注冊專業(yè)物業(yè)管理，公司現有管理人員 150 余人，其中管理人員 90%達到中級以上職稱或大專以上文化程度，員工持證上崗率達100%。裕鴻物業(yè)管理領導憑借前瞻性的遠見卓識和引進先進服務理念的 思想，特聘請多家知名品牌物業(yè)管理公司的數名籍物業(yè)管理專家 作為裕鴻物業(yè)管理公司的長期顧問及客座講師。裕鴻物業(yè)管理是一個以業(yè)為主， 多種經營的綜合性物業(yè)管理企業(yè)， 公司的質量方針是“親情、專業(yè)、高效、優(yōu)質，持續(xù)改進” 。公司 目標是“憑專業(yè)創(chuàng)造品牌、用真情贏取客戶，借誠信占有市場、 靠拼搏創(chuàng)建未來”

2、，公司的經營方針是“客戶至上、綜合服務、用 心經營”，公司倡導的服務理念是“做到更好、追求最好” 。 公司將在今后的發(fā)展中，堅持上述理念，積極進取，開拓創(chuàng)新， 爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。師學院物業(yè)管理服務整體策劃方案根據建設部頒布的物業(yè)管理條例及本物業(yè)的實際情況，根據 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈考評標準的規(guī)定，我公司 根據 ISO9001： 2000 的標準對師學院的物業(yè)管理服務的整體設想 與策劃，將圍繞“做到更好、追求最好、安全和偕”的服務宗旨向廣大師生提供親切、安全、潔靜的園區(qū)服務，營造良好學習環(huán) 境，創(chuàng)建安全文明校園。師學院的物業(yè)特性和管理為了服務好師學院，裕鴻物業(yè)公司進行了現場考

3、察、調研，對其環(huán)境和物業(yè)做了直觀了解。還對大部分師生進行意見咨詢，通過 調查、了解、咨詢和探討，形成了裕鴻物業(yè)對管理服務師學院的 基本思路。1、物業(yè)特性師學院是集教學樓、住宿和公寓等綜合性物業(yè)，是典型的學校 物業(yè)，是市高等師學城，規(guī)劃上具有園林化的鮮明特點，對物業(yè) 管理服務有不同于其它住宅區(qū)、工廠等物業(yè)，具有現代化程度較 高的要求。師學院規(guī)模較大，教職員工和學生數量大，外部環(huán)境復雜，管 理者的系統(tǒng)管理能力和綜合素質要求較高。師學院學院率先進行垃圾分類和園林化設計，管理者要有按照 ISO14000 國際環(huán)保質量標準進行管理的能力。由于市政府及院領導的重視和兄弟院校關注的重要性。因此， 師學院的管

4、理與服務，必須探索科技實力和品牌結合的全新服務 模式。2、人員類型人員總數約有 人人員身份教師 學生學院工作人員工地建筑工人等裕鴻物業(yè)管理服務師學院的總體設想1、針對師學院區(qū)域大特殊性及問題的策劃管理處在管理方式上將專業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結合管理手段上達到通訊現代化、辦公自動化、作業(yè)機械化。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財、物分步到位為強化校園的治安，各巡邏崗、固定崗，各部門“點、線、面” 相結合的綜合快速反應體系。2、針對校園大部分是學生的特殊性及其問題的策劃堅持微利原則，推出“超值服務”系列舉措。對前期的大量投入（重點為二次環(huán)境改造）費用不納入管理處 費用攤銷，減輕學院負擔。4、針對師學院“園林

5、化、花園式”這一特殊性，導入ISO14000國際環(huán)保質量標準園林化的基礎在于環(huán)保意識、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位， 裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導入 ISO14000 國際環(huán)保質量體 系，并配合校園文化的開展，引導師生形成環(huán)保價值觀和綠色家 園的行為規(guī)。裕鴻物業(yè)管理服務日照學院的總目標及理念1、總目標 創(chuàng)建全國一流的、面向新世紀的“國際文明新人文大學校園”與 全體師生共同營造一個“師生滿意、社會滿意、物業(yè)人滿意”的 新世紀大學園。2、基本理念“百年承諾 三專（化）服務 服務師生“做到更好、追求最好”是裕鴻物業(yè)人管理服務師學院的基礎理 念“三專（化）服務”是裕鴻物業(yè)人管理服務師學院的工作理念

