物業(yè)管理基本制度與政策課件

1、物業(yè)管理基本制度與政策1物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策2第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修，養(yǎng)護，管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動物業(yè)管理基本制度與政策3（一）物業(yè)管理定義的理解1 .物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動2 .物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同3 .物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修，養(yǎng)護，管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護物業(yè)管理基本制度與政策4（二）物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍 1 .條

2、例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動， 也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動2 .條例的適用范圍，既包括城市，也涵 蓋鄉(xiāng)村物業(yè)管理基本制度與政策5三）物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 2.多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應 3.物業(yè)管理活動應當遵循市場原則 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理物業(yè)管理基本制度與政策6二 .物業(yè)管理的特征 （一）社會化:物業(yè)的所有權人要到社會上去選 聘物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去 尋找可以代管的物業(yè) （二）專業(yè)化:專業(yè)的人員配備,專門的組織機構 專門的管理工具設備;科學規(guī)范的管理措施和 工作程序;現(xiàn)代管理科學和先進

3、維修養(yǎng)護技術 （三）市場化:通過競爭和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的 商業(yè)行為就是市場化.雙向選擇等價有償是市 場化的集中體現(xiàn).物業(yè)管理基本制度與政策7第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司物業(yè)管理基本制度與政策8二 .我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳

4、市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。建設部在總結深圳和廣州經(jīng)驗的基礎上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化，專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。”該辦法頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。物業(yè)管理基本制度與政策9 早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標制度。1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。從1995年開始，建設部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小

5、區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩的成果。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。 實踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)和其他服務業(yè)相結合的基礎上，發(fā)展成為與我國社會，經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活，工作息息相關的一個新興行業(yè)。物業(yè)管理基本制度與政策10三 .物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用（一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長（二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾 居住質(zhì)量（三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)（四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定（五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè) 的良性發(fā)展物業(yè)

6、管理基本制度與政策11第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒布前后物業(yè)管理政策法規(guī)的特點:頒布前:（1）借鑒性 （2）過渡性 （3）針對性頒布后:（1）配套性 （2）經(jīng)驗性 （3）操作性物業(yè)管理基本制度與政策12一.條例頒布前物業(yè)管理制度建設 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 于1994 年3月23日頒布.是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理 制度的規(guī)范性文件, 是推動我國全面開展物業(yè)管 理活動的基石, 對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn) 生了重大影響. （二）物業(yè)管理服務考評標準1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準（95）（97）2.全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則3.關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小

7、區(qū)（大廈、 工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知（20）物業(yè)管理基本制度與政策13（三） 物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度（96）（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦 法（96）（五）物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定（98）（六）住宅共用部位共用設施設備維修基金管 理辦法（98）（七）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（99）（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（02）物業(yè)管理基本制度與政策14二.條例頒布后物業(yè)管理制度建設 1.2003年6月,建設部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程 2.2003年9月,建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標 投標管理暫行辦法 3.2003年11月,國家發(fā)改委、 建設部物業(yè)服 務收費管理辦法 4.200

8、4年1月,物業(yè)協(xié)會普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準 5.2004年3月,建設部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 6.2004.7國家發(fā)改委、 建設部物業(yè)服務收費 明碼標價規(guī)定 7.業(yè)主公約04.9 管理師制度05.11物業(yè)管理基本制度與政策15第四節(jié) 物業(yè)管理條例一.條例的立法過程（一）收集有關資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的 立法情況（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（三）進行專家論證，研討立法中的難點問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意物業(yè)管理基本制度與政策16二 .條例的指導思想和立法原則 立法指導思想 1.保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系； 2,強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的

9、民事主體，是服務與被服務的關系； 3,強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平，公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。物業(yè)管理基本制度與政策17 條例在立法過程中主要遵循以下 幾個基本原則（一）物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的 原則（二）維護全體業(yè)主合法權益的原則（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則（四）從實際出發(fā),實事求是的原則物業(yè)管理基本制度與政策18三.條例創(chuàng)設的法律制度 （一）七項基本制度 1 .業(yè)主大會制度 2 .業(yè)主公約制度 3 .前期物業(yè)管理招投標制度 4 .物業(yè)承接查驗制度 5 .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 6 .物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 7 .住宅專項維修資金制度 物業(yè)管理基本制度與政策19（

10、二）涉及的幾個方面 1 .尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利 2 .建立業(yè)主民主協(xié)商,自我管理,平衡利益的機制 3 . 條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理 活動 4 .妥善處理政府和市場的關系物業(yè)管理基本制度與政策20四 .條例主要內(nèi)容簡介（一）總則（二）業(yè)主及業(yè)主大會（三）前期物業(yè)管理（四）物業(yè)管理服務（五）物業(yè)的使用與維護（六）法律責任物業(yè)管理基本制度與政策21五 .條例確立的基本法律關系（一）業(yè)主相互之間的關系（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之 間的 關系（四）供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理 企業(yè)之間的關系（五）社區(qū)居委會與業(yè)主，業(yè)主大會以及物 業(yè)管理企業(yè)的

