融匯城項(xiàng)目-文檔資料

1、川信川信濟(jì)南融匯城濟(jì)南融匯城集合資金信托計(jì)劃集合資金信托計(jì)劃 第一部分第一部分 信托計(jì)劃概要信托計(jì)劃概要第二部分第二部分 交易對(duì)手介紹交易對(duì)手介紹第三部分第三部分 擔(dān)保方介紹擔(dān)保方介紹第四部分第四部分 標(biāo)的項(xiàng)目介紹標(biāo)的項(xiàng)目介紹第五部分第五部分 項(xiàng)目綜述項(xiàng)目綜述第六部分第六部分 四川信托簡(jiǎn)介四川信托簡(jiǎn)介第一部分第一部分 信托計(jì)劃概要信托計(jì)劃概要 一、信托要素一、信托要素 信托規(guī)模：信托規(guī)模：3.2億元（可分期發(fā)行）； 信托期限：信托期限：24個(gè)月（信托計(jì)劃屆滿前6個(gè)月，融資方可向我司申請(qǐng)延 長(zhǎng)信托期限，經(jīng)我司同意后，信托期限可延長(zhǎng)24個(gè)月）； 交易結(jié)構(gòu)：交易結(jié)構(gòu)：信托貸款（四、三、二開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目）

2、； 交易對(duì)手：交易對(duì)手：融匯地產(chǎn)集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司 資金用途：資金用途：濟(jì)南融匯城項(xiàng)目B-7地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 受益人預(yù)計(jì)收益：受益人預(yù)計(jì)收益：300萬(wàn)，9.5%/年； 300萬(wàn)，11%/年。（1）股權(quán)質(zhì)押（2）項(xiàng)目土地抵押（3）保證擔(dān)保 以項(xiàng)目公司100%股權(quán)提供 質(zhì)押擔(dān)保； 前期以山東融匯置業(yè)65%股 權(quán)質(zhì)押，放款后以項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押。 融匯地產(chǎn)集團(tuán)； 融匯實(shí)業(yè)； 山東融匯置業(yè)； 實(shí)際控制人黃祖仕。 項(xiàng)目土地B-1、B-3 和B-7土地及在建工程 在放款前抵押； 后期形成在建工程陸 續(xù)抵押。（4）項(xiàng)目公司管理（5）資金歸集（6）資金監(jiān)管 我司與項(xiàng)目公司共同管理

3、印章和證照等。信托資金監(jiān)管；銷(xiāo)售回款監(jiān)管。 從第22個(gè)月末開(kāi)始，按照 信托資金余額的30%、30%、 40%的比例歸集資金用于 歸還貸款本息。二、風(fēng)控措施二、風(fēng)控措施第二部分第二部分 交易對(duì)手介紹交易對(duì)手介紹一、項(xiàng)目公司概況一、項(xiàng)目公司概況公司名稱(chēng)公司名稱(chēng)項(xiàng)目公司-山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司企業(yè)類(lèi)型企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司注冊(cè)地址注冊(cè)地址濟(jì)南市市中區(qū)舜耕路28號(hào)舜華園D樓7層703室法定代表人法定代表人黃祖仕注冊(cè)資本注冊(cè)資本5,000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照370100200202806經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等成立日期成立日期2013年7月稅務(wù)登記證號(hào)稅務(wù)登記證號(hào)魯稅濟(jì)字370103

4、06902991X號(hào)重慶融匯實(shí)業(yè)重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司有限公司重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司有限公司重慶佳友科技發(fā)展重慶佳友科技發(fā)展有限公司有限公司91.4191.41%8.598.59%山東融匯置業(yè)山東融匯置業(yè)有限公司有限公司山東融匯西區(qū)置業(yè)山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司有限公司100100%6565%51%51%杭州工商杭州工商信托信托福建恩寶實(shí)業(yè)福建恩寶實(shí)業(yè)有限公司有限公司間接控股間接控股49%49%二、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)二、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)福建中輝投資福建中輝投資集團(tuán)有限公司集團(tuán)有限公司25%25%10%10%第三部分第三部分 擔(dān)保方介紹擔(dān)保方介紹一、重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公

