物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)[物業(yè)裝修行業(yè)文檔]課件

1、物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)物業(yè)裝修行業(yè)文檔1 物業(yè)管理的開展必須要借助于載體物業(yè)管理公司來完成。我們必須要研究物業(yè)管理公司的基本職能和它的機(jī)構(gòu)設(shè)置。 2一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制 推行物業(yè)管理既是對(duì)舊的城市管理體制的模式的突破，又是對(duì)現(xiàn)代化城市管理體制和模式的補(bǔ)充與完善。 3一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制1. 1. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別，第八章以做過分析，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和企業(yè)化社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和企業(yè)化。 4一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制1 1） 物業(yè)管理社會(huì)化

2、物業(yè)管理社會(huì)化有兩層含義第一層含義是：第一層含義是： 擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制（過去企業(yè)建房自己管），適應(yīng)了住房制度改革，即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購房。 產(chǎn)權(quán)多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了多元化管理的大管家，又為政府部門找到了社會(huì)總代管。 變多個(gè)單位、多個(gè)管理部門、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務(wù)，使資源得到優(yōu)化重組，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。5一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制 （2）第二層含義是：）第二層含義是： 物業(yè)管理公司不再由政府包下來，要到社會(huì)上找活干。 物業(yè)管理公司要以社會(huì)為基礎(chǔ)，以服務(wù)質(zhì)量為依托，靠品牌優(yōu)勢(shì)來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場(chǎng)份額

3、。6一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制2 2）物業(yè)管理市場(chǎng)化）物業(yè)管理市場(chǎng)化有兩層含義 (1)第一層含義是：第一層含義是： 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。必須按照市場(chǎng)化來規(guī)范物業(yè)管理、運(yùn)作物業(yè)管理。現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變?！皰赍X自己花，住房靠國家”、“服務(wù)維修國家包”福利分房思想根深蒂固?！拔飿I(yè)管理是需要的，不能少的”，“但物管費(fèi)則是不要交的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是免費(fèi)義務(wù)勞動(dòng)”。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資主體多元化、購房主體多元化、需求方面的多元化，市場(chǎng)化運(yùn)作勢(shì)在必行。 按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換原則，物管企業(yè)通過員工勞動(dòng)收取一定報(bào)酬，業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費(fèi)來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)享受是合理的、市

4、場(chǎng)化的行為。 7一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：）第二層含義是： 物業(yè)管理企業(yè)必須在市場(chǎng)化進(jìn)程中進(jìn)一步壯大自己，規(guī)?；?jīng)營。當(dāng)前物管企業(yè)本身帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，無論是思想觀念、管理模式，還是運(yùn)作方式，這就決定了物管企業(yè)只能在利潤的臨界水平上沉浮。2000年南京統(tǒng)計(jì)，有70的企業(yè)虧損。如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢？除了價(jià)格因素的不合理外，必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化，并進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)作。 8一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制3 3） 物業(yè)管理專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化兩層含義（1）第一層含義是：）第一層含義是： 物業(yè)管理本身的需求?，F(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù)。以信息、

5、電子、網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動(dòng)化、智能化進(jìn)入物管工作中來。例如建筑物自動(dòng)化系統(tǒng)、出入管理自動(dòng)化（智慧卡）系統(tǒng)、車庫管理自動(dòng)化系統(tǒng)、能源管理自動(dòng)化系統(tǒng)(三表遠(yuǎn)程操作)、防盜安全自動(dòng)化（由遠(yuǎn)紅外線探測(cè)器與電視監(jiān)控等組成）。 高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用，促進(jìn)了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物管技術(shù)人才專業(yè)化更加需要。 9一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：）第二層含義是： 物管企業(yè)通過專業(yè)調(diào)整將做得更大更強(qiáng)。物業(yè)管理市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調(diào)整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團(tuán)。 10一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制4 4） 物業(yè)管

6、理企業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)化兩層含義（1）第一層含義是：）第一層含義是： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。（2）第二層含義是：）第二層含義是： 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的責(zé)任制，物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務(wù)。 11一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制2.2.物業(yè)管理公司組建物業(yè)管理公司組建 1 1） 物業(yè)管理的資質(zhì)條件物業(yè)管理的資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模

