華中科技大學(xué)土地資源管理專業(yè)619土地管理概論

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地管理概論一、土地基本概念（一）土地涵義與功能1、涵義：1）土地是地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素，以及人類社會生產(chǎn)生活活動作用于空間的某些結(jié)果所組成的自然社會經(jīng)濟(jì)綜合體。2）土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和制備等要素組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體，還包含這一地域范圍內(nèi)過去和現(xiàn)在人類活動的種種結(jié)果，以及動物就人類目前和未來利用土地所施加的重要影響。2、基本功能： 承載功能、生產(chǎn)功能、資源功能、資產(chǎn)功能。負(fù)載功能、養(yǎng)育功能、倉儲功能、提供景觀功能、儲蓄和增值功能。（1）承載功能：土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬物的功能，因而成為人

2、類進(jìn)行一切生活和生產(chǎn)活動的場所和空間，成為人類進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地基。馬克思指出，土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是人類不能出讓的生存條件和再生條件。（2）生產(chǎn)功能：在土地的一定高度和深度內(nèi)，具有強(qiáng)大的生長萬物的能力。土壤中含有各種營養(yǎng)物質(zhì)以及水分、空氣，還可以接受太陽照射的光、熱等，這些是地球上一切生物生長、繁殖的基本條件。沒有這些環(huán)境與條件及其功能，地球上的生物也就不能生長繁育，人類也就無法生存和發(fā)展。（3）資源功能：土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是不可再生的有限資源和寶貴財(cái)富。土地資源是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎(chǔ)。人類要進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)，除生物資源外，還需用要大量非生物資源，如

3、建筑材料、礦產(chǎn)資源、動力資源等，這些自然資源都有蘊(yùn)藏在土地之中。這些自然資源，對各個部門、各個行業(yè)，對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都發(fā)揮著不可或缺的作用。（4）資產(chǎn)功能：土地資產(chǎn)是指國家、企業(yè)和個人等將其占用的土地資源作為其財(cái)產(chǎn)或作為其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。土地的資產(chǎn)功能是指土地可以作為財(cái)產(chǎn)使用、交換的功能。所有權(quán)人可以將其擁有的土地或土地產(chǎn)權(quán)視作財(cái)產(chǎn)變賣獲取收益，而他人取得土地這種財(cái)產(chǎn)則需要付出一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)或成本，土地的使用可為土地使用者帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。（5）景觀功能：此功能主要是針對特殊的土地資源來說的，不是每一塊土地都有這樣的功能。土地的景觀功能，不僅體現(xiàn)在自然風(fēng)景的優(yōu)美、奇特、險(xiǎn)峻上，也體現(xiàn)在交通便利

4、上。（二）土地資源與土地資產(chǎn)1、土地資源：是指土地作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的那部分土地。2、土地資產(chǎn)：是指土地作為財(cái)產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)（價(jià)值）和法律（獨(dú)占權(quán)）意義。指能夠被人類使用、占有并且作為人類生產(chǎn)資料的土地資源，此概念體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)屬性，社會屬性和法律屬性。3、聯(lián)系：土地資源是土地成為資產(chǎn)的基礎(chǔ)；土地資產(chǎn)是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系(有其物主)和排他性，并具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地資源。4、區(qū)別：土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財(cái)產(chǎn)，其有了經(jīng)濟(jì)(價(jià)值)和法律(獨(dú)占權(quán))意義。（三）土地基本特性：包括自

5、然特性和經(jīng)濟(jì)特性。1、土地的自然特性：指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒有增加土地面積。土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動。人們通?？梢园徇\(yùn)一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，占有一定的空間位置，無法搬動。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時，這一

