房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報(bào)告.ppt

1、房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報(bào)告Allpku-qlep00306 page 22. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？6. 秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4. 業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營(yíng)的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 3房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位顯著房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位顯著0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001歷年房

2、地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資的比率房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的56，逐步上升至2001年的16.9，并趨于穩(wěn)定，成為拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（1990-2001） Allpku-qlep00306 page 49898年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年以兩位數(shù)的速度快速增長(zhǎng)，年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年以兩位數(shù)的速度快速增長(zhǎng)，20012001年市場(chǎng)總額已達(dá)年市場(chǎng)總額已達(dá)46254625億元億元05000100001500020000250003000019981999200020010500100015002000250030003500400045005000銷(xiāo)

3、售面積竣工面積銷(xiāo)售額資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)單位：萬(wàn)平米單位：億元Allpku-qlep00306 page 5從投資類(lèi)型看，住宅投資在整個(gè)房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位從投資類(lèi)型看，住宅投資在整個(gè)房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位68%68%6%6%11%11%15%15%住宅辦公樓商業(yè)樓其他住宅、辦公樓、商業(yè)縷的投資分別比重為67.7%、6.0%和11.2%，而且住宅的同比增長(zhǎng)率最大，因此住宅開(kāi)發(fā)明顯處于主導(dǎo)地位。廣州和深圳的著名開(kāi)發(fā)商主要定位于住宅市場(chǎng)，而香港六大地產(chǎn)商則主要定位于高檔辦公樓或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)19.30%25.80%-12.90%住宅辦公樓商業(yè)樓2000年各類(lèi)房地產(chǎn)投資比率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20

4、00年各類(lèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比率Allpku-qlep00306 page 6從地域分布看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在北京、上海、廣東從地域分布看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)大城市與省份等發(fā)達(dá)大城市與省份13%9%14%64%北京上海廣東其他2002年全國(guó)房地產(chǎn)投資分布57%13%14%16%北京上海廣東其他2001年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額分布資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Allpku-qlep00306 page 7我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展02000040000600008000010000012000019961997199819992

5、000200101000200030004000500060007000國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資額GDP 單位(億元)房地產(chǎn)投資額(億元)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Allpku-qlep00306 page 8“入世入世” ” 拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給Allpku-qlep00306 page 9住房金融的發(fā)展改變了住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為住房金融的發(fā)展改變了住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為v住房抵押貸款極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住住房抵押貸款極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。房消費(fèi)的重要手段。v個(gè)人住房公積金存貸利率降低

6、(5年以下由4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由4.59%下調(diào)為4.05%）。v住房按揭利率降低，期限延長(zhǎng)（最長(zhǎng)30年），比例增加（最高為80%)。v住房信貸消費(fèi)形成了新的預(yù)期消費(fèi)觀念，開(kāi)始打破中國(guó)人傳統(tǒng)文化的禁錮。住房信貸消費(fèi)形成了新的預(yù)期消費(fèi)觀念，開(kāi)始打破中國(guó)人傳統(tǒng)文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開(kāi)始消費(fèi)，而是根據(jù)收入的預(yù)期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預(yù)先提高生活的質(zhì)量；不是“一步到位”地進(jìn)行消費(fèi)，而是根據(jù)收入的變化進(jìn)行多次置業(yè)。v將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。當(dāng)商品房可以通過(guò)二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易

7、時(shí)，消費(fèi)者完全可以靠房屋的增值來(lái)實(shí)現(xiàn)住房條件的改善目標(biāo)。房屋在消費(fèi)過(guò)程中的收益（包括出租收益，以房養(yǎng)房等）也許會(huì)大于消費(fèi)的成本，這種投資觀念的形成與實(shí)現(xiàn)對(duì)純生活消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化起到極大的推動(dòng)作用。許多人已通過(guò)房屋的多次交易（包括出租）創(chuàng)造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。v此外，個(gè)人住房貸款的不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他品種貸款的不良率。此外，個(gè)人住房貸款的不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他品種貸款的不良率。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，工商銀行、建設(shè)銀行平均不到0.5，因此，商業(yè)銀行有足夠的動(dòng)力來(lái)推動(dòng)個(gè)人住房貸款的發(fā)展。Allpku-qlep00306 page 10住房分配貨幣化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行根本性

8、的變革，促進(jìn)住房分配貨幣化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行根本性的變革，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)了居民住房消費(fèi)住房分配貨幣化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向市場(chǎng)化住房分配貨幣化改變了居民住房消費(fèi)行為住房分配貨幣化改變了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為Allpku-qlep00306 page 11稅費(fèi)、戶籍政策改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費(fèi)、戶籍政策改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費(fèi)政策戶籍政策人才策略：各地紛紛采取了引進(jìn)人才的優(yōu)惠政策，人才流動(dòng)與戶籍分離的趨勢(shì)越來(lái)越明顯 。有些地方（如北京市）規(guī)定：找工作不再需要當(dāng)?shù)貞艨?。招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來(lái)人員以落戶方面的優(yōu)惠。公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見(jiàn)

