典型物業(yè)糾紛案例解析

1、典型物業(yè)糾紛案例解析1 、物業(yè)收費糾紛解析 相關法律法規(guī) ： ?物業(yè)管理條例?第七條： 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務 ：? 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè) 共用部位 和共用設施設備 的使用、 公共秩序 和 環(huán)境衛(wèi)生 的維護等方面的規(guī)章制度；? 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決 定；? 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；? 按時交納物業(yè)效勞費用；? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 ?物業(yè)管理條例?第三十六條： 物業(yè)效勞企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞 。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)平安受到損害的，

2、應當依法承當相應的法律責任。 ?物業(yè)管理條例?第四十二條： 業(yè)主應當根據(jù) 物業(yè)效勞合同的約定 交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約 定，業(yè)主負 連帶繳納 責任。?中華人民共和國民法通那么?第一百零六條： 公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務的 ,應當承當民事責任 . ?合同法?第一百零七條： 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承 擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。?物權法?第七十二條 ： 業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權利，承當義務；不得 以放棄權利不履行義務。物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識：常識一：

3、 物業(yè)管理效勞不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合 理的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體工程， 如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘 費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等 .業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化 方面，如果這些方面確實與物業(yè)效勞合同約定的標準差距明 顯時，根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)效勞費，但不能拒 交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的效勞，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的 .常識二： 業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權 拒交物業(yè)管理費按照?物業(yè)管理條例?的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無 論是物業(yè)管理委員會還是

4、業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解 聘物業(yè)管理企業(yè) .但即使這種情況發(fā)生了， 單個業(yè)主也不能以 物業(yè)公司進入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理 效勞的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物 業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)效勞合同，本身就 違法了 .在?合同法?上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種 效力待定狀態(tài)， 假設之后召開的業(yè)主大會決定成認這份合同， 那么該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否認了這 份合同的效力，業(yè)主也應根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實效勞， 交納相應的物業(yè)費 .如果業(yè)主對物業(yè)公司的效勞存有異議， 應通過建議召開業(yè) 主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當。

5、常識三： 與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)效勞合同，業(yè)主仍需交物業(yè) 費根據(jù)?物業(yè)管理條例?規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主 大會的職責之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會，可 以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物 業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理效勞，只要與執(zhí)行業(yè)主大 會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)效勞合同即可，無需再與每位 業(yè)主單獨訂立合同。另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立 效勞合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)效勞，業(yè)主事 實上接受了效勞的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應 的物業(yè)效勞費用。(1) 因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)

6、主不繳納物業(yè)費的典型案例 ：證明效勞不周拒交物業(yè)費，法院判決仍須補交 70 馮女士因拖欠 41 個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理推上法庭。 在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服 務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒 銷售攤位等。法院根據(jù)權利義務對等原那么，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一 定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為 30 ，馮女士須 交 41 個月物業(yè)費的 70 。案例解析 ：?物業(yè)管理條例? 第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)效勞費 用的義務，同時?物權法?第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專 有局部以外的共有局部，享有權利，承當義務；不得

7、以放棄 權利不履行義務 .因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)效勞就要承當 繳納物業(yè)效勞費的義務，即使物業(yè)公司提供的效勞有瑕疵， 業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服 務瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。2非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 以物業(yè)效勞不到位為由拒不交納物業(yè)費的 典型案例 ：業(yè)主不滿物業(yè)效勞拒交物業(yè)費敗訴7 月 20 日，北京世紀城物業(yè)管理訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣 判。北京市海淀區(qū)人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè) 管理費 2.9 萬元、供暖費 6076.2 元、車位管理費 1500 元。原告世 紀城物業(yè)管理訴稱， 業(yè)主曹女士于 2000 年前后購置了世紀

8、城的房子， 至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費 2.9 萬余元、供暖費 6000 余元及車位 管理費 1500 元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被 告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè) 效勞不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師 那么認為，?物業(yè)管理條例?第 67 條規(guī)定 :“違反物業(yè)效勞合同約定， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。也就是說， 對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會催促交費，這是一個強制性條款，在沒有 業(yè)委會催促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。法院經(jīng)