6、特性也決定了土地市場是一種不完全的市場，即不是實(shí)物交易意義上的市場，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動的市場。土地質(zhì)量的差異性(多樣性)。不同地域，由于地理位置及社會經(jīng)濟(jì)條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素(如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石)的自然性狀不同，而且人類活動的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。土地永續(xù)利用的相對性(土地功能的永久性)。土地作為一種生產(chǎn)要素，“只要處理得當(dāng)，土地就會不斷改良。”在合理使用和保護(hù)的條件下，農(nóng)用土地的肥力可以不斷提高，非農(nóng)用土地可以反復(fù)利用，永無盡期。土地的這一自然特性，為人類合理利用和保護(hù)土地提出了客觀的要求與可能。土地是一種非消耗性

7、資源，它不會隨著人們的使用而消失，相對于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類的活動場所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。其它的生產(chǎn)資料或物品，在產(chǎn)生過程或使用過程中，會轉(zhuǎn)變成另一種資料、物品，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價(jià)值而報(bào)廢。土地則不然，只要人們在使用或利用過程中注意保護(hù)它，是可以年復(fù)一年地永遠(yuǎn)使用下去的。但是，土地的這種永續(xù)利用性是相對的。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。2、土地的經(jīng)濟(jì)特性：指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。包括土地供給的稀缺性、

8、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性(土地用途變更的困難性）、土地增值性、土地報(bào)酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性。（四）土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展1、土地與人口的辯證關(guān)系；2、人地比例關(guān)系的變化與環(huán)境問題；人口猛增、耕地銳減是造成糧食和壞境兩個問題的直接原因3、人口、資源、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展；4、加強(qiáng)土地資源管理，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。（五）土地管理基本概念1、概念：土地管理是國家的基本職能之一，國家通過立法機(jī)構(gòu)將意志表示化并用法律的形式固定下來，國家管理機(jī)關(guān)即各級人民政府及土地管理部門來保證法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)土地管理國家職能的目的。土地管理的概念可

9、以這樣描述，國家綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政管理。2、這一概念包括6個方面的含義：土地管理的主體是國家；土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系；土地管理的目的是維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用，目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求；綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地；管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制；土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點(diǎn)受社會環(huán)境的制約，特

10、別受社會制度、土地制度的制約。（六）土地管理學(xué)的研究對象和研究方法1、研究對象：是作為自然經(jīng)濟(jì)綜合體的土地利用和土地關(guān)系的管理這一完整的、綜合的、具體的社會現(xiàn)象的規(guī)律性，即研究調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督、調(diào)控土地利用，使之達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的管理活動的規(guī)律性。2、研究方法：1）綜合分析法 2）系統(tǒng)分析法 3）比較研究法 4）模擬研究法 5）定性定量法3、土地管理的方法：行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法、技術(shù)方法二、土地管理原理（一）人本管理原理：（行為原理、動力原理）就是一切管理，包括土地管理，應(yīng)該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。（二）系統(tǒng)管理原理：（整分合原理、

11、相對封閉原理）任何管理都是對一個系統(tǒng)的管理，必須掌握系統(tǒng)本身的共性和特性，使整個系統(tǒng)達(dá)到最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)最佳化管理。貫徹系統(tǒng)原理須把握住系統(tǒng)的三個環(huán)節(jié)：目的性、整體性、層次性。（三）動態(tài)管理原理：（動態(tài)相關(guān)原理、彈性原理）通過對企業(yè)投入、產(chǎn)出的各環(huán)節(jié)、多資源、多要素、多層次，實(shí)行動態(tài)控制，以實(shí)現(xiàn)及時而有效的管理，達(dá)到高效率、高質(zhì)量、高效益、快節(jié)奏的經(jīng)營目的。（四）管理效益原理：（整體效益原理、規(guī)律效益原理）土地管理的目的是為了尋求生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的優(yōu)化組合，從而取得最佳的整體效益。分為整體效益原理和規(guī)律效益原理。三、土地管理的一般過程（一）土地管理目標(biāo)在一定時期內(nèi)土地管理活動預(yù)期達(dá)到的

