物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用課件

1、物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第八講第八講 物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第八講第八講 物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用第一節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源第二節(jié) 住宅消費(fèi)的含義第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)第四節(jié) 收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第一節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二節(jié) 住宅消費(fèi)的定義一、購房和租房款 二、裝飾裝修款 三、基本能源費(fèi) 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi) 五、稅費(fèi)物業(yè)管理第八講物業(yè)管理

2、服務(wù)費(fèi)用第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則（一）性質(zhì)（一）性質(zhì)1.針對公共服務(wù)和部分專項(xiàng)服務(wù)收取的費(fèi)用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費(fèi)原則（二）收費(fèi)原則1.合理2.公開3.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競爭5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式1.1.政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià) 由有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級

3、標(biāo)準(zhǔn)等因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度。2.2.市場調(diào)節(jié)價(jià)市場調(diào)節(jié)價(jià) 由經(jīng)營者自主定價(jià)，通過市場競爭形成的價(jià)格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式1.1.包干制包干制 業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，管理過程中無論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2.2.酬金制酬金制 在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)

4、資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。 由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成1.1.包干制包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(fèi)(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)2.2.酬金制酬金制 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成3.3.物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出：物業(yè)服務(wù)成本

5、或物業(yè)服務(wù)支出：1）管理、服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6）辦公費(fèi)用；7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修基金予以列支。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費(fèi)用的，其委托手續(xù)費(fèi)應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收

6、取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則1.1.制定根據(jù)：制定根據(jù)：1）本地區(qū)綜合服務(wù)項(xiàng)目；2）勞動付出狀況；3）物價(jià)指數(shù)變化；4）住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力；5）小區(qū)的檔次。物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則2.2.測算步驟：測算步驟：（1）根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源；（2）估算住宅小區(qū)進(jìn)行

7、統(tǒng)一管理、達(dá)到確定的管理目標(biāo)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；（3）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法X1物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月平方米x各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月平方米i分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)) 9,.,3 , 2 , 1(911ixXii四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法1.管理人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（x1

8、） F1基本工資； F2社會保險(xiǎn)費(fèi)； F3規(guī)定提取的福利費(fèi)； F4加班費(fèi)； F5服裝費(fèi)； S 總收費(fèi)面積)/(543211平方米月元SFFFFFx四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)（x2） 成本法： F1公用部位及道路的土建零修與保養(yǎng)費(fèi)； F2給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； F3、 F4 、F5電氣系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； F6公共照明費(fèi)； F7不可預(yù)見費(fèi)； F8易損件更新準(zhǔn)備金 S 總收費(fèi)面積SFxi812四、物業(yè)

9、服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)（x2） 簡單測算法： 經(jīng)驗(yàn)法：根據(jù)相同類型物業(yè)的以往經(jīng)驗(yàn)確定%40/1225%152年月年每平方米建筑成本x四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（x3） F1清潔工具購置費(fèi)； F2勞保用品費(fèi)； F3 衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)； F4 化糞池清掏費(fèi)；F5垃圾外運(yùn)費(fèi)； F

10、6清潔環(huán)節(jié)所需的其它費(fèi)用； S 總收費(fèi)面積平方米）月（元/12F61i3Sx物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（x4） 成本法： F1綠化工具費(fèi)； F2勞保用品費(fèi)； F3 綠化用水費(fèi)； F4 農(nóng)藥化肥費(fèi)；F5雜草清運(yùn)費(fèi)； F6景觀再造費(fèi)； S 總收費(fèi)面積平方米）月（元/12F61i4Sx物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（x4

11、） 簡單測算法： 總收費(fèi)面積養(yǎng)護(hù)單價(jià)綠化面積綠化管理費(fèi)4x綠化覆蓋率容積率總建筑面積綠化面積2m物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)（x5） F1保安器材裝備費(fèi)； F2保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)； F3 保安用房及保安人員住房資金；3i15F/12xS（元 月 平方米）物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法6.辦公費(fèi)用（x6） F1交通費(fèi)； F2通訊費(fèi)； F3 低值易耗

12、辦公用品費(fèi)； F4 書報(bào)費(fèi)；F5廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)； F6辦公用房租金費(fèi)； F7其它雜項(xiàng)； S 總收費(fèi)面積7i16F/12xS（元 月 平方米）物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7） F1交通工具； F2通訊設(shè)備； F3 辦公設(shè)備； F4 工程維修設(shè)備；F5其它設(shè)備； S 總收費(fèi)面積5i17F/125 12xS固定資產(chǎn)總額（元 月 平方米）平均折舊年限月 總收費(fèi)面積物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具

13、體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7） 計(jì)取方式1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行出資或自帶固定資產(chǎn)；2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主方借款購買固定資產(chǎn)（債權(quán)關(guān)系）；3）業(yè)主方購買固定資產(chǎn)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。注意其中的產(chǎn)權(quán)區(qū)別。物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（x8） F物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總共交納的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； S 總收費(fèi)面積8FxS物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（

14、二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用（x9） 業(yè)主大會、業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“贊助費(fèi)用”等。 物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（三）法定的稅費(fèi)（三）法定的稅費(fèi)1.營業(yè)稅（F1） X1物業(yè)服務(wù)成本；2.城市維護(hù)建設(shè)稅（F2）3.教育附加費(fèi)（F3）合計(jì)：%511 XF%712 FF%313 FF%5 . 5XFFX13212 F總稅費(fèi)物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 a利潤率（單位：%）312():/XXXa(單位元 月 平方

15、米)物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 實(shí)行酬金制時(shí)，酬金的提取方式通常有兩種：固定提取比例和固定提取金額。 1、固定提取比例 k事先約定的提取比例 2、固定提取數(shù)額 f約定好的每年或每月提取的固定數(shù)額的酬金kXX14SfX4物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（六）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用計(jì)算和確定時(shí)需要注意（六）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用計(jì)算和確定時(shí)需要注意的幾個(gè)問題的幾個(gè)問題1.前期物業(yè)管理的費(fèi)用測算 包括：顧問費(fèi)和開荒費(fèi)、固定資產(chǎn)投入、保修期內(nèi)維修費(fèi)用的計(jì)算。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金提取問題如何計(jì)取酬金達(dá)到共贏，既是理論問題又是實(shí)際問題3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率問題4.住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的收費(fèi)問題5.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整問題 物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算物業(yè)管理第八講物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第四節(jié) 收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一、收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算的特點(diǎn)一