項(xiàng)目價(jià)值的分析

1、項(xiàng)目價(jià)值分析版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2本課件主要適用于 3000畝及其以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析本課件核心內(nèi)容是在闡明項(xiàng)目價(jià)值定義與作用的基礎(chǔ)上，著重分析如何分析項(xiàng)目價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3課程的內(nèi)容結(jié)構(gòu)What什么是項(xiàng)目價(jià)值？Cases通過實(shí)際操作過的項(xiàng)目，來展示項(xiàng)目價(jià)值到底是什么？Why為什么進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值分析 ？How如何進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4什么是項(xiàng)目價(jià)值房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場(chǎng)競(jìng)

2、爭環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)思路的決定性影響需要強(qiáng)調(diào)的是：項(xiàng)目的價(jià)值是建立在市場(chǎng)競(jìng)爭之上的，沒有絕對(duì)的價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值不是簡單的項(xiàng)目屬性羅列，而是有主次之分的項(xiàng)目的價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路 之間存在著互動(dòng)關(guān)系， 不同價(jià)值之間也存在著互動(dòng)關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5為了更好的理解項(xiàng)目價(jià)值的概念，并為后續(xù)如何分析項(xiàng)目價(jià)值做下鋪墊，這里以深圳中海香蜜湖1號(hào)的分析過程為案例CASES本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6Why什么進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值分析？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7為什么要進(jìn)行價(jià)值分析I.價(jià)值分析的核心目的：梳理項(xiàng)目的核心屬性，從而確定項(xiàng)目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)研究與落實(shí)，提供框架性的指引的課程（本課件的核心）

3、項(xiàng)目價(jià)值分析是為后續(xù)研究界定范圍；II. 項(xiàng)目價(jià)值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo)III. 項(xiàng)目價(jià)值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問題IV. 項(xiàng)目價(jià)值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定；V. 項(xiàng)目價(jià)值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問價(jià)值的體現(xiàn)，也是全國視野的體現(xiàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8How何進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值分析？完整的項(xiàng)目資源體系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9如何進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值分析1.2.資源盤點(diǎn)屬性界定靜態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析分析步驟分析內(nèi)容分析結(jié)論盤點(diǎn)項(xiàng)目資源，反映項(xiàng)目的客觀條件提煉項(xiàng)目的核心影響因素、 屬性架構(gòu)，包括項(xiàng)目的核心屬次級(jí)影響因素 性，以及次級(jí)屬性3.4.初步判定市場(chǎng)驗(yàn)證根據(jù)項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目發(fā)展 得到的

4、不是具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，的初步思路 而是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的架構(gòu)和方向包括消費(fèi)者分析和競(jìng)爭項(xiàng)目 1、戰(zhàn)略層面：項(xiàng)目的核心競(jìng)爭分析，從市場(chǎng)的角度驗(yàn)證初 體系，如項(xiàng)目的占位、盈利模式步判定的分析結(jié)論 2、戰(zhàn)術(shù)層面：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10步驟一：資源盤點(diǎn)立足于完整的項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目資源體系開發(fā)商背景項(xiàng)目及區(qū)域位置項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源體系的每個(gè)環(huán)節(jié)上都有可能產(chǎn)生相對(duì)于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，即價(jià)值地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)鏈接規(guī)規(guī)模核核心問題類型城城市價(jià)值思思考的方向資資源秉賦戰(zhàn)戰(zhàn)略類型企企業(yè)背景盈盈利模式其它屬性：容積率地形地貌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11步驟

5、二： 屬性界定提煉核心屬性的邏輯架構(gòu)模心問題類型考的方向略類型利模式源秉賦業(yè)背景修正市價(jià)值核心內(nèi)容1.1.其它屬性：容積率2.2.地形地貌3.3.深化指指標(biāo)反算分分類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問題需需求問題競(jìng)競(jìng)爭問題需求是否充足是否有新需求可同質(zhì)化競(jìng)爭爭奪客戶同總價(jià)競(jìng)爭不同物業(yè)類型功能轉(zhuǎn)換增加盈利空間產(chǎn)品突破物業(yè)增值體系提提高單價(jià)溢溢價(jià)問題營銷溢價(jià)增增加容積偷面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12在進(jìn)入核心屬性說明之前，我們先總結(jié)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的問題分類驗(yàn)問題類求問題爭問題險(xiǎn)問題價(jià)問題高單價(jià)加容積標(biāo)反算出矛盾項(xiàng)目核心問題界定注：問題界定本身比問題的解決過程重要，問題是變化的，而解決問題的套路是一定的資源溢價(jià)：景觀娛樂城市描