6、三專（化）服務更是裕鴻物業(yè)人為師學院全體師生提供更到位的“技術專家的基礎性服務、社會化專業(yè)社區(qū)服務和品牌化的專門 個性服務”等綜合性社區(qū)服務。超值服務 精益求精做您所說的客戶滿意就是我們工作的最高標準優(yōu)化資源 打造品牌 規(guī)模經營裕鴻物業(yè)服務師學院的基本模式“三?；▽＜?、專業(yè)、專門）校園服務” 技術專家的基礎性服務 市場化的專業(yè)社區(qū)服務 品牌化的專門個性服務1、發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術和資源優(yōu)勢，由技術專家提供的物業(yè)專項基礎性服務2、充分利用公司及社會資源，提供社會化的專業(yè)校園服務3、適應大學發(fā)展和消費細分的市場趨勢，提供品牌化的專門個性服務管理方式、工作計劃和物質裝備一、管理方式裕鴻物業(yè)在師學院的

7、全方位服務中，充分發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術優(yōu) 勢、管理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，吸收國際最先進的物業(yè)管理思想，結 合中原獨特的人文特點，制定師學院管理體系，成立裕鴻物業(yè)管 理公司師學院物業(yè)服務中心。1、師學院管理的組織構架根據師學院物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡單的直線型組織結 構，它的特點是：組織中各種職務按垂直系統(tǒng)排列，體現裕鴻物 業(yè)管理結構簡單、權力集中、責任分明、命令統(tǒng)一、聯系簡捷、 適合量化管理的要求。服務中心組織構架圖中心經理中心副經理客戶服務部保安部工作人員保安人員保潔人員 綠化人員 工程人員二、工作計劃1、服務中心工作流程工作流程的目的是促進組織活動的方向左右組織的行動制定商丘師范學院總體管理

8、方案規(guī)章制度的建立崗位培訓日常管理與日常養(yǎng)護|r1-nJ人事行政管理財務管理檔案管理消防管理治安管理44 rp 5智能系統(tǒng)管理電梯管理綠化保潔管理交通車輛管理客戶投訴管理商業(yè)網點環(huán)保管理校園文化服務完善配套及各部門工作有關系的協(xié)調和控制2、管理處執(zhí)行具體計劃的四個要素3、計劃控制的反饋回路三、物資裝備計劃1、管理用房按所給面積合理分配管理用房2、裝備預算按所有物業(yè)情況預算裝備管理人員的配備、培訓管理一、各部門人員配置 管理人員基本按崗位配置 各部門按工作配置二、人員培訓1、培訓目標 提高全體員工的基本素質和專業(yè)水平，適應本職崗位和新技 術發(fā)展的需要。不斷吸收和更新管理思想，適應現代化的發(fā)展，從

9、 而滿足大學校園管理和服務的最高要求。 目標如下： 各業(yè)務、專業(yè)人員的持證上崗率 100% 中高級職稱人員占管理人員比率 40%以上 大專以上學歷占管理人員比率 80%以上 各類人員培訓合格率 100% 專門職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓上崗。2、培訓方式組織保障借助裕鴻物業(yè)管理公司培訓中心的優(yōu)勢， 在服務中心設置專職培訓 工作人員，建立教育培訓工作體系，準確識別培訓需求，創(chuàng)造一種 積極求知、努力向上、不進則汰的工作氛圍。方式 開展全員培訓，分層次、分類別、分階段實施，培外培、自學形式相結合。按階段劃分：入職培訓，上崗培訓，在職培訓 按層次劃分：主要管理層，一般管理層，專業(yè)技術作業(yè)層