11、關系（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系物業(yè)管理基本制度與政策22第二章 物業(yè)管理服務第一節(jié) 物業(yè)管理服務的特點和內(nèi)容一.物業(yè)管理服務的特點 物業(yè)管理服務的公共性和綜合性 物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性 物業(yè)管理服務的即時性和無形性 物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性物業(yè)管理基本制度與政策23二.物業(yè)管理服務的內(nèi)容 公共性服務: 1.房屋共用部位的維修養(yǎng)護與管理 2.房屋共用設施設備的維修養(yǎng)護與管理 3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修養(yǎng)護管理 4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務 5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序消防交通等協(xié)管事項服務 6.物業(yè)裝飾裝修管理服務 7.物業(yè)檔案資料的管理 8.專項維修

12、資金的代管服務物業(yè)管理基本制度與政策24物業(yè)服務合同約定以外的服務, 服務報酬雙方 約定. 1.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務 2.服務事項另行約定 3.是一種有償服務物業(yè)管理基本制度與政策25三.物業(yè)管理服務標準 服務內(nèi)容界定六個方面 1.物業(yè)管理服務的基本要求 2.房屋管理 3.共用設施設備維修養(yǎng)護 4.協(xié)助維護公共秩序 5.保潔服務 6.綠化養(yǎng)護管理物業(yè)管理基本制度與政策26一,二,三級服務標準的主要區(qū)別 項 目 一 級 二 級 三 級 1.基本要求 24小時服務電話 16小時 8小時 急修半小時 1小時 約定時間 滿意率80% 75% 70% 2.房屋管理:巡查房屋單元樓梯通道共用部位門窗

13、 玻璃記錄維修 1次日 1次三日 1次周 3.共用設施設 裝修時巡查 備維修養(yǎng)護 1次日 1次三日 至少二次 有平面圖 有平面圖 無平面圖 主要路口有標志 無 無物業(yè)管理基本制度與政策27 載人電梯工作 24小時 6一24 6一24 設備房整潔通風無跑冒滴 漏和鼠害 同一級 無要求 小區(qū)道路平整,路燈樓道燈完好率 95% 90% 80% 4.公共秩序 主要出入口 24小時 小區(qū)24 24小時站崗 值勤 小時值勤 重要區(qū)域部位巡查1次時1次2時1次3時 安全監(jiān)督設施24小時監(jiān)控 無 無 進出車輛證卡管理 登記 無 裝修家政人員臨時出入證 登記 無物業(yè)管理基本制度與政策285.保潔 高層按層 設垃

14、圾桶 按幢設垃圾桶 多層按幢 有收集點 清 運 2次日 1次日 1次日 袋裝化保持清潔無異味 路場綠地清掃 2次日 1次日 1次日 廳樓道清掃 2次日 1次日 1次日 拖 1次周 2次半月 共用廳拖 1次日 扶手擦 1次日 2次周 共用部位玻璃 1次周 1次月 1次季 路燈樓道燈 1次月 1次季 1次半年物業(yè)管理基本制度與政策29公共雨污水管道疏通1次年 1次年 1次年雨污水井檢查 1次月1次季 1次半年化糞池檢查 1次月 1次2月 1次季 掏 1次半年 1次年 1次年 定期進行消毒滅蟲除害 同一級6.綠化 有專業(yè)人員 有專業(yè)人員 無要求澆灌噴灑藥物等 定 期 及 時 標準為普通商品用房,經(jīng)濟

15、實用住房,房改房,集資建房,廉租住房等普通住宅.物業(yè)管理基本制度與政策30第二節(jié) 物業(yè)服務收費一.物業(yè)服務收費原則 合理 公開 費用與服務水平相適應二.物業(yè)服務收費定價形式 政府指導價 市場調(diào)節(jié)價三.物業(yè)服務收費形式 包干制 酬金制物業(yè)管理基本制度與政策31四.物業(yè)管理服務成本構成（包干制） 1.管理服務人員的工資社會保險和按規(guī)定提取 的福利費等 2.物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費 6.辦公費用 7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 8.物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險 9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用物業(yè)管理基

16、本制度與政策32五.物業(yè)服務費的繳納和督促 1.非業(yè)主使用人的交費責任 2.未交付房屋的交費主體 3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務六.代收代交費用 供水,供電,供氣,供熱,通信,有線電視 等費用向最終用戶收取,不收手續(xù)費物業(yè)管理基本制度與政策33第三節(jié) 物業(yè)服務合同一.物業(yè)服務合同主要內(nèi)容 1.物業(yè)管理事項:協(xié)商一致的物業(yè)服務具體內(nèi)容 2.物業(yè)服務質(zhì)量:物業(yè)管理服務等級標準 3.物業(yè)服務費用:收費形式標準酬金數(shù)額取費比 例交費時間交費方式及結算方式等 4.雙方的權利義務 5.專項維修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責任物業(yè)管理基本制度與政策34二.前期物業(yè)服務合同

17、前期物業(yè)服務合同的特征 1.前期物業(yè)服務合同具有過渡性 2.前期物業(yè)服務合同由建設單位 和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 3.前期物業(yè)服務合同是要式合同 前期物業(yè)服務合同的時效 1.可以約定期限 2.是一種附終止條件的合同物業(yè)管理基本制度與政策35前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容 1.合同當事人與物業(yè)的基本情況 2.物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務收費方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗 6.物業(yè)的使用與維護 7.專項維修資金 8.違約責任 9.其他事項物業(yè)管理基本制度與政策36三.物業(yè)管理企業(yè)的義務 物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 侵占公共場地私搭

