湖北路金府家園

1、 房地產(chǎn)估價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)司法鑒定價(jià)值評(píng)估報(bào)告 委 托 方：徐州市泉山區(qū)人民法院評(píng)估單位名稱：徐州華興房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司評(píng) 估 人 員：馬奎利 姜高雷估價(jià)作業(yè)日期：2012年6月11日至2012年6月29日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：華興估評(píng) (2012)字第60022號(hào)目 錄一、致委托方函3二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告9（一）、委托估價(jià)方9（二）、受托估價(jià)方9（三）、估價(jià)對(duì)象概況9（四）、估價(jià)目的 11（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 11（六）、價(jià)值定義 11（七）、估價(jià)原則 11（八）、評(píng)估所依據(jù)的法律、法規(guī)和政策 12（九）

2、、估價(jià)方法 14（十）、估價(jià)結(jié)果 15（十一）、估價(jià)人員 15（十二）、估價(jià)作業(yè)日期 15（十三）、估價(jià)報(bào)告有效期 16（十四）、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 16（十五）、說明及風(fēng)險(xiǎn)提示 16五、附件 18致委托方函徐州市泉山區(qū)人民法院：我公司于2012年6月11日接受貴方委托，對(duì)徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的是為貴院審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價(jià)值參考意見，評(píng)估工作至2012年6月29日結(jié)束。根據(jù)委托方提供的司法鑒定委托書及其他相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)，本次評(píng)估房屋建筑面積為131.92平方米，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房

3、地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律、法規(guī)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，遵循公認(rèn)估價(jià)原則，我公司評(píng)估人員依據(jù)貴院提供的相關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及調(diào)查，經(jīng)過綜合分析及認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年6月11日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的價(jià)值為人民幣138.52萬(wàn)元，大寫人民幣為壹佰叁拾捌萬(wàn)伍仟貳佰元整。徐州華興房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司 法定代表人： 趙恒志 二一二年六月二十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象

4、沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。五、我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒有人對(duì)評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。七、本次估價(jià)結(jié)果是根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行的，委托方應(yīng)對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。八、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為為委托方審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價(jià)值參考的委托目的，不得用作其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。九

5、、由于委托方僅提供了徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259），本次估價(jià)測(cè)算過程中所采用的房屋建筑面積是根據(jù)徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259）中相關(guān)記載為準(zhǔn)，上述建筑面積不作為辦理任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的依據(jù)，如上述建筑面積與實(shí)際情況不一致，本次估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十、貴方在使用本報(bào)告時(shí)，務(wù)請(qǐng)注意本評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并且，報(bào)告的全文作為一個(gè)不可分割的整體，僅有部分內(nèi)容則不能成為有效的評(píng)估報(bào)告。十一、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制

6、條件 一、 本次估價(jià)的假設(shè)前提1、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開市場(chǎng)可以合法地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；2、交易雙方是自愿地進(jìn)行交易，不考慮特殊買家的額外出價(jià)；3、交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益；4、交易雙方掌握必要的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，在比較充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易；5、交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性；6、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提；7、估價(jià)人員在2012年6月22日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2012年6月11日，兩日期估價(jià)對(duì)象狀況一致。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查的資料1、本次評(píng)估估價(jià)人員未對(duì)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查，僅限

7、于其外觀和使用狀況的查看，本次評(píng)估假設(shè)無(wú)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷或安全隱患等方面的問題。2、委托方提供的徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259）。三、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響1、本次評(píng)估是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考意見，估價(jià)時(shí)沒有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)、遇到自然力和其他不可抗力、及其它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大變化等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響；也沒有考慮估價(jià)對(duì)象本身發(fā)生重大變化，如產(chǎn)權(quán)人急于出售、快速變現(xiàn)、債務(wù)糾紛、房屋質(zhì)量缺陷等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意：當(dāng)上述因素發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。2、本次評(píng)估未