10、鼓勵措施技術一專多能，鼓勵外培取證、自修學業(yè)。培訓容? 按階段劃分入職培訓A、服務中心校園概況；B、服務中心質量體系概況，服務中心規(guī)章制度、質量方針、質量目標；C、物業(yè)管理基礎知識及服務（業(yè)務）特性；D、安全教育、消防知識E、員工守則、言行規(guī)。上崗培訓A、本部門、本崗位職責；B、本崗位作業(yè)指導書（工作程序、作業(yè)容、方式、規(guī)）；C、本崗位業(yè)務技能、應知應會培訓；在職培訓A、本崗位業(yè)務技能，技術提高性學習；B、相關崗位業(yè)務概要，技能培訓；C、了解相關法律法規(guī)。? 按人員層次劃分主要管理層A、物業(yè)管理理論學習；B、 企業(yè)管理、城市社會學、房地產經濟學等實務理論的學習；C、了解計算機等現代科學技術知識

11、；D、物業(yè)管理條例、經濟合同法等有關法律、法規(guī)的學習；一般管理層（含工程技術人員）A、本崗位專業(yè)技術知識、專業(yè)職稱培訓；B、物業(yè)管理理論學習，上崗取證培訓；C、相關法律法規(guī)知識；D、質量體系相關程序文件，作業(yè)指導書；E、每年至少拓展一門新業(yè)務技能。專業(yè)（業(yè)務）技術作業(yè)層A、上崗取證培訓；B、崗位業(yè)務、技術技能培訓及崗位競賽；C、質量體系相關程序文件，作業(yè)指導書學習；D、了解相關法律法規(guī)；E、每年至少拓展一門新業(yè)務技能。三、人員管理1、人員管理的原則 師學院服務中心以政府的有關法律、法規(guī)，公司的各項規(guī)章制度、ISO9001 質量體系認證、員工手冊行為員工作為規(guī)和考核的標準。 全體員工均采用聘用合

12、同制，做到干部能上、能下，職工能進能 出，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。 為適應分公司發(fā)展的需要， 實行人才儲備計劃每年 5%的人員淘汰 制度，用于不斷調整提高員工整體專業(yè)素質， 增加員工職業(yè)危機感， 強化員工服務意識。2、考核辦法 服務中心實施干部目標責任制，層層簽訂目標責任書，落實責任 者的權限與職責。 服務中心實施全員量化考核制， 由考核者對下屬員工按量化考核 標準每月考評一次，以決定下屬人員的工資、獎金發(fā)放意見。 對部門工作的工作責任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9001 質量體系疇，嚴格按照機關程序文件和作業(yè)指導書運作， 要求有檢查、有記錄、有結果、有存檔。管理指標承諾及措施一、管理

13、指標承諾師學院的物業(yè)管理各項指標承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對社會、對全院師生、對物業(yè)管理公司、對主管部門的莊嚴責任和義務，同時也是公司部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。公司的每一級部門和每一位員工兢兢業(yè)業(yè)地履行職責，按照工作標準完成各自工作，使得我們的莊嚴承諾有了堅實的基礎。二、各項管理指標承諾容與具體措施在裕鴻物業(yè)管理的師學院，各項管理指標必須達到以下指標：各項管理指標表序 號管理指標承諾計算測定依據1房屋及配套設 施完好率99%以上（完好房建筑面積+基本完好建筑面積）/總的房屋建設面積X 100%2房屋零修、急修 及時率99%以上（刀完成零修、急修的次數）/（刀報修的零修、急修次數）X

14、100%3保潔率99%以上（刀已保潔的面積）/（刀區(qū)保潔總面積）X 100%4維修工程質量 合格率維修服務回訪 率100%刀（報告期評定為合格品的單位工程建筑面積）/刀（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）X 100%（刀調查住戶滿意人數）/（刀調查住戶人數）X 100%5路燈完好率100%（刀完好路線盞數）/（刀區(qū)實際路線盞數）X 100%6大型及重要機 電設備完好率99%以上（刀報告期制度臺日數完好臺日數 ）/刀（報告期計劃運行臺日數）X100%7師生對物業(yè)管 理滿意率95%以上（刀調查師生滿意人數）/（刀調查師生人數）X 100%8綠化完好率99%以上（刀完好綠化覆蓋面積）/（刀區(qū)道路總面