12、目的，就是土地管理的目標(biāo)。正確確定土地管理目標(biāo)，是對土地實(shí)現(xiàn)有效管理的重要環(huán)節(jié)。1）按管理層次不同，分為宏觀、中觀和微觀土地管理目標(biāo)；2）按實(shí)現(xiàn)時間的幅度，又可分為長期、中期和年度目標(biāo)；3）宏觀、中觀和微觀土地管理目標(biāo)，或長期、中期和年度土地管理目標(biāo)，它們互相聯(lián)系、互相制約，構(gòu)成一個完整的目標(biāo)體系。4）我國土地管理的宏觀目標(biāo)應(yīng)是確保土地資源可持續(xù)利用，切實(shí)保護(hù)耕地，不斷提高土地生產(chǎn)能力和土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益，使有限的土地持續(xù)地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的要求，達(dá)到土地供求的持續(xù)平衡。這是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、土地基本國情和耕地銳減的嚴(yán)峻形勢，以及土地開發(fā)整理的潛力決定的。（二）土地管理組織設(shè)計(jì)

13、1、組織設(shè)計(jì)：是管理者為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而對組織活動和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)的活動。2、組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容： 1）管理幅度和管理層次設(shè)計(jì)； 2）組合職能設(shè)計(jì)；3）組織部門設(shè)計(jì)； 4）組織職位設(shè)計(jì)； 5）組織職權(quán)設(shè)計(jì)。（三）土地管理職能1、土地管理的計(jì)劃職能：計(jì)劃職能是為實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)而擬定方案個措施的過程。這一過程包括4個步驟：預(yù)測、決策、計(jì)劃的編制和計(jì)劃的實(shí)施。2、土地管理的組織職能：組織職能一般包括建立機(jī)構(gòu)，確定職位、職責(zé)和職權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督、激勵、協(xié)調(diào)部屬的行動，為實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)而努力。3、土地管理的控制職能：1）預(yù)先控制：是指先于土地管理計(jì)劃執(zhí)行的控制，重點(diǎn)是對管理人員的培訓(xùn)教育；2）過程控制：在土地

14、管理計(jì)劃執(zhí)行過程中的偏差控制；3）后果控制：對土地管理計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果的偏差控制；四、地籍管理（一）地籍管理基本概述：地籍管理指國家為獲得地籍信息和全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況，而采取的以土地調(diào)查（地籍調(diào)查）、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)為主要內(nèi)容的行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的綜合措施體系。地籍管理的內(nèi)容： （二）土地調(diào)查 （三）土地分等定級 （四）土地登記（五）土地統(tǒng)計(jì) （六）地籍檔案管理地籍管理的手段:行政手段、法律手段、技術(shù)手段（測繪、圖層、信息化手段）、經(jīng)濟(jì)手段。地籍的特點(diǎn)：空間性、法律性、精確性和連續(xù)性。五、土地權(quán)屬管理（一）土地制度與土地產(chǎn)權(quán)1、土地制度：是一定社會制度下圖底關(guān)系

15、的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。它包括土地所有制（核心）、土地使用制。2、土地產(chǎn)權(quán)：是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。（二）土地權(quán)屬管理任務(wù)與內(nèi)容1、定義：土地權(quán)屬管理是國家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理。2、任務(wù)：1）鞏固、維護(hù)和不斷完善社會主義土地公有制； 2）保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性； 3）調(diào)整土地關(guān)系。3、內(nèi)容：1）依法確認(rèn)土地權(quán)屬； 2）依法管理土地權(quán)屬變更（土地所有權(quán)變更、

16、土地使用權(quán)變更、他項(xiàng)權(quán)利變更及主要用途變更等）； 3）依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛。（三）土地所有權(quán)與使用權(quán)1、土地所有權(quán)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。它包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。2、土地使用權(quán)：是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。（四）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理1、出讓管理：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2、轉(zhuǎn)讓管理：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以出讓方式取