9、審理認為，北京世紀金源物業(yè)管理與曹女士就物業(yè)管理事 項簽訂了?物業(yè)管理公約?，在?物業(yè)管理公約?中雙方對于物業(yè)費 標準及效勞內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。 雙方所簽訂的上述?物業(yè)管理公約?，應視為是雙方當事人的真實意 思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙 方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。?物業(yè)管理條例?第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主 逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納；逾期 仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。曹女士根據(jù)上述 規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會催促其交納物業(yè)費的

10、情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂 的?物業(yè)管理公約?的時間早于?物業(yè)管理條例?公布、施行的時間， 在公約中已經(jīng)明確約定當一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向 人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應 當根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀城物業(yè)公司依法向人民法院 提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)?物 業(yè)管理條例?第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理 由，法院不予米信。曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標準，但 其中每項費用如何計算、世

11、紀城物業(yè)公司所收取的相關費用是否合理 等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議， 可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相 關的主管機關沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計 算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。案例解析：?物業(yè)管理條例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)效勞 費用的義務，此外，?中華人民共和國民法通那么?第一百零 六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)效勞后，業(yè)主 負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理效勞合同 中已有明確約

12、定并且只要已經(jīng)物價局批準，根據(jù)自治原那么， 被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否那么就要承 擔相應的違約責任。 以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū) 8棟701室.老兩口在澳大 利亞女兒家住了半年，最近回到自己家物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費 ,黃先生講 :我們半年都不在家 ,不應該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。 法院判決：柳先生應交物業(yè)費案例解析 ： 第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部 分空置 ,并不意味著整個所有建筑物在空置著 .實際上雖然區(qū) 分所有建筑物的專有局部在空置 ,但區(qū)分所

13、有建筑物的共用 局部仍然在運行 ,使用之中 ,而物業(yè)管理費的支出目的就是要 維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用 ,維修和保養(yǎng) ,如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少 ,就不能使區(qū)分 所有建筑物的共用局部的正常運行 ,使用 ,維修和保養(yǎng)得到維 持和保證 .第二 ,當局部業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后 ,并不意味著就可 以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞的工作量.并不意味著可以減少維持 ,保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用 ,維修和保養(yǎng)的工作量 ,電梯,上下壓配電設備 ,共用照明 , 水泵 ,消防設施等共用設備 ,設施仍然要投入正常運行 ,仍然需 要維修和保養(yǎng) ;保安的值勤 ,巡邏 ,

14、平安檢查等工作量也不會減 少;清潔衛(wèi)生 ,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理效勞工作量一樣 也不會因局部業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少 .第三 ,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身 , 而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此 ,空置 房的責任不在于物業(yè)管理公司 .第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來 說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在 享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)效勞而帶來的物業(yè)建筑的保值和增 值的經(jīng)濟成果.典型案例：某女士購置了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了 不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有到達入住條件，但因要舉家出國， 就在入住交接單上提出了

15、自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該 女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā) 出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子 不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。案例解析：該女士應交物業(yè)管理費。房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產(chǎn)權證的登記和取得作為最終 的交付標準，因為根據(jù)有關規(guī)定，只 有產(chǎn)權證才是產(chǎn)權人享有和行使有關財產(chǎn)權利的唯一合法憑 證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都 是期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使 標的物的實際交付和權屬證明的取得 無法完全同步。因此，入住交接

16、就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)， 買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交 付條件的一個主要程序。在?商品房買賣合同?第八條和第十一條中，均對房屋 交接的程序做了約定的標準，女口：要求開發(fā)商在交付房屋時， 向購房人提供房屋驗收合格的證明北京地區(qū)的驗收合格文 件為?北京市建筑工程竣工驗收備案表?；開發(fā)商不出示 證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由 此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承當。具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意 見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況比方房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等，同時又收下了房門 鑰匙，那么說明該女士對房屋的交付已

