物業(yè)管理理論與實務(wù)06課件

1、2022-3-7物業(yè)管理理論與實務(wù)-061第六章 物業(yè)管理早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理理論與實務(wù)-0622022-3-7第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 n一、物業(yè)管理早期介入的含義 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管竣工物業(yè)之前，接受發(fā)展商的委托，早期介入項目的開發(fā)建設(shè)，參與項目的可行性研究規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、驗收、交房等階段的工作，憑借豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資源，從維護業(yè)主（發(fā)展商與未來業(yè)主）利益的立場出發(fā)，為發(fā)展商在物業(yè)各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量到監(jiān)理驗收等各方面的意見與建議，以便建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理理論與實務(wù)-0632

2、022-3-7第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入n二、物業(yè)管理早期介入的作用 （一）完善物業(yè)的整體功能 n1、完善物業(yè)本身的功能 n2、促進小區(qū)合理規(guī)劃 （二）有效提高施工質(zhì)量 （三）為驗收接管后的工作打好基礎(chǔ) n1、有利于準(zhǔn)確的進行財務(wù)預(yù)算 n2、有利于各項管理制度的建立 n3、有利于人員的培訓(xùn)物業(yè)管理理論與實務(wù)-0642022-3-7第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入n三、物業(yè)管理早期介入的主要工作 （一）立項決策階段 n物業(yè)管理人員的主要工作是對該項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成和消費水平、周邊的物業(yè)管理概況以及日后物業(yè)管理和服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本、利潤測算等多方面提供參考建議物業(yè)管理理論與實務(wù)-0652

3、022-3-7第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入（二）規(guī)劃設(shè)計階段 n物業(yè)管理企業(yè)此時的主要工作是對以下幾個方面提出自己的看法和建議 1、 養(yǎng)護、維修方面：建筑材料的選用 2、 日常管理方面 3、 日后服務(wù)方面 4、 物業(yè)自身方面 （三）施工安裝階段 n物業(yè)管理企業(yè)在施工安裝階段的主要工作是派員到施工現(xiàn)場，發(fā)覺的缺陷問題或遺漏項目向開發(fā)商反映，以便采取相應(yīng)的整改措施物業(yè)管理理論與實務(wù)-0662022-3-7第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入（四）接管準(zhǔn)備階段 n接管準(zhǔn)備階段的工作主要分為以下幾個步驟進行： 1、 物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項 2、 在洽談過程中，物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)接管

4、方案，并以此作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或參與競標(biāo)。 3、 一旦簽訂前期物業(yè)管理委托合同，物業(yè)管理企業(yè)接下來就要實施驗收接管工作 4、 物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的管理制度 5、 物業(yè)管理企業(yè)著手組建物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，并配備相應(yīng)的管理人員，必要時還要進行社會招聘和上崗培訓(xùn)的工作 6、 建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)及與相關(guān)專業(yè)企業(yè)的合作，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理理論與實務(wù)-0672022-3-7第二節(jié) 前期物業(yè)管理 n一、前期物業(yè)管理的定義 前期物業(yè)管理就是指物業(yè)竣工驗收后至業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的物業(yè)管理。物業(yè)管理理論與實務(wù)-0682022-3-7第二節(jié) 前期物業(yè)管理 n二、前期

5、物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）管理機構(gòu)的設(shè)立和人員的培訓(xùn) n物業(yè)管理公司落實該物業(yè)的管理機構(gòu)設(shè)置以及管理人員的配備。機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)考慮委托物業(yè)的類型、面積等因素；人員的配備包括管理人員的選派和操作人員的招聘或委派。（二）規(guī)章制度的制定 n制定一些適用的制度和細則，如管理機構(gòu)的職責(zé)范圍、各崗位職責(zé)說明、停車庫管理規(guī)定、住戶手冊等，同時還應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位制定臨時業(yè)主公約。物業(yè)管理理論與實務(wù)-0692022-3-7第二節(jié) 前期物業(yè)管理（三）物業(yè)的驗收和接管n物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 n物業(yè)的接管，是指接收委托的物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料的過程。物業(yè)管

6、理理論與實務(wù)-06102022-3-7第二節(jié) 前期物業(yè)管理（四）進戶管理 n商品房的購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為： 1、 物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住的書面通知書 2、 業(yè)主或使用人在通知書指定的時間實地驗收物業(yè) 3、 業(yè)主或使用人同物業(yè)管理公司約定代為裝修，代為添置或更換自用設(shè)備、設(shè)施等代辦事宜 4、 簽訂業(yè)主臨時公約 5、 物業(yè)管理公司要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06112022-3-7第二節(jié) 前期物業(yè)管理6、 物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放用戶手冊，向業(yè)主介紹物業(yè)概況 7、 物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金