18、亂建損壞居住環(huán)境 違規(guī)裝修拆改房屋結構設備設施造成財產(chǎn)損害 和安全隱患 安裝設備設施侵犯相關業(yè)主正當權益 違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損害環(huán)境影響相鄰業(yè)主生活 經(jīng)營活動污染環(huán)境噪聲超標給相鄰業(yè)主生活和 經(jīng)營造成損害物業(yè)管理基本制度與政策37 使用房屋陽臺荷載超標,給相鄰業(yè)主造成 安全隱患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危險 物品給相鄰業(yè)主造成安全隱患 占用房屋共用露臺門廳或公共通道影響 他人使用和通行 阻撓妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實 施正常的房屋修繕損壞業(yè)主正當權益 其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物 業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為物業(yè)管理基本制度與政策382.維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 履行告之義務

19、履行制止義務 履行報告義務3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任 侵害相鄰權的法律責任:供水排水通行通風采光 給相鄰方造成妨礙或損失應停止侵害排除妨礙 賠償損失;損壞國家集體或他人財產(chǎn)應恢復原狀 或折價賠償或賠償損失. 裝飾裝修管理辦法規(guī)定 少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理秩序造成人身財產(chǎn)損 害物業(yè)公司履行義務或通過行政投訴司法起訴物業(yè)管理基本制度與政策39物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務 1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義 發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施避免擴 大損失 及時向有關行政管理部門報告事故 協(xié)助做好救助工作 2.物業(yè)保安人員的職責 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,為業(yè)主提供 良好的生活環(huán)境物業(yè)管理基

20、本制度與政策40四.物業(yè)管理企業(yè)的責任 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定 導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法 承擔相應的法律責任 合同責任 非法定責任 “依法”:民法通則,合同法,刑法以及條例 “相應”一是根據(jù)不同情況承擔不同類型責任, 如違約責任侵權責任;違反行政管理秩序, 承擔行政責任;構成犯罪承擔刑事責任. 二是根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定,承 擔不同的責任物業(yè)管理基本制度與政策41第四節(jié) 物業(yè)使用與維護一.公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變 滿足業(yè)主正常生產(chǎn)生活需求所必需.確需改變用 途經(jīng)業(yè)主大會同意報政府規(guī)劃部門批準后實施.二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用挖掘

21、無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用挖掘道路場 地均應征得對方同意并在約定期限內(nèi)恢復原狀三.公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設 備的維修養(yǎng)護責任四.業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范物業(yè)管理基本制度與政策42五.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵 守有關規(guī)定 條例關于利用物業(yè)共用部位共 用設施設備進行經(jīng)營,主要作三方面的規(guī)定: 1.原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位共用設施設備進 行經(jīng)營的辦理程序:征得相關業(yè)主同意征得業(yè)主 委員會同意征得物業(yè)管理企業(yè)同意 2.明確相關業(yè)主業(yè)主大會物業(yè)管理企業(yè)對利用物 業(yè)共用部位共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權 3.確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位共用設施設備經(jīng)營 所得收益的使

22、用方向:優(yōu)先用于補充住宅專項維 修資金;可按業(yè)主大會的決定使用物業(yè)管理基本制度與政策43第三章 物業(yè)管理的基本制度第一節(jié) 業(yè)主大會制度條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主大會決策業(yè)主委員會執(zhí)行的制度規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構可以在業(yè)主大會的授權范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定,但重大決定只能由業(yè)主大會作出.但不得作出與物業(yè)管理無關的決定不得從事與物業(yè)管理無關的活動.物業(yè)管理基本制度與政策44一.業(yè)主 業(yè)主的概念:房屋的所有權人. 房屋所有權證書持有人; 房屋共有權證書持有人; 待領房屋所有權證

23、書和 房屋共有權證書的購房人. 物業(yè)管理基本制度與政策45業(yè)主的權利 1.按服務合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 2.提議召開業(yè)主大會就物業(yè)管理事項提出建議 3.提出制定修改業(yè)主公約業(yè)主大會議事規(guī)則建議 4.參加業(yè)主大會會議行使投票權 5.選舉業(yè)主委員會委員并享有被選舉權 6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 8.對物業(yè)共用部位共同設施設備和相關場地享有 知情權和監(jiān)督權 9.監(jiān)督物業(yè)共用部位共同設施設備專項維修資金 管理和使用 10.法律法規(guī)規(guī)定的其他權利物業(yè)管理基本制度與政策46業(yè)主的義務 1.遵守業(yè)主公約業(yè)主大會議事規(guī)則 2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設

24、施設 備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護的規(guī)章制度 3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員 會作出的決定 4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 5.按時交納物業(yè)服務費用 6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務物業(yè)管理基本制度與政策47二.業(yè)主大會 組成和性質(zhì):物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成. 代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項 業(yè)主大會籌備:在物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管和街道辦事處指導下由業(yè)主代表建設單位組成籌備組.成員名單確定后書面公告;其工作內(nèi)容:大會召開時間地點形式內(nèi)容;草擬議事規(guī)則和業(yè)主公約;確定業(yè)主身份投票權;業(yè)主委員會委員候選人

25、產(chǎn)生辦法名單;做好召開首次業(yè)主大會的其他準備工作.物業(yè)管理基本制度與政策48業(yè)主大會職責 1.制訂修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 2.選舉更換業(yè)主委員會委員監(jiān)督業(yè)主委員會工作 3.選聘解聘物業(yè)管理企業(yè) 4.決定專項維修資金使用續(xù)籌方案并監(jiān)督實施 5.制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設 施設備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方 面的規(guī)章制度 6.法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有 關物業(yè)管理的職責物業(yè)管理基本制度與政策49業(yè)主大會活動規(guī)則 1.定期會議和臨時會議:由業(yè)主委員會組織召開.定 期會議議事規(guī)則確定;臨時會議:20%以上業(yè) 主提議;發(fā)生重大事故或緊急事件需處理;其他.業(yè) 主委