17、表示認可，她可以就房 屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認 為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。 業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛典型案例:2005 年 4 月，黃女士購置了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的 業(yè)主委員會成立于 2005 年 10 月，同年 11 月，業(yè)主委員會與某物 業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同，約定物業(yè)效勞費用由某物業(yè)管理企業(yè) 直接向業(yè)主按月收取。從 2006 年 6 月份起，黃女士將該套商品房出 租給萬某一家使用。從 2006 年 10 月份開始，黃女士認為物業(yè)效勞 費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人 萬某收取。

18、某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)效勞費用時遭拒絕，萬某 認為物業(yè)效勞費用應由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務而無支付 物業(yè)效勞費用的義務。案例解析： 本案的焦點是應當由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞 費。?物業(yè)管理條例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè) 效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負連帶 繳納責任。 因此， 應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)效勞費用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)效勞費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服 務合同應盡的義務。支付物業(yè)效勞費用的義務直接源于物業(yè) 效勞合同的約定，根據(jù)?合同法?第六十一條第一款的規(guī)定， 當事人應當按照約定正確，

19、全面，老實的履行合同設立的義 務，本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)效勞費。當然，如果物業(yè)管 理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務，那么業(yè)主享有，履 約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交 納物業(yè)效勞費。物業(yè)效勞合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關 系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應 當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據(jù)物業(yè)效勞 合同向物業(yè)管理企業(yè)承當物業(yè)效勞費的義務。承租人應當履 行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)效勞 合同約定的義務。 這兩種義務并非基于同以個合同而產(chǎn)生的， 不能混淆這兩種義務。根據(jù)?物業(yè)管理條例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使

20、用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費用，但業(yè)主應當 負連帶責任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服 務費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)效勞費，業(yè) 主在交納物業(yè)效勞費后， 享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋嗬?具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租 人支付物業(yè)效勞費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)效勞費 用。 以未簽訂物業(yè)效勞合同為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務員小區(qū)內(nèi)， 2003 年 7 月1 日，省政府公務員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂?省政府 公務員小區(qū)物業(yè)管理委托合同?，規(guī)定物業(yè)管理提供效勞的受益人為 本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使

21、用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服 務，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。 2003 年 11 月 7 日，政興物業(yè) 公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的 2003 年下半年物業(yè)管理費 3611.6 元，并承當訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物 業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的效勞不多為由，拒絕交 納物業(yè)費。法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構， 具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同的職責。艾明輝作為 業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業(yè)管理費的義務。 故判決艾明輝給付物業(yè)管理費 3611.6 元。案例解析 ：根據(jù)?物業(yè)管理條例?有關規(guī)定，業(yè)主委員

22、會與物業(yè)公 司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應受其約束，負有交納物業(yè) 費的義務。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同， 但業(yè)主事實上接受了物業(yè)效勞的，業(yè)主那么應按照實際發(fā)生的 效勞價格向物業(yè)公司交納相應費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求 確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照?合同法?的有關 規(guī)定， 只要合同未違反法律禁止性規(guī)定， 應視其為有效合同 至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據(jù)此認定物業(yè)合 同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理效勞，業(yè)主就應 按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。風險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，

23、就要想方設法 為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有局部業(yè)主以各種不正當?shù)?理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主 的權益，就要走法律途徑來解決問題 。2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛相關法律法規(guī)：?中華人民共和國民法通那么?第一百零 六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的 ，應當承當民 事責任.?合同法?第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者 履行合同義務不符合約定的，應當承當繼續(xù)履行、采取不久 措施或者賠償損失等違約責任。?物業(yè)管理條例?第三十五條：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會 選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。物業(yè)效勞合同應當對物業(yè)管理事項、

24、效勞質(zhì)量、效勞費 用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管 理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。?物業(yè)管理條例?第三十六條：物業(yè)效勞企業(yè)應當按照物業(yè) 效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)平安受到損害的， 應當依法承當相應的法律責任。 1 車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每 次每輛車 5 元的標準收取露天臨時停車費。 前年 12 月 22 日 晚車輛喪失。市中院經(jīng)審理后認為，公安部門對車輛被盜案 一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服 務合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位

