建筑房地產(chǎn)業(yè)籌劃案例分析VIP

1、建筑房地產(chǎn)業(yè)籌劃案例分析A房地產(chǎn)開發(fā)公司是主要從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)，城市配套設(shè)施建設(shè)，以及歐式裝飾、園林綠化等業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 通過對A房地產(chǎn)開發(fā)公司財稅情況的分析，稅務(wù)顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案： 1.資金籌措的納稅籌劃 A房地產(chǎn)公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。 （1）通過金融機構(gòu)融資。A房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個

2、項目，需要資金1500萬元。如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39.6萬元（12033%）。 （2）通過發(fā)行債券融資。對于上述項目，如果A房地產(chǎn)公司經(jīng)批準發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元（15033%）。 2.收入確認的稅收籌劃 A房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品

3、房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認收入，應(yīng)交營業(yè)稅4005%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅40040%5%=8（萬元），以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅40020%5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）規(guī)定：對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 3.土地增值稅的籌劃 A房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000

4、萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 如果不分開核算，A公司應(yīng)繳納土地增值稅為： 增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（1500011000）11000100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（1500011000）30%=1200（萬元）。 如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下： 普通住宅：增值率=（100008000）8000100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（100008000）30%=600（萬元）； 豪華住宅：增值率=（50003000）3000100%=

5、67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（50003000）40%30005%=650（萬元） 應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元） 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。 4.閑置房地產(chǎn)投資籌劃 A房地產(chǎn)公司在城市繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營

6、分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中A公司所占份額為400萬元。 下面我們進行一般性分析，假設(shè)房產(chǎn)原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中A公司所占份額為X2，出租和聯(lián)營的稅負分別為Y1、Y2. （1）采取出租方式應(yīng)承擔的稅負 營業(yè)稅：房屋租賃屬服務(wù)業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%X1； 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負為12%X1； 城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城

7、建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城建稅稅負為7%5%Xl0.35%X1； 教育費附加：3%5%X10.15%X1； 印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅暫行條例第3條規(guī)定：“按租賃金額1貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1； 所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%（X15%X10.35%X10.15%X1）=31%X1 總體稅負Y1營業(yè)稅房產(chǎn)稅城建稅印花稅所得稅教育費附加5%X112%X10.35%X10.1%X131%X10.15%X1=48.6%X1 （2）采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔的稅負 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值

8、一次減除10%30%的余值計稅，稅率為1.2%.減除30%，則房產(chǎn)稅稅負=1.2%（130%）K0.0084K；土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0.7元平方米），假設(shè)該房產(chǎn)使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7L=0.7L； 所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負=X233%=33%X2； 總體稅負Y2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=0.0084K0.7L0.33X2 （3）尋求稅負均衡點 由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當二者稅負相等時，有：

9、 0.486X1=0.0084K0.7L0.33X2X2=（48.6X10.84K70L）/33 在利用房地產(chǎn)進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算，基本結(jié)論如下： 若預(yù)期聯(lián)營的收入X2（48.6租金收入0.84房產(chǎn)原值70實際使用面積）/33，則該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；反之，則應(yīng)采取租賃方式。營業(yè)稅的稅收籌劃營業(yè)稅的稅收籌劃，要從納稅人、計稅依據(jù)及稅率三個方面來考慮。由于營業(yè)稅的稅率是按行業(yè)設(shè)置的，不同的行業(yè)適用稅率不同，只要行業(yè)確定，稅率的籌劃空間并木大。而納稅人和營業(yè)額的籌劃成為營業(yè)稅稅收籌劃的重點內(nèi)容。 納稅人的籌劃 規(guī)避稅收管轄權(quán)，

10、避免成為納稅人的籌劃 營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，只有發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)的應(yīng)稅行為，才屬于營業(yè)稅的征稅范圍，而發(fā)生在中華人民共和國境外的應(yīng)稅行為就不屬于營業(yè)稅的稅收管轄范圍，也就不構(gòu)成營業(yè)稅納稅義務(wù)人。因此，納稅人完全可以通過各種靈活辦法，將其行為轉(zhuǎn)移到境外，從而避免成為納稅人。 提供應(yīng)稅勞務(wù)的籌劃 通常情況下，一項勞務(wù)的提供，一般由兩個環(huán)節(jié)構(gòu)成，即勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)和勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)。所謂“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而不論該項應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。由此可以確定，境內(nèi)納稅人在境內(nèi)提供勞務(wù)，其行為屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍；境外單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)在境內(nèi)使用