6、述典型規(guī)模戰(zhàn)略核心問題盈利模式/產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略研究方法的特征對(duì)戰(zhàn)略的衡量與要求大盤常見500-2000畝項(xiàng)目的持續(xù)推動(dòng)力而非單一賣點(diǎn)擴(kuò)寬客戶層面相對(duì)多元的產(chǎn)品線在產(chǎn)品類型的選擇上，會(huì)在產(chǎn)品盈利空間和市場(chǎng)未來機(jī)會(huì)之間選擇均衡基于現(xiàn)狀競(jìng)爭分析偏重于區(qū)域未來機(jī)會(huì)分析，區(qū)域價(jià)值挖掘SWOT、占位模型無法清楚的分析大盤戰(zhàn)略戰(zhàn)略的彈性，充分考慮未來可調(diào)整性（減法容易加法難），避免因現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)而屏蔽未來的可能收益偏向穩(wěn)妥，中庸小盤200畝以下，尤其是100畝以下的差異化市場(chǎng)占位核心競(jìng)爭力界定相對(duì)簡單的產(chǎn)品線盡量選擇當(dāng)前盈利能力最高的產(chǎn)品類型基于現(xiàn)狀競(jìng)爭分析SWOT，占位分析能有效的分析項(xiàng)目戰(zhàn)略針對(duì)性，聚焦差

7、異化可以劍走偏鋒超過3000畝的項(xiàng)目，屬于區(qū)域項(xiàng)目，需要考慮產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級(jí)混合開發(fā)，已經(jīng)不簡單的是幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拼合介于200-500畝之間的項(xiàng)目，情況比較復(fù)雜，介于大盤與小盤之間，視具體情況而定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13核心屬性項(xiàng)目規(guī)模：決定項(xiàng)目戰(zhàn)略思考模式的核心因素地地價(jià)規(guī)規(guī)模公公共交通體系城城市配套程度容容積率產(chǎn)產(chǎn)品線類型組客客戶居住特征征：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14核心屬性城市價(jià)值：深刻影響客戶居住特征，規(guī)模體量，以及產(chǎn)品類型組合城市功能的覆蓋度，衡量指標(biāo)：城市中心（區(qū)域心）商業(yè)區(qū)的的離，例如乘公交統(tǒng)所需的時(shí)間定性判斷為主，要從兩個(gè)角度判區(qū)成熟程度與區(qū)價(jià)值：域的城市配套情（

8、生活，商業(yè)配）域的公共交通系完善程度（非簡的道路通達(dá)）城市內(nèi)城市近郊城市遠(yuǎn)郊非城市區(qū)積率品線類型組合合戶居住特：特征體系價(jià)模共交通體系市配套程度資源秉賦的界定：強(qiáng)勢(shì)的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊強(qiáng)勢(shì)的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn)作的只有g(shù)olf，滑雪場(chǎng)。其其它影響因素?zé)o無強(qiáng)勢(shì)資源傳傳統(tǒng)的盈利模式少少量溢價(jià)+大大量現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源“可以”做高端項(xiàng)目目，走溢價(jià)模式追追求資源溢價(jià)，不追追求回現(xiàn)速度低低密度高端項(xiàng)項(xiàng)目核心屬性資源秉賦：深刻的影響項(xiàng)目可能的盈利模式統(tǒng)的盈利模式1.1.2.2.資源秉賦的界定：強(qiáng)勢(shì)

9、的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊強(qiáng)勢(shì)的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn)作的只有g(shù)olf，滑雪場(chǎng)。強(qiáng)勢(shì)資源舉例：量溢價(jià)量現(xiàn)金流品線結(jié)構(gòu)它影響因素微調(diào)勢(shì)資源可以”做高端項(xiàng)，走溢價(jià)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。求資源溢價(jià)，不求回現(xiàn)速度密度高端目15VS政政府背景（民間企企業(yè)/國企）民企，尤其上市公司看重實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險(xiǎn)。其盈利模式以資金滾動(dòng)的二級(jí)開發(fā)為主。政府背景的國企看重資產(chǎn)增值，更多的涉及大規(guī)模區(qū)域的一二級(jí)混合開發(fā)，二級(jí)開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段自自有資金實(shí)力融融資能力深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)楹芏喔咭鐑r(jià)的盈利模式