25、費，僅能證明物業(yè) 公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并 不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè) 公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責。案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承當責任，關 鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場 地使用關系以及物業(yè)公司在車輛喪失中是否存在過錯。1 、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理， 即在物業(yè)管 理合同中約定的保安費包括車輛保管效勞，那么發(fā)生車輛喪 失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務承當相應的賠 償責任； 2 、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏 于管理，未盡至平安防范義務或未配備應有的平安防范設備，對車輛的喪

26、失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應承當與其過錯 相適應的賠償責任。當然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的 平安防范義務，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承當賠償責 任，因為物業(yè)管理公司不是侵權行為人，業(yè)主的車輛被竊， 是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的 侵害行為人。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管關系， 對業(yè)主的車輛沒有保管義務。3 、如果物業(yè)管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，那么應根據(jù)其 收費的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應承當?shù)?賠償責任。在無法查清該車是否喪失，是否在本小區(qū)內(nèi)喪失 時，應按照最高人民法院?證據(jù)規(guī)定?第 73 條高度蓋然性 的證明

27、標準，即在證據(jù)對待證事實的證明無法到達確定充分 的情況下，如果一方當事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生 具有高度蓋然性， 人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定， 并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業(yè) 管理公司應當承當?shù)馁r償責任。 2 業(yè)主家中財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財產(chǎn)損失達二萬多人民幣 王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理效勞內(nèi)容 因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應承當賠償責任 .案例解析：首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管 理效勞為公共區(qū)域的治安防范效勞 ,而非業(yè)主家中的平安保障效勞 .因此本案中 ,物業(yè)管理公司是否應承當責任 ,應視具體

28、情況 .如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責 ,而 且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系,那么根據(jù)?中華人民共和國民法通那么?第一百零六條規(guī)定,公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務的 ,應當承當民事責任 .如 果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒有治安隱患 ,保 安員盡職盡責 ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處 . 那么物業(yè)公 司不應承當賠償責任 .治安管理是物業(yè)管理最根本的內(nèi)容 .為 了確保業(yè)主 ,住戶的平安 ,躲避不可預測風險 ,一方面物業(yè)管理 公司應增加保安人員及保安巡邏次數(shù) ,加大平安防范的力度 . 另一方面 ,物業(yè)管理公司最好購置公眾責任險 ,將所應承當

29、的 賠償責任的風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司 .風險防范：為了防止因業(yè)主財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛， 物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應切實的履行對業(yè)主的平安保障 義務，嚴格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供平安保障效勞 并嚴格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必 要的平安保障義務，物業(yè)公司是無責任的在此類糾紛中。3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī) :?物業(yè)管理條例?第三十六：物業(yè)管理企 業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定， 導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承當相應的法律責任?物業(yè)管理條例? | 第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主

30、的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報酬由 雙方約定。?物權法?第七十條 ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房 等專有局部享有所有權，對專有局部以外的共有局部享有共 有和共同管理的權利。?物權法?第七十一條 ：業(yè)主對其建筑物專有局部享有占 有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑 物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權益。?物權法?第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有局部以外的 共有局部，享有權利，承當義務；不得以放棄權利不履行義 務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有局部 享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。(1) 因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公司承 擔責任典

31、型案例：某住宅小區(qū)第 25 棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象， 該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予 以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該 棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不 幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公 司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關費用未果，把物 業(yè)管理公司告上法院。法院判決：物業(yè)公司應當承當責任。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條理?及相關規(guī)定，物業(yè)管 理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承當維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的局部和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 管線和自

32、用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和 維修。根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應 當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主 人身、財產(chǎn)平安受到損害的， 應當依法承當相應的法律責任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應及時 予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應 由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要防止因維修不及時導致的賠償責任，就必須 對職責范圍內(nèi)應及時