11、的，其行為屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍；而境內(nèi)納稅人提供勞務(wù)在境外使用的，其行為不屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍。如國內(nèi)某施工單位到俄羅斯提供建安勞務(wù)取得的建安收入不征營業(yè)稅，原因是應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境外，盡管他們是國內(nèi)的施工單位，但所發(fā)生的行為不屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍，因而避免了國內(nèi)營業(yè)稅的繳納。 載運旅客或貨物的籌劃 凡是將旅客或貨物由境內(nèi)載運出境的，屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍；凡是將旅客或貨物由境外載運境內(nèi)的，就不屬于營業(yè)稅管轄權(quán)范圍。如國內(nèi)某航空公司客機從日本載運旅客入境，取得的收人不征營業(yè)稅，因是“在境外載運旅客”。反之，日本某航空公司飛機從中國境內(nèi)載運出口貨物出境，取得的收入應(yīng)當在中國內(nèi)征稅，雖然該公司

12、屬境外機構(gòu)，但它屬于“在境內(nèi)載運貨物出境”。 根據(jù)此原則，運輸企業(yè)將客貨從我國境外運往我國境內(nèi)，或者將客貨從境外的一個地方運往境外的另一個地方，這兩種運輸業(yè)務(wù)因起運地不在我國境內(nèi)，所以不繳納營業(yè)稅。運輸企業(yè)可以充分地利用這條規(guī)定，開展起運地在境外的業(yè)務(wù)，尤其是在與我國有稅收互惠協(xié)定的國家進行客貨運輸業(yè)務(wù)，以達到節(jié)稅的目的。 納稅人選擇稅種的稅收籌劃 企業(yè)為了擴大經(jīng)營，獲得更大的經(jīng)濟利益，在所從事的經(jīng)營活動中，并不僅僅局限在某單一應(yīng)稅項目，往往會同時出現(xiàn)多項應(yīng)稅項目，即兼營營業(yè)稅木同應(yīng)稅項目，或者在從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目的同時又涉及增值應(yīng)稅項目，也就是稅法中所說的兼營與混合銷售。作為企業(yè)，必須準確掌

13、握稅收政策，準確界定什么是兼營銷售和混合銷售，才能避免從高適用稅率，以維護自身的稅收利益。 兼營銷售行為 兼營是指企業(yè)從事兩個或兩個以上稅目的應(yīng)稅項目。如某些飯店、賓館，既從事服務(wù)業(yè)，搞餐廳、客房，又從事娛樂業(yè)，摘卡拉OK歌舞廳。由于所從事的不同稅目營業(yè)額確定的標準不同，有些稅目所適用的稅率也不同，因此稅法明確規(guī)定：對兼有不同稅目的應(yīng)稅行為，應(yīng)分別核算不同稅目的營業(yè)額，對未按不同稅目分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。 某賓館在從事客房、餐飲業(yè)務(wù)的同時，又設(shè)一保齡球館對外提供娛樂服務(wù)。某年10月份，該賓館業(yè)務(wù)收入如下：客房收入80萬元，餐廳收入20萬元，保齡球項目營業(yè)收入50萬元。該賓館所在地娛樂

14、業(yè)稅率為18，服務(wù)業(yè)稅率為 5。 如果該賓館不分別核算兼營項目，則賓館客房、餐廳收入與保齡球收入一并計稅，并且按兩個營業(yè)項目中稅率最高的娛樂業(yè)計稅。 應(yīng)納營業(yè)稅為：（802050）1827（萬元） 如果該賓館分別核算，客房、餐廳收入與保齡球收入應(yīng)分別核算，則分別按各自項目的營業(yè)稅稅率進行計算繳納。 應(yīng)納營業(yè)稅為：（8020）5501814（萬元） 顯然，將營業(yè)項目分開核算，可使該賓館節(jié)稅： 271413（萬元）。 混合銷售行為 混合銷售是指一項銷售行為，既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)，即企業(yè)在從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目的同時，又涉及增值稅的貨物銷售或增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)行為。由于增值稅和營業(yè)稅是并行