26、員會需提前十五日通會議材料以書面形式 公告.同時告之區(qū)域內(nèi)居民委員會. 2.業(yè)主代理人（書面委托）代表人. 業(yè)主大會召開 形式:集體討論;書面征求意見;書面投票表決. 3.業(yè)主大會表決效力:一般決定: 實行簡單多數(shù)表決 原則投票權12以上通過. 專項維修資金使用或續(xù)籌,改建重建建筑物及其附屬設施實行特別多數(shù)表決原則投票權23物業(yè)管理基本制度與政策50三.業(yè)主委員會性質(zhì)職責性質(zhì):業(yè)主大會選舉產(chǎn)生常設執(zhí)行機構對業(yè)主大 會負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦各項物業(yè)管理事項.職責: 1.召開業(yè)主大會會議報告物業(yè)管理的實施情況 2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂 物業(yè)服務合同 3.及時了解業(yè)主物業(yè)使用人的意

27、見和建議監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施 5.業(yè)主大會賦予的其他職責物業(yè)管理基本制度與政策51業(yè)主委員會委員的資格條件 1.本區(qū)內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 2.遵守國家有關法律法規(guī) 3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行 業(yè)主義務 4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社 會公信力 5.具有一定組織能力 6.具有必要的工作時間物業(yè)管理基本制度與政策52業(yè)主委員會委員的資格終止 1.因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的 3.因疾病等原因喪失履行職責能力的 4.有犯罪行為的 5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的 6.

28、拒不履行業(yè)主義務的 7.其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的物業(yè)管理基本制度與政策53第二節(jié) 管理規(guī)約制度一.管理規(guī)約概念:由全體業(yè)主共同制定規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用維護管理等涉及業(yè)主共同 利益事項的對全體業(yè)主具有普遍約束力的以書 面形式訂立的自律性規(guī)范.內(nèi)容:1.有關物業(yè)的使用維護管理 2.業(yè)主的共同利益 3.業(yè)主應當履行的義務 4.違反規(guī)約應當承擔的責任管理規(guī)約法律效力:對全體業(yè)主具有約束力物業(yè)管理基本制度與政策54二.臨時管理規(guī)約內(nèi)容 1.物業(yè)的自然情況和權屬情況 2.業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則 遵守相鄰權規(guī)定 遵守房屋裝飾裝修規(guī)定 共用部位共用設施設備的使用規(guī)定 使用物業(yè)的

29、禁止性規(guī)定 3.維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則: 相互配合協(xié)助; 涉及公共利益公共安全維修養(yǎng)護;保修專項資金 4.涉及業(yè)主共同利益事項: 管理權收費權經(jīng)營權 5.違約責任物業(yè)管理基本制度與政策55第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標制度一.前期物業(yè)管理招投標概念意義原則 概念:業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管 理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管 理項目的活動.建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的稱 前期物業(yè)管理招標投標 意義:將有序的競爭機制引入交易過程 1.可選擇報價低技術力量強管理行為規(guī)范信譽好 服務質(zhì)量有保障企業(yè)中標節(jié)省費用保證質(zhì)量 2.有利于遏制協(xié)議選聘企業(yè)各種不正當競爭行為 3.有利于創(chuàng)造物業(yè)管

30、理公平的市場競爭環(huán)境體現(xiàn) 了機會均等的市場原則 物業(yè)管理基本制度與政策56前期物業(yè)管理招投標的原則 公開、公平、公正、誠實信用前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 住宅物業(yè)的建設單位應當以招投標的方式選 聘相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè); 投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè) 所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè). 物業(yè)管理基本制度與政策57二.前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則招標原則 1.不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人 2.不得對潛在投標人實行歧視待遇 3.不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目 實際不符的資格要求招標形式 1.公開招標 2.邀請

31、招標物業(yè)管理基本制度與政策58三.投標文件應當包括的內(nèi)容 1.投標函 2.投標報價 3.物業(yè)管理方案 4.招標文件要求提供的其他材料四.評標規(guī)則 1.評標委員會可用書面形式要求投標人對投標文 件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明 2.評標委員會可要求投標人進行現(xiàn)場答辯,綜合評 分.評標活動保密依標準評審比較對結果簽字確認 3.經(jīng)評審所有不符合要求可全否決重新招標 4.評標后向招標人提出書面評標報告推薦不超3名 有排序的合格的中標候選人物業(yè)管理基本制度與政策59第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度一.物業(yè)承接查驗制度的意義 1.有利于明確各方的責權利,對維護建設單位、業(yè) 主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益,避免矛

32、盾糾紛都 具有重要的保障作用 2.可督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定 重視物業(yè)共用部位共用設施設備的建設,對提高 建設質(zhì)量保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義 3.可彌補業(yè)主大會缺位弊端加強物業(yè)建設與物業(yè) 管理的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件.新老 物業(yè)交接查驗有利于界定共用部位設施設備的 管理責任物業(yè)管理基本制度與政策60二.物業(yè)承接查驗內(nèi)容物業(yè)管理資料移交 1.竣工驗收資料:竣工總平面圖,單體建筑、結構 設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 2.技術資料:設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng) 等資料 3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 4.物業(yè)管理所必需的其他資料.如物業(yè)規(guī)劃、建 設有關資