15、積）X 100%9道路完好率車場完好率99%以上100%（刀完好使用道路面積）/（刀區(qū)道路總面積）X 100%（刀完好使用車場面積）/（刀區(qū)車場總面積）X 100%10化糞池、雨水井 完好率98%以上（刀完好一池二井總數）/（刀區(qū)一池二井總數）X 100%11公共文體設施、98%以上（刀完好的公共設施總數）/（刀區(qū)各種公共設施總數）X 100%休息設施以及 園林小品雕塑完好率12智能化系統(tǒng) 完好率100%（刀系統(tǒng)正常運行時間）/（刀系統(tǒng)計劃運行時間）X 100%13管理人員 專業(yè)培訓 合格率100%（刀已培訓合格人員總數）/（刀管理人員總數）X 100%14排水管、明暗溝 完好率98%以上（刀

16、完好排水管、明暗溝總數）/（刀區(qū)排水管、明暗溝各總數）X 100%便民服務和超值服務一、便民服務1、設立師學院 24 小時值班熱線。2、建立“三專化”服務體系和相應的制度。3、從方便師生的角度出發(fā)，合理設立商業(yè)網點。4、建立服務中心，有步驟的開展各種無償和有償服務。二、超值服務1、為全體大學生無償聯系家教業(yè)務。2、提供信息查詢。3、免費提供“三?；弊稍兎铡?、免費向舉行結婚典禮的教職工祝賀鮮花。校園文化借助裕鴻物業(yè)管理公司的宣傳優(yōu)勢，協(xié)助師學院宣傳部做好師學院 的宣傳工作。以現代人文精神結合師學院的傳統(tǒng)文化，協(xié)助師生做好師學院的校園文化建設工作。各項規(guī)章制度管理處經理職責1、在物業(yè)管理公司

17、總經理的直接領導下全面負責服務中心的工作， 制定本部門的工作計劃和目標。2、幫助制定管理轄區(qū)域的工作計劃及目標、并組織實施。3、努力調動員工的積極性、合理安排人員和工作量。4、制定本部門的培訓計劃和各項工作的考核制度、不斷提高員工 素質和工作效率。5、搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調工作，不斷提高整個部門服務質量。6、檢查本部門各項工作的落實情況。7、出席公司例會及相關的管理會議，負責組織和主持服務中主的 定期例會。8、經常走訪客戶，征詢和收集客戶對服務的要求及建議。9、加強對員工的安全知識和安全意識教育，確保所有員工都能執(zhí) 行有關規(guī)定。10、提出改進服務中心的管理建議。11、努力提高本部門的管理水平

18、，確保區(qū)域的衛(wèi)生、設施運轉安全 正常。12、嚴格管理部屬， 禁止員工遲到早退， 負責員工班次、 假期排定13、完成上級交辦的其它工作任務。領班主管崗位職責 1、認真執(zhí)行本服務中心經理的指示和交辦的任務。2、加強業(yè)務、管理技巧的學習，掌握管轄圍的操作規(guī)程、效率及 質量標準。3、認真做好檢查、督促員工執(zhí)行崗位責任制。對新員工進行培訓、 對在職員工進行崗位培訓。4、關心員工、愛護員工、搞好團結，會做員工的思想工作。5、勤巡查，發(fā)現問題及時處理，并及時向經理匯報，聽取指示。6、及時處理各客戶探訪者的投訴及詢問。7、負責搶修項目、維修的落實情況、將合理的工作程序及建議提 供給部門經理。8、根據天氣變化或