17、得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。3、出租管理：土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此支付租金的行為。4、抵押管理：土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受債權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。（五）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理1、含義：農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指屬于農(nóng)民集體建設(shè)用地（所有的農(nóng)、林、牧、漁用地）使用權(quán)在不同的使用者（主體）之間的流動和轉(zhuǎn)移。2、流轉(zhuǎn)管

18、理措施：1）開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查；2）開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證；3）開展農(nóng)用地分等定級與估價(jià)工作；4）正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向；5）建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度；6）建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系。（六）土地征用1、概念：土地征用指國家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨椤?、特征：公益性、強(qiáng)制性、有償性、程序的合法性。3、程序：1）用地預(yù)審 2）用地申請與審查 3）提前公告和確認(rèn)（聽證）4）用地審批：上報(bào)審批、批復(fù) 5）實(shí)施（兩公告一登記）與監(jiān)管 6）土地登記（七）土地權(quán)屬糾紛調(diào)處1、概念：土地權(quán)

19、屬糾紛指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的爭議。1）依法取得的土地所有權(quán)或使用權(quán)收到侵害時引起的權(quán)屬糾紛；2）對現(xiàn)有權(quán)屬界線的爭議。2、特征： 1）主體具有多樣性； 2）在客體上具有特定性；3）大多表現(xiàn)為情況復(fù)雜、年代久遠(yuǎn)、查證難度大以及政策性強(qiáng)等特性；4）處理方法上，人民政府處理是人民法院受理的先決條件。3、調(diào)處的程序：1）當(dāng)事人協(xié)商解決；2）人民政府調(diào)處：調(diào)解：申訴、調(diào)查（調(diào)查研究,收集證據(jù),查閱有關(guān)法律,政策）、調(diào)解、簽訂調(diào)解協(xié)議書；行政裁決：裁決申請、調(diào)解、裁決。六、土地利用管理（一）土地利用管理理論依據(jù)1、土地肥力原理1）含義：指土地提供和協(xié)調(diào)植物生長發(fā)育的能力。2）種類：自然肥力、人工肥力3

20、）影響土地肥力的因素：社會生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系2、土地報(bào)酬原理1）含義：指科技水平相對穩(wěn)定的條件下，在同一地塊連續(xù)追加投入，報(bào)酬出現(xiàn)先增后減的變化趨勢。2）形式：總報(bào)酬、平均報(bào)酬、邊際報(bào)酬。其中，邊際報(bào)酬是核心，總報(bào)酬和平均報(bào)酬都隨之變化。3）土地報(bào)酬遞增遞減的原因：土地容量（土地承載力）3、地租理論1）含義：是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者戰(zhàn)友的部分。2）性質(zhì)：土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式； 地租的資本化構(gòu)成土地價(jià)格。3）分類：級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租、礦山地租4、地價(jià)理論1）含義：土地具有使用價(jià)值，因此具有價(jià)格；已經(jīng)利用土地價(jià)格是由土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格

21、構(gòu)成；土地價(jià)格是地租的資本化。2）特點(diǎn)： 明顯的權(quán)益價(jià)格 特殊的價(jià)值構(gòu)成 形成的多因素性 增值保值的特點(diǎn) 區(qū)位性3）影響地價(jià)的因素： 一般因素：普遍影響作用區(qū)域因素：區(qū)域條件個別因素：自身?xiàng)l件4）常見的地價(jià)形式： 出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格 交易價(jià)格、評估價(jià)格 總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、表定地價(jià) 生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格5、區(qū)位理論1）含義：指地塊分布的地區(qū)或地點(diǎn)，是自然界的地理要素和人類社會經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。2）構(gòu)成：自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位3）主要的區(qū)位理論： 古典區(qū)位論：農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論、中心地理論、市場區(qū)位現(xiàn)代區(qū)位論：數(shù)學(xué)模型廣泛應(yīng)用與建立；