7、8、 物業(yè)管理公司有責(zé)任向業(yè)主或使用人介紹所在區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南 9、辦妥必要手續(xù)后，業(yè)主或使用人即可簽領(lǐng)鑰匙，完成進戶程序 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06122022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度 n一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求 2、推進全行業(yè)市場化進程的必然趨勢 3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要 4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ) 5、促進專業(yè)化管理、實現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理理論與實務(wù)-06132022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度 n二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的主要環(huán)節(jié) （一）物業(yè)管理招標(biāo) n1、 物業(yè)管理招標(biāo)的形式 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 物業(yè)管

8、理理論與實務(wù)-06142022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度n2、 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 招標(biāo)文件包括以下內(nèi)容（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；（4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；（5）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06152022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）物業(yè)管理投標(biāo)

9、n投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （1）投標(biāo)函； （2）投標(biāo)報價； （3）物業(yè)管理方案； （4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06162022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（三）物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) n1、 開標(biāo) 物業(yè)管理開標(biāo)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06172022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度n2、 評標(biāo)在評標(biāo)過程中，對物業(yè)管理公司的考察，主要包括以下四個方面：投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)等級、市場品牌和信譽；投標(biāo)企業(yè)管理相同或相近物業(yè)的數(shù)量及質(zhì)量；企業(yè)管理人員的數(shù)量和質(zhì)量；企業(yè)近年來的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況等。 評標(biāo)由招標(biāo)人依

10、法組建的評標(biāo)委員會負責(zé)。評標(biāo)委員會的組成及評標(biāo)過程必須按照下面的規(guī)定進行（1）評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，（2）評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06182022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度n3、 中標(biāo) （1）評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 （2）對于所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，投標(biāo)人應(yīng)將結(jié)果書面告知，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。 （3）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所

11、在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06192022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度n三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的各方關(guān)系及職責(zé) （一）政府主管部門 n1、 制定物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法或?qū)嵤┘殑t，使得招投標(biāo)活動中所有參與者或涉及到的單位和個人有法可依； n2、 實行物業(yè)管理招投標(biāo)登記備案制度，以便政府可以“依法對招投標(biāo)活動實施監(jiān)督”； n3、 依法查處招標(biāo)投標(biāo)活動中的違法行為。物業(yè)管理理論與實務(wù)-06202022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會 n1、 制定物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)的道德規(guī)范，禁止招投標(biāo)活動中故意壓低投標(biāo)價格、托關(guān)系、找評委

12、等采取不正當(dāng)競爭手段投標(biāo)的發(fā)生 n2、 建立專家?guī)欤峁┙o有關(guān)方面作為招投標(biāo)的評委 n3、 可接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會的委托，組織或推薦一些物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)物業(yè)管理理論與實務(wù)-06212022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n1、 按照國家有關(guān)規(guī)定，需要履行項目審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先履行審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)； n2、 到所在地區(qū)房地產(chǎn)主管部門進行招標(biāo)項目登記； n3、 落實招投標(biāo)活動中所需要的資金，以確保招投標(biāo)活動順利進行； n4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行招標(biāo)時，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進行； n5、 中標(biāo)人確定后，向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書及同時將中標(biāo)結(jié)果告知其他未中標(biāo)人，并與中

13、標(biāo)人簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理理論與實務(wù)-06222022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（四）業(yè)主委員會 n業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的招投標(biāo)，應(yīng)征得全體業(yè)主中不少于75%以上業(yè)主的同意 n根據(jù)業(yè)委會的經(jīng)濟承受力、技術(shù)能力決定委托招標(biāo)還是自行招標(biāo) n在廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，業(yè)主委員會采用會議、告示等形式及時告知全體業(yè)主有關(guān)招投標(biāo)的進展情況物業(yè)管理理論與實務(wù)-06232022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（五）物業(yè)管理企業(yè) n1、 物業(yè)管理公司首先應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，如果招標(biāo)方有資質(zhì)要求的，還應(yīng)具備規(guī)定的資質(zhì)條件。 n2、 對招標(biāo)文件中提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。 n3、

