分則-第二十三章-居間合同

1、分那么 第二十三章 居間合同本章共四條，規(guī)定了居間合同的概念、居間人的報(bào)告義務(wù)、委托人支付報(bào) 酬的義務(wù)和居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提 供訂立合同的媒介效勞，委托人支付報(bào)酬的合同?！踞屃x】本條是對(duì)居間合同概念的規(guī)定。1 居間合同的概念 居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要 求，為他方報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者為訂約提供媒介效勞， 委托人給付報(bào)酬的合 同。在居間合同中， 接受委托報(bào)告訂立合同時(shí)機(jī)或者提供交易媒介的一方為居間 人，給付報(bào)酬的一方為委托人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，

2、以促成交易后取得合理傭金的效勞。 無論何種居間， 居間人都不是委托人的代理 人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人；而居間人只能是經(jīng)過有 關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民。居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂 約時(shí)機(jī)的報(bào)告居間， 也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供時(shí) 機(jī)的媒介居間，也還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。所謂報(bào)告訂約時(shí)機(jī)，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓、搜索信息 報(bào)告委托人， 從而提供訂立合同的時(shí)機(jī)。 德國(guó)民法典、 瑞士債務(wù)法等稱此類居間 人為報(bào)告

3、居間人或指示居間人； 所謂提供訂立合同的媒介效勞， 是指介紹雙方當(dāng) 事人訂立合同， 居間人不但要向委托人報(bào)告訂約的時(shí)機(jī)， 而且還要進(jìn)一步周旋于 委托人與第三人之間， 努力促成其合同成立。 德國(guó)商法典、 日本民法典等稱此類 居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動(dòng)成功，促成合同成立，居間人才 能取得合同約定或者法律規(guī)定的報(bào)酬。居間制度源于古希臘、古羅馬帝國(guó)時(shí)期，當(dāng)時(shí)的社會(huì)開展處于簡(jiǎn)單商品經(jīng) 濟(jì)形態(tài)，任何人都可為居間活動(dòng)。 到了歐洲中世紀(jì)， 居間活動(dòng)受到了一定的限制， 從自由經(jīng)營(yíng)主義轉(zhuǎn)為干預(yù)主義， 國(guó)家對(duì)其行業(yè)進(jìn)行了控制， 使居間人帶有公職人 員的性質(zhì)。 如法國(guó)商法典把居間人分為二種， 一種是特

4、權(quán)居間人， 此等中間人須 經(jīng)政府的任命， 居于公務(wù)員的地位， 具有特殊的權(quán)利及義務(wù)， 而另一種是除第一 種以外的居間人。英國(guó)的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè)； 德國(guó)舊商法規(guī)定， 居間人是一種官吏。 到了近代， 隨著社會(huì)的進(jìn)步及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速發(fā) 展，居間活動(dòng)又開始興旺， 很多國(guó)家都對(duì)居間活動(dòng)采用了完全自由經(jīng)營(yíng)主義來調(diào) 整居間法律關(guān)系。 德國(guó)民法典首先把居間活動(dòng)作為民事合同的一種作了規(guī)定。 以 后大多數(shù)國(guó)家的民商法典和民商法理論上都成認(rèn)居間合同為一種獨(dú)立的典型合 同。在大陸法國(guó)家的立法上，采民商分立的國(guó)家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以 民法調(diào)整指示居間；在采取民商合一的國(guó)家， 那么不作媒

5、介居間與指示居間的區(qū)分。 我國(guó)采取不作區(qū)分的立法體例。2 居間合同的法律特征I居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的 在居間合同中，居間人是為委托人提供效勞的，這種效勞表現(xiàn)為報(bào)告訂約 的時(shí)機(jī)或?yàn)橛喖s的媒介。 居間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動(dòng)的結(jié)果， 其目的在于通過居間活動(dòng)獲取報(bào)酬。 居間人的活動(dòng)只有促成委托人與第三人之間建立起 有效的合同關(guān)系才有意義。2居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位 居間合同的客體是居間人依照合同的約定實(shí)施中介效勞的行為。無論何種 居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方， 居間人只是按照委托人的指 示，為委托人報(bào)告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人， 給委托人提

6、供訂立合同 的時(shí)機(jī)，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng) “牽線搭橋 的媒介作用，并不參加委托人與第三 人之間具體的訂立合同的過程， 他的角色只是一個(gè)中介效勞人。 只是在交易雙方 當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。3居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性 居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù) 有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)， 而一旦居間人的活動(dòng)取得結(jié)果， 委托人就應(yīng) 支付報(bào)酬，合同即成立，而無需以實(shí)物的交付作為合同成立的要件。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承當(dāng)一定的 義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)；對(duì)委托人而言，合同因居間而 成立后他有支付報(bào)酬的義務(wù)。居