22、計(jì)算機(jī)技術(shù)與遙感技術(shù)的大量使用；側(cè)重于微觀區(qū)位研究6、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論科學(xué)的土地利用管理要有效運(yùn)用物流、能流、價(jià)值流和信息流的原理制定相關(guān)措施，合理利用和保護(hù)土地資源。（二）土地利用與土地利用管理1、土地利用1）含義：是人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程?？梢苑譃樯a(chǎn)性的土地利用和非生產(chǎn)性的土地利用。2）內(nèi)容：利用方式、利用程度、利用效果3）影響因素：自然因素（適宜性評價(jià)）、社會經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)評價(jià)）、人文科技因素4）合理利用的標(biāo)準(zhǔn)：生態(tài)平衡原則 經(jīng)濟(jì)效果最大化原則 節(jié)約原則2、土地利用管理1）含義：是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和

23、保護(hù)進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等工作的總稱。2）目標(biāo)：保障土地資源安全及有效供給（充裕度、穩(wěn)定性、均衡性）3）內(nèi)容： 從對象分：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地從職能分：土地利用規(guī)劃、土地用途管制、監(jiān)督和調(diào)控（三）農(nóng)用地利用管理1、農(nóng)用地：直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)殖水面等。2、農(nóng)用地保護(hù)的重點(diǎn)：1）保持耕地總量相對穩(wěn)定；2）保持基本農(nóng)田數(shù)量不減少；3）改善耕地質(zhì)量，提高耕地生產(chǎn)能力；4）提高耕地利用集約度，改變粗放的用地模式；5）建立耕地預(yù)警系統(tǒng)。（四）建設(shè)用地、未利用地開發(fā)利用管理1、建設(shè)用地1）含義：用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其適用范圍的土地。2）構(gòu)成： 居民點(diǎn)及獨(dú)立

24、工礦用地：城市、居民點(diǎn)用地、獨(dú)立工礦用地交通用地 水利用地 （過渡分類）3）分類： 國家、集體 新增、存量4）利用特點(diǎn)：非生態(tài)性 位置的特別重要性 高度集約性 穩(wěn)定性 擴(kuò)張性5）管理原則：控制規(guī)模 提高利用程度 統(tǒng)一管理 規(guī)劃控制6）管理方法：規(guī)劃計(jì)劃管理 用地供應(yīng)管理 征用管理 有償使用管理2、未利用土地開發(fā)1）含義：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，將未利用土地開發(fā)改造為適宜人類經(jīng)營使用的土地的過程。2）特點(diǎn)： 受到土地利用水平的限制未利用土地開發(fā)會帶來生態(tài)壞境的變化需要投入較多的資金和勞力土地開發(fā)具有經(jīng)營性的特點(diǎn)3）原則： 必須依照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行必須在保護(hù)和改善生態(tài)壞境前提下進(jìn)行優(yōu)先開

25、發(fā)農(nóng)用地原則4）管理措施： 待開發(fā)土地資源的調(diào)查與評價(jià)未利用土地開發(fā)的可行性研究未利用地開發(fā)利用規(guī)劃未利用地開發(fā)的項(xiàng)目管理土地開發(fā)者合法權(quán)益的保護(hù)（五）土地利用總體規(guī)劃1、含義：指人民政府依照法律規(guī)定在一定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需要，確定調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、用地布局的總體戰(zhàn)略部署。（核心：確定和調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局）2、特性：綜合性、戰(zhàn)略性、長期性、控制性、權(quán)威性、動態(tài)性3、作用：1）為充分、合理利用每一寸土地提供科學(xué)依據(jù)； 2）協(xié)調(diào)人地關(guān)系和各部門用地矛盾； 3）加強(qiáng)土地利用管理； 4）有效促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4、層次：全國、?。▍^(qū)）、地（市