14、遵循招投標(biāo)活動的游戲規(guī)則，不搞無序競爭。物業(yè)管理理論與實務(wù)-06242022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度n四、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)風(fēng)險分析 （一）物業(yè)管理招投標(biāo)普遍性問題 n目前，發(fā)展商自己組建物業(yè)公司進行管理成為一種普遍的現(xiàn)象。這主要有兩方面的原因： 1、發(fā)展商的認(rèn)識問題 2、目前物業(yè)管理招投標(biāo)方面的規(guī)定還不健全n要讓物業(yè)管理招投標(biāo)活動盡快普及，必須解決好兩個問題 1、可以對物業(yè)管理招投標(biāo)作出一些限制性的規(guī)定 2、可以對發(fā)展商自己管理自己的物業(yè)作出某種限制 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06252022-3-7第三節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）招投標(biāo)活動的公正性問題 n要防止暗箱操作，真正體現(xiàn)招投

15、標(biāo)的公正性，應(yīng)解決好以下幾個方面的問題： 1、解決招投標(biāo)中的行政干預(yù)問題 2、評委組成問題 3、評委評分結(jié)果的權(quán)威性 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06262022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度 n一、物業(yè)承接驗收的概念 物業(yè)承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)在承接建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托的物業(yè)項目時，以滿足業(yè)主生活需求和物業(yè)使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。物業(yè)管理理論與實務(wù)-06272022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度 n二、物業(yè)承接查驗的步驟 （一）成立承接驗收小組 （二）承接驗收前的準(zhǔn)備工作 n1、 與委托方溝通交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等 n2、 派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，制定好接管

16、驗收計劃 n3、 實施前期物業(yè)管理的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前參與建設(shè)單位申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作 n4、 準(zhǔn)備接管驗收登記表格物業(yè)管理理論與實務(wù)-06282022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度（三）實施承接驗收（四）處理驗收遺留問題 （五）簽訂物業(yè)承接驗收報告物業(yè)管理理論與實務(wù)-06292022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n三、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （一）物業(yè)資料驗收 n1、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： （1）項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； （2）規(guī)劃許可證； （3）土地使用合同； （4）建筑開工許可證； （5）用地紅線圖。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06302022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗

17、收制度n2、 綜合竣工資料： （1）竣工圖； （2）建設(shè)工程竣工驗收證書； （3）建設(shè)消防驗收合格證； （4）公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； （5）電梯準(zhǔn)用證。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06312022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n3、 施工設(shè)計資料： （1）地質(zhì)報告書； （2）全套設(shè)計圖紙； （3）圖紙會審記錄； （4）設(shè)計變更通知單； （5）重要的施工會議紀(jì)要； （6）隱蔽工程驗收記錄； （7）其他可能會影響將來管理的原始記錄。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06322022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n4、 機電設(shè)備資料： （1）機電設(shè)備出廠合格證； （2）機電設(shè)備使用說明書； （3）機電設(shè)

18、備安裝、調(diào)試報告； （4）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。n5、 業(yè)主資料： （1）已購房業(yè)主姓名、坐落、面積、聯(lián)絡(luò)方式等； （2）業(yè)主專項維修資金交納情況。物業(yè)管理理論與實務(wù)-06332022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度（二）共用房屋驗收 n1、 外墻不得滲水；n2、 屋面隔熱層、防水層完好，排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏； n3、 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差； n4、 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲

19、漏； n5、 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整；物業(yè)管理理論與實務(wù)-06342022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n6、 內(nèi)墻面： （1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； （2）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直； （3）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06352022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n7. 門、窗： （1）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； （2）門鎖、窗銷連接牢固，開

20、啟靈活； （3）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； （4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 n8、 樓梯無裂縫，鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； n9、 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固； 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06362022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n10、 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好； n11、 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常； n12、 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷； n13、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢； n14、 給水設(shè)施安裝牢固，接口密

21、實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力； n15、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損；n16、 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06372022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度（三）公共配套設(shè)施驗收 n1、 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好； n2、 道路： （1）路面平整，塊料面層拼砌整齊，無水泥塊，無起砂、斷裂； （2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； （3）交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06382022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n

22、3、 室外消防設(shè)施： （1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； （2）消防設(shè)施配件齊全； （3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。n4、 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚； n5、 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便； n6、 安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損； n7、 安全道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損； n8、 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好； 物業(yè)管理理論與實務(wù)-06392022-3-7第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收制度n9、 自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好； n10、 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)； n11、 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物； n12、 護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固； n13、 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫； n1