10、需要更強(qiáng)的資金壓力承受能力（強(qiáng)度，時(shí)間）項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的推推進(jìn)能力項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)能力，策劃方案的實(shí)際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶提出方案的難度控制。16核心屬性：開發(fā)商背景發(fā)展商的能力影響著其對(duì)項(xiàng)目盈利模式的需求以及能達(dá)到盈利模式開發(fā)商背景開發(fā)商財(cái)務(wù)能力開發(fā)商的開發(fā)能力（與開發(fā)數(shù)量相關(guān)）民企，尤其 上市公司 看重實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險(xiǎn)。其盈利模式以資金滾動(dòng)的二級(jí)開發(fā)為主。政府背景的 國企看重 資產(chǎn)增值 ，更多的 涉 及 大 規(guī) 模 區(qū) 域 的 一二級(jí)混合開發(fā) ，二級(jí)開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)楹芏喔咭鐑r(jià)的盈利模式需要更強(qiáng)的資金壓力承受能力（強(qiáng)度

11、，時(shí)間）項(xiàng)目的實(shí)際 推進(jìn)能力 ，策劃方案的實(shí)際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶提出方案的難度控制。府背景（民間業(yè)/國企）有資金實(shí)力資能力目團(tuán)隊(duì)的業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)繄F(tuán)隊(duì)的進(jìn)能力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。容容積率產(chǎn)產(chǎn)品類型組合規(guī)規(guī)劃指標(biāo)限限高物物業(yè)類型業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃物物業(yè)類型坡坡度建建筑形態(tài)地地形地貌水水體建建筑規(guī)劃.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17項(xiàng)目的其它屬性：不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位有根基上的影響，主要會(huì)對(duì)盈利模式和產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)產(chǎn)生局部的調(diào)整二級(jí)屬性劃指標(biāo)形地貌積率高態(tài)規(guī)劃度體.品類型組合業(yè)類型業(yè)類型筑形態(tài)筑規(guī)劃成成本壓力樓樓面地價(jià)盈盈利能力可可銷售面積容容積率規(guī)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)容容積率組合限限高重要參考屬性容積率，限高積率組合

12、積率面地價(jià)銷售面積本壓力利能力劃關(guān)于容積率與規(guī)劃問題，參看課件如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的咨詢與顧問18品形態(tài)高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。容積率范圍產(chǎn)品線可能類型需要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)總建筑面積(做足容積率)銷售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積率，完全銷售，最低實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除地價(jià)）A3.5-5.85以公寓為主，組合少量寫字樓3819*萬平米*億B3.5-5.85以寫字樓為主，組合少量公寓4761*萬平米*億C2.8-3.5純高層住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4761*萬平米*億 19r (p-2440) = 812365.2 A B4.13.83.2 C2.92.72.33819 47614200440040004

13、60048005200540056006000580050003800只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求6543210容積率與財(cái)務(wù)成本的關(guān)系：實(shí)際項(xiàng)目舉例容積率R與價(jià)格P關(guān)系分析（合肥金大地取地策略研究）7容積率上線5.89從世聯(lián)以往研究來看，容積率 3.5是高層住宅保證品質(zhì)的極限只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求星河國際R4.5，居住83居住功能為主，少量商業(yè)配套建外SOHO57中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容積率提升潛力有限商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類型多種多樣，但是居住功能仍然是主體中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析1隨著容積率變高，物業(yè)類型逐漸混合，7.0

14、6.56.05.55.04.54.03.53.02 極高密度高層住宅+1 世茂濱江花園 集中商業(yè)SOHO現(xiàn)代城R5.7，居住83綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓 86R6.07，居住80綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓4京基御景東方R4.63，居住74高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)商業(yè)、商務(wù)、居住功能混合北京當(dāng)代萬國城MOMAR5.44，居住82綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓綠景.藍(lán)灣半島R5.18，居住85一般品質(zhì)住宅+少量商業(yè)配套3中信紅樹灣高層約R3.4 ，居住99高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套R(shí)3.17，居住99高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容積率提升