15、的稅種，征收增值稅就不征收營業(yè)稅，反之征收營業(yè)稅就不征收增值稅，因此，其相關(guān)規(guī)定二者是一致的。 某企業(yè)為增值稅一般納稅人，某年月份，該企業(yè)將1000平方米的辦公樓出租給某公司，由于房屋出租屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，同時又涉及水電等費用的處理問題，因此在合同的簽署上存在如下兩種方案： 第一，雙方簽署一個房屋租賃合同，租金為每月每平方米160元，含水電費，每月租金共計160000元，每月供電7000度，水1500噸，電的購進價為045元度，水的購進價為128元噸，均取得增值稅專用發(fā)票。 該企業(yè)房屋租賃行為應(yīng)繳納營業(yè)稅為： 16000058000(元)(其他各稅忽略不計) 而該企業(yè)提供給公司的水電費，由于

16、是用于非應(yīng)稅項目的購進貨物，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，對該企業(yè)購進的水電進項稅金應(yīng)作相應(yīng)的轉(zhuǎn)出，即相當于繳納增值稅： 7000045171500128137854(元) 該企業(yè)最終應(yīng)負擔營業(yè)稅和增值稅合計： 8000785487854(元) 第二，該企業(yè)與公司分別簽訂轉(zhuǎn)售水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租金收入，并分別作單獨的帳務(wù)處理。轉(zhuǎn)售水電的價格參照同期市場上：轉(zhuǎn)售價格確定為：水每噸178元，電每度068元。房屋租賃價格折算為每月每平方米15257元，當月取得租金收入152570元，水費收入2670元，電費收入4760元。 則該企業(yè)的房屋租賃與轉(zhuǎn)售水電屬相互獨立且

17、能分別準確核算的兩項經(jīng)營行為，應(yīng)分別繳納營業(yè)稅： 152570576285(元) 增值稅： (267013476017)78543709(元) 該企業(yè)最終應(yīng)負擔營業(yè)稅和增值稅合計： 76285370979994(元) 兩種方案稅負相差： 8785479994786(元) 第二個方案優(yōu)于第一個方案，最終企業(yè)選擇了第二個方案。 從以上分析可以看出，兩個方案差異在于對轉(zhuǎn)售水電這經(jīng)營行為的處理方式不同。第一個方案，雙方只簽訂一個房屋租賃合同，把銷售水電視同營業(yè)稅的混合銷售，一并征收營業(yè)稅，而相應(yīng)的水電費進項稅額又不得扣除；而第二個方案，雙方分別簽訂房屋租賃合同、轉(zhuǎn)售水電合同，并分別核算租賃收入、水電費

18、收入，這樣水電費收入就應(yīng)繳納增值稅，進項稅額可以抵扣，從而減輕了企業(yè)稅收負擔，獲得正當?shù)亩愂绽?。建筑安裝企業(yè)如何進行營業(yè)稅的納稅籌劃營業(yè)稅的計稅原理比較簡單，應(yīng)納稅額等于應(yīng)稅營業(yè)額乘以稅率。在決定納稅人應(yīng)納營業(yè)稅額的兩個因素中，營業(yè)稅稅率比較固定，在一般情況下，從稅率上節(jié)稅的可能性很小，只有在特定條件下才能成為節(jié)稅的因素，而營業(yè)額則要靈活得多，經(jīng)營雙方可以面議價格，這給納稅人提供了節(jié)稅的空間。 納稅人的營業(yè)額即為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。如果納稅人采取較低的定價或者盡量降低價外費用，減少不必要的收費，就可以降低應(yīng)納稅額，達到節(jié)稅的目的。 隨

19、著房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，與之相適應(yīng)的建筑行業(yè)也日趨繁榮。由于建筑業(yè)建設(shè)周期長、投資大，有總承包、分包和轉(zhuǎn)包等多樣業(yè)務(wù)運營形式，工作的流動性較大，所以建筑業(yè)的稅收管理具有其復(fù)雜性和獨特性，相應(yīng)地也為稅收籌劃提供了空間。 一、建筑工程承包公司的稅收籌劃 對工程承包公司與施工單位是否簽訂承包合同，將劃歸營業(yè)稅兩個不同的稅目，即建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)。而建筑業(yè)的適用稅率為3，服務(wù)業(yè)的適用稅率為5，這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定：建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)