8、考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意：由于本次評(píng)估目的司法鑒定價(jià)值參考意見，估價(jià)對(duì)象處置要履行法律程序，處置估價(jià)對(duì)象價(jià)值在本次評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上降低的可能性大。3、由于委托方僅提供了徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259），本次估價(jià)測(cè)算過程中所采用的房屋建筑面積是根據(jù)徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259）中相關(guān)記載為準(zhǔn)，上述建筑面積不作為辦理任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的依據(jù)，如上述建筑面積與實(shí)際情況不一致，本次估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。四、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1、本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀合理價(jià)值，若改變

9、估價(jià)目的，則使用本報(bào)告無(wú)效。2、本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。3、本估價(jià)結(jié)果專為此次評(píng)估目的所作，未經(jīng)本公司和估價(jià)人員同意，本報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得提供給除委托方、估價(jià)報(bào)告使用人及報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人，也不得發(fā)表在任何公開媒體上。4、本報(bào)告的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對(duì)估價(jià)報(bào)告有最終解釋權(quán)。5、本報(bào)告必須印章齊全方為有效，非經(jīng)我公司書面同意并重新用印，本報(bào)告復(fù)印件無(wú)效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方名稱：徐州市泉山區(qū)人民法院地址：徐州市三環(huán)南路與泉新路交叉口向東50米聯(lián)系人：黃學(xué)軍聯(lián)系電話、受托估價(jià)方 單

10、位名稱：徐州華興房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司 注冊(cè)地址:徐州市解放北路2號(hào)匯源置地廣場(chǎng)1#-1-622法定代表人：趙恒志注冊(cè)資本：100萬(wàn)元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司房地產(chǎn)資格證書編號(hào):徐州PG00064資格等級(jí)：貳 級(jí)聯(lián)系電話：0516-8370883889094356三、估價(jià)對(duì)象概況1、地理位置及交通估價(jià)對(duì)象位于風(fēng)景秀麗的云龍湖風(fēng)景區(qū)北岸，湖北路與二環(huán)西路交叉口向西100米，交通便利。住宅總面積約3萬(wàn)平方米，總戶數(shù)186戶，綠化率32.6%，總建筑密度13.3%，最高為21層，最低17層。成熟社區(qū)：銀行，郵局，醫(yī)院，酒店，健身，娛樂，學(xué)校，附近有601、607、34、38、57等多條公交線路通

11、過。2、估價(jià)對(duì)象概況及權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象為徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象所在建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓房，估價(jià)對(duì)象位于第十一層，兩部電梯，一梯二戶，進(jìn)戶門為防盜門，塑鋼窗，室內(nèi)毛墻毛地，防水涂料外墻面。有水、電等附屬設(shè)施。權(quán)屬狀況：根據(jù)委托方提供的徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為2007006004259）中相關(guān)記載，房屋他項(xiàng)權(quán)利人為交通銀行股份有限公司徐州分公司，房屋所有權(quán)人為郝允海，房屋坐落為湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室，權(quán)利種類：抵押，權(quán)利價(jià)值為330000元，權(quán)利范圍：幢號(hào)為1，房號(hào)為5-1101，建筑面積為131.92平方米，設(shè)

12、定日期為2007年5月10日，約定期限為120月。 四、估價(jià)目的為委托方審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價(jià)值參考意見。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二一二年六月十一日六、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值。公開市場(chǎng)是指市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性；在此市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)值即為公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)原則房地產(chǎn)司法鑒定價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵守獨(dú)立原則、客觀原則、公正原則、合法原則、謹(jǐn)慎原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1. 獨(dú)立原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外

13、界不合理因素的干擾和影響。2. 客觀原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要盡可能地減少估價(jià)人員的主觀意志對(duì)估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)論的影響。3. 公正原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方。4. 合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。5. 謹(jǐn)慎原則，在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失。6.最高最佳使用原則，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。7.替代原則

