分則-第二十三章-居間合同

1、分那么 第二十三章 居間合同本章共四條，規(guī)定了居間合同的概念、居間人的報告義務(wù)、委托人支付報 酬的義務(wù)和居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的時機(jī)或者提 供訂立合同的媒介效勞，委托人支付報酬的合同。【釋義】本條是對居間合同概念的規(guī)定。1 居間合同的概念 居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要 求，為他方報告訂立合同的時機(jī)或者為訂約提供媒介效勞， 委托人給付報酬的合 同。在居間合同中， 接受委托報告訂立合同時機(jī)或者提供交易媒介的一方為居間 人，給付報酬的一方為委托人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，

2、以促成交易后取得合理傭金的效勞。 無論何種居間， 居間人都不是委托人的代理 人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人；而居間人只能是經(jīng)過有 關(guān)國家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民。居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂 約時機(jī)的報告居間， 也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供時 機(jī)的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂報告訂約時機(jī)，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓、搜索信息 報告委托人， 從而提供訂立合同的時機(jī)。 德國民法典、 瑞士債務(wù)法等稱此類居間 人為報告

3、居間人或指示居間人； 所謂提供訂立合同的媒介效勞， 是指介紹雙方當(dāng) 事人訂立合同， 居間人不但要向委托人報告訂約的時機(jī)， 而且還要進(jìn)一步周旋于 委托人與第三人之間， 努力促成其合同成立。 德國商法典、 日本民法典等稱此類 居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動成功，促成合同成立，居間人才 能取得合同約定或者法律規(guī)定的報酬。居間制度源于古希臘、古羅馬帝國時期，當(dāng)時的社會開展處于簡單商品經(jīng) 濟(jì)形態(tài)，任何人都可為居間活動。 到了歐洲中世紀(jì)， 居間活動受到了一定的限制， 從自由經(jīng)營主義轉(zhuǎn)為干預(yù)主義， 國家對其行業(yè)進(jìn)行了控制， 使居間人帶有公職人 員的性質(zhì)。 如法國商法典把居間人分為二種， 一種是特

4、權(quán)居間人， 此等中間人須 經(jīng)政府的任命， 居于公務(wù)員的地位， 具有特殊的權(quán)利及義務(wù)， 而另一種是除第一 種以外的居間人。英國的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè)； 德國舊商法規(guī)定， 居間人是一種官吏。 到了近代， 隨著社會的進(jìn)步及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速發(fā) 展，居間活動又開始興旺， 很多國家都對居間活動采用了完全自由經(jīng)營主義來調(diào) 整居間法律關(guān)系。 德國民法典首先把居間活動作為民事合同的一種作了規(guī)定。 以 后大多數(shù)國家的民商法典和民商法理論上都成認(rèn)居間合同為一種獨(dú)立的典型合 同。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以 民法調(diào)整指示居間；在采取民商合一的國家， 那么不作媒

5、介居間與指示居間的區(qū)分。 我國采取不作區(qū)分的立法體例。2 居間合同的法律特征I居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的 在居間合同中，居間人是為委托人提供效勞的，這種效勞表現(xiàn)為報告訂約 的時機(jī)或為訂約的媒介。 居間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動的結(jié)果， 其目的在于通過居間活動獲取報酬。 居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起 有效的合同關(guān)系才有意義。2居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位 居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介效勞的行為。無論何種 居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方， 居間人只是按照委托人的指 示，為委托人報告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人， 給委托人提

6、供訂立合同 的時機(jī)，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng) “牽線搭橋 的媒介作用，并不參加委托人與第三 人之間具體的訂立合同的過程， 他的角色只是一個中介效勞人。 只是在交易雙方 當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。3居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性 居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù) 有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)， 而一旦居間人的活動取得結(jié)果， 委托人就應(yīng) 支付報酬，合同即成立，而無需以實物的交付作為合同成立的要件。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承當(dāng)一定的 義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實報告的義務(wù)；對委托人而言，合同因居間而 成立后他有支付報酬的義務(wù)。居