9、，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)管理。到今年10月1日，全國(guó)所有的鎮(zhèn)和縣級(jí)市市區(qū)，將取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”指標(biāo)，凡在當(dāng)?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來(lái)源的外來(lái)人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。這無(wú)疑加快了城市化的進(jìn)程。簡(jiǎn)化交易手續(xù)。房產(chǎn)交易包括8種稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)、城建維護(hù)、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費(fèi)。購(gòu)房人交納印花稅和契稅。減免空置商品房稅費(fèi)，以加快消化空置房。降低交易稅費(fèi)，降低了購(gòu)房成本。120 以內(nèi)的契稅稅率為2%，120 以上房屋，由以前的4%單一稅率變?yōu)?20 以內(nèi)的2%、以上的4%兩種稅率。有些地方（如上海）規(guī)定：購(gòu)房按揭付款，可免個(gè)人所得稅。Allpku-qlep00

10、306 page 12成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。穩(wěn)定期穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開(kāi)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)低潮期低潮期受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮復(fù)蘇期復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、大力發(fā)展住宅建設(shè)二次發(fā)展期二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)點(diǎn)目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期，仍有巨大的上升空間目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期，仍有巨大的上升空間時(shí)間時(shí)間78 92 94 98 2001 Allpku-qlep00306

11、 page 132. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？6.秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4.業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營(yíng)的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 14西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在陜西省的地位十分重要西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在陜西省的地位十分重要32%68%2001年陜西省房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)西安陜西其他地區(qū)46%54%西安陜西其他地區(qū)28%72%西安陜西其他地區(qū)2001年陜西省房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)2001年陜西省房地產(chǎn)銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002、陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2002A

12、llpku-qlep00306 page 159797年以來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與需求快速增長(zhǎng)，年以來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與需求快速增長(zhǎng)，20022002年市年市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)場(chǎng)規(guī)模已達(dá)6060億元億元0100000200000300000400000500000600000700000800000900000199719981999200020012002房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元）商品房建設(shè)投資（萬(wàn)元）商品房銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002、陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2002、2002年陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)Allpku-qlep00306 page 16市政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策極大地促進(jìn)了西安房地

13、產(chǎn)行業(yè)的發(fā)市政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策極大地促進(jìn)了西安房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展v按照西安市政府第一號(hào)令的規(guī)定，從年月日起，西安市將全面建立政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場(chǎng)革命。v2002年月 日，西安市國(guó)土資源和房管局發(fā)布了西安市公有住房出售管理辦法、西安市已購(gòu)公有住房上市出售管理暫行辦法和已購(gòu)公有住房上市交易操作流程，給西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)最大的“利好消息”。市民關(guān)心的公房買(mǎi)賣(mài)可以按照政府有關(guān)規(guī)定程序交易。v2002年月，陜西省地稅局、省財(cái)政廳聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅減半征收契稅的通知，明確界定了普通住宅和高檔住宅契

14、稅標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定購(gòu)買(mǎi)普通住宅減半征收契稅，契稅由原來(lái)總房款的降至。這無(wú)疑又給消費(fèi)者帶來(lái)福音，極大刺激人們的住房消費(fèi)，促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。v2002年月份，西安市人民政府為了貫徹落實(shí)建設(shè)部等七部委關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知及省政府的實(shí)施意見(jiàn)精神，召開(kāi)了全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序動(dòng)員大會(huì)，各區(qū)縣政府、各開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介單位、廣告公司等部門(mén)聯(lián)合出手整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。Allpku-qlep00306 page 17房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)力

15、量推動(dòng)，其中對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高力量推動(dòng)，其中對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)、 GDP增長(zhǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)觀念非居住性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)消費(fèi)傾向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度Allpku-qlep00306 page 18西安經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)西安經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)0100200300400500600700800199719981999200020012002國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)1.51.782.272.52.62.897年以來(lái)西安市的國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)

16、率一直為定在12%14之間。西安市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較圖資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 19消費(fèi)觀念變化為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)消費(fèi)觀念變化為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)050100150200250300350400450500199719981999200020012002社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）商品房銷(xiāo)售額（億元）56.511.79.81314資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002、西安市統(tǒng)計(jì)局、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談v住房制度改革使個(gè)人購(gòu)房的觀念已經(jīng)取代單位分房。v西安市的消費(fèi)者對(duì)期樓的價(jià)值已經(jīng)有所認(rèn)識(shí)，購(gòu)買(mǎi)期

17、樓的心理障礙可以說(shuō)在一定程度上已被化解。 紫薇田園都市，現(xiàn)場(chǎng)包裝完成，廣告部分投入，即有4個(gè)億回收。v房地產(chǎn)投資的觀念逐步被一些先富起來(lái)的人所接受。投資型物業(yè)在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嶄露頭角，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，據(jù)對(duì)部分項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，大約有5%的購(gòu)房者屬于投資置業(yè)行為 。西安市商品房銷(xiāo)售與社會(huì)消費(fèi)品零售總額關(guān)系圖33%67%個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售額分布Allpku-qlep00306 page 20區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市場(chǎng)特別是高端客戶市場(chǎng)場(chǎng)特別是高端客戶市場(chǎng) 西北最大的政治中心 西北最大的經(jīng)濟(jì)中心 西北最大的文化中