7、間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例。4居間合同具有有償性 居間人以收取報(bào)酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人 支付報(bào)酬， 作為對(duì)居間人活動(dòng)的報(bào)償。 不要報(bào)酬促進(jìn)他人訂立合同的行為， 不是 居間合同，而是一種效勞性活動(dòng)，行為人不承當(dāng)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。3 居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同點(diǎn)： 委托合同屬于效勞性合同，效勞合同包括保管、行紀(jì)、居間、委托等很多 種類的合同，它們之間有著一個(gè)共同的特征， 其標(biāo)的是供勞務(wù)， 而不是物的交付。 但它們相互之間又有其各自的特征。居

8、間合同與委托合同、行紀(jì)合同，三者的相同點(diǎn)都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的 合同。它們的不同點(diǎn)在于：I居間合同的居間人，限于報(bào)告訂約時(shí)機(jī)或媒介訂約，其效勞的范圍有 限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同， 居間人本人并不參與委托人與 第三人之間的合同； 委托合同的受托人辦理委托事務(wù)時(shí)， 以委托人或者以自己的 名義進(jìn)行活動(dòng)， 代委托人與第三人訂立合同， 依照委托人的指示參與并可決定委 托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容， 處理事務(wù)的后果直接歸于委托人； 行紀(jì)合同的行 紀(jì)人是行紀(jì)合同的一方當(dāng)事人， 行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)， 與 第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于

9、委 托人。2居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的時(shí)機(jī)，其行 為本身不具有法律意義； 委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)， 處 理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)， 也可以是非法律意義的事務(wù)； 行紀(jì)合同的行 紀(jì)人那么是按委托人的要求， 從事購(gòu)銷、 寄售等特定的法律行為， 行紀(jì)人受托的事 務(wù)只能是法律行為。3居間合同是有償合同， 但居間人只能在有居間結(jié)果時(shí)才可以請(qǐng)求報(bào)酬， 并且在為訂約媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬； 委托合同可以是 有償?shù)模部梢允菬o償?shù)模?行紀(jì)合同都是有償合同， 行紀(jì)人卻僅從委托人一方取 得報(bào)酬。第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委

10、托人如實(shí)報(bào)告。 居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托 人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任?！踞屃x】本條是對(duì)居間人報(bào)告義務(wù)的規(guī)定。1 關(guān)于居間人的報(bào)告義務(wù) 居間人的報(bào)告義務(wù)是居間人在居間合同中承當(dāng)?shù)闹饕x務(wù)，居間人應(yīng)依老 實(shí)信用原那么履行此項(xiàng)義務(wù)。訂約的有關(guān)事項(xiàng)，包括相對(duì)人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約 能力等與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)。 訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)根據(jù)不同的合同還有許多不同 的事項(xiàng)。對(duì)居間人來說， 不可能具體了解， 只須就其所知道的情況如實(shí)報(bào)告委托 人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況， 提供給委托人， 以供其 選擇。依德國(guó)的有關(guān)判

11、例和學(xué)說， 依照老實(shí)信用原那么， 居間人就一般對(duì)于訂約有 影響的事項(xiàng)雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項(xiàng)負(fù)有報(bào)告于委托人的義務(wù)。 筆者認(rèn)為，此意思與我國(guó)合同法的規(guī)定是一致的。委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請(qǐng)居間人為 自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的時(shí)機(jī)。而這一目的的到達(dá)， 居間人按照委托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度據(jù)實(shí)報(bào)告是十分重要的。 報(bào)告不真 實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同， 這與居間合同的本意是完全違背 的。2 損害賠償責(zé)任居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并

12、應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠 償責(zé)任。老實(shí)信用原那么應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同的履行過程中， 居間人必須實(shí)事求是地就自己所實(shí)際掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供最方便、 最有利、最有價(jià)值、最及時(shí)的訂約渠道，并保證提供的信息真實(shí)和可靠，沒有任 何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測(cè)， 對(duì)于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如第三人 的資信狀況、支付能力、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正的報(bào)告， 而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也 不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。 如果居間人沒有盡到以上這些忠實(shí)的義 務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而成心作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好