7、間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例。4居間合同具有有償性 居間人以收取報酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人 支付報酬， 作為對居間人活動的報償。 不要報酬促進(jìn)他人訂立合同的行為， 不是 居間合同，而是一種效勞性活動，行為人不承當(dāng)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。3 居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同點(diǎn)： 委托合同屬于效勞性合同，效勞合同包括保管、行紀(jì)、居間、委托等很多 種類的合同，它們之間有著一個共同的特征， 其標(biāo)的是供勞務(wù)， 而不是物的交付。 但它們相互之間又有其各自的特征。居

8、間合同與委托合同、行紀(jì)合同，三者的相同點(diǎn)都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的 合同。它們的不同點(diǎn)在于：I居間合同的居間人，限于報告訂約時機(jī)或媒介訂約，其效勞的范圍有 限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同， 居間人本人并不參與委托人與 第三人之間的合同； 委托合同的受托人辦理委托事務(wù)時， 以委托人或者以自己的 名義進(jìn)行活動， 代委托人與第三人訂立合同， 依照委托人的指示參與并可決定委 托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容， 處理事務(wù)的后果直接歸于委托人； 行紀(jì)合同的行 紀(jì)人是行紀(jì)合同的一方當(dāng)事人， 行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)， 與 第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于

9、委 托人。2居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的時機(jī)，其行 為本身不具有法律意義； 委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)， 處 理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)， 也可以是非法律意義的事務(wù)； 行紀(jì)合同的行 紀(jì)人那么是按委托人的要求， 從事購銷、 寄售等特定的法律行為， 行紀(jì)人受托的事 務(wù)只能是法律行為。3居間合同是有償合同， 但居間人只能在有居間結(jié)果時才可以請求報酬， 并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報酬； 委托合同可以是 有償?shù)模部梢允菬o償?shù)模?行紀(jì)合同都是有償合同， 行紀(jì)人卻僅從委托人一方取 得報酬。第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委

10、托人如實報告。 居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托 人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任?！踞屃x】本條是對居間人報告義務(wù)的規(guī)定。1 關(guān)于居間人的報告義務(wù) 居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承當(dāng)?shù)闹饕x務(wù)，居間人應(yīng)依老 實信用原那么履行此項義務(wù)。訂約的有關(guān)事項，包括相對人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約 能力等與訂立合同有關(guān)事項。 訂立合同的有關(guān)事項根據(jù)不同的合同還有許多不同 的事項。對居間人來說， 不可能具體了解， 只須就其所知道的情況如實報告委托 人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況， 提供給委托人， 以供其 選擇。依德國的有關(guān)判

11、例和學(xué)說， 依照老實信用原那么， 居間人就一般對于訂約有 影響的事項雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項負(fù)有報告于委托人的義務(wù)。 筆者認(rèn)為，此意思與我國合同法的規(guī)定是一致的。委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請居間人為 自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的時機(jī)。而這一目的的到達(dá)， 居間人按照委托人的要求采取實事求是的態(tài)度據(jù)實報告是十分重要的。 報告不真 實，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同， 這與居間合同的本意是完全違背 的。2 損害賠償責(zé)任居間人有如實報告的義務(wù)，如果居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并

12、應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠 償責(zé)任。老實信用原那么應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同的履行過程中， 居間人必須實事求是地就自己所實際掌握的信息，如實地向委托人提供最方便、 最有利、最有價值、最及時的訂約渠道，并保證提供的信息真實和可靠，沒有任 何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測， 對于有影響的事項及商業(yè)信息，如第三人 的資信狀況、支付能力、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實、公正的報告， 而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也 不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。 如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義 務(wù)，反而為獲取居間報酬而成心作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好

13、， 成心告知虛假事實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三 人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報酬， 而 且還應(yīng)當(dāng)就自己因其成心提供虛假情況而給委托人造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購置原裝彩色電視機(jī)一臺。 經(jīng)乙尋找認(rèn)識了丙，在丙向乙介紹 產(chǎn)品時，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費(fèi)，況且丙暗 中又給了乙 好處費(fèi)，于是，乙沒有將實情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后， 甲發(fā)現(xiàn)了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費(fèi)， 不 僅沒有履行據(jù)實報告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而 損害了甲的合法