18、心 西北唯一的特大型中心城市 據(jù)西房網(wǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽(yáng)、西至蘭州、北至內(nèi)蒙的廣大范圍中的所有人群。Allpku-qlep00306 page 21這使得西安房地產(chǎn)價(jià)格居高不下這使得西安房地產(chǎn)價(jià)格居高不下0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%2.00%1998199920002001西安房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示，2001年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700元左右，同時(shí)，西安市平均家庭戶規(guī)模為3.40，估算西安市2001年度家庭年總收入約22780元。而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查，2001

19、年度西安市商品房均價(jià)在2800元/平方米左右，按70平方米住房為 基 準(zhǔn) ， 套 房 總 價(jià) 約196000元。房?jī)r(jià)收入比約房?jī)r(jià)收入比約8.6:1，就房?jī)r(jià)收入比而言，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)處于上游水平，房?jī)r(jià)收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點(diǎn)城市，比國(guó)際4-6倍的慣例也高出許多。資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 22隨著市場(chǎng)逐漸成熟，開(kāi)發(fā)商已從謀求暴利逐步轉(zhuǎn)向理性開(kāi)隨著市場(chǎng)逐漸成熟，開(kāi)發(fā)商已從謀求暴利逐步轉(zhuǎn)向理性開(kāi)發(fā)發(fā) 我們可以將1999年至2001年，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)階段，這一時(shí)期，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了以錦園、楓葉新都市、紫薇

20、城市花園為代表的高檔樓盤(pán)。市場(chǎng)的兩級(jí)化分布特征充分說(shuō)明，在市場(chǎng)發(fā)展初期，市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)最大化過(guò)程中明顯的驅(qū)利傾向。 從2001年開(kāi)始，一些房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始瞄準(zhǔn)龐大的中端市場(chǎng)。2002年，隨著旭景名園小高層以均價(jià)2900元/平方米的入市火爆銷(xiāo)售，到紫薇田園都市多層以均價(jià)1800元/平方米，實(shí)現(xiàn)超遠(yuǎn)期樓花一個(gè)月銷(xiāo)售4個(gè)億的銷(xiāo)售“奇跡”，極大的震撼了房地產(chǎn)市場(chǎng)。高檔樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。 價(jià)位層次價(jià)格浮度（元/平米）住宅類(lèi)型總銷(xiāo)售均價(jià)3000-3200 低價(jià)位樓盤(pán)1300-2000以多層住宅為主的經(jīng)濟(jì)適用房中價(jià)位樓盤(pán)2100-3000多層、小高層住宅其中：中高價(jià)位2500-3000以小高層住宅為

21、主高價(jià)位樓盤(pán)3000-4000 以小高層住宅、高層商住為主超高價(jià)位樓盤(pán)4000元以上以別墅、公寓、多層花園洋房為主西安市2002樓盤(pán)價(jià)位層次預(yù)分表 資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談Allpku-qlep00306 page 23“經(jīng)營(yíng)城市經(jīng)營(yíng)城市”理念帶動(dòng)了新的一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并得到市理念帶動(dòng)了新的一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并得到市場(chǎng)的認(rèn)同場(chǎng)的認(rèn)同 城市功能配套設(shè)施的建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，打破了制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。道路及交通狀況的改善及快速發(fā)展，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起到關(guān)鍵的作用。客戶群對(duì)城市發(fā)展逐步認(rèn)同，城市空心化的趨勢(shì)初步顯現(xiàn)。從楓葉新都市（占地：412畝、建筑面積：46萬(wàn)平方米）為代表的高

22、檔大盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，到紫薇田園都市（占地2000畝、建筑，面積 180 平方米）的郊區(qū)大盤(pán)的再次成功快速銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了良好的“吸收性”。Allpku-qlep00306 page 24由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)南高北低由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)南高北低的格局的格局中 、 低檔 商 品房 高 檔 商品房 聯(lián) 排 住宅 、 別墅 中低檔商品房主要分布在城北和城東，城西也有分布。這些樓盤(pán)由于所處地段相對(duì)偏僻，城市的基礎(chǔ)市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環(huán)境較差，加之西安市市民的居住消費(fèi)觀念趨使，使這些區(qū)域的樓市價(jià)格及樓宇的綜合素質(zhì)始終處于一個(gè)較低的水平，其主要目

23、標(biāo)客戶對(duì)象為一次置業(yè)的工薪階層為主。由于受城市歷史發(fā)展格局及西安市城市發(fā)展重心南移的影響，高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地城西南、城南，無(wú)論其開(kāi)發(fā)水平、開(kāi)發(fā)規(guī)模都是西安首屈一指的，是西安市高檔商品房市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。 目前該類(lèi)物業(yè)主要分布在城北區(qū)北門(mén)外通往咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的迎賓大道附近、未央湖片區(qū)和南郊的曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，這兩處區(qū)域由于其交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，市政配套設(shè)施完善及其豐富的人文旅游資源優(yōu)勢(shì)成為西安頂級(jí)物業(yè)區(qū)的首選之地，西安較大部分的聯(lián)排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑歐洲世家、開(kāi)元明仕家園，未央湖畔的藍(lán)水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱

24、花園等。 Allpku-qlep00306 page 25目前城內(nèi)區(qū)的土地價(jià)值最高，是西安的黃金地段目前城內(nèi)區(qū)的土地價(jià)值最高，是西安的黃金地段0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v除別墅公寓外，城區(qū)內(nèi)各類(lèi)商品房的樓價(jià)一直位于西安的首位。v特別是寫(xiě)字樓和商場(chǎng)店面的

25、樓價(jià)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。v但隨著西安市2002年“近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展”的城市戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會(huì)相對(duì)下降，但其商業(yè)服務(wù)中心的地位還會(huì)加強(qiáng)。v2003年1季度，城內(nèi)區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格已有所下跌。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 26隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實(shí)施，城南區(qū)的土地價(jià)值大有取代城隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實(shí)施，城南區(qū)的土地價(jià)值大有取代城內(nèi)區(qū)的趨勢(shì)內(nèi)區(qū)的趨勢(shì)0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西

26、區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v在別墅公寓的市場(chǎng)，城南區(qū)的土地價(jià)值最高，已超過(guò)城內(nèi)區(qū)，而且呈不斷上揚(yáng)走勢(shì)。v城南區(qū)是傳統(tǒng)的文教區(qū)，人員知識(shí)層次較高。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，城南區(qū)的土地仍有巨大的升值潛力。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 27高新區(qū)與城南區(qū)類(lèi)似，土地價(jià)值一直位于西安市的前列高新

27、區(qū)與城南區(qū)類(lèi)似，土地價(jià)值一直位于西安市的前列0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v從上世紀(jì)90年代初創(chuàng)建以來(lái)，高新區(qū)已逐步發(fā)展成為集科工貿(mào)一體的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。土地價(jià)值也隨之大幅度升值v從住宅市場(chǎng)看，高新區(qū)的住宅價(jià)格與城內(nèi)區(qū)基本持平，別墅公寓等高檔住房的價(jià)格還高于

28、城內(nèi)。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v從城市戰(zhàn)略規(guī)劃看，該地區(qū)仍屬城市發(fā)展的重點(diǎn)。土地升值潛力巨大2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 28城東區(qū)與城西區(qū)的土地價(jià)值基本持平屬于西安市中下游水平城東區(qū)與城西區(qū)的土地價(jià)值基本持平屬于西安市中下游水平0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新

29、區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v城東與城西區(qū)是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，下崗職工較多，購(gòu)買(mǎi)力水平較低。v西安市產(chǎn)河開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立帶動(dòng)了城東土地價(jià)值提升。未來(lái)發(fā)展前景與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的效益息息相關(guān)。v城西是西安的工業(yè)重地 ，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)落后 ，隨著自錦園、豐 盛園推出后，才帶動(dòng)了城西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。西區(qū)的購(gòu)房者大多數(shù)都是西區(qū)本地人，經(jīng)濟(jì)適用房在該地區(qū)有很大的市場(chǎng)。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 29目前城北區(qū)的土地價(jià)值最低，但隨著西安市旅游的大力發(fā)目前城

30、北區(qū)的土地價(jià)值最低，但隨著西安市旅游的大力發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其增長(zhǎng)潛力巨大展以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其增長(zhǎng)潛力巨大0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v西安市土地價(jià)值最低的板塊就在城北。v由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會(huì)治安比較混亂，人文環(huán)

31、境最差。西安市民大都不愿意在城北購(gòu)房。v城北是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，由于受城市規(guī)劃不確定性的影響，目前并不景氣。但隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其土地升值潛力巨大。v近幾年未央湖片區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了城北的別墅公寓等旅游地產(chǎn)的發(fā)展。目前城北區(qū)的別墅公寓價(jià)格高于城東與城西2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 30從銷(xiāo)售額看，西安的住宅市場(chǎng)仍然是房地產(chǎn)的主體市場(chǎng)，從銷(xiāo)售額看，西安的住宅市場(chǎng)仍然是房地產(chǎn)的主體市場(chǎng)，但增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)但增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)其他3%別墅、公寓10%商服樓9%辦公樓12%普通住宅66%2001年西安市各類(lèi)商品房銷(xiāo)售額資料來(lái)源：西安

32、市統(tǒng)計(jì)年鑒20020500001000001500002000002500003000003500004000001997199819992000200100.10.20.30.40.50.60.70.80.91住宅銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）住宅占商品房銷(xiāo)售額的比例歷年西安市住宅銷(xiāo)售情況Allpku-qlep00306 page 31大部分住宅由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，已成家的年輕人構(gòu)成了住宅潛在大部分住宅由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，已成家的年輕人構(gòu)成了住宅潛在消費(fèi)群的主體消費(fèi)群的主體17%83%個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2001年住宅銷(xiāo)售面積分布23口之家是主要的潛在消費(fèi)者，大約占受訪者的62.07其次是三口以上家庭，大約占35.63。單身購(gòu)房者較少