13、， 成心告知虛假事實(shí)以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三 人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請(qǐng)求居間報(bào)酬， 而 且還應(yīng)當(dāng)就自己因其成心提供虛假情況而給委托人造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購(gòu)置原裝彩色電視機(jī)一臺(tái)。 經(jīng)乙尋找認(rèn)識(shí)了丙，在丙向乙介紹 產(chǎn)品時(shí)，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費(fèi)，況且丙暗 中又給了乙 好處費(fèi)，于是，乙沒有將實(shí)情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后， 甲發(fā)現(xiàn)了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費(fèi)， 不 僅沒有履行據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而 損害了甲的合法

14、權(quán)益。因此，乙不僅無權(quán)向甲主張居間報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)， 而且就其 成心造成的損失，承當(dāng)損害賠償責(zé)任。除上述義務(wù)外，基于老實(shí)信用原那么，居間人還負(fù)有其他一些義務(wù)。例如， 居間人不得對(duì)交易雙方訂立合同實(shí)施不利影響， 從而影響合同的訂立或損害委托 人的利益； 在居間活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法規(guī)和國(guó)家政策， 遵循商事慣例和交易 習(xí)慣，不得從事違法的居間活動(dòng)等。第四百二十六條 居間人促成合同成立的， 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。 對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確， 依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確 定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。 因居間人提供訂立合同的媒介效勞而促成合 同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居

15、間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)?！踞屃x】本條是對(duì)居間人的報(bào)酬的規(guī)定。 居間人取得報(bào)酬必須具備兩個(gè)要件；第一，所介紹的合同，必須成立；第 二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù) 有支付報(bào)酬的義務(wù)。1 關(guān)于居間人的報(bào)酬1報(bào)酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立 委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約時(shí)機(jī)或經(jīng)介紹完成了居 間活動(dòng)，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、 有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同， 不能視為促成合同成立， 居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。 由于居間合同可以隨時(shí)終

16、止， 有時(shí)不免會(huì)發(fā)生委托 人為了逃避支付報(bào)酬的義務(wù)， 成心拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介效勞、 而后再與 因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同。 就此情況， 居間人并不因此而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求 權(quán)，因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)， 是以委托人與第三人的合同成立為前提， 而不 是以該合同是否得到履行為要件。 如甲委托乙租房子， 乙為其找到價(jià)格廉價(jià)的房 主丙，甲為了不支付居間費(fèi)，而假借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，此后甲 又擅自找到丙要求租房。 應(yīng)該認(rèn)為， 甲的行為無疑是違背了老實(shí)信用的原那么， 因 此委托人仍然需要支付報(bào)酬。委托人是否給付居間人報(bào)酬及其支付數(shù)額，原那么上應(yīng)按照居間合同約定。 這里合同的約定， 可以是

17、以書面形式或者口頭形式明確的， 如果居間合同中對(duì)于 居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定的不明確， 委托人和居間人， 可以協(xié)議補(bǔ)充； 如 果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的， 應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款， 或者商業(yè)交易習(xí)慣來確定； 如果還是解決不了，可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定， 所謂合理應(yīng)考慮諸多原因， 如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因 素，合理確定。2受益的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)報(bào)酬的義務(wù) 支付報(bào)酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告居間，因居間人僅向委 托人報(bào)告訂約時(shí)機(jī)，而不與其相對(duì)人發(fā)生關(guān)系，因此，居間人的報(bào)酬，應(yīng)當(dāng)由委 托人給付。 在媒介居間合同中， 居間人不僅向委托人提供報(bào)告

18、訂約時(shí)機(jī)， 而且還 要找第三人促成合同訂立， 由于有了居間人的中介活動(dòng)， 使得委托人與第三人雙 方發(fā)生了法律關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同 另有約定或另有習(xí)慣外， 居間人的報(bào)酬原那么上應(yīng)由因媒介居間而訂立合同的委托 人與第三人雙方平均負(fù)擔(dān)。2 關(guān)于居間活動(dòng)的費(fèi)用 居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。因費(fèi)用已作為 本錢計(jì)算在報(bào)酬之內(nèi)，居間人不得再另外請(qǐng)求給付費(fèi)用第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以 要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！踞屃x】本條是對(duì)居間人的居間費(fèi)用的規(guī)定。在居間合同中只有居間人的居間活動(dòng)到達(dá)目的，委托人才負(fù)有給付報(bào)酬的義務(wù)。居間人的活動(dòng)能否到達(dá)目的，委托人與第三人之間的合同能否促成， 有著 不確定性，不是完全可由居間人的意志決定的。 因此，委托人的給付