7、等方面的狀況，是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各有不同，通常需要經(jīng)當(dāng)?shù)厥蟹抗芫值葯C(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)后才能開展物業(yè)管理工作。 12一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制 2 2）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料 一般提供下列資料 （1） 主管單位對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行的審批報(bào)告； （2） 設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件； （3） 管理章程； （4） 公司法人代表任命書和聘任書； （5） 驗(yàn)資證明； （6） 注冊(cè)及經(jīng)營地點(diǎn)證明； 13一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制 （7） 擁有或受托管理物業(yè)的證明材料； （8） 具有專業(yè)技

8、術(shù)職稱的管理人員的資格證書和證明文件； 其他有關(guān)資料； 外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資），除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批的所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書。合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件。 私營企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資料大體相同。14一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制3.3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營定位物業(yè)管理公司的經(jīng)營定位 物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了他的宗旨必須是“服務(wù)第一”，其經(jīng)營目標(biāo)是： 1 1）信譽(yù)目標(biāo)）信譽(yù)目標(biāo) 良好的信譽(yù)是公司的無形的資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使廣大業(yè)主有

9、信任感，從而為企業(yè)市場(chǎng)上的競爭奠定良好的基礎(chǔ)。 15一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制 2 2）盈利目標(biāo)）盈利目標(biāo) 作為一個(gè)企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)追求利潤最大化是允許的，因此每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該制定相應(yīng)的盈利目標(biāo)。 3 3）服務(wù)目標(biāo)）服務(wù)目標(biāo) 物業(yè)管理企業(yè)要想占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取利潤，必須確立服務(wù)宗旨，積極開展人性化的服務(wù)，讓業(yè)主和使用人感到滿意。服務(wù)目標(biāo)就是要制定一個(gè)一個(gè)使業(yè)主、使用人各方面都滿意的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。16一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制4 4、物業(yè)管理公司的體制、物業(yè)管理公司的體制 物業(yè)管理企業(yè)所開展的各類服務(wù)是由房屋產(chǎn)權(quán)人選聘的物業(yè)管理公司，并通過物業(yè)管理委托合同（明確責(zé)權(quán)利）來實(shí)現(xiàn)的。其體制

10、如下頁圖:17一、物業(yè)管理體制一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權(quán)人使用人 業(yè)主委員會(huì)房地產(chǎn)行政主管部門物 業(yè) 管理公司修繕公司清潔公司保安公司綠化公司其他公司指導(dǎo) 監(jiān)督合同 指導(dǎo) 18二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1 1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)。 它設(shè)置必須滿足以下三個(gè)基本要素：19二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 1 1） 具備服務(wù)性功能具備服務(wù)性功能 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)。服務(wù)是它的宗旨，因此設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)必須具備這種功能。 2 2）

11、充分發(fā)揮員工的潛能充分發(fā)揮員工的潛能 物業(yè)管理公司的每一項(xiàng)服務(wù)、管理必須依靠每一位員工來實(shí)現(xiàn)的，所以組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)充分考慮調(diào)動(dòng)每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。 3 3） 效率與效益效率與效益 物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實(shí)踐出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。20二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2 2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：21二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 1)

12、 1) 目標(biāo)原則目標(biāo)原則 公司有自己經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)必須以公司的總目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職、設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。22二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 2)2) 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營的權(quán)利則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。23二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)

13、與職能 3) 3) 分工協(xié)作原則分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就能實(shí)現(xiàn)。 24二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 4) 4) 責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則 整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)利是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自己完成任務(wù)所必須的權(quán)力。有責(zé)無權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)員工的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司的任務(wù)的完成。 25二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

14、3 3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工 通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：26二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二行政領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)工作27二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 1)1)經(jīng)理部經(jīng)理部 經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。 經(jīng)理對(duì)公司的全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大問題做出最后決策，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管工作，重大問題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理（或經(jīng)理會(huì)議）處理，

15、完成經(jīng)理和經(jīng)理會(huì)議交給的各項(xiàng)工作。 28二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 2)2)辦公室辦公室 辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖： 29二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能辦公室人事檔案工作行 政 管理工作后 勤 保障工作員工教育企業(yè)文化 30二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 3 3）財(cái)務(wù)部）財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，根據(jù)財(cái)務(wù)制度，制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理費(fèi)用的預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，定期向經(jīng)理匯報(bào)。31二、物業(yè)管理公司