33、。潛在消費(fèi)者數(shù)量隨年齡增長(zhǎng)而遞減，2540歲之間的年輕人是主要的潛在消費(fèi)者，比例大約為67。收入對(duì)購(gòu)房的影響不大，潛在購(gòu)房者的收入分布較為平均。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查表明資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 32在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購(gòu)買(mǎi)者最優(yōu)在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購(gòu)買(mǎi)者最優(yōu)先考慮的因素先考慮的因素010203040506070小區(qū)配套品質(zhì)環(huán)境物業(yè)管理地段價(jià)格開(kāi)發(fā)商信譽(yù)其它資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 33多層住宅為市場(chǎng)需求的主流，房型

34、偏好主要集中在多層住宅為市場(chǎng)需求的主流，房型偏好主要集中在2 2室室1 1廳、廳、2 2室室2 2廳、廳、3 3室室1 1廳、廳、3 3室室2 2廳這四種類(lèi)型廳這四種類(lèi)型0%20%40%60%80%高層零散多層多層小區(qū)別墅其它居民購(gòu)房選擇的住宅類(lèi)型偏好 0%10%20%30%40%單間1室1 廳2室1 廳2室2 廳3室1 廳3室2 廳4室1 廳4室2 廳復(fù)式其它居民購(gòu)房選擇的房型偏好 資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 34大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2001年的調(diào)查表

35、明，潛在消費(fèi)者對(duì)交通、環(huán)境、購(gòu)物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá)61.39，潛在消費(fèi)者對(duì)交通便利性和距離工作單位近兩項(xiàng)指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。 均價(jià)在23002800元/平方米區(qū)間內(nèi)的中檔商品房需求非?；鸨?。紫薇田園都市多層住宅賣(mài)2000元平方米，好幾千套房子4個(gè)月銷(xiāo)售一空。西房股份的世家星城起價(jià)只有2188元平方米，據(jù)了解，他們先期推出近500套房子也被預(yù)訂完了。資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談Allpku-qlep00306 page 35消費(fèi)者置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西南

36、和城南樓盤(pán)消費(fèi)者置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西南和城南樓盤(pán)從2002年西安市住宅的置業(yè)趨勢(shì)分析，城南和城西南商品住宅的銷(xiāo)售情況明顯好于其它區(qū)域，城北次之，同時(shí)對(duì)潛在購(gòu)房客戶的置業(yè)趨勢(shì)調(diào)查表明，有40%左右的受訪居民認(rèn)為城南和城西南是購(gòu)房的最佳位置, 這說(shuō)明這兩處區(qū)域今后仍將是廣大居民購(gòu)房時(shí)考慮的較為理想的地點(diǎn)。另有20%左右的居民計(jì)劃在城北買(mǎi)房,說(shuō)明城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力依然存在。資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 36大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟

37、，今后住宅區(qū)的發(fā)展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區(qū)以其較完整的規(guī)劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時(shí)也是促進(jìn)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)開(kāi)發(fā)商信心的保證。消費(fèi)者居住觀念和心理的成熟，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，交通路網(wǎng)的日益完善都將促使住宅區(qū)的發(fā)展向生態(tài)化、郊區(qū)化發(fā)展。西安住宅的主流消費(fèi)群體是年輕人，生態(tài)化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。Allpku-qlep00306 page 379898年以來(lái)西安市的住宅價(jià)格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價(jià)格年以來(lái)西安市的住宅價(jià)格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價(jià)格完全被市場(chǎng)消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的吸納性完全被市場(chǎng)消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的吸納性0.00%0

38、.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%1998199920002001西安市歷年住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率010000020000030000040000050000060000019971998199920002001西安市住宅空置面積單位：平米v價(jià)格上漲的同時(shí)住宅的空置面積并沒(méi)有同比上漲反而顯示出下降的趨勢(shì)。這足以說(shuō)明西安的住宅市場(chǎng)需求十分旺盛。資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 38從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間7.611.212.118.955-5850-5545-5040-45住房開(kāi)

39、支占比國(guó)際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開(kāi)支比率恩格爾系數(shù)根據(jù)2002西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2001年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費(fèi)中，食品消費(fèi)占總消費(fèi)的比重）為30.3,而住房支出所占比率為4，遠(yuǎn)低于按國(guó)際慣例的15-20%的水平。v西安市居民的購(gòu)房需求遠(yuǎn)沒(méi)得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間v根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致居民購(gòu)房的潛力并沒(méi)有充分發(fā)揮。Allpku-qlep00306 page 39非住宅類(lèi)的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷(xiāo)售高速非住宅類(lèi)的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)增長(zhǎng)02000040000600008000010000012000