15、潛力有限本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類型多種多樣，但是居住功能仍然是主體203本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析23.5是能保證住宅品質(zhì)，以居家住宅為主的項(xiàng)目容積率上限，中大規(guī)模項(xiàng)目向綜合體發(fā)展50畝3.04.54.03.56.05.55.0世茂濱江花園R3.17，331畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套綠景.藍(lán)灣半島R5.18，66.6畝一般品質(zhì)住宅+部分集中商業(yè)北京當(dāng)代萬國城MOMAR5.44， 182畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城R5.7，109畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓建外SOHOR6.07， 184畝

16、綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓星河國際R4.5， 51畝極高密度高層住宅+集中商業(yè)61京基御景東方R4.63， 75畝高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)78中信紅樹灣高層R3.4， 244畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套54275畝100畝150畝200畝300畝容積率7.06.5規(guī)模中小規(guī)模項(xiàng)目中大規(guī)模項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響：酒酒店寫寫字樓長長期現(xiàn)金流本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22重要屬性參考：業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響：店字樓盈利模式 調(diào)查重點(diǎn)/ /期現(xiàn)金流業(yè)寓售回款宅綜合體規(guī)規(guī)模規(guī)規(guī)劃指標(biāo)火火車道邊城城市價(jià)值地地形地貌加加油站資資源秉賦企企業(yè)背景初步判定步驟三：初步判定初步判定的內(nèi)在邏輯核心屬

17、性模市價(jià)值源秉賦業(yè)背景二級(jí)屬性劃指標(biāo)次級(jí)屬性車道邊油站屬性架構(gòu)形地貌根據(jù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。初步判定的內(nèi)在邏輯更多的是依賴專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)于過往類似案例的總結(jié)初步判定23戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問題差差異化？考考察重點(diǎn)未未來機(jī)會(huì)？競(jìng)競(jìng)爭現(xiàn)狀？初步判定占占位戰(zhàn)戰(zhàn)略特征城城市功能？資資源，尊貴？彈彈性？穩(wěn)妥？聚聚焦？風(fēng)險(xiǎn)？盈盈利模式溢溢價(jià)為主？現(xiàn)現(xiàn)金流為主？24初步判定步驟三：初步判定得到的并不是具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，而是戰(zhàn)長期推動(dòng)力？心問題察重點(diǎn)異化？來機(jī)會(huì)？爭現(xiàn)狀？性？穩(wěn)妥？焦？風(fēng)險(xiǎn)？略位利模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。略特征市功能？源，尊貴？價(jià)為主？金流為主？戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問題長長期推動(dòng)力？差差異化？考考察重點(diǎn)未

18、未來機(jī)會(huì)？競(jìng)競(jìng)爭現(xiàn)狀？戰(zhàn)戰(zhàn)略特征彈彈性？聚聚焦？占占位城城市功能？資資源，尊貴？市場(chǎng)驗(yàn)證盈盈利模式溢溢價(jià)為主？現(xiàn)現(xiàn)金流為主？25步驟四：市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證的內(nèi)在邏輯心問題期推動(dòng)力？異化？察重點(diǎn)略特征來機(jī)會(huì)？爭現(xiàn)狀？性？焦？略位利模式市功能？源，尊貴？價(jià)為主？金流為主？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)驗(yàn)證基于消費(fèi)者分析的市場(chǎng)驗(yàn)證，具體見消費(fèi)者分析課件基于市場(chǎng)競(jìng)爭分析的市場(chǎng)驗(yàn)證，具體見競(jìng)爭分析課件具體化具具體的盈利模模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26具體化體的盈利式優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)/ /步驟四：市場(chǎng)驗(yàn)證基于初判的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)架構(gòu)，確定市場(chǎng)研究內(nèi)容，驗(yàn)證并形成項(xiàng)目具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)體戰(zhàn)略體占位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27三、提高篇本