33、維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處分。(2) 因維修費用的承當引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應由業(yè)主承當維修費 用去年年底， 某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞， 委 托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管 堵塞嚴重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔 反向往上清疏。經(jīng)過 3 個多小時的努力，管道徹底疏通了。 疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞 是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取 40 元維修費用 時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條理?及相關

34、規(guī)定，物業(yè)管 理公司與業(yè)主的維修責任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權人， 應對其所有的物業(yè)承當維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的 局部和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 管理和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。 房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和 維修。根據(jù)?物業(yè)管理條例?第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以 根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，服 務報酬由雙方約定。 在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托 對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業(yè)主承當。 3

35、 維修共用設施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例 ：A 物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂， 清 洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清 潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以 阻礙， 并要求給予經(jīng)濟補償。案例解析：按照?物權法?第 70 72 條規(guī)定，各區(qū)分 所有權人對自己專有局部享有完整的所有權，具有獨立支配 的權利，但并不意味著對專有局部享有絕對支配權利，不允 許其他任何人利用。各區(qū)分所有權人均有為他人使用專有部 分及其共有局部提供便利的義務。這種義務屬于各區(qū)分所有 權人應盡的義務，而并非相鄰關系的義務，對各區(qū)分所有權 人在履行義務時所造成的損害給予補償，那么是應

36、當?shù)摹? 、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī)：?華人民共和國民法通那么? 第一百二十六 條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物 ,擱置物發(fā)生倒塌 , 脫落 ,墜落造成他人損害的 ,它的所有人或管理人應承當民事 責任 ,但能證明自己沒有過錯的除外 .?物業(yè)管理條例? 第三十六條： 物業(yè)效勞企業(yè)應當按照物 業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)平安受到損害的， 應當依法承當相應的法律責任。典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn) 權屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物 業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管

37、理。大廈共 16 層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā) 生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進 行修繕處理。 2001 年 5 月 21 日下午 3 時許， 13 層廣告公 司的職工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻 璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫 某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先 后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣 8 萬元。 事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要 求三被告承當賠償責任。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而 非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應

38、承當 賠償責任。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關窗不當所 致，本公司對此不能承當責任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問 題，物業(yè)管理企業(yè)曾屢次向?qū)崢I(yè)公司反映， 要求其出資修繕， 但實業(yè)公司始終未予答復。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責，故 不應承當賠償責任。判決人民法院經(jīng)審理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有 人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且 在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出 改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系 房屋使用人， 關窗時本應該正常方式關閉， 但其卻用力過猛， 致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業(yè)管理企

39、 業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的要求，已 盡管理義務，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因 果關系，因此，物業(yè)公司不應承當法律責任。案例解析：本案的核心是誰應當承當民事責任，法院的 判決是正確的。本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量 問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修； 二是 13 層廣告公司的職工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承當本案的法律責任，首先就應 當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維 修的責任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權行使的法律責任和相鄰權的有關理 論，產(chǎn)權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本 案中物業(yè)存

40、在平安隱患，危及公共利益及他人合法權益，存 在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身平安損害的缺陷。由 于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人 或者財產(chǎn)因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及 時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生， 那么責任人負有賠償?shù)牧x務。?物業(yè)管理條例?第五十六條規(guī) 定，物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權益時， 責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。本案實 業(yè)公司作為某大廈的所有人，應當承當主要責任。其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻 璃墜落的直接原因，與孫某的

41、傷害存在必然的直接關系，因 此肖某應當承當法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問 題，使得玻璃存在平安隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某 的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業(yè)公司共同 承當法律責任。關于物業(yè)管理企業(yè)的責任，主要是看其是否有過錯。從 本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在 質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答 復，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃平安問題已引起足夠的重 視。如果物業(yè)效勞合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應 當承當賠償責任。風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業(yè)公 司是否承當責任，關鍵是看物業(yè)公司對侵權行為的發(fā)生有沒 有管理上的

