淺談商業(yè)管理中的電梯維保

1、淺談商業(yè)管理中的電梯維保隨著城市化進(jìn)程的加速, 高層建筑不斷的增多，隨之而來的是人們對電梯的依賴性越來越強電梯的擁有量與日俱增,僅以北京CBD萬達(dá)廣場為例目前不含酒店內(nèi)電梯就已達(dá)到93臺。電梯已經(jīng)成為和我們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ麝P(guān)系非常密切的設(shè)備之一，在我們的生活中也變的越來越重要。電梯的運行安全在商業(yè)工程設(shè)備管理中也有很大的比重。電梯作為現(xiàn)代建筑、特別是在高層建筑中的一項重要設(shè)備，運行是否安全、正常很大程度上也反映出了我們對設(shè)備的管理水平的高低。電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國特種設(shè)備安全監(jiān)察條例明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或

2、者電梯制造單位進(jìn)行?！笨梢姡娞輳臉I(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照特種設(shè)備安全監(jiān)察條例取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。目前我們?nèi)f達(dá)的商管公司都沒有自己的電梯維保公司一般都是以分包的形式承包給專業(yè)的電梯維保公司進(jìn)行電梯的維修保養(yǎng)工作，但電梯的運行質(zhì)量卻由商管（物業(yè)）公司直接對客戶負(fù)責(zé)，商管公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運行的重要職責(zé)。 維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯

3、運行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業(yè)務(wù)水平就成為了我們的工作重點。一、以誠相待、共同參與 很多商管公司管理者都有這樣一種看法：商管所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，商管公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)商管公司認(rèn)為，電梯維保公司與商管公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從商管公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到商管公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。在之前商管公司時曾出現(xiàn)過一幕：商管公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭執(zhí)

4、一段時期公司所管理的銷售型寫字樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。商管公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)商管電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。平心而論，商管公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題雙方互不信任、相互推諉。商管公司把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過

5、每月做 23次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在商管公司。商管公司應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。商管公司也可通過廣場的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫，長時間遮擋電梯轎廂廳門；教育乘客在乘梯時不亂按按鈕，例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓客戶明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。只有雙方秉持以誠相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維

6、保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。二、制定計劃、有的放矢 每個電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對性地編制商管公司工程部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。 在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電

7、梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質(zhì)量?！巴奔磳﹄娞輽C房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進(jìn)行確認(rèn)；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。 在維保計劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表

8、中，以此對電梯維保公司的維?；顒犹岢鼍唧w要求。這樣，維保公司的日常維?；顒泳屯耆{入了商管公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。 三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹 不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保監(jiān)管工作的基礎(chǔ)，只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點有了一定的了解，商管公司電梯管理人員才能真正做好電梯維保的監(jiān)管工作，做到胸有成竹。商管公司電梯管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個方面：1、掌握所轄區(qū)域電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌握會在電梯管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯管理人員在電梯出現(xiàn)故障時，在第一時間對問題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯

9、維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。四、緊抓維保重點、做好旁站管理 電梯公司的維保人員和商管公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益

10、之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。去年夏天我們廣場的一部貨梯在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，電梯維保人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維保人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲?，F(xiàn)場電梯維保人員本想就這樣放棄，但我們商管公司的電梯管理人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經(jīng)過仔細(xì)分析

11、后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣電梯維保人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維保人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維保人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油。試想如果沒有對該工作進(jìn)行旁站，則無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。五、注重安全，保障運行由于電梯是特種設(shè)備，容易發(fā)生設(shè)備人身和傷亡事故，因此商管公司要廣泛宣傳安全的重要性和必要性，牢固樹立“安全第一”的思想，時時處處把安全放在

12、工作的首位。加強使用管理，做好宣傳培訓(xùn)。加強對電梯的使用管理，也是保障電梯安全運行的重要環(huán)節(jié)。明確商管公司電梯安全管理人員，建立健全電梯崗位安全責(zé)任制度和各項安全管理制度，要做好電梯管理員的知識培訓(xùn)及乘客的電梯知識宣傳等工作。對電梯管理員進(jìn)行知識培訓(xùn)的內(nèi)容有：電梯困人救助方法、電梯開梯與停梯方法、電梯故障及緊急事故報修及停梯處理方法等。管理員要學(xué)會按上述方法管理電梯，如電梯困人時要打開廳門救人，電梯故障時要及時電話報修，電梯鑰匙要專人保管、借出要有記錄，電梯維修保養(yǎng)和故障要有檔案記錄，要時常檢查電梯報警警鈴和通訊電話是否暢通，自動扶梯出現(xiàn)緊急事故要會按急停按鈕停梯等。對電梯乘客要廣泛宣傳正確的

13、乘梯知識，如小孩乘梯要大人陪同，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆的危險物品物品乘梯，矯廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，乘扶梯時雙腳要站立在黃色安全邊框內(nèi)，攜帶寵物乘電梯時寵物必須懷抱在手等。此外，在候梯廳張貼電梯使用知識掛圖，在轎廂內(nèi)懸掛“乘客須知”標(biāo)牌，對扶梯懸掛防碰警告標(biāo)志及乘客使用規(guī)定標(biāo)牌。加大對電梯隱患的安全整改，商管公司要加強電梯的使用管理和引導(dǎo)乘客正確用梯，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)，樹立強烈的安全意識，確保電梯安全運行。六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆 在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。 在北京CBD萬達(dá)廣場北區(qū)40部電梯大中修公維基金申請費用談判中，電梯公司前期報價為190多萬元。對于對方的這一報價，我方不能接受，為確保公維基金順利審批通過，商管公司立即組織相關(guān)專業(yè)人員對這一“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯管理人員對電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量中部分項目工時遠(yuǎn)超出公估公司制定的上限，如按此上報將無法保證我們公維基金能按期的