40、01400001997199819992000200100.050.10.150.20.250.3非住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）占商品房銷(xiāo)售額的比例非住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售情況2001年上半年，西安市商品房完成投資1020億萬(wàn)元，與2000年同期相比公寓別墅類(lèi)下降8604，商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(zhǎng)11767、106和5.4倍。資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 40入世、西部大開(kāi)發(fā)、西安經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及西安的城市地位是入世、西部大開(kāi)發(fā)、西安經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及西安的城市地位是導(dǎo)致增長(zhǎng)的主要原因?qū)е略鲩L(zhǎng)的主要原因2002年西安商務(wù)樓市場(chǎng)持續(xù)升溫，市場(chǎng)供應(yīng)和需求穩(wěn)

41、步增長(zhǎng)西部大開(kāi)發(fā)的背景西部大開(kāi)發(fā)的背景西安作為橋頭堡，正憑借其巨大的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)日益煥發(fā)出強(qiáng)勁的生命力。西安市經(jīng)濟(jì)的西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展快速發(fā)展西安市每年2位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)吸引了眾多投資者。西北地區(qū)中心城市西北地區(qū)中心城市的地位的地位西安對(duì)周邊省市的輻射力將隨著加入WTO與西部大開(kāi)發(fā)有所增強(qiáng)，間接表現(xiàn)為流動(dòng)人口增加。加上其他投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性增大等因素，將導(dǎo)致投資型物業(yè)前景看好。加入加入WTO的長(zhǎng)期利好的長(zhǎng)期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實(shí)力城市，借助WTO作用，經(jīng)濟(jì)總量將不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，從而刺激市場(chǎng)需求增大，吸引國(guó)內(nèi)外總多投資。Allpku-qlep00306

42、 page 41目前西安寫(xiě)字樓和商業(yè)樓盤(pán)主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和目前西安寫(xiě)字樓和商業(yè)樓盤(pán)主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近城區(qū)附近高新區(qū)西安南二環(huán)城區(qū)v2002年下半年，隨著以國(guó)際商務(wù)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫(xiě)字樓“西安高新國(guó)際商務(wù)中心”推向市場(chǎng)，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的CBD(中央商務(wù)區(qū))對(duì)接世界500強(qiáng)的口號(hào)。 近期，高新區(qū)內(nèi)推出的寫(xiě)字樓就有高科廣場(chǎng)、正信財(cái)富廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、麗華科技大廈等數(shù)座，加上以往的正陽(yáng)國(guó)際、志誠(chéng)大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫(xiě)字樓，高新區(qū)既是西安市頂尖級(jí)寫(xiě)字樓聚集地也是寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地區(qū)。v西安南二環(huán)之所以被稱(chēng)為西安的“金腰帶”，成為寫(xiě)字樓聚居的商務(wù)港，在

43、很大程度上是因?yàn)樗俏靼驳慕煌ù髣?dòng)脈。集中在二環(huán)路上的朱雀路口到西二環(huán)以東至西分別有：華融國(guó)際商務(wù)大廈、鵬豪園、藍(lán)溪科技大廈、煜源大廈、世紀(jì)星大廈、現(xiàn)代之窗、志誠(chéng)大廈、高科廣場(chǎng)、永安大廈、捷瑞大廈等。v城區(qū)內(nèi)已形成三個(gè)集中的寫(xiě)字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國(guó)際大廈、盛唐國(guó)際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商看好，宏府廣場(chǎng)、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系，由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓以中高檔為主。同時(shí)，也是因?yàn)橥恋氐南拗?，城區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓的綜合配套能力、周邊

44、環(huán)境等就稍遜于高新區(qū)的寫(xiě)字樓，而且，西安的頂尖級(jí)寫(xiě)字樓也只能讓位給高新區(qū)。Allpku-qlep00306 page 42寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出 “ “中間冷，兩頭熱中間冷，兩頭熱”的局面，產(chǎn)品差的局面，產(chǎn)品差異化將是市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)異化將是市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)低端市場(chǎng)高檔寫(xiě)字樓如高新國(guó)際商務(wù)中心、高科廣場(chǎng)等，憑借其高檔次、先進(jìn)配套、大體量和暫時(shí)的市場(chǎng)空缺，被大家普遍看好。夾在中間的一些中端市場(chǎng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，則因?yàn)槠涿媸辛勘容^大，同類(lèi)產(chǎn)品較多，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。低端寫(xiě)字樓因其低廉的價(jià)格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場(chǎng)情況也較好資料來(lái)源：西

45、房網(wǎng) 2002年以來(lái)，西安寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)迅速放量，市場(chǎng)上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測(cè)高新區(qū)的寫(xiě)字樓需要6年才能消化完。v注重市場(chǎng)細(xì)分，走產(chǎn)品差異化的道路將是未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。v2003年寫(xiě)字樓市場(chǎng)在同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。Allpku-qlep00306 page 43商業(yè)樓市場(chǎng)將受到超大規(guī)模購(gòu)物中心帶來(lái)的沖擊商業(yè)樓市場(chǎng)將受到超大規(guī)模購(gòu)物中心帶來(lái)的沖擊2003 年的商服用房市場(chǎng)將會(huì)受到超大規(guī)模購(gòu)物中心（Shopping Mall）的影響，這種（Shopping Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點(diǎn)，肯定將會(huì)吸引很多商服用房投資商