20、務(wù)，如果工程承包公司與施工單位簽訂建筑安裝工程承包合同，無論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。如果工程承包公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按”服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 如開泰工程承包公司，某年5月承攬一辦公大樓的建筑工程，工程總造價為1800萬元，施工單位為金達建筑公司，承包金額為1500萬元。如果開泰工程承包公司與金達建筑公司簽訂了分包合同，則開泰工程承包公司應(yīng)納營業(yè)稅適用3的稅率，應(yīng)納稅額為：(18001500)39萬元 如果雙方未簽訂分包合同，承包公司只負責組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，收取中介服務(wù)費，則300萬元的收入應(yīng)屬“

21、服務(wù)業(yè)”稅目，適用5的稅率，此時應(yīng)納稅額為：300515萬元 簽訂分包合同，可以使開泰工程承包公司節(jié)稅：1596萬元 二、建筑公司所用原材料的稅收籌劃 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。也就是說，無論是包工包料工程或是包工不包料工程，營業(yè)額均皮包括工程所用的原材料及其他動力的價款。這就要求企業(yè)通過精打細算，嚴格控制工程原材料的預(yù)算開支，提高原材料及其他材料的使用效率，從而降低工程材料、物資等的價款，運用合理的手段減少應(yīng)計稅營業(yè)額，從而達到營業(yè)稅的節(jié)稅目的。 如果單位建造一棟辦公

22、樓，將工程承包給某施工單位。工程承包金額為800萬元，工程所用材料由該單他自行到市場上購買，材料款為500萬元，工程承包金額和材料費合計為1300萬元。如果由施工單位包工包料，施工單位可到材料生產(chǎn)廠家直接批量采購，材料款只需400萬元，工程承包金額和材料費合計為1200萬元。因此，采用包工包料形式，施工企業(yè)可節(jié)稅元 三、設(shè)備安裝公司的稅收籌劃 根據(jù)中華人氏共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款。這就要求建筑安裝企業(yè)在從事安裝工程作業(yè)時，應(yīng)盡量不將設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值，可由建設(shè)單位提

23、供機器設(shè)備，建筑安裝企業(yè)只負責安裝，取得的只是安裝費收入，使其營業(yè)額中不包括所安裝設(shè)備的價款，從而達到節(jié)稅的目的。 如某安裝企業(yè)承包某單位傳動設(shè)備的安裝工程，原計劃由安裝企業(yè)提供設(shè)備并負責安裝，工程總造價為250萬元，在安裝企業(yè)經(jīng)過稅收籌劃后，決定改為只負責安裝業(yè)務(wù)，收取安裝費50萬，設(shè)備由單位自行采購提供。則該安裝企業(yè)可節(jié)稅：25035036萬元.怎樣簽合同可以節(jié)稅 只要稅法在納稅人、行業(yè)、地區(qū)等方面存在著差異，就存在稅收籌劃的空間。根據(jù)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函發(fā)1995156號）第七條的規(guī)定，工程承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑

24、業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。這條規(guī)定就給工程承包公司提供了稅收籌劃的可能，如：建設(shè)單位甲有一工程找一施工單位承建，在工程承包公司乙的組織安排下，施工單位丙最后中標，這時，若施工單位丙與建設(shè)單位甲簽了承包合同，合同金額為300萬元，建設(shè)單位甲支付給工程承包公司乙20萬元的中介服務(wù)費，工程承包公司乙應(yīng)納營業(yè)稅（城建稅等附加暫不計算）20萬元5%=10000元。若工程承包公司乙與建設(shè)單位甲直接簽訂合同，合同金額為320萬元，再把工程轉(zhuǎn)包給施工單位丙，完工后，乙向丙支付工程款300萬

25、元，這樣，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條第（三）款“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額”的規(guī)定，工程承包公司乙應(yīng)納營業(yè)稅（320-300）3%=6000元。因此，工程承包公司乙通過這種方式簽訂合同可少繳4000元的營業(yè)稅轉(zhuǎn)移增值節(jié)稅案例 某化工企業(yè)，開發(fā)出一種高效特種農(nóng)藥，并獲得了專利，由于其在農(nóng)藥市場上占有技術(shù)壟斷優(yōu)勢，因而可以將價格控制在較高的價位上，屬高收益，低成本產(chǎn)品，增值額極高，但是不屬于目前政策規(guī)定的在生產(chǎn)環(huán)節(jié)免征增值稅的產(chǎn)品，該公司經(jīng)過研究，決定將與農(nóng)資公司聯(lián)營，由農(nóng)資公司全權(quán)負責該農(nóng)藥的銷售，而該化工企業(yè)僅負責生