19、其它因素，能及時安排人員做好相應的工作。9、完成上級交辦的其它工作任務。管理員（客服人員）崗位職責1、巡視檢查校園區(qū)域外清潔狀況、發(fā)現問題及時溝通解決，并負 責開啟關閉有關通道門。2、檢查公共區(qū)域有無障礙物，校園各種設施是否正常，并將損壞情況及時報告給工作人員。3、處理各種投訴與問詢，向上司報告出現的特別事件。4、積極參與處理如：跑水、火警、電梯失控、斷電等緊急事件。 負責維持公共區(qū)域的正常秩序，檢查員工宿舍區(qū)衛(wèi)生情況。5、及時檢查著裝無用的燈具、空調、熱水器等，避免浪費。6、在經理的領導下，具體行使監(jiān)督、管理、服務的職能。7、負責校園各辦公室飲用水、報紙、信函的發(fā)送傳遞。8、為推動本部門管理

20、工作進行出謀劃策，完成上級交辦的其它工 作任務。保安人員職責1、服從服務中心經理的領導、上崗時著制服、做到警容嚴 整、態(tài)度端正、按時上班、不遲到、不早退、認真值班、不 準任意調換班次，嚴格執(zhí)行交接班制度，做好交接記錄。2、對來訪人員、車輛要認真記錄登記，嚴防事故，固定崗 位巡邏崗相結合， 堅持二十四小時執(zhí)勤， 以確保設施、 人員、 目標的安全。3、對外來人員要熱情，注意文明禮貌，不準超權和濫用職 權侵犯群眾利益，遇到突發(fā)事件、歹徒或犯罪分子、要堅決 制止，奮不顧身，迅速報警。4、不準喝酒上崗、不準在崗上吸煙、聊天、看書、看報、 嬉笑、打鬧、睡覺、吃零食、不準辦私事打。5、保安人員要有高度的工作

21、責任心和熟練的業(yè)務水平、一 切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準則。6、值班人員每時每刻都要保持高度的警惕性，不得擅離職 守做到“有警必報” 。對異常情況要及時向上級匯報。7、熟悉大樓各部位的消防設備，滅火器材的使用和管理， 熟知火警，火災的處理程序，嚴禁易燃易爆和其它危險品進 入辦公樓，接受公安、消防的檢查、指導，提高業(yè)務水平。8、熟悉崗位任務及要求、對樓面、通道、電梯、防火設施 進行監(jiān)督、巡察，保證其安全。9、對重點部位要多次巡查、每次都要有記錄，遇到問題要果斷處理、發(fā)現可疑人員要嚴格查問，已發(fā)生的事故要采取 措施保護好現場。10、完成上級交辦的其它工作任務。保潔人員職責1、服從部門

22、經理領導、每天提前1 小時到崗，接受工作分配，領取工作配具，迅速到達保潔區(qū)域認真工作。2、負責所屬崗位全部公共走廊、電梯、候梯間、公共洗手 間、開水間、樓梯扶手及工作區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證地面無雜 物，無煙頭紙屑。保持地面光亮、清潔無水漬、污漬、塵土、 墻壁無灰塵。3、保證本區(qū)域清潔設施的運行狀況良好。如發(fā)現問題及時 報修。4、按規(guī)定關閉不必要的能源開關、保證所屬樓層洗手間、 開水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門面、隔板門、磁磚、 廁紙盒、天花出風口不留灰塵、污漬、無異味。5、填寫時間表，擦抹設施及消防設施的指示牌，消防栓表 面不留污漬、手指印等。6、要及時清除電梯口、衛(wèi)生間垃圾，時時保持清潔衛(wèi)生

23、。7、在清潔過程中，工作要認真細致、不留任何衛(wèi)生死角、 確保達標。8、嚴格落實“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經理抽查。9、完成上級交辦的其它工作任務。綠化人員職責1、綠化人員要盡職盡責，出色完成綠化管理工作。2、科學的規(guī)劃設計綠化面積，選好合適的樹種和草皮。3、做好草坪的養(yǎng)護、剪草的質量等工作。4、做好雜草的清除和控制草坪的高度等工作。5、做好澆水、施肥的具體計劃，要及時、到位。6、做好花草樹木病蟲害的防治工作。7、做好定期修剪的工作。8、熟悉花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理 的方法。9、正確使用剪草機及其配套設備，做好日常維護保養(yǎng)工作10、認真學習業(yè)務技術知識，不