5、司一、重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司公司名稱(chēng)公司名稱(chēng)重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司成立時(shí)間成立時(shí)間2008年7月14日注冊(cè)資本注冊(cè)資本51,387.83萬(wàn)元控股股東控股股東融匯（福建）集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司是重慶綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，截至2014年6月30日公司總資產(chǎn)約150億元。融匯集團(tuán)主要通過(guò)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式拿地，土地取得成本較低；其在重慶的“融匯國(guó)際溫泉城”和“融匯半島”兩大綜合型項(xiàng)目，為集團(tuán)主要的現(xiàn)金流來(lái)源。兩個(gè)項(xiàng)目占地面積近4,000畝，建筑面積544萬(wàn)，其中可售面積約434萬(wàn)，自持商業(yè)面積41萬(wàn)。兩個(gè)項(xiàng)目土地價(jià)款均已

6、付清，樓面地價(jià)較低，目前銷(xiāo)售價(jià)格分別為7,500元/和6,500元/，利潤(rùn)率較高。二、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司二、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司公司名稱(chēng)公司名稱(chēng)重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司成立時(shí)間成立時(shí)間2003年12月23日注冊(cè)資本注冊(cè)資本9,890萬(wàn)元控股股東控股股東重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司實(shí)際控制人實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 重慶融匯實(shí)業(yè)主要負(fù)責(zé)重慶融匯半島項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)51.38億元，凈資產(chǎn)7.53億元。三、項(xiàng)目公司母公司三、項(xiàng)目公司母公司-山東融匯置業(yè)有限公司山東融匯置業(yè)有限公司公司名稱(chēng)公司名稱(chēng)山東融匯置業(yè)有限公司成立時(shí)間成立時(shí)間2011年4月注冊(cè)資本注冊(cè)

7、資本20,000萬(wàn)元控股股東控股股東重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司實(shí)際控制人實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍 山東融匯置業(yè)有限公司是專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)濟(jì)南融匯城的項(xiàng)目公司，截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)10.27億元，凈資產(chǎn)4.89億元。13四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹融匯溫泉城、融匯半島融匯溫泉城、融匯半島五、擔(dān)保方小結(jié)五、擔(dān)保方小結(jié) 1、融匯集團(tuán)兩個(gè)主要樓盤(pán)拿地成本低且已付清土地款，現(xiàn)金流充沛，足以支撐項(xiàng)目的后續(xù)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2、融匯集團(tuán)信用狀況良好，與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、 興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等多家金融機(jī)構(gòu)均有密切的合

8、 作關(guān)系，可及時(shí)獲得大量資金支持。 3、融匯品牌已生根重慶、立足濟(jì)南，其樓盤(pán)品質(zhì)高端，有著較高的 消費(fèi)者口碑，對(duì)項(xiàng)目去化有著強(qiáng)有力保證。 綜上，融匯集團(tuán)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、整體實(shí)力較強(qiáng)，具備充裕的擔(dān)保能力。綜上，融匯集團(tuán)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、整體實(shí)力較強(qiáng)，具備充裕的擔(dān)保能力。 第四部分第四部分 標(biāo)的項(xiàng)目介紹標(biāo)的項(xiàng)目介紹161 1、大型房企近、大型房企近2 2年在濟(jì)南的拿地情況年在濟(jì)南的拿地情況地塊位置地塊位置用地性質(zhì)用地性質(zhì)成交日期成交日期土地面積（）土地面積（） 成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交價(jià)格（萬(wàn)元） 竟得單位竟得單位南部片區(qū)居住2012/3/12 103,654 139,932 恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)商務(wù)金融 12,767

9、 18,767 西客站片區(qū)西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/3/12 18,938 13,919 恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)居住 53,237 34,314 商務(wù)金融 21,828 15,061 居住 108,508 68,360 商務(wù)金融 108,572 78,660 西客站片區(qū)西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/11/30 7,738 5,220 金科地產(chǎn)金科地產(chǎn)居住 71,559 48,285 居住 65,719 44,370 居住 59,837 40,410 居住 24,930 16,830 東部片區(qū)居住2012/12/6 191,418 158,000 萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)西客站片區(qū)西客站片區(qū)居住2013/7/

10、18 42,045 40,430 海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn)居住 45,322 43,570 東部片區(qū)居住2013/7/18 43,667 15,200 西客站片區(qū)西客站片區(qū)居住2013/8/12 59,554 25,013 綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)一、濟(jì)南市房地產(chǎn)情況一、濟(jì)南市房地產(chǎn)情況2 2、濟(jì)南市、濟(jì)南市20142014年上半年住宅成交情況年上半年住宅成交情況3 3、20142014年上半年濟(jì)南各主城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)年上半年濟(jì)南各主城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)二、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目背景-融匯地產(chǎn)濟(jì)南項(xiàng)目情況融匯地產(chǎn)濟(jì)南項(xiàng)目情況 2010年5月“香港山東商貿(mào)洽談周”期間，融匯地產(chǎn)在濟(jì)南各級(jí)政府的共同推動(dòng)下，敲定了“百年商埠”、“融