26、產(chǎn)，農(nóng)藥出廠價格按其他常規(guī)農(nóng)藥的成本利潤率核定，農(nóng)資公司的銷售價格按壟斷價格確定，農(nóng)資公司銷售該產(chǎn)品獲取的利潤按協(xié)議與化工企業(yè)相分配，經(jīng)過這樣處理，化工企業(yè)獲得了壟斷利潤，但卻只負擔行業(yè)正常的稅收負擔，而農(nóng)資公司銷售農(nóng)藥，按現(xiàn)行政策規(guī)定可免征增值稅，因而并不增加其稅收負擔，但卻可分得一部分壟斷利潤，化工企業(yè)與農(nóng)資公司互惠互利，化工企業(yè)利用農(nóng)資公司的免稅待遇，而農(nóng)資公司則享受化工企業(yè)的壟斷利益，雙方相得益彰，也不違反國家稅收政策營業(yè)稅籌劃要找準關(guān)鍵點 營業(yè)稅籌劃有幾個關(guān)鍵點。 首先，要注意將不同應(yīng)稅行為的營業(yè)額分別核算記賬。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第三條規(guī)定：“納稅人有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當分別核算

27、不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率?！彼援敿{稅人有多種應(yīng)稅行為時，一定要分別設(shè)立明細賬，分別核算營業(yè)額，分別計算稅額。 如：A賓館有住宿部、餐飲部、演藝廳、游藝室等業(yè)務(wù)部。按營業(yè)稅條例規(guī)定，住宿、餐飲收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”申報5%的營業(yè)稅；演藝收入應(yīng)按“文化體育業(yè)”申報3%的營業(yè)稅，游藝室的卡拉OK、保齡球等項目應(yīng)按“娛樂業(yè)”申報20%的營業(yè)稅，但該賓館財務(wù)人員對各項業(yè)務(wù)收入沒有進行細分，全部計入“營業(yè)收入”賬目中，統(tǒng)一按“服務(wù)業(yè)”申報5%的營業(yè)稅。但在次年的稅務(wù)稽查中，稅務(wù)機關(guān)在無法分清各項業(yè)務(wù)營業(yè)額的情況下，對A賓館全部業(yè)務(wù)征收了20%的營業(yè)稅。 其次，營業(yè)稅

28、納稅義務(wù)的發(fā)生時效也可作為稅收籌劃的依據(jù)。如：B賓館將其所屬的一棟酒樓出租，該酒樓房產(chǎn)原值為200萬元，職工張某經(jīng)過競標以年租金30萬元獲得5年承租權(quán)，按雙方事先約定，張某在財務(wù)上獨立核算，享有獨立的生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。 經(jīng)過稅收籌劃，賓館要求張某不辦理獨立營業(yè)執(zhí)照，只辦理分支機構(gòu)稅務(wù)登記，改上交租金為上交利潤，仍以賓館名義對外經(jīng)營。這樣籌劃的依據(jù)為，稅法對特定經(jīng)營行為納稅義務(wù)人的界定，是以當事人是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照為標準。關(guān)于企業(yè)出租不動產(chǎn)取得固定收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函200178號）規(guī)定，企業(yè)以承包或承租形式，將資產(chǎn)提供給內(nèi)部職工經(jīng)營，在企業(yè)不提供產(chǎn)品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產(chǎn)，并收

29、取固定的管理費、利潤或其他名目的價款的前提下，如果承包者或承租者領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)屬于出租不動產(chǎn)和其他資產(chǎn)，不論款項名稱如何，均屬于從事租賃業(yè)務(wù)取得的收入，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費附加，屬房屋出租的還應(yīng)繳納出租房產(chǎn)稅。而如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)所收取的各種名目的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。 本例中，如張某領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照獨立經(jīng)營，則每年賓館應(yīng)繳納租金收入5%的營業(yè)稅1.5萬元（305%）、房產(chǎn)稅3.6萬元（3012%）、城建稅和教育費附加0.15萬元1.5（3%+7%），合計5.25萬元。如張某不領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照而是仍以賓館名義經(jīng)營，則