42、過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的 擱置物存在的平安隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房 共有部位擱置物存在的平安隱患采取了必要的防范措施，那 么在此情形下，物業(yè)公司是免責的，所以為了防止此類糾紛 的發(fā)生，關鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安 全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱 患。5 、小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛 相關法律法規(guī)： ?物業(yè)管理條例?第三十八條：物業(yè)管理 用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)效勞 企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。?物業(yè)管理條例? 第五十條： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建 設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)

43、主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在 依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)效勞企業(yè)；物業(yè)效勞企業(yè)確需 改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決 定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。?物業(yè)管理條例?第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用 設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物 業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收 益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的 決定使用。?物業(yè)管理條例?第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有以下 行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰 款；所得收益，用于物業(yè)管

44、理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設 施設備的維修、養(yǎng)護，剩余局部按照業(yè)主大會的決定使用：一擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建 筑和共用設施用途的；二擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損 害業(yè)主共同利益的；三擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營 的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬元以 下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5 萬元以上 20 萬元?民法通那么?第 71 條財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財 產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。?物權法?第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房 等專有局部享有所有權，對專有局部以外的共有局部享有共 有和共同管

45、理的權利。?物權法? 第七十一條業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、 使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的 平安，不得損害其他業(yè)主的合法權益。?物權法?第七十二條業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有 局部，享有權利，承當義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有局部 享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。?物權法?第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共 有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于 業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)效勞用房，屬 于業(yè)主共有。?物權法?第七十六條：以下事項

46、由業(yè)主共同決定：一制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；二制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；三選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；四選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人； 五籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 六改建、重建建筑物及其附屬設施； 七有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有局部 占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同 意。 1 物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途 引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)公司無權出租共用局部某小區(qū)

47、的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間 20 多平方 米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將傳 達室分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達室擁有所有權，物 業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他 們的合法權益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。案例解析：按照?民法通那么?第 71 條和?物業(yè)管理條 例?第 11 、55 、66 條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用局部，所有 權人是全體業(yè)主，如要另作他用，應該由業(yè)主大會決定。物 業(yè)公司只能對傳達室行使管理權，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自 出租，侵犯了業(yè)主所有權。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權， 賠償損失，并可要求房地產(chǎn)2業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛典型案例：

48、 曾先生原是婁底市的一個煤礦主， 2006 年 2 月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套 180 多平方米的商品房， 把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年 7 月，曾先生買 了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車 位已全部售完， 害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。 后來， 曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃 為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來 民工把空地整理出來，不到 2 天時間搭建好了一個車棚。開 發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆 掉，否那么雇請民工將車棚強行撤除，而且還要求曾先生支付

49、 撤除費用。對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的撤除要求，曾先生不但 拒不執(zhí)行，而且還辯稱呼，小區(qū)空地使用權屬于全體小區(qū)住 戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權使用空地。小區(qū)不能給他提供車位， 他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚， 是合情合理的。為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今 還沒有解決。案例解析：按照建設部公布的?住宅共用部位共用設施 設備維修基金管理方法?第 3 條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi) 的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權屬于小區(qū)全 體業(yè)主共同所有， 業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權， 但不能對其中一局部主張使用專屬性，單獨排他性使用；按 照?物業(yè)管理條例?第 7

50、 、51 條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權歸 全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應該征得業(yè)主委員會的同 意；按照?物業(yè)管理條理?第 1 條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾 先生的行為應該履行制止的職責和向有關行政管理部門報告 的義務。按照?物權法?第 70 73、76 條規(guī)定，曾先生搭建車 棚的行為侵害了其他業(yè)主的權利。?物權法?第 71 條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有局部 享有占有、使用、收益和處分的權利，業(yè)主行使權利不得危 及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權益。6 、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛相關法律法規(guī)： ?物權法?第七十七條：業(yè)主不得違反法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將

51、住宅 改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外， 應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?物權法?第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原那么，正確處理相 鄰關系。典型案例： 2002 年 3 月，吳先生在某小區(qū)買了一套一 層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種 配套設施還不完善， 特別是飯館缺少， 吳先生于是把他那 100 多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理 企業(yè)找上門來了， 要求關閉餐館， 吳先生覺得他為大家效勞， 解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應該干預，為此發(fā)生 糾紛。案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權利擅自改變