19、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28陷入三大誤區(qū)1. 價(jià)值高估2. 價(jià)值低估3. 核心價(jià)值無法判定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29價(jià)值高估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（1）關(guān)注消費(fèi)者的認(rèn)知例：南寧萬正佳園南京寶船項(xiàng)目晉江金井項(xiàng)目有山，有水，有歷史，不一定是價(jià)值，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)值是否認(rèn)同，是否愿意為其買單，是客觀判定其價(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)之一。案例：南京寶船項(xiàng)目疊拼 Towhouse區(qū)Towhouse區(qū)多層洋房區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東面寧工新寓東南現(xiàn)有住宅30項(xiàng)目現(xiàn)狀南面華保新寓西面道路西南道路北面寶船公園西北長江油輪本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31價(jià)值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（）關(guān)注歷史與未來。例：后海片區(qū)/大連軟件園/廣州南沙項(xiàng)目如果有歷史，一定

20、要細(xì)化研究歷史，這樣更有指向性和價(jià)值，此外要關(guān)注它的未來發(fā)展方向，及未來屬性。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32案例：深圳后海片區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33價(jià)值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（3）判定有高度，全國視野。例：廈門當(dāng)代綠波項(xiàng)目三亞下洋田項(xiàng)目常言“站的高，看的遠(yuǎn) ”，尤其是稀缺資源，放開視野。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34案例：當(dāng)代綠波項(xiàng)目山海資源地塊內(nèi)有島內(nèi)唯一溫泉資源地塊內(nèi)水資源豐富東面為度假村南面看海，但沙灘處將規(guī)劃為五星酒店（兩年后啟動(dòng)）西面為山體，項(xiàng)目依山而建北面為空地，未來規(guī)劃為安置房兩塊地塊之間為廈門黨校培訓(xùn)中心規(guī)劃用地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35價(jià)值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（4）政策敏感性。例：停批別墅

21、用地政策政策保持專業(yè)敏感度，正確認(rèn)識(shí)價(jià)值的突顯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36價(jià)值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（5）重視價(jià)值，劣勢(shì)要在戰(zhàn)術(shù)上重視，戰(zhàn)略上藐視。例：西山美廬/陽光棕櫚園跳出現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮價(jià)值，只有這樣我們的工作才有價(jià)值，客戶并非完全理性。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37案例：陽光棕櫚園陽光棕櫚園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38價(jià)值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（6）注重動(dòng)態(tài)變化，客戶是有限理性的，需求是引導(dǎo)的。例：廈門誠毅項(xiàng)目/長泰項(xiàng)目項(xiàng)目是有一定開發(fā)周期的，動(dòng)態(tài)觀注各類變化趨勢(shì)，物質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致住房需求的變化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39案例：廈門長泰項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40核心價(jià)值無法判定

22、經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（7）核心價(jià)值是支持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略。例：中海國際社區(qū)價(jià)值點(diǎn)多，影響項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的價(jià)值是核心價(jià)值，而其它價(jià)值點(diǎn)是優(yōu)術(shù)的必備條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41案例：中海國際社區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 有地面積：130萬 建筑覆蓋率：40% 綠化率： 35% 建筑面積：約119萬 住宅面積：約102萬 公建及配套面積：超過17萬附錄A：基本的屬性分析比較因素本項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目A關(guān)注項(xiàng)目B關(guān)注項(xiàng)目C開發(fā)商背景品牌15161813資金實(shí)力開發(fā)能力區(qū)域位置基礎(chǔ)設(shè)施完善程度公共配套設(shè)施完善程度環(huán)境質(zhì)量區(qū)域規(guī)劃交通條件公共交通便捷度道路通達(dá)度資源秉賦本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43資源盤點(diǎn)方法基于市場(chǎng)競(jìng)爭的比較盤點(diǎn)可以參考估價(jià)的市場(chǎng)比較法本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)商資金實(shí)力開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)能力開發(fā)商的融資能力開發(fā)商過往開發(fā)的項(xiàng)目及其水平44開發(fā)商資源對(duì)項(xiàng)目的影響專業(yè)公司評(píng)價(jià)開發(fā)商品牌 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力開發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo)開發(fā)商背景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45項(xiàng)目及區(qū)域位置的關(guān)注點(diǎn)I.II.III.IV.V.明確項(xiàng)目所處城市、區(qū)域（區(qū)域界定）城市的發(fā)展規(guī)劃，以及在規(guī)劃中的定位區(qū)域