46、的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。例如西安北郊由美國(guó)中信地產(chǎn)投資有限公司獨(dú)資建設(shè)、自行設(shè)計(jì)的Shopping Mall，項(xiàng)目總投資2.5億美元，占地530畝，總面積40萬(wàn)平方米。而2002年全年西安商服用房的總銷(xiāo)售面積為46萬(wàn)多平方米，僅這個(gè)項(xiàng)目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷(xiāo)售面積，所以它的出現(xiàn)對(duì)西安商業(yè)用房市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。資料來(lái)源：華商報(bào)Allpku-qlep00306 page 44西安別墅公寓市場(chǎng)總量較小，但西安別墅公寓市場(chǎng)總量較小，但20022002年別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁年別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁普通住宅66%辦公樓12%商服樓9%別墅、公寓10%其他3%2001年西安市各類(lèi)商品房銷(xiāo)售

47、額v過(guò)去，西安市場(chǎng)上別墅的年銷(xiāo)量不超過(guò)40套，多了肯定滯銷(xiāo)，好幾年一直都維持這樣的水平。v2002年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷(xiāo)售了124套，幾個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)9000萬(wàn)元銷(xiāo)售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷(xiāo)出50多套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5000多萬(wàn)元。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍(lán)水假期等也有較大的開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售量。往年，40套的供銷(xiāo)量“鐵頂”被一舉擊破，因而有人稱(chēng)2002年為“別墅年”。資料來(lái)源：華商報(bào)Allpku-qlep00306 page 45優(yōu)良的性能價(jià)格比和地段利好是別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要原因優(yōu)良的性能價(jià)格比和地段利好是別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要原因v別墅之所以熱銷(xiāo)與價(jià)格、環(huán)境有直

48、接關(guān)系。因?yàn)槭莿e墅，是“第二居所”，是給有車(chē)一族建造的，距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價(jià)相對(duì)便宜，使別墅單價(jià)一般在32004500元平方米之間，而高檔房的價(jià)格也基本上在27003500元平方米之間，再加上高檔房需要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位（大約10萬(wàn)元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場(chǎng)的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。一些地段，別墅類(lèi)產(chǎn)品對(duì)高檔公寓的銷(xiāo)售直接構(gòu)成沖擊。v別墅暢銷(xiāo)的另外一個(gè)原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購(gòu)房者對(duì)房屋的升值有良好的預(yù)期。如長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū)、國(guó)家投資16個(gè)億發(fā)展秦嶺北麓旅游區(qū)、灤鎮(zhèn)列入全國(guó)衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃、曲江旅游度假區(qū)進(jìn)程加快、力度加大等，使相應(yīng)地段成為

49、爭(zhēng)相搶奪的“奶酪”。僅在灃峪口一帶就有30余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，曲江旅游度假區(qū)也將引來(lái)大量資金的關(guān)注。不少人相信，在這些地段買(mǎi)房、建房，好戲在后頭。Allpku-qlep00306 page 46根據(jù)根據(jù)“十五規(guī)劃十五規(guī)劃”，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間間2001年底住房面積2005年底住房面積 根據(jù)西安市“十五”發(fā)展規(guī)劃,到2005年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到15平方米。這意味著到2005年底要比2001年增加住房建筑面積3685.4萬(wàn)平方米；如果按原有舊住宅拆遷重建為4%計(jì)算,重建面積將為302萬(wàn)平方米；兩者合計(jì)，需要新建住宅近4000萬(wàn)平方米。房

50、地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。 世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30-35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。 市場(chǎng)容量3685.4萬(wàn)不考慮原有住房重建因素資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒2002Allpku-qlep00306 page 472. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？6.秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4.業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營(yíng)的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 48目前我國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已增至近目前我國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已增至近3 3萬(wàn)家

51、，行業(yè)利萬(wàn)家，行業(yè)利潤(rùn)額也不斷增長(zhǎng)，總額已超過(guò)潤(rùn)額也不斷增長(zhǎng)，總額已超過(guò)9494年的水平年的水平05000100001500020000250003000035000400001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001-50050100150200企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（億元）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息中心Allpku-qlep00306 page 490500010000150002000025000300003500020002001其他企業(yè)（家）二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)（家）激烈的競(jìng)爭(zhēng)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高激烈的競(jìng)

52、爭(zhēng)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高v二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的近三分之一，充分說(shuō)明這些重點(diǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的位置。v 2001年二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從2000年的2.7億元增長(zhǎng)至3.2億元。2001年國(guó)內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分布12.5%10.6%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2002年10月全國(guó)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布會(huì)比上年減少259個(gè)行業(yè)集中度越來(lái)越高Allpku-qlep00306 page 50大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的利潤(rùn)利潤(rùn)9.50%10.00%10.50%11.00%11.5