11、匯城”和“融匯愛(ài)都”三個(gè)項(xiàng)目。融匯百年商埠融匯百年商埠融匯城融匯城融匯融匯愛(ài)都愛(ài)都項(xiàng) 目位 置已拿地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)）開(kāi)發(fā)企業(yè)百年商埠百年商埠市中心28.68.6山東融匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司融匯融匯愛(ài)都愛(ài)都二環(huán)南路10628山東融匯建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 百年商埠 目前已完成全部主體工程，即將進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，預(yù)計(jì)于 2015年8月左右開(kāi)業(yè)。 融匯愛(ài)都 融匯愛(ài)都項(xiàng)目于2013年6月開(kāi)盤(pán)，截止2014年12月25日，已銷(xiāo)售約1,300套，月均去化70套，均價(jià)8,500元/。 三、融匯城項(xiàng)目情況三、融匯城項(xiàng)目情況 （1）項(xiàng)目區(qū)位圖融匯城融匯城 （2）項(xiàng)目概況 目前已取得項(xiàng)目土地552畝（共10宗地）

12、，總地價(jià)約12.48億元，土地款已全部付清；已有6宗土地取得土地證（其中，標(biāo)的項(xiàng)目B7地塊已取得四證），其余4宗地土地證正在辦理中，預(yù)計(jì)將在2015年內(nèi)陸續(xù)取得。各宗塊情況如下：項(xiàng)目公司名稱(chēng)項(xiàng)目公司名稱(chēng)開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)地塊土地面積（）土地面積（）出讓金（出讓金（萬(wàn)元）萬(wàn)元）契稅（契稅（萬(wàn)元）萬(wàn)元）目前狀況目前狀況山東融匯置業(yè)有限公司A1494,30928,2921131.68取得土地證山東融匯西區(qū)置山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司業(yè)有限公司B126,0049,947397.86取得土地證B325,9788,573342.908取得土地證B529,7799,827393.084取得土地證B7B756,850

13、56,85018,76118,761750.42750.42已取得四證已取得四證山東融匯文創(chuàng)置業(yè)有限公司A115,8507,014- 正在辦理土地證A214,5916,895275.814取得土地證A319,8028,762- 正在辦理土地證B249,47316,326- 正在辦理土地證B435,58810,409- 正在辦理土地證合合 計(jì)計(jì)368,224368,224124,806124,8063291.7663291.766（3）融匯城項(xiàng)目各地塊分布 融匯城B7地塊用地規(guī)模約56,849.92，總建筑面積197,086.25，其中住宅約135,654.00，商業(yè)約8,718.06，地下車(chē)庫(kù)

14、 29,294.46，其他配套約23,419.73。(住宅占比超過(guò)75%，商業(yè)僅4.4%) 四、融匯城四、融匯城B7B7地塊項(xiàng)目（標(biāo)的項(xiàng)目）介紹地塊項(xiàng)目（標(biāo)的項(xiàng)目）介紹（一）項(xiàng)目總體指標(biāo)（一）項(xiàng)目總體指標(biāo)（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前，標(biāo)的項(xiàng)目已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證規(guī)劃許可證、施工許可證。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片項(xiàng)目住宅戶型規(guī)劃項(xiàng)目住宅戶型規(guī)劃（三）項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目定位面積面積分布（）分布（）套套 數(shù)（套）數(shù)（套）占占 比比160-260211.50%130-140261.86%80-8580-8523223

15、216.62%16.62%90-9590-9560460443.27%43.27%105-115105-11533133123.71%23.71%120-1301208.60%140624.44%合合 計(jì)計(jì) 1,396 1,396 100.00%100.00%教教 育育：社區(qū)規(guī)劃一所初中、三所小學(xué)、四所幼兒園； 交交 通通： 61路，81路，9路，74路，172路，規(guī)劃輕軌線R1線；醫(yī)醫(yī) 院院：市立五院、濟(jì)南市兒童醫(yī)院；商商 業(yè)業(yè)：環(huán)宇城、世界購(gòu)物中心、和諧廣場(chǎng)商圈；銀銀 行行：中國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。（四）項(xiàng)目配套（四）項(xiàng)目配套老商埠一期進(jìn)度規(guī)劃（五）建設(shè)進(jìn)度安排（五）建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)