30、賓館每年只需按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅1.68萬元200（130%）1.2%，節(jié)稅3.57萬元。 第三，納稅人要根據(jù)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。營業(yè)稅的優(yōu)惠政策有很多，且這些優(yōu)惠政策有的針對特定行業(yè)特定項目，如“中意人壽保險公司新開辦的一年期以上（包括一年期）返還本利的普通人壽保險業(yè)務(wù)、養(yǎng)老年金保險免征營業(yè)稅”，中意人壽保險公司可以利用此政策，適當擴大相關(guān)業(yè)務(wù)的比例；有的針對民政福利企業(yè)，如“安置四殘人員占企業(yè)生產(chǎn)人員35%以上的民政福利企業(yè)，其經(jīng)營屬于營業(yè)稅、服務(wù)業(yè)、稅目范圍內(nèi)（不含廣告業(yè)）的業(yè)務(wù)，免征營業(yè)稅，”民政福利企業(yè)應(yīng)把握好“四殘”人員的比例；有的針對特定時期特定行業(yè)等等.租賃行為的籌劃

31、思路 租賃是指出租人根據(jù)與承租人簽訂的租賃契約，以收取一定的租金為條件，將租賃資產(chǎn)在規(guī)定期限內(nèi)交給承租人使用，其所有權(quán)仍屬于出租人的一種經(jīng)濟行為。租賃從承租人籌資的角度來看，大致可以分為兩大類：融資性租賃和經(jīng)營性租賃。 融資租賃也稱金融租賃或資本租賃。指當企業(yè)需要籌措生產(chǎn)設(shè)備資金時，租賃公司按其要求購入所需生產(chǎn)設(shè)備并租賃給該企業(yè)，從而將“融資”與“融物”結(jié)合起來的一種租賃方式。融資租賃是出現(xiàn)最早、應(yīng)用最廣的籌資方式，采用這種租賃形式，企業(yè)可獲得租賃公司的設(shè)備使用權(quán)，實際上也就是獲得了企業(yè)購置設(shè)備所需的資金，所以這是一種將資金籌措和設(shè)備租賃結(jié)合在一起的籌資方法。第二次世界大戰(zhàn)后，西方一些主要國家

32、融資租賃業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，成為企業(yè)籌措資金的一種重要方法。由于這一籌資方法具有特殊的優(yōu)點，很快就在世界各地流行起來，并成為一種國際化的籌資手段。我國80年代初期，成立了一批租賃公司，開展融資租賃業(yè)務(wù)，設(shè)備融資租賃已成為我國企業(yè)籌措國內(nèi)外資金的一種有效方法。融資租賃具有以下特點：（1）由出租人（租賃公司）通過融資提供資金，購進承租人所需的生產(chǎn)設(shè)備并租賃給承租人使用，而且該生產(chǎn)設(shè)備往往是由承租人直接從設(shè)備制造商或銷售商那里選定的。（2）合同期限較長，一般設(shè)備35年，大型設(shè)備10年以上。租賃合同期包括不可解約的固定期限及合同中規(guī)定的續(xù)租或展期等。（3）承租人按合同規(guī)定，分期向出租人（租賃公司）繳納租金，

33、并承擔合同期內(nèi)設(shè)備的維修、保養(yǎng)和保險義務(wù)。（4）租賃期滿時，根據(jù)租賃合同條款規(guī)定處理設(shè)備。一般有三種處理方法：一是到期后將設(shè)備退還給租賃公司；二是另訂合同，繼續(xù)租賃；三是承租人留購，即以很少的“名義價格”（租賃期滿后租賃設(shè)備殘值的市場售價）或“協(xié)商價格”把設(shè)備買下來。 融資租賃的形式一般有：購買式租賃。由租賃公司通過國內(nèi)外貸款或合股等辦法，在國內(nèi)外資金市場上籌集資金，然后向國內(nèi)外供應(yīng)商直接購買承租人所需的設(shè)備，租賃給承租人使用。轉(zhuǎn)租賃。這種租賃形式的特點是承租人所租設(shè)備是租賃公司從國內(nèi)外的其他租賃公司或設(shè)備制造廠家租來的。回租。即承租企業(yè)可將原來已買進的設(shè)備出售給租賃公司，再從租賃公司租回使用