33、料;房屋產(chǎn)權權屬資料;工程驗收的各 種簽證、記錄、證明等物業(yè)管理基本制度與政策61物業(yè)現(xiàn)場驗收 1.物業(yè)共用部位共用設施設備驗收 給水暖氣管線打壓實驗, 閥門是否靈活, 配件支架齊全完好,排水通暢 儀表儀器齊全完好設備設施符合國家安全標準 消防采暖電梯等須有專業(yè)驗收合格證書 空調(diào)發(fā)電機電梯機房高壓泵房等高噪音設備設 施有環(huán)保驗收合格證 檢查溝、井等附屬設施是否符合規(guī)定要求物業(yè)管理基本制度與政策622.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收 道路圍墻完整甬路與大市政主干道正確接通 臨時設施及臨時用房拆除清理干凈場地平整 物業(yè)區(qū)域建立垃圾存放處或垃圾中轉站 停車場符合交管部門要求有交通標志和減速 設施 綠化符合設計

34、要求,草坪、花卉、喬灌木長勢 良好,無病蟲害物業(yè)管理基本制度與政策63三.物業(yè)保修責任的法律規(guī)定 條例第31條規(guī)定:建設單位應當按照國家規(guī) 定的保修期和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任. 物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收 后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準 和合同約定的質(zhì)量缺陷予以保證修復的責任. 建筑法建筑工程質(zhì)量管理條例房屋 建筑工程質(zhì)量保修辦法有明確規(guī)定. 建設單位交付新建商品住宅時必須提住宅質(zhì) 量保證書住宅使用說明書 （后講）物業(yè)管理基本制度與政策64第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 1.針對我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè) 管理企業(yè)的

35、資質(zhì)管理,把好市場準入關. 2.針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性,有必要對物業(yè) 管理企業(yè)建立市場準入和清出制度. 3.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批 制度.物業(yè)管理基本制度與政策65二.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1.資質(zhì)一級企業(yè)（1）注冊資本人民幣500萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職 管理和技術人員不少于30人其中中級以上職稱人員不少于 20人工程財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分 別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 管理

36、多層住宅200萬平方米高層100萬平方米獨立住宅(別 墅)15萬平方米辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量服務收費等企業(yè)管理制度和標準 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策662.資質(zhì)二級企業(yè)（1）注冊資本人民幣300萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟等相關專業(yè)類 的專職管理和技術人員不少于20人其中中級以上職稱人員不少于10人工程財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）管理兩類以上物業(yè)并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100

37、%： 管理多層住宅100萬平米高層50萬平米獨立住宅(別墅)8萬平米辦公樓宇工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平米（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量服務收費等企業(yè)管理制度和標準建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)有良好的經(jīng)營管理業(yè)績物業(yè)管理基本制度與政策673.資質(zhì)三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟等相關專 業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中中級以 上職稱人員不少于5人, 工程，財務等業(yè)務負責人具有 相應專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格 證書。（4）有委托的物業(yè)管理項目（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量，服務收費等企業(yè)管理制 度和標準，建立企業(yè)信

38、用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管 理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策68三.資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 一級由國務院建設主管部門負責頒發(fā) 二級由省自治區(qū)建設主管部門負責頒發(fā);直轄市 房地產(chǎn)主管部門負責二、三級頒發(fā);設區(qū)的市房 地產(chǎn)主管部門負責三級頒發(fā)四.資質(zhì)等級與項目承接 1.一級可承接各種物業(yè)管理項目 2.二級可承接30萬平米以下住宅和8萬平米以下 非住宅項目物業(yè)管理業(yè)務 3.三級可承接20萬平米以下住宅和5萬平米以下 非住宅項目物業(yè)管理業(yè)務物業(yè)管理基本制度與政策69五.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 1.新設立申請: 自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持 下列文件向工商注冊地房地產(chǎn)主管部門申請: 營業(yè)執(zhí)照;企業(yè)

39、章程;驗資證明;法人身份證明;專 業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同;管理和技術人 員職稱證書和勞動合同 按最低等級核定一年期 2.資質(zhì)等級核定:企業(yè)資質(zhì)等級申報表;營業(yè)執(zhí)照; 資質(zhì)證書正副本;專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動 合同;管理和技術人員職稱證書和勞動合同;工程 財務負責人職稱證書和勞動合同;物業(yè)服務合同 復印件;物業(yè)管理業(yè)績材料.受理審查期20工作日物業(yè)管理基本制度與政策70 3.不得批準資質(zhì)的違規(guī)行為 聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理 將管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托他人 挪用專項維修資金 擅自改變物業(yè)管理用房用途 擅自改變物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共建筑公共設施用途 擅自挖堀占用區(qū)內(nèi)道路場地