52、房屋 的使用性質(zhì)。根據(jù)我國?物權法?第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)?經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng) 有利害關系的業(yè)主同意及?物權法?第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原那么，正確處理相 鄰關系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先 生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權，并 且應當按照有關規(guī)定辦理有關手續(xù)。 無論是業(yè)主還是使用人， 都不應當擅自改變房屋在建筑設計規(guī)定的用途，如果擅自改 變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對 相鄰權造成影響。

53、相鄰權是可以從相鄰他方得到必要的便利 和防止來自相鄰他方的危害或危險的權利；相鄰義務那么是向 相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險 的義務。物業(yè)相鄰權的實質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利 益，不得將其權利濫用，即對物業(yè)產(chǎn)權行使的法律限制。擅 自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權所禁止的行為。區(qū)分所有 權人雖然可以自由地使用自己的專有局部，但必須依據(jù)其本 來規(guī)劃設計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否那么 構成不當使用。7、特殊侵權行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī)：?民法通那么?第 123 條： 從事高空、 高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍 環(huán)境有高度危險的作業(yè)造

54、成他人損害的， 應當承當民事責任； 如果能夠證明損害是由受害人成心造成的， 不承當民事責任。物業(yè)管理條例?第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物 業(yè)效勞合同的約定， 提供相應的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能 履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損 害的，應當依法承當相應的法律責任。?物業(yè)管理條例?第 52 條：供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應當依法承當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關 管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘 道路、場地的，應當及時恢復原狀?！景咐繉O某男， 10 歲在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊 的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)

55、果被掛在樹上的 折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴 訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承當賠償責任。法院 查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約 5 米處，有 10 千伏 的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7 級大風，大風將高壓線刮斷， 導致?lián)p害事故的發(fā)生。審理結(jié)果：電力公司負 80 的責任，物業(yè)公司負 20 的責任案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條例? 等法律法規(guī)的規(guī)定， 高壓電線的維修養(yǎng)護責任是由電力公司承當?shù)模娏揪?有維修養(yǎng)護高壓電線的責任，應當嚴格依照?電力設施保護 條例?及其?實施細那么?的規(guī)定，采取有力的措施保障電力 設施的平安，在大風過后應當采取措施消除危險。?物業(yè)管 理條例

56、?第 52 條第 1 款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應當依法承當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關 管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。電力公司未能及時檢 修刮斷的電力設施， 主觀上有過錯， 應當承當損害賠償責任 ?民法通那么?第 123 條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易 爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險 的作業(yè)造成他人損害的，應當承當民事責任；如果能夠證明 損害是由受害人成心造成的，不承當民事責任。本案中孫 某并非成心觸電，電力公司不具有免責條件，應當依法承當 法律責任。此外，物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)平安保障的義務，應對小 區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知

57、義務，但本 案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承當一定 的責任。風險防范：盡管?物業(yè)管理條例?第 52 條規(guī)定供水、 供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承當 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。但 是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)平安保障的義務，應對小區(qū)內(nèi)存在 的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業(yè)公司 要想躲避此類風險的發(fā)生，就應對供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業(yè)小區(qū)內(nèi) 存在的平安隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的平安 警示標志。8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務而引發(fā)的物業(yè) 糾紛相關法律法規(guī)：?物業(yè)管理條

58、例?第三十六條：物業(yè)管 理企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定， 導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承當相應的法律責任。?合同法?第一百零七條：當事人一方不履行合同義務 或者履行合同義務不符合約定的，應當承當繼續(xù)履行、采取 不久措施或者賠償損失等違約責任。 1典型案例： 上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔責三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住， 去年 12 月 20 日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂 樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。 下午 5 點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直 接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛 落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院， 經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口 3 個被縫了近 30 針，其他小傷醫(yī) 生實在無法下針只好作了消毒處