34、。杠桿租賃。即由一家或幾家租賃公司聯(lián)合，以少量的資金融通大量資金（一般是以設(shè)備和租金作抵押向銀行貸款 6080），以購買大型的、高昂的設(shè)備給承租企業(yè)的一種融資性復(fù)雜，手續(xù)煩瑣的租賃形式。經(jīng)營性租賃也稱服務(wù)性租賃或管理租賃，指租賃公司購入企業(yè)臨時需要的設(shè)備（大中型通用設(shè)備、加工機械、運輸車輛等），提供給多個承租企業(yè)使用的租賃方式。利用經(jīng)營租賃可以解決企業(yè)短期的、臨時性的資產(chǎn)需求問題。經(jīng)營租賃有以下特征： （1）經(jīng)營租賃是一種服務(wù)。它適用于更新快或短期使用的設(shè)備的租賃。 （2）與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相比，經(jīng)營租賃的租期較短，因而承租可以避免購入的風險。 （3）在合理的限制條件內(nèi)可以中途解約。 （4）經(jīng)營租

35、賃的租金一般比融資租賃高，但其維修、保養(yǎng)等由出租人負擔。 從稅收籌劃角度來說，融資租賃也是一種較好的稅收籌劃籌資方式。根據(jù)我國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則規(guī)定，即“融資租賃發(fā)生的租賃費不得直接扣除。承租方支付的手續(xù)費，以及安裝交付使用后支付的利息等可在支付時直接扣除”。因此，融資租賃設(shè)備可以計提折舊并在稅前扣除，而租賃費高于折舊的差額也可以稅前扣除。如果租賃費通過舉債支付，其利息同樣可以在稅前列支的?？梢?，企業(yè)通過融資租賃對所得稅的稅基的縮小是很明顯的，從而使企業(yè)達到有效的降低稅負目的。所以，目前發(fā)達國家約有80以上的企業(yè)有融資租賃行為。從出租方來看，根據(jù)我國增值稅若干具體問題的規(guī)定，融資租賃業(yè)

36、務(wù)，無論租賃的貨物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租人，均不征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的節(jié)稅技巧 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。 努力控制房地產(chǎn)增值率土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過1

37、00%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%。此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負擔的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。需要特別強調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此當待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，更應(yīng)該高度關(guān)注?，F(xiàn)舉例予以說明：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售

38、5000m2的商品房，扣除項目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價格出售；二是按照2100元/m2的價格出售。那么對于方案一，房屋的增值稅率為19.05%（20005000840）840，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為160萬元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬元，企業(yè)的稅收利潤為147萬元，銷售價格提高之后稅收利潤卻下降了13萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。設(shè)立獨立核算的銷售公司在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的增值率來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于

39、往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負擔。仍以甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元240050005%，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元60（7%3%），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/

40、m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現(xiàn)銷售利潤300萬元，同時需繳納營業(yè)稅60萬元240050005%，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。需要說明的是，在房地產(chǎn)銷售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產(chǎn)銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達到比較

41、好的籌劃效果。當然，在運用此方法時還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。變房地產(chǎn)銷售為投資按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接

42、出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本

43、收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。租賃改分包雙方都劃算 為了順應(yīng)建筑市場發(fā)展的需求，目前，不少單位和個體工商戶擁有專門用于工程作業(yè)的鏟車、推土車、吊車等工程作業(yè)車。這些單位和個人的經(jīng)營方式，主要是將車輛租借給建筑單位使用，并由該車主自行駕駛，主要用于挖掘或運送土方，裝卸、采掘等工程作業(yè)，一般按小時或天數(shù)收取租賃費用。因此，稅務(wù)部門對出租車輛單位和個人按租賃業(yè)收入，征收5%的營業(yè)稅及相關(guān)稅費。實際上，其中有許多業(yè)務(wù)納稅人可以按建筑業(yè)的分包工程繳納3%營業(yè)稅。 近日，筆者在一建筑安裝公司進行稅務(wù)檢查時，就發(fā)現(xiàn)一個相同的例子。某建筑安裝公司承包

44、一大型工程的建筑業(yè)務(wù)，工程結(jié)算收入12000萬元。由于該項工程需要推平一座小山丘，因而租賃了一個體戶的推土車和鏟車從事土方推平作業(yè)，建筑公司按每天每車定額支付租賃費，共支付租賃費500萬元。租賃費支付憑據(jù)由該個體戶提供，每次結(jié)算票據(jù)都是到當?shù)氐囟惒块T開具，繳納了5%的營業(yè)稅及相關(guān)稅費。為此，建筑安裝公司繳納了營業(yè)稅及相關(guān)稅費（城市維護建設(shè)稅按7%，教育費附加按3%計算）396萬元（120003.3%）；該個體戶按租賃收入繳納了營業(yè)稅及相關(guān)稅費27.5萬元（5005.5%）。 對此稅收繳納問題，我們與建筑安裝公司的財務(wù)經(jīng)理進行了分析：如果建筑安裝公司與個體戶改變租賃關(guān)系，變租賃關(guān)系為工程承包關(guān)系