40、損害業(yè)主共同利益 擅自利用物業(yè)共用部位共用設施設備進行經(jīng)營 合同終止不按規(guī)定移交管理用房和有關資料 招投標人相互串通以不正當手段謀取中標 不履行合同業(yè)主投訴多經(jīng)查證屬實 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務 出租出借轉讓資質(zhì)證書 發(fā)生重大責任事故物業(yè)管理基本制度與政策714.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級變更注銷和撒銷 企業(yè)名稱法人變更應在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi) 到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù) 企業(yè)分立合并應在工商辦理手續(xù)后30日內(nèi)到原 資質(zhì)審批部門辦理注銷并重新核定資質(zhì) 企業(yè)破產(chǎn)歇業(yè)終止物業(yè)管理活動應在辦理營業(yè) 執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門注銷 違規(guī)審批資質(zhì)證書根據(jù)利害關系請求可撤消 物業(yè)管理

41、基本制度與政策72六.物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 1.企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務由縣級 以上政府房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1萬元以上3萬元以下罰款 2.企業(yè)出租出借轉讓資質(zhì)證書由縣級以上政府 房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1 萬 元以上3萬元以下罰款 3.企業(yè)不按本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù) 由縣級以上政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改 正可處2萬元以下罰款物業(yè)管理基本制度與政策73第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度一.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì) 職業(yè)道德:守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營、盡職盡責勝 任本職工作、努力學習掌握專業(yè)技能、 團結 互助公平竟爭 職業(yè)素養(yǎng):自信自強, 積極向

42、上;奮發(fā)努力堅忍 不拔;誠懇待人,服務熱情; 文明禮貌,著裝整潔二.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 職業(yè)資格:從業(yè)資格,執(zhí)業(yè)資格 執(zhí)業(yè)資格考試 職業(yè)資格證書從業(yè)資格證書 執(zhí)業(yè)資格證書 執(zhí)業(yè)資格注冊物業(yè)管理基本制度與政策74三.建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度現(xiàn)實意義 1.是貫徹落實國家要求規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的 需要 2.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是物 業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要 3.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是發(fā) 揮物業(yè)管理社會效益的需要 4.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是我 國加入WTO與國際慣例接軌的需要物業(yè)管理基本制度與政策75四.物業(yè)管理師制度的相關規(guī)定 1.物業(yè)管理師制度

43、: 我國對從事物業(yè)管理工作的專 業(yè)管理人員,實行職業(yè)準入制度并納入全國專業(yè)技 術職業(yè)資格證書系列.住建部人社部共同負責實施 2.物業(yè)管理師資格考試: 住建部負責擬定考試科目 大綱命題建立管理試題庫,人社部審定并組織實施 3.物業(yè)管理師注冊 初始注冊:取得資格證書受聘一物業(yè)企業(yè)方 可申請注冊提交初始注冊申請表資格證書勞動合 同.五日內(nèi)補齊材料十日內(nèi)核發(fā)注冊證書 延續(xù)注冊 變更注冊 不予注冊 注銷注冊物業(yè)管理基本制度與政策764.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè):物業(yè)管理項目負責人應當由物 業(yè)管理師擔任.每年接受繼續(xù)教育時間不少于40 小時.物業(yè)管理關鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽 字后實施并同時承擔相應法律責任 物業(yè)

44、管理師執(zhí)業(yè)能力 掌握物業(yè)管理建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營知識 具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學 等相關學科的知識 能熟練運用物業(yè)管理相關法律法規(guī)和有關規(guī)定 具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗 物業(yè)管理基本制度與政策77 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍制定并組織實施物業(yè)管理方案審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算查驗物業(yè)共用部位共用設施設備和有關資料負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修 養(yǎng)護與管理維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事 項物業(yè)管理基本制度與政策78第七節(jié) 住宅專項維修資金制度一.住宅專項維修資金的定義 1.住宅專項維修資金:專項用于住房共用部位共 用設施設備保修期滿后

45、的維修和更新改造資金 2.住宅共用部位共用設施設備主要包括 住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設施設備 單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部 位和設施設備 單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè) 主共同所有的部位和設施設備 物業(yè)管理基本制度與政策79二.商品住宅專項維修資金的交存 1.專項維修資金由業(yè)主交存屬業(yè)主所有 2.業(yè)主在辦理住宅權屬登記前首次費用交至代管單位 3.首交標準當?shù)刈≌ò苍靸r5%至8%省市制定 4.業(yè)主專項維修資金暫由當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門代管 5.業(yè)主大會成立可依法變更代管大會決定30日內(nèi)移交 6.資金存于銀行按小區(qū)設總賬幢設明細賬核算到戶 7.業(yè)主分戶賬面余額不足首交30%業(yè)

46、主應及時續(xù)交 8.房屋過戶業(yè)主應向受讓人說明交存和結余同時過戶物業(yè)管理基本制度與政策80三.公有住宅維修資金 1.由業(yè)主和售房單位共同交存. 業(yè)主交存部分屬 業(yè)主所有,售房款提取部分屬售房單位所有 2.業(yè)主首交為當?shù)爻杀緝r2%; 售房單位按多層不 超20%高層30%從售房款中一次性提取 3.售房單位在收到房款之日起30日內(nèi)按應提資金 交予代收代管單位 4.專項資金按售房單位財務隸屬關系由同級財政 或其委托單位代收代管 5.專項資金存入銀行按售房單位設賬按幢核算物業(yè)管理基本制度與政策81四.以下費用不得從住宅專項維修資金中列支 1.依法由建設單位承擔的住房共用部位共用設施 設備維修更新改造費用