16、劃項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開(kāi)始預(yù)售2015年4月主體結(jié)構(gòu)封頂2016年6月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2017年2月 標(biāo)的項(xiàng)目目前已基本達(dá)到可預(yù)售條件，現(xiàn)在正在辦理預(yù)售許可等準(zhǔn)備工作。五、項(xiàng)目小結(jié)五、項(xiàng)目小結(jié) 1 1、項(xiàng)目拿地成本較低、項(xiàng)目拿地成本較低 項(xiàng)目周邊近期成交土地的樓面地價(jià)均為2,390元/（住宅用地）和1,670元/（商業(yè)用地），本項(xiàng)目地塊樓面地價(jià)為990990元元/ /, 優(yōu)勢(shì)明顯。 2 2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出 項(xiàng)目位于市中區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)，受西客站片區(qū)帶動(dòng)效應(yīng)顯著，形成了集高鐵、高速、軌道等為一體的區(qū)域性綜合交通樞紐中心，商務(wù)配套齊全。 3 3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)顯著，去化前景樂(lè)觀、項(xiàng)目業(yè)

17、態(tài)優(yōu)勢(shì)顯著，去化前景樂(lè)觀 本項(xiàng)目住宅占比高達(dá)75%，且90%左右為剛需戶型，商業(yè)占比僅為4.4%，后期去化前景樂(lè)觀，完全符合公司做剛需盤(pán)的政策指引。 4 4、項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，不存項(xiàng)目無(wú)法預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，后期不確定極小，委、項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，不存項(xiàng)目無(wú)法預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，后期不確定極小，委托人承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也非常低。托人承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也非常低。 第五部分第五部分 項(xiàng)目綜述項(xiàng)目綜述一、本項(xiàng)目為資金運(yùn)用方式為信托貸款信托貸款，項(xiàng)目四、三、二條件四、三、二條件齊全，模式模式 成熟成熟，結(jié)構(gòu)清晰結(jié)構(gòu)清晰。 二、信用增級(jí)保障措施完善，抵押率低于50%，對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管。三、項(xiàng)目已基本達(dá)到預(yù)售條件已基本達(dá)到預(yù)售條件，

18、開(kāi)發(fā)過(guò)程中現(xiàn)金流充?，F(xiàn)金流充裕，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和終 極風(fēng)險(xiǎn)極低。四、項(xiàng)目位于二線城市主城核心區(qū)域二線城市主城核心區(qū)域，且?guī)缀鯙榧冏≌瑒傂璞P(pán)純住宅剛需盤(pán)，開(kāi)發(fā)商實(shí) 力較強(qiáng)，完全滿足甚至超過(guò)公司業(yè)務(wù)指引標(biāo)準(zhǔn)。 第六部分第六部分 四川信托簡(jiǎn)介四川信托簡(jiǎn)介 四川信托有限公司（英文名稱(chēng)：Sichuan Trust Co., Ltd.）經(jīng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批 準(zhǔn)、四川省工商行政管理局正式登記注冊(cè)，于2010年11月28日正式成立。 注冊(cè)資本為20億元人民幣，注冊(cè)地址為四川省成都市錦江區(qū)人民南路2段 18號(hào)川信紅照壁大廈。 四川信托堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)第一、效益第二風(fēng)險(xiǎn)第一、效益第二”的經(jīng)營(yíng)理念，以“競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展， 創(chuàng)新中求卓越創(chuàng)新中求卓越”的企業(yè)精神，立足四川，面向全國(guó)，力爭(zhēng)五年內(nèi)，在公司 治理機(jī)制、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理、隊(duì)伍建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)控制、開(kāi)拓創(chuàng)新、市場(chǎng) 品牌等方面，成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信托公司，精心打造富有川信特色的信托模 式，走出一條市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)金融企業(yè)的成功之路。 一、公司概況一、公司概況 二、公司股權(quán)及主要股東二、公司股權(quán)及主要股東 公司共十家股東，其中國(guó)有企業(yè)6家，持股比例38%; 民營(yíng)企業(yè)4家，持股 比例62%。股權(quán)結(jié)構(gòu)分散合理，能夠有效地把國(guó)企豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和民企 靈活的運(yùn)作機(jī)制結(jié)合。股東名稱(chēng)股東名稱(chēng)出資比例出