16、的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)出納各類計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用收繳監(jiān)控資金運(yùn)用32二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 4 4）工程部）工程部 工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門，主要負(fù)責(zé)各類房屋及各類設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。工作內(nèi)容主要如圖：33二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能管理部制 定文 明住 宅小 區(qū)計(jì)劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車輛管理治 安護(hù) 衛(wèi)與 消防 管理解 決業(yè) 主投 訴問題34二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 6)6)經(jīng)營部經(jīng)營部 經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合代辦服務(wù)、各類文化旅游服務(wù)、家政便

17、民服務(wù)等。 根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實(shí)際需要，堅(jiān)持“一業(yè)為主多種經(jīng)營”原則，積極為業(yè)主服務(wù)。同時(shí)為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實(shí)力。工作如下圖：35二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)營部經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜 合代 辦服務(wù)各 類文 化旅 游服務(wù)家 政便 民服務(wù)36二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 4 4、物業(yè)管理公司的構(gòu)架、物業(yè)管理公司的構(gòu)架 目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有以下幾種。 1)1) 直線式管理構(gòu)架直線式管理構(gòu)架 優(yōu)點(diǎn)：政令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)、效率高； 不足：領(lǐng)導(dǎo)要求專業(yè)知識(shí)全面，否則會(huì)瞎指揮；人才易浪費(fèi)。直線式

18、管理構(gòu)架適應(yīng)較小型物業(yè)管理企業(yè)37二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部38二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2 2）矩陣式管理構(gòu)架）矩陣式管理構(gòu)架 總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會(huì)所游泳池網(wǎng)球場(chǎng)39二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 特點(diǎn)：在傳統(tǒng)的直線職能制，縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。 優(yōu)點(diǎn)：充分利用人力資源，加強(qiáng)各職能部門之

19、間配合，組織機(jī)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)。 不足：組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門之間復(fù)雜。 矩陣式管理結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理較復(fù)雜，綜合經(jīng)營強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 40三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)所開展的各類服務(wù)工作都離不開政府的各個(gè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理各種關(guān)系。41三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系房產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公用事業(yè)局公安局環(huán)保局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)墻面清洗企業(yè)房屋修繕企業(yè)其他企業(yè)

20、住宅小區(qū)（大廈）物管處 業(yè)主 （使用人）物業(yè)管理公司隸屬關(guān)系民主監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo) 與監(jiān)督合同合同物管企業(yè)對(duì)外關(guān)系圖物管企業(yè)對(duì)外關(guān)系圖 42三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 1 1） 專屬地街道辦事處（屋委會(huì)）的關(guān)系專屬地街道辦事處（屋委會(huì)）的關(guān)系 街道辦事處作為地區(qū)人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府地管理職能。它主要：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息指導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、城市管理、社區(qū)穩(wěn)定、檢查監(jiān)督，但不能替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活服務(wù)。 43三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 2 2） 與專業(yè)管

21、理企業(yè)（公司）的關(guān)系與專業(yè)管理企業(yè)（公司）的關(guān)系 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要特征之一就是資源優(yōu)化、整合、發(fā)揮良好的效益。國外一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，已形成了一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)鏈，把圍繞著物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)都聯(lián)系在一起，利益共享，困難共當(dāng)，形成共贏。 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司（如保潔公司、目標(biāo)公司）圍繞著某一些服務(wù)進(jìn)行商議，并通過合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù)，從而使整體管理服務(wù)水平提高。44三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司（如保潔公司，園林公司）圍繞著一些服務(wù)進(jìn)行商議，并通過合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù)，從而使整體管理水平提高。 服務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)移，并沒有減少物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。作為業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘的物業(yè)管理公司，仍然承擔(dān)著總管家的作用，即代表全體業(yè)主對(duì)各分項(xiàng)專業(yè)公司工作實(shí)行監(jiān)督檢查。45四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路 許多地區(qū)物業(yè)管理普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人員少，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力。由于企業(yè)小管理規(guī)模也小，規(guī)模效益差。隨著我國進(jìn)入WTO，國外一些大型服務(wù)公司進(jìn)入中國與中國物管企業(yè)分?jǐn)偸袌?chǎng)份額。中國物管企業(yè)要想改變這種小兵團(tuán)，甚至游擊隊(duì)分散作戰(zhàn)的局面，必須