26、）、縣（市）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五個層次5、審批：分級審批（國務(wù)院、省級、市州）（六）土地用途管制1、含義：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實(shí)現(xiàn)用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。（必要性：土地用途多樣性）2、目標(biāo)：1）土地利用整體效率最大化； 2）協(xié)調(diào)用地結(jié)構(gòu)矛盾； 3）保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用。3、內(nèi)容：1）包括定性、定量、定位、定序控制； 2）農(nóng)用地管制分為限制轉(zhuǎn)移管制和許可轉(zhuǎn)移管制； 3）非農(nóng)用地的用途管制分為增量和存量非農(nóng)建設(shè)用地的用途管制。4、動態(tài)調(diào)整：規(guī)劃修編、規(guī)劃調(diào)整（七）土地利用監(jiān)督與調(diào)控1、土地利用監(jiān)督1）特點(diǎn)：監(jiān)測

27、成果的多樣性、監(jiān)測體系的層次性、技術(shù)要求的區(qū)域性、技術(shù)手段的綜合性2）方法： 實(shí)地調(diào)查：全面調(diào)查和非全面調(diào)查（抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查）統(tǒng)計(jì)報(bào)表調(diào)查 遙感監(jiān)測 專項(xiàng)定點(diǎn)檢測2、土地利用調(diào)控1）主要任務(wù)：保證土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)和方向；2）措施： 建立健全土地法制有效地利用各種經(jīng)紀(jì)杠桿加強(qiáng)行政管理盡快實(shí)現(xiàn)土地利用監(jiān)測、分析手段現(xiàn)代化建立合理用地的責(zé)任制七、城市土地市場管理（一）城市土地市場管理概述1、城市土地市場管理的必要性：1）由土地市場本身的特性決定土地利用具有巨大的社會性；土地是稀缺性資源，具有不可移動性；具有保值并不斷增值的特性，土地市場具有更大的投機(jī)性。2）城市土地市場運(yùn)行出現(xiàn)問

28、題土地開發(fā)和供給存在一定的盲目性；城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失；土地資源配置不合理。2、城市土地市場管理的原則：1）整合性利益原則：國家利益與土地市場交易各方利益辯證統(tǒng)一2）平等對待原則參加土地市場活動的市場主體在市場中的身份平等；市場的交易行為是平等的。3）控制與彈性管理原則政府制定標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，對土地市場實(shí)行控制管理；對土地市場交易者的具體市場行為在法律許可范圍內(nèi)給予充分自由，根據(jù)市場環(huán)境變化及時調(diào)整管理措施4）依法管理的原則3、城市土地市場管理的內(nèi)容：包括宏觀管理和微觀管理。1）宏觀管理指國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)

29、，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。2）微觀管理是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進(jìn)行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。（二）城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地供需范疇 城市土地供需總量與供需結(jié)構(gòu) 城市土地存量供需與增量供需 城市土地資源性供需與資產(chǎn)性供需 城市土地所有權(quán)供需、經(jīng)營權(quán)供需與使用權(quán)供需 城市土地一級市場供需與二級市場供需2、城市土地市場供需平衡模型與調(diào)控機(jī)制1）研究城市土地供需運(yùn)動是以非均衡理論為基礎(chǔ)的。在一個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，雖然供給和需求不一致，但是供需之

30、間的差額不超過一定的幅度，那么該經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)仍處于均衡狀態(tài)。非瓦爾拉均衡不是一種不均衡，而是一種均衡，通常稱之為非均衡。2）城市土地供需平衡是一種動態(tài)平衡，是城市土地供需運(yùn)動從暫時的不均衡走向均衡的趨勢，雖然在某一時點(diǎn)上供需不相等，但從某一時期整體上來看，供給與需求是一致的。3）城市土地供需不平衡即失衡有4 種情形：一級市場土地供過于求，表現(xiàn)為城市開發(fā)區(qū)土地大量閑置；一級市場土地供不應(yīng)求，表現(xiàn)為城市建筑密度和建筑容積率極高；二級市場土地供過于求， 表現(xiàn)為大量的房地產(chǎn)未脫售而空置；二級市場土地供不應(yīng)求， 表現(xiàn)為居民住房和營業(yè)性住房極為緊張。4）在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地供需平衡主要是通過價(jià)格機(jī)制和利