24、斷提高管理水平。11、及時制止故意破壞綠化物的行為，予以批評教育。12、未完成管理處經理交給的臨時性工作。工程管理人員職責1、保證物業(yè)管理圍所有設備、設施的正常運行、降低損耗， 使設備維修率為零。2、在使用各種類型設備中，能及時處理突發(fā)性應急維修項 目。3、掌握型號、性能、電氣、配電設備、了解各項線路的走 向、相間測試。認真做到器具準確、工具完好、取用方便， 儀表、儀器正常使用測量，定期檢查絕緣情況，做到安全第 一預防為主的原則。4、要按照空調設備啟停流程操作，準確地開啟關閉和運行， 確保服務區(qū)域空氣舒適。5、排除空調運行中發(fā)生的故障、對突發(fā)事件要及時處理， 并制定補救措施。6、掌握各種管道的

25、分布走向，判斷故障準確，處理及時， 保證水流暢通。7、對各種水暖系統(tǒng)運行情況認真檢查、巡查中發(fā)現問題， 立即搶修，清除一切隱患。8、熟練掌握各種電氣設備性能、供電線路及實際操作維修 技術，保證準確及時完成任務。9、上級交辦的其它工作。服務標準一 客戶服務1、 日常服務與聯系服務中心的日常服務與聯系是物業(yè)管理服務最基本的一項 日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為客戶提供服務，物業(yè)公司通 過有效的服務來保證客戶的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過 服務獲得一定的經濟效益。日常服務容a. 維修保養(yǎng)服務；b. 綠化養(yǎng)護服務；c. 治安消防服務；d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務；e. 停車管理服務；f. 特約服務。日常聯系容a

26、. 每季度發(fā)放客戶評議表，了解服務質量；b. 設置客戶聯系箱，每天定時開箱；c. 設立投訴接受客戶的投訴信箱；d. 及時回訪客戶征詢意見。日常服務與聯系的質量控制a. 客戶服務部主管應多途徑與客戶保持溝通， 經常走訪客戶聽取意見， 及時提供各類服務， 滿足合理要求；b. 現場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車 工作巡檢，保證服務質量。2 檔案管理設備設施檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負責檔案的收集、 整理、 歸檔、利用；設備部主管應在每月 5 日前把上月的有關設備設施資料清單交檔管理員簽收； 服務中心經理每季度檢查一次檔案工作。投訴、報修處理 服務中心設接待窗口、 工作聯系箱、

27、 監(jiān)督投訴受理客戶業(yè)務咨詢、報修、投訴；服務中心實行 8：00-18 ：00 客戶接待， 365 天24 小時應急維修服務；并公開辦事制度、公開收 費項目和標準；服務中心監(jiān)督、投訴 24 小時開通， 72小時有回 復；服務中心實行維修回訪制度； 對回訪中發(fā)現的問題， 24 小時書面通知設備部 人員整改；客戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄； 處理投訴要做到讓客戶滿意，及時與客戶溝通， 處理結果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結。4 客戶征詢、評議統(tǒng)計客戶評議表的發(fā)放與回收a. 服務中心每半年按公司規(guī)定的 “客戶評議表” 樣式及要求發(fā)放；b. 服務中心在發(fā)放“客戶評議表”時應寫明發(fā) 放時間（一般為每

28、年六月和十二中旬） 、發(fā)放 對象，落實發(fā)放人和回收人及回收時間（以發(fā) 放日起算半月） ，并做好相關記錄；c. 服務中心在每年七月 5 日及一月 5 日前把前 半年“客戶評議表匯總分析” 及“客戶評議表” 原件（十天返還服務中心保存）交公司物業(yè)管 理處。二設備管理1設備管理容物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段， 這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技 術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分 發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽 命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng) 和維修管理提出了高要求、高標準。供配電設備