45、即雙方簽訂500萬元土方工程作業(yè)分包合同，則按照營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。建筑安裝公司只要繳納除分包業(yè)務(wù)以外收入的營業(yè)稅。按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)的通知（國稅發(fā)1993149號）規(guī)定，平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)屬于建筑業(yè)稅目中的其他工程作業(yè)。所以，該個體戶承包土地平整業(yè)務(wù)應(yīng)按建筑安裝業(yè)繳納3%的營業(yè)稅。 雙方納稅重新計算如下。 建筑安裝公司需要繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費為（12000500）3.3%379.5（萬元）；個體戶需要繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費為5003.

46、3%16.5（萬元）。 雙方分別少繳納稅款16.5萬元（396379.5）和11萬元（27.516.5）。 需要注意的是，按照稅法規(guī)定，建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。個體戶分包工程的營業(yè)稅應(yīng)由建筑安裝公司代扣代繳，個體戶憑公司轉(zhuǎn)交的扣繳稅款憑據(jù)開具建筑安裝業(yè)發(fā)票，開票時不再重復(fù)繳納稅收。 經(jīng)過筆者的分析后，公司財務(wù)經(jīng)理連連稱道：“劃算！劃算！” 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務(wù)運作房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對策 國務(wù)院18號文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)：國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)

47、出健康態(tài)勢。 18號文件核心內(nèi)容： 提高認識，明確指導(dǎo)思想：國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。 改革住房制度、健全市場體系：推進公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)：歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔保、貸款監(jiān)管。 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序：市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。 央行121號文件精神 央行121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出

48、現(xiàn)的潛在風險;二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 央行121號文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。對于個人房貸：商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用

49、房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 稅種稅改動態(tài)和趨勢增值稅1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費型增值稅，徹底解決重復(fù)征稅的問題。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。2.是擴大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環(huán)節(jié)的減免稅，減少征管漏洞。營業(yè)稅1.征稅范圍可能縮?。ㄈ缃煌ㄟ\輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個別稅目稅率可能調(diào)低。消費稅1.適當調(diào)整并擴大消費稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消

50、費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。關(guān)稅逐步降低進口關(guān)稅。 企業(yè)所得稅1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。2.規(guī)范稅前扣除項目，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。3.為促進中小企業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。4.在我國企業(yè)所得稅法中應(yīng)細化對跨國納稅人的

51、轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。個人所得稅1.建立分類與綜合征收相結(jié)合的稅制模式；2.擴大征稅范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍；3.規(guī)范稅前各種費用扣除標準；4.適當調(diào)整稅率和減少級距，宜實行5級或6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度；5.避免重復(fù)征稅。 政策主要內(nèi)容會計法 會計工作的基本法規(guī) 強調(diào)單位負責人的法律責任健全內(nèi)部控制制度會計準則 會計核算的依據(jù)和基本規(guī)范與國際慣例接軌 基本準則、基本業(yè)務(wù)準則、特殊業(yè)務(wù)或特殊行業(yè)準則會計制度 會計核算的具體規(guī)范和操作指南 統(tǒng)一各行業(yè)會計制度 穩(wěn)健、恰當、 充分披露會計信息 2.房地產(chǎn)行業(yè)市場運營問

52、題及其對策 行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè) 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。 供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。 經(jīng)濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 住房公積金籌集和使用問題 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 合同欺詐、工程行賄等 提高企業(yè)核心競爭力 競 爭 要 素 分 析 全

53、 球 地 位 進 入 世 界 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 家。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和

54、縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學習型組織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學 習 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學 習 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。 3.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)問題及其對策 行業(yè)問題分析房地產(chǎn)業(yè)首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要;第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房

55、;第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （今年2月底，央行發(fā)布2002年貨幣政策執(zhí)行報告，公布了2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。 建筑業(yè) 融資渠道單一、資金規(guī)模小 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 工程欠款問題 挪用流動資金貸款 拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 （一）房地產(chǎn)信托。兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。 （二）房地產(chǎn)基金。在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房