31、率機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。完善的城市土地市場主要包括： 城市土地供需各方是真正的市場主體；完善的城市土地市場體系；價(jià)格由市場供需狀況決定。5）城市土地市場供需平衡調(diào)控包括：使尚未失衡的城市土地市場避免失衡；使已失衡的城市土地市場趨向平衡。3、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”城市土地市場供需調(diào)控的方向：一是選擇調(diào)控目標(biāo)，二是確定調(diào)控措施的作用和方向。1）調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。2）確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施， 另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施。3）在確定土地市

32、場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間；要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間；要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性， 即某種調(diào)控行為撤銷之后調(diào)控效應(yīng)在一定時間內(nèi)仍然存在。4）在對城市土地市場實(shí)施供需調(diào)控的過程中，為了準(zhǔn)確把握供需調(diào)控的時機(jī)，必須做到：準(zhǔn)確掌握土地市場運(yùn)行的狀態(tài)和變化趨勢；超前采取調(diào)控措施； 密切注意調(diào)控效應(yīng)。5）決定土地市場供需調(diào)控力度時， 應(yīng)考慮因素：土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度；調(diào)控手段從采用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間；調(diào)控效應(yīng)慣性大??；調(diào)控環(huán)境。4、城市土地市場供需調(diào)控的政策工具1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃：發(fā)展計(jì)劃 土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃2）財(cái)政政策：地租政策 稅收政策 財(cái)政投資政策3）金融

33、政策：直接調(diào)控 間接調(diào)控5、城市土地市場供需調(diào)控的制度創(chuàng)新土地儲備制度1）土地儲備制度的作用：培育和規(guī)范土地市場 盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)落實(shí)城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造 增加政府土地收益2）土地儲備制度的組織體制（分層次的兩極管理模式）土地收購儲備管理委員會 土地儲備中心3）土地儲備制度的內(nèi)容運(yùn)作程序土地收購：對象、程序、賠償費(fèi)的計(jì)算 土地儲備 土地供應(yīng)（三）城市土地市場價(jià)格管理1、地價(jià)管理的目的、意義、作用1）目的： 通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格合理化；通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定；通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格與國家地價(jià)政策一致。2）意義： 宏觀上看，地價(jià)管理使國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證

34、；中觀上看，地價(jià)管理使土地市場管理的核心；微觀上看，地價(jià)管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益。3）作用： 調(diào)解土地供求關(guān)系，抑制土地投機(jī)，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地；為土地市場管理提供依據(jù)；規(guī)范土地市場中交易各方行為；規(guī)范土地估價(jià)方法，培養(yǎng)土地估價(jià)人才，不斷提高估價(jià)水平；防止國有土地收益流失；通過地價(jià)管理，合理分配社會財(cái)富。2、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)土地利用計(jì)劃和出讓計(jì)劃 國家有關(guān)法律 國家地價(jià)政策 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3、城市土地市場價(jià)格管理政策和制度1）土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度；2）土地價(jià)格定期公布制度；3）政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回

35、以出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償；4）政府對土地使用轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；5）政府對地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)；6）征收土地增值稅；7）土地價(jià)格評估制度；8）土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；9）土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評級制度。4、土地價(jià)格的檢測系統(tǒng)地價(jià)指數(shù)1）地價(jià)指數(shù)的定義：是反映土地價(jià)格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)，是反映一個城市各類土地價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。2）地價(jià)指數(shù)的分類：綜合地價(jià)指數(shù)、分類地價(jià)指數(shù)3）地價(jià)指數(shù)計(jì)算的工作程序地價(jià)指數(shù)測算的設(shè)計(jì)方案 地價(jià)指數(shù)的資料調(diào)查 資料的整理及楊店地價(jià)修正 各級別分類平均地價(jià)計(jì)算 平均地價(jià)權(quán)重值的確定 城鎮(zhèn)分類平均