14、，要考慮同一市場(chǎng)下相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理，在同等條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格。8.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格，同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用必須受估價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制?？傊?，在估價(jià)過程中，以國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)為論據(jù)，堅(jiān)持真實(shí)性、科學(xué)性和可行性原則，做到估價(jià)過程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價(jià)過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。八、評(píng)估所依據(jù)的法律、法規(guī)和政策1、法律、法規(guī)和政策文件1.1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)，2007年10月1日施行）；1.2、司法鑒定程序通則（司法部令第107號(hào)，2007

15、年10月1日施行）；1.3、江蘇省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)江蘇省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定操作規(guī)程（試行）的通知（蘇價(jià)證2007336號(hào)，2007年11月1日起施行）1.4、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定修正）；1.5、中華人民共和國(guó)土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)公布）；1.6、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過，2007年10月2

16、8日中華人民共和國(guó)令第74號(hào)公布）；1.7、中華人民共和國(guó)契稅暫行條例（1997年7月7日國(guó)務(wù)院令第224號(hào)，1997年10月1日施行）；1.8、江蘇省人民政府、江蘇省建設(shè)廳及相關(guān)部門頒布的其它有關(guān)規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等文件；1.9、徐州市人民政府、徐州市房管局及相關(guān)部門頒布的其它有關(guān)規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等文件。2、技術(shù)規(guī)程由原建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門共同制訂的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，批準(zhǔn)為推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50291-1999，自1999年6月1日起施行。3、其他3.1、司法鑒定委托書（2012）泉司委字訴前第229號(hào)；3.2、徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號(hào)為200

17、7006004259）；3.3、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料；3.4、估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料；3.5、估價(jià)人員實(shí)地拍攝的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的照片。九、估價(jià)方法1、估價(jià)方法的選擇估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看及同類房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999，建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號(hào)）的要求，通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況的分析，并對(duì)類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，由于估價(jià)對(duì)象附近近期交易案例較多，能收集到較為完整的可比實(shí)例資料，本次評(píng)估測(cè)算選用市場(chǎng)比較法作為本次評(píng)估的基本方法。主要從以下幾個(gè)方面

18、考慮：一是估價(jià)對(duì)象位于住宅用房集聚區(qū)，出售案例較多，故宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算；二是采用成本法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，不能完全準(zhǔn)確的反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估不采用成本法；三是雖然該地區(qū)存在商品房出租案例，但市場(chǎng)租金較低，不能完全準(zhǔn)確的反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估不采用收益法；三是由于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于宗地評(píng)估，故不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；2、估價(jià)技術(shù)路線市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象樓價(jià)=比較案例房地產(chǎn)樓價(jià)××

19、5;×十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循公平、公正、公開的評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方法，通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料和估價(jià)對(duì)象狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，經(jīng)過測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年6月11日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的價(jià)值為人民幣138.52萬(wàn)元，大寫人民幣為壹佰叁拾捌萬(wàn)伍仟貳佰元整。十一、估價(jià)人員中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 馬奎利 注冊(cè)號(hào)：3220030105中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 姜高雷 注冊(cè)號(hào)：3220090114十二、估價(jià)作業(yè)日期2012年6月11日至2012年6月29日十三、估價(jià)報(bào)告有效期根據(jù)徐州市房地產(chǎn)

20、市場(chǎng)行情綜合分析，本估價(jià)報(bào)告的有效期為壹年，隨著時(shí)間的推移、市場(chǎng)情況的變化，該房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整甚至重估。十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指在短期內(nèi)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行處置，在沒有過多損失的條件下，將估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價(jià)對(duì)象法定用途為住宅，目前作為住宅用房使用；根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，目前最有利的是作為住宅用房使用。假設(shè)估價(jià)對(duì)象在沒有設(shè)定其他他項(xiàng)權(quán)利的情況下，短期內(nèi)按本次評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值變現(xiàn)的可能性較大。目前變現(xiàn)的可能性是拍賣或者變賣，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥、同時(shí)估價(jià)對(duì)象房屋租賃價(jià)格低于市場(chǎng)租金及租賃合同繼續(xù)有效等因素影響，其可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低。拍賣或者變賣時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的