53、0%12.00%12.50%200020012002深萬(wàn)科三年凈資產(chǎn)收益率廣州有1318家登記在冊(cè)的房地產(chǎn)公司，2001年有1288家虧損，僅30家贏利。贏利面僅為全行業(yè)的2.2%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的97.8%。廣州房地產(chǎn)業(yè)2001整體贏利水平不足2 .3%。截止2001年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè)2150戶，盈利企業(yè)750戶，虧損面高達(dá)67%，全行業(yè)銷(xiāo)售收入183億元，利潤(rùn)總額2.83億元，利潤(rùn)率僅為1.5%。資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、上市公司年報(bào)2002年中報(bào)顯示，22家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率僅為2 .27%，也明顯低于其它600家上市公司3.73%的平均水平。萬(wàn)科是

54、純房地產(chǎn)企業(yè)，名列2003年房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)綜合實(shí)力首位。在房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)期，萬(wàn)科把握住了發(fā)展良機(jī)，憑借自身的專(zhuān)業(yè)操作能力，成為行業(yè)老大， 并在市場(chǎng)的拼殺中磨練成熟，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也強(qiáng)于其他房地產(chǎn)企業(yè)。 Allpku-qlep00306 page 51跨地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身跨地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身優(yōu)勢(shì)向全國(guó)擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)向全國(guó)擴(kuò)張推動(dòng)力本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進(jìn)入西部城市；外地有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)

55、勢(shì)優(yōu)勢(shì)跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場(chǎng)需求的角度定位市場(chǎng)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，營(yíng)造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨嚵觿?shì)劣勢(shì)跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無(wú)法同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。例如，萬(wàn)科進(jìn)入北京后，在獲取土地方面經(jīng)常遭遇挫折；根據(jù)年報(bào)，2003年萬(wàn)科準(zhǔn)備在深圳、上海 、北京、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資29個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 。Allpku-qlep00306 page 52房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)v深圳萬(wàn)科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅

56、集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且集中于住宅這個(gè)最大的細(xì)分市場(chǎng)；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫(xiě)字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫(xiě)字樓開(kāi)始聘請(qǐng)國(guó)外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價(jià)值專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過(guò)渡。住宅的質(zhì)量已成為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，價(jià)格不再是消費(fèi)者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)已由原來(lái)的單一項(xiàng)目、單一角度的競(jìng)爭(zhēng)向多角度多層面轉(zhuǎn)化。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化特征初

57、步形成。Allpku-qlep00306 page 53目前西安市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理目前西安市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想想66%34%有工程的企業(yè)305家無(wú)工程的企業(yè)580家2002年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工狀況資料來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2002 48740102030405060大于1 0 00萬(wàn) 元5001 000萬(wàn) 元500萬(wàn)元以下企業(yè)數(shù)2001年陜西省二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2001年陜西省全行業(yè)利潤(rùn)僅8000余萬(wàn)元，平均利潤(rùn)率為2。年利潤(rùn)超過(guò)1億元的僅新西部公司（紫薇實(shí)業(yè)有限公司的母公司）一家。Allpku-qlep00306

58、 page 54大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)4%96%注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上；近年房屋建筑面積累計(jì)竣工萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)；上一年房屋建筑施工面積萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。西安市

59、地產(chǎn)企業(yè)具備二級(jí)以上房資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)數(shù)二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)數(shù)房地產(chǎn)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)西安房地產(chǎn)企業(yè)大部分注冊(cè)資金低于2000萬(wàn)元，普遍規(guī)模較小，絕大部分企業(yè)年開(kāi)工面積遠(yuǎn)低于10萬(wàn)平米。另?yè)?jù)西安建委訪談，2002年西安市開(kāi)發(fā)面積在10萬(wàn)平米以上的企業(yè)僅10家左右。資料來(lái)源：陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2002 Allpku-qlep00306 page 55銷(xiāo)售額44%3521%激烈的競(jìng)爭(zhēng)使強(qiáng)者恒強(qiáng)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸趨于集中激烈的競(jìng)爭(zhēng)使強(qiáng)者恒強(qiáng)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸趨于集中銷(xiāo)售額42%58西安市2001年商品房銷(xiāo)售收入分布37家二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)840家二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)西安市2001年二級(jí)資質(zhì)以

60、上企業(yè)商品房銷(xiāo)售收入分布4家年利潤(rùn)超1000萬(wàn)元企業(yè)28家年利潤(rùn)低于500萬(wàn)元企業(yè)v在行業(yè)平均利潤(rùn)率水平不高的背景下，2001年9家年利潤(rùn)超500萬(wàn)元的二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)年利潤(rùn)率都在9以上，其中以紫薇品牌聞名西安的新西部實(shí)業(yè)公司年利潤(rùn)率高達(dá)31，名列榜首。v從樓盤(pán)銷(xiāo)售周期來(lái)看，優(yōu)秀企業(yè)的樓盤(pán)銷(xiāo)售周期遠(yuǎn)低于一般企業(yè)，2002年紫薇田園都市多層住宅4個(gè)月銷(xiāo)售一空。西房股份的世家星城先期推出近500套房子一個(gè)月內(nèi)也被預(yù)訂完了。這再次體現(xiàn)了市場(chǎng)中優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資料來(lái)源：陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2002 企業(yè)數(shù)量企業(yè)數(shù)量5家年利潤(rùn)在5001000萬(wàn)元企業(yè)65Allpku-qlep00306 page 56