36、地價(jià)計(jì)算城鎮(zhèn)平均地價(jià)計(jì)算 城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)和城鎮(zhèn)分類地價(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)成果驗(yàn)收地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用4）城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)資料的調(diào)查 地價(jià)樣點(diǎn)資料的整理、修正和檢驗(yàn) 平均地價(jià)的求取平均地價(jià)的權(quán)重值的確定 定基、環(huán)比、分類地價(jià)指數(shù)的計(jì)算5）地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)；是政府進(jìn)行土地市場管理和地價(jià)管理的重要依據(jù)；通過地價(jià)指數(shù)可以了解地價(jià)變化趨勢和幅度，有利于提高市場透明度，引導(dǎo)市場參與者合理交易，減少土地開發(fā)投資的盲目性，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展。5、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測1）開展城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的意義和作用通過城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測及時更新城市基準(zhǔn)地價(jià)；通過城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)

37、測建立地價(jià)信息發(fā)布及查詢系統(tǒng)，提高土地市場地價(jià)信息透明度；城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作是測算、編制地價(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)。2）城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的工作步驟開展城市土地價(jià)格基礎(chǔ)調(diào)查 市場樣點(diǎn)資料調(diào)查 設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料的采集 地價(jià)資料的整理和錄入 地價(jià)資料的傳輸?shù)貎r(jià)分析與地價(jià)公布 成果整理、歸檔和驗(yàn)收 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的長期維護(hù)與資料采集3）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則和標(biāo)準(zhǔn) （數(shù)量：一類城市50個左右，二類及三類城市30個左右）代表性原則、穩(wěn)定性原則、一般性原則、合理分布原則、易操作性原則、動態(tài)性原則另外，需要考慮的因素有：土地面積、地塊形狀、土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、臨界狀況6、我國臺灣省及國外城市土地市場的價(jià)

38、格管理簡介1）我國臺灣省的地價(jià)管理公告地價(jià)公告地價(jià)現(xiàn)值2）日本的地價(jià)管理限制區(qū)域內(nèi)土地交易許可制度大規(guī)模土地交易申報(bào)勸告制度土地交易監(jiān)視區(qū)制度土地交易事前確認(rèn)制空閑地制度3）英國的地價(jià)管理土地開發(fā)與許可 土地征用土地權(quán)屬登記 地產(chǎn)估價(jià)局（四）城市土地市場微觀管理1、含義：土地市場的微觀管理是指國家通過法律的、行政的等手段對土地市場運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。2、對土地市場客體的管理1）我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)；2）對土地市場客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。3、對土地市場主體的資質(zhì)審查1）土地使

39、用權(quán)出讓人、轉(zhuǎn)讓人的資格土地使用權(quán)人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府；凡事因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織以及各個人，均可以成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。2）土地使用權(quán)受讓人的資格正當(dāng)?shù)挠玫乩碛?，支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力；相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。4、對土地市場交易程序的規(guī)范1）土地使用權(quán)出讓程序2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序申請 批準(zhǔn) 簽約 公正 登記3）土地使用權(quán)出租程序簽約 登記4）土地使用權(quán)抵押程序5、土地市場中介管理1）對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查土地市場中介服務(wù)企業(yè)必須具備的資質(zhì)條件：必須是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；必須有健全的管理機(jī)構(gòu)；必須具有與經(jīng)營規(guī)模、內(nèi)容相適應(yīng)的自有資金；必須建立符合財(cái)政部門和建設(shè)銀行規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；必須有固定的辦公地點(diǎn)和合法的經(jīng)營方式和手段。土地經(jīng)紀(jì)人必須具備的資質(zhì)條件：要具有一