47、2.依法應由相關單位承擔的供水供電供氣供熱通 訊有線電視等管線和設施設備的維修養(yǎng)護費用 3.人為損壞住房共用部位共用設施設備所需的恢 復費用 4.根據(jù)服務合同約定應由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服 務費用支出的共用部位共用設施設備的維修養(yǎng) 護費用物業(yè)管理基本制度與政策82五.住宅專項維修資金的監(jiān)管代收代管單位的義務 1.房屋滅失后應按以下規(guī)定返回住宅專項維修資金 該房屋分戶賬中結余住宅專項維修資金返還業(yè)主 公有住房售房單位交存余額返還售房單位售房單 不存在按財務隸屬關系收繳同級國庫統(tǒng)籌管理 2 .應接受業(yè)主咨詢查詢并定期公布資金交存使用和 增值收益等情況 3.應依法接受審計部門的審計監(jiān)督物業(yè)管理基本制度

48、與政策83挪用住宅專項維修資金的法律責任 1.代收代管單位挪用住宅專項維修資金的由縣 級以上政府房地產(chǎn)主管部門追回沒收違法所 得可并處金額2倍以下罰款;構成犯罪追究有 關人員刑事責任 2.物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項維修資金情節(jié)嚴 重除按前款處罰外還應由頒發(fā)資質(zhì)證書部門 吊銷資質(zhì)證書 3.建設房地產(chǎn)）主管部門挪用專項資金由上 級主管收回對直接主管和責任人給予處分構 成犯罪的依法追究刑事責任物業(yè)管理基本制度與政策84第四章 房地產(chǎn)相關制度和政策第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理一.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場活動規(guī)則 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動維護市場有序競 爭設立資質(zhì)等級制度. 一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在全國承攬

49、房地產(chǎn)開 發(fā)項目;二級及二級資質(zhì)以下可承擔建筑面積25萬 平米以下開發(fā)建設項目.無資質(zhì)從事開發(fā)超越資質(zhì) 等級開發(fā)經(jīng)營騙取資質(zhì)證書涂改出租出借轉讓出 賣資質(zhì)證書均會受到相應行政處罰物業(yè)管理基本制度與政策85二.房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批 核發(fā)“一書兩證”: 1.建設項目選址意見書: 項目選址的土地權屬情況 擬建工程說明:建筑位置使用性質(zhì)高度面積等 界址地形圖含建筑工程用地相鄰單位及建筑 2.建設用地規(guī)劃許可證 市府征地批復或國土部門對選址用地范圍數(shù)量 規(guī)劃部門審定的設計方案 3.建設工程規(guī)劃許可證: 按審定設計方案提供各類 工程設計圖和有關文件物業(yè)管理基

50、本制度與政策86三.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度1.按土地使用權出讓合同設定條件和國家劃拔土 地的用地要求開發(fā)利用土地2.開發(fā)項目資本金占總投資比例不得低于20%3.應統(tǒng)籌安排配套基礎設施按先地下后地上原則4.按土地使用權出讓合同約定動工期限超過1年未 動土政府征收相當于土地出讓金20%以下土地閑 置費超過2年未動工建設政府無償收回土地使用權5轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合法定條件:取得土地 使用權證書;房屋建設必須完成開發(fā)投資總額25% 以上;成片開發(fā)有用地條件變更手續(xù)完30日備案物業(yè)管理基本制度與政策876.轉讓房地產(chǎn)項目時尚未完成拆遷補償安置的,原 拆遷補償安置合同中有關的權利義務 隨之轉移 給受

51、讓人.項目轉讓人應當書面通知被拆遷人.7.房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合法律法規(guī)規(guī)定的建筑 工程質(zhì)量、安全標準和技術規(guī)范.同時,建設、勘 察、設計、施工、監(jiān)理等單位,依照法律、法規(guī) 及合同約定承擔開發(fā)項目的質(zhì)量責任8.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用物業(yè)管理基本制度與政策88四.房地產(chǎn)開發(fā)施工管理制度 1.項目報建與施工許可證制度 巳辦理該建筑工程用地批準手續(xù) 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已辦建設工程規(guī)劃許可證 場地具備施工條件拆遷進度符合施工要求 已確定有效的施工企業(yè) 有滿足施工需要按規(guī)定審查的施工圖紙和文件 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 按規(guī)定應委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理 建設資金已落實物業(yè)管理基本制度

52、與政策892.建筑工程質(zhì)量管理制度建設單位應依法對工程建設項目的勘察設計施 工監(jiān)理以及設備材料等采購進行招標并不得將建設工程肢解發(fā)包建設單位應向勘察設計施工監(jiān)理等單位提供真 實準確齊全的建設工程原始資料建設單位在領取施工許可證或開工報告前應按 國家有關規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)物業(yè)管理基本制度與政策90建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本 的價格競標, 不得任意壓縮合理工期, 不得明示 或暗示設計單位或施工單位違反工程建設強制 性標準,降低建設工程質(zhì)量,不得采購不符合設計 文件和合同要求的建筑材料建筑構配件和設備 不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材 料建筑構配件和設備涉及建筑主體和承重

53、結構變動的裝修工程,建設 單位應在施工前委托原設計單位或具有相應資 質(zhì)設計單位提出設計方案,無設計方案不得施工物業(yè)管理基本制度與政策913.工程竣工驗收備案制度:縣級以上政府建設部門 對各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程實行竣 工驗收備案制度（合格15日內(nèi)）提交資料:工程竣工驗收備案表工程竣工驗收報告法律行政法規(guī)規(guī)定應由規(guī)劃公安消防環(huán)保等部 門出具的認可文件或者準許使用的文件施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應提交住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書物業(yè)管理基本制度與政策92第三節(jié) 房地產(chǎn)轉讓管理一.房地產(chǎn)轉讓: 指房地產(chǎn)權利人通過買賣贈與或 其他合法方式將其房地