29、 工作程序 電工a. 每日一次按照設備、設施巡視容與程序 巡視配電房設備，并記錄配電房巡視記錄 表；b. 配電房每周打掃一次， 配電柜每月清潔一次。 雙電源柜 （ 箱） “運行”與“備用”每月切換檢 查一次，并記錄設備定期啟動表 ；c. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計 劃表和供配電設備 （設施） 維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄 于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；d. 供配電設備、設施維修工作記錄于設備、設施維修記錄表 ；e. 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領 班，記錄設備故障記錄表 ，并在電氣領班 協(xié)同下排除異常和故障。電工領班a. 負責設備的技術資料、檔

30、案的收集、保管； 負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編 制，外委托修理的聯系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設備、 設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運行情況制訂 設備、設施（年度）維修計劃表 ；c. 組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng) 工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視配電房設備 , 檢查巡視記錄、 交接班 記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀 況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表 。按日常巡視 記錄及定期檢查記錄， 根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交設備主管審 核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；g. 每

31、季匯總設備故障情況，填寫設備故障記 錄（季度）匯總表 ，報設備主管審核后，交 公司主管部門；h. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件。2 電梯設備 工作程序 分承包方電梯維保人員a. 每周按設備、設施（年度）周期檢查、保 養(yǎng)計劃表和電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程的容 要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán) 境，并將結果記錄表；b. 電梯設備維修工作記錄房屋、設備、設施 維修記錄表 ；c. 設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記 錄于設備故障記錄表上 , 并及時處理。 電工a. 每日按照房屋、設備、設施巡視容與程序 巡視電梯設備，填寫電梯房巡視記錄 。發(fā) 現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報 告設備主管，

32、督促維修保養(yǎng)；b. 負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月 一次切換檢查雙電源設備，記錄設備定期啟 動表。電梯保養(yǎng)領班a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養(yǎng)工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設備、 設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運行情況制訂 設備、設施（年度）維修計劃表 ；c. 實施電梯設備的運行管理，按設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法對分承包方的 監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗 證；d. 每周巡視電梯機房設備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員 檢查電梯設備的運行狀況，填寫電梯設備系 統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期

33、檢查記錄， 根據設備完好率標準填寫設備完好率月 度統(tǒng)計表交設備主管審核后報公司主管部 門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記 錄（季度）匯總表 ，報設備主管審核后，交 公司主管部門；h. 協(xié)助設備主管做好分承包商的評審、評價和 初選工作。3 給排水設備 工作程序 管道工a. 每日一次按照設備、設施巡視容與程序巡視泵房設備，并記錄水泵房巡視記錄表b. 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換 一次；c. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和給排水設備（設施）維修保養(yǎng)程的容要求進行周

34、期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表d. 給排水設備、設施維修工作記錄于設備、 設施維修記錄表 ；e. 給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告給排水 領班，記錄設備故障記錄表 ，并在給排水 領班協(xié)同下排除異常和故障。給排水領班a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管， 負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制， 委托修理的聯系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設備、 設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運行情況制訂 設備、設施（年度）維修計劃表 ；c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng) 工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視水泵房設備 , 檢查巡視記錄、 交接

35、班 記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行 狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表 。按日常巡 視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標 準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交設備主 管審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記 錄（季度）匯總表 ，報設備部主管審核后，交公司主管部門；h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表 ；i. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件。三 消防系統(tǒng) 工作程序 日常巡視a. 設備維修工每日一次按照設備、設施巡視容與程序巡視泵房及風機房設備，記錄水泵房巡視記錄表和

36、風機設備巡視記錄表設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表 ，并在弱電領班協(xié)同下排 除異常和故障；b. 安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于 消防栓、滅火機箱的記錄表。定期檢查a. 由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄 設備定期啟動記錄表 ；b. 由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火 栓、噴淋進行系統(tǒng)測試； 送風、 排煙系統(tǒng)測試； 電源、控制聯動功能以及報警安全系統(tǒng)的測 試。記錄消火栓、 噴淋系統(tǒng)測試記錄表 ，消 防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表 。維修保養(yǎng)a.