14、權(quán)益。因此，乙不僅無權(quán)向甲主張居間報酬的請求權(quán)， 而且就其 成心造成的損失，承當(dāng)損害賠償責(zé)任。除上述義務(wù)外，基于老實信用原那么，居間人還負(fù)有其他一些義務(wù)。例如， 居間人不得對交易雙方訂立合同實施不利影響， 從而影響合同的訂立或損害委托 人的利益； 在居間活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法規(guī)和國家政策， 遵循商事慣例和交易 習(xí)慣，不得從事違法的居間活動等。第四百二十六條 居間人促成合同成立的， 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。 對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確， 依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確 定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。 因居間人提供訂立合同的媒介效勞而促成合 同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居

15、間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。【釋義】本條是對居間人的報酬的規(guī)定。 居間人取得報酬必須具備兩個要件；第一，所介紹的合同，必須成立；第 二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，委托人才負(fù) 有支付報酬的義務(wù)。1 關(guān)于居間人的報酬1報酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立 委托人支付報酬是以居間人已為委托人提供了訂約時機(jī)或經(jīng)介紹完成了居 間活動，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、 有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同， 不能視為促成合同成立， 居間人仍不能請求支付報酬。 由于居間合同可以隨時終

16、止， 有時不免會發(fā)生委托 人為了逃避支付報酬的義務(wù)， 成心拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介效勞、 而后再與 因中介而認(rèn)識的第三人訂立合同。 就此情況， 居間人并不因此而喪失報酬的請求 權(quán)，因為居間人行使報酬請求權(quán)， 是以委托人與第三人的合同成立為前提， 而不 是以該合同是否得到履行為要件。 如甲委托乙租房子， 乙為其找到價格廉價的房 主丙，甲為了不支付居間費(fèi)，而假借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，此后甲 又擅自找到丙要求租房。 應(yīng)該認(rèn)為， 甲的行為無疑是違背了老實信用的原那么， 因 此委托人仍然需要支付報酬。委托人是否給付居間人報酬及其支付數(shù)額，原那么上應(yīng)按照居間合同約定。 這里合同的約定， 可以是

17、以書面形式或者口頭形式明確的， 如果居間合同中對于 居間人的報酬沒有約定或者約定的不明確， 委托人和居間人， 可以協(xié)議補(bǔ)充； 如 果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的， 應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款， 或者商業(yè)交易習(xí)慣來確定； 如果還是解決不了，可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定， 所謂合理應(yīng)考慮諸多原因， 如居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因 素，合理確定。2受益的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)報酬的義務(wù) 支付報酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報告居間，因居間人僅向委 托人報告訂約時機(jī)，而不與其相對人發(fā)生關(guān)系，因此，居間人的報酬，應(yīng)當(dāng)由委 托人給付。 在媒介居間合同中， 居間人不僅向委托人提供報告

18、訂約時機(jī)， 而且還 要找第三人促成合同訂立， 由于有了居間人的中介活動， 使得委托人與第三人雙 方發(fā)生了法律關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同 另有約定或另有習(xí)慣外， 居間人的報酬原那么上應(yīng)由因媒介居間而訂立合同的委托 人與第三人雙方平均負(fù)擔(dān)。2 關(guān)于居間活動的費(fèi)用 居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。因費(fèi)用已作為 本錢計算在報酬之內(nèi)，居間人不得再另外請求給付費(fèi)用第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以 要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用?！踞屃x】本條是對居間人的居間費(fèi)用的規(guī)定。在居間合同中只有居間人的居間活動到達(dá)目的，委托人才負(fù)有給付報酬的義務(wù)。居間人的活動能否到達(dá)目的，委托人與第三人之間的合同能否促成， 有著 不確定性，不是完全可由居間人的意志決定的。 因此，委托人的給付