54、產(chǎn)轉移給他人的行為.房 地產(chǎn)轉讓可以分為有償轉讓與無償轉讓兩種.無 償轉讓含繼承和贈予有償轉讓含買賣交換以及 其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓: 1.以房地產(chǎn)作價入股與他人成立企業(yè)法人變更 2.一方提供土地使用權他方提供資金合資合作 3.企業(yè)被收購兼并合并房地產(chǎn)權屬隨之轉移 4.以房地產(chǎn)抵債的物業(yè)管理基本制度與政策93二.土地使用權處理原則 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 1.以出讓方式取得土地使用權房地產(chǎn)轉讓時應 符合下列條件 按出讓合同約定巳支付全部土地使用權出讓 金,并取得土地使用權證書 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)屬房建工程 完成開發(fā)投資總額25%以上,屬成片開發(fā)土地的 形成工業(yè)用地

55、或者其他建設用地條件 轉讓房地產(chǎn)時房屋巳建成應持房屋所有權證物業(yè)管理基本制度與政策942.對于以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移 土地使用權使用年限為原出讓合同約定年限減 去原使用者巳使用年限后的剩余年限.同時,對受 讓人改變土地用途的必取得原出讓方和市縣政 府規(guī)劃行政主管同意簽訂土地使用權出讓合同 變更協(xié)議或重簽土地使用權出讓合同相應調(diào)整土地使用權出讓金物業(yè)管理基本制度與政策95以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)應當 取得政府批準或符合政府規(guī)定可以轉讓房地產(chǎn)的 制度和政策由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)由

56、受讓方依國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金政府按 國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的轉 讓方應按國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國家或者作其他處理物業(yè)管理基本制度與政策962.屬下列之一經(jīng)批準可不辦理出讓手續(xù)但應將轉 讓收益中土地收益上繳國家按國務院規(guī)定辦理:經(jīng)規(guī)劃部門批準轉讓規(guī)定可使用劃撥土地項目私有住宅轉讓后仍用于居住的按國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可 分割轉讓的轉讓暫時難以確定土地使用權用途年限和其他根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的縣以上政府規(guī)定暫時無法或不需采取出讓方式 轉讓房地產(chǎn)再轉讓需辦出讓手續(xù)補交出讓金應扣 除已繳納

57、的土地收益物業(yè)管理基本制度與政策97三.禁止轉讓的規(guī)定 1.達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉讓 2.司法和行政機關依法裁定決定查封或以其他 形式限制房地產(chǎn)權利的,權力限制期不得轉讓 3.依法收回土地使用權的 4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的 5.權屬有爭議的 6.未依法登記領取權屬證書的 7.法律行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形物業(yè)管理基本制度與政策98第四節(jié) 商品房銷售管理一.商品房預售條件 1.巳交付全部土地使用權出讓金取得土地使用 權證書 2.持有建設工程規(guī)劃許可證 3.按提供預售的商品房計算投入開發(fā)建設的資 金達到工程建設總投資的25%以上,并巳經(jīng)確 定施工進度和竣工交付日期 4.開

58、發(fā)企業(yè)向城市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 辦理預售登記取得商品房預售許可證物業(yè)管理基本制度與政策99二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件資料 1.商品房預售許可申請表 2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 3.土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許 可證 4.投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例 符合規(guī)定條件的證明 5.工程施工合同及關于施工進度的說明 6.商品房預售方案: 商品房位置面積竣工交付日 期等內(nèi)容,并應附預售商品房分層平面圖物業(yè)管理基本制度與政策100三.商品房預售管理程序 1.預售商品房前應辦理預售許可證未取得商 品房預售許可證不得進行商品房預售 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可

59、應提交有關證 件和資料 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售時應向購房人出示商 品房預售許可證售樓廣告和說明書應當載 明商品房預售許可證的批準文號 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應與預購人簽訂 商品房預售合同并于30日內(nèi)到土地部門備案 5.預購人在房屋交付90日內(nèi)辦理權屬登記開發(fā) 企業(yè)協(xié)助提供證明文件無特殊約定開發(fā)企業(yè) 承擔違約責任物業(yè)管理基本制度與政策101四.商品房現(xiàn)售條件 1.企業(yè)應具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2.取得土地使用權證或使用土地的批準文件 3.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.巳通過竣工驗收 5.拆遷安置已經(jīng)落實 6.供水供電供熱燃氣通信等配套基礎設施具備交 付使用條件其他配套

60、基礎設施和公共設施具備 交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實物業(yè)管理基本制度與政策102五.商品房銷售原則 1.商品住宅按套銷售不得分割拆零銷售 2.商品房銷售時開發(fā)企業(yè)若已選聘了物業(yè)管理 企業(yè)買受人應在訂立買賣合同時同時訂立物 業(yè)管理協(xié)議 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品買賣合同 前將合同標的物的商品房再行銷售給他人 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返 本銷售的方式銷售商品房.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不 得采取售后包租或變相售后包租方式銷售未 竣工商品房 5.商品房廣告宣傳內(nèi)容真實合法科學準確明示 事項應在買賣合同中約定物業(yè)管理基本制度與政策103六.商品房銷售