37、弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工 作；b. 設備機房每周打掃一次， 機組每月清潔一次。 消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交 替更換一次；c. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計 劃表和消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄 于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；d. 消防設備、設施維修工作記錄于設備、設 施維修記錄表 。弱電領班a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管， 負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制， 委托修理的聯系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設備、 設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運行情況制訂設備、設施（年度）維修

38、計劃表 ；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工 作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視消防設備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運 行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表 。按 日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完 好率標準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交 設備主管審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記 錄（季度）匯總表 ，報設備主管審核后，交 公司主管部門。弱電設備 工作程序 分承包方維保人員a. 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計 劃表和弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求

39、進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄 于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；b. 弱電設備、設施維修工作記錄設備、設施維修記錄表 ；c. 弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告弱電領班，記錄設備故障記錄表 ，及時排除異常 和故障。電工a. 每日按照房屋、設備、設施巡視容與程序 巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄信 號收視設備巡視記錄表 ；b. 信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備 每月清潔一次；c. 發(fā)現弱電設備異常和故障及時通知分承包方 維保人員并報告弱電領班，督促維修保養(yǎng)。保安人員a. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清 潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界 報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視

40、攝像監(jiān)控 系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄監(jiān)控、 對講設備巡視記錄表 ；b. 發(fā)現異常情況，及時報告保安主管、設備主 管。弱電領班a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養(yǎng)工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設備、 設施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運行情況制訂 設備、設施（年度）維修計劃表 ；c. 組織實施弱電設備的運行管理并按設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法對分承包 方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢 查、驗證；d. 每周巡視弱電房設備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查 弱電設備的運行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢 查表和攝像監(jiān)控

41、系統(tǒng)檢查表 。按日常巡 視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標 準填寫設備完好率月度統(tǒng)計表交設備主 管審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記 錄（季度）匯總表 ，報經理審核后，交公司 主管部門；h. 按應急預案規(guī)定負責處理應急事件；i. 協(xié)助設備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作設備主管負責組織對分承包商的評審和初選工 作，定期組織對分承包商的評價。四 設備檢查標準供配電設備 電力變壓器 檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 變壓器溫度是否在

42、要求圍，通風是否良好。 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。 各接線端子緊固是否良好。 高壓開關柜 耐壓試驗是否符合規(guī)規(guī)定。隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和 牢固。操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有 裂紋和傷痕。隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊 密。接地線連接應緊密、牢固，防腐處理應均勻，無 遺漏。 低壓開關柜 耐壓試驗是否符合規(guī)規(guī)定。開關柜設備應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油 漆應完好。二次接線與電器或端子排的連接應牢固， 綁扎排 列整齊，標志清晰齊全。接地線連接應緊密牢固。 操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正 確。閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好

43、。 接觸器和各種繼電器完好， 面板指示燈和按鈕完 好。雙電源切換箱能自動切換。 控制箱手動和自動操作均能運行。 照明設備 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清 潔整齊。開關是否切斷相線， 單相三極插座接地線是否可 靠，照明燈頭有無觸電危險。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈 具高度是否符合規(guī)定。 防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具。 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要 求。移動的照明燈具是否用安全電壓 24伏。 防雷接地裝置 檢查接地電阻值是否符合要求。接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現 象。接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。 各種管理資料齊全 原始資料齊全。日常運行

44、記錄資料。操作運行管理制度。電梯設備 曳引機 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。 冷卻風機正常、有效。 減速和潤滑良好，油位正常。 制動器完好、可靠。 轎廂 部按鈕齊全完好，信號登記有效。 照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲。 手動、自動操作運行正常。 應急對講完好可靠。 超載報警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。 安全系統(tǒng) 導軌導靴 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 限速開關可靠，動作靈敏。 各安全開關齊全、性能可靠、有效。 各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有 效。急停開關完好，性能可靠有效。 檢修及運行狀態(tài)正常。連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。 運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。 各導軌表面無重大銹蝕。 供電系統(tǒng) 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)符合要求 底坑 機房設施 資料 應急備用電源能自動切換。 動力電與照明電，控制電與信號電不得混用 發(fā)電機運行平穩(wěn)，無