社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

1、各司其職 建設(shè)和諧社區(qū) 社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理三者關(guān)系的探討社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，社區(qū)建設(shè)是城市建設(shè)的基石，是體現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)程度的重要標(biāo)志之一。黨的十六大報(bào)告明確提出，要“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社區(qū)”。這也為我國(guó)城市社區(qū)建設(shè)指明了方向。然而隨著改革的不斷深化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，今年我國(guó)流動(dòng)人口已達(dá)2.11億，人口遷移流動(dòng)數(shù)量大、頻率高以及地方文化之間差異較大，這就對(duì)社區(qū)管理、物業(yè)管理提出了更高的要求。同時(shí)物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)所涉及的范圍也越來(lái)越廣。如何認(rèn)識(shí)并協(xié)調(diào)好這三者之間的關(guān)系成了建設(shè)和諧社區(qū)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，只有形成各司其職、相互配合、共同發(fā)

2、展的新格局 , 才能更好的為社區(qū)居民謀福利，才能加快社區(qū)建設(shè)的腳步。那么什么是社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理呢？1、社區(qū)居委會(huì)簡(jiǎn)稱(chēng)“居委會(huì)”，是我國(guó)大陸地區(qū)城市街道、行政建制鎮(zhèn)的分區(qū)即“社區(qū)”的行政管理單位，屬于城鎮(zhèn)居民的自治機(jī)構(gòu)，地位相當(dāng)于農(nóng)業(yè)區(qū)的村民委員會(huì)，管轄對(duì)象以城市、鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)居民為主。根據(jù)居民委員會(huì)組織法的規(guī)定，社區(qū)居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治機(jī)構(gòu)。2、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全

3、體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。3、物業(yè)管理物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其性質(zhì)是獨(dú)立的企業(yè)法人，屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。在社區(qū)建設(shè)進(jìn)程中，社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理之間存在的問(wèn)題越來(lái)越受到人們的重視。1、責(zé)任不明確，工作不到位社區(qū)居委會(huì)是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)之間的橋梁，但在管理中，卻出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司相互抵觸；居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間職能交叉；物業(yè)公司不配合社區(qū)管理、不配合業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督

4、等各種問(wèn)題。這都是由于制度上和法律上的先天不足，以及觀念上的陳舊落后所造成的。因此，有必要理順這三者之間的關(guān)系 ,使得各主體之間各司其職，任責(zé)到位,相互協(xié)調(diào),共創(chuàng)和諧社區(qū)。      2、物業(yè)公司的準(zhǔn)入機(jī)制不夠完善目前物業(yè)公司的審批和管理主要依靠工商和房管部門(mén)，而街辦和社區(qū)對(duì)他們的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、服務(wù)水平等都不了解，造成良莠不齊的物業(yè)公司隨意進(jìn)出社區(qū)，以致監(jiān)管不到位，協(xié)調(diào)難奏效。由于物業(yè)公司注冊(cè)管理的體制問(wèn)題造成隨意性比較大，自身管理不規(guī)范、收費(fèi)不公開(kāi)、不透明，致使業(yè)主在不了解的情況下滋生抵觸情緒。因此在物業(yè)公司入住社區(qū)之前應(yīng)審查其實(shí)力，信譽(yù)，

5、以保證該物業(yè)公司在今后的社區(qū)管理中服務(wù)到位，這是相關(guān)部門(mén)針對(duì)社區(qū)環(huán)境應(yīng)改善的頭等大事。同時(shí)還要完善年審機(jī)制，年審時(shí)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)審環(huán)節(jié)，征求社區(qū)及業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，以達(dá)到以人為本、管理規(guī)范、服務(wù)到位的目標(biāo)。3、物業(yè)資金的問(wèn)題物業(yè)費(fèi)的收繳率與物業(yè)公司所提供的服務(wù)水平有直接關(guān)系。首先，當(dāng)他的物業(yè)費(fèi)收繳過(guò)低時(shí)，該物業(yè)公司所提供的服務(wù)、保安等方面的水平也會(huì)隨之下降，為此出現(xiàn)的一系列環(huán)境問(wèn)題，安保問(wèn)題就會(huì)增多，當(dāng)居民向物業(yè)投訴無(wú)果后，最直接就會(huì)找到社區(qū)，要求社區(qū)解決，從而加大了我們社區(qū)的管理難度，這也是目前大部分社區(qū)存在的通病。其次，當(dāng)物業(yè)認(rèn)為他無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)他不滿(mǎn)意時(shí)會(huì)選擇退出管理，在他

6、退出的期間所產(chǎn)生的一系列問(wèn)題就會(huì)落在社區(qū)身上，而社區(qū)又缺乏相應(yīng)的人員和資金，這在很大程度上阻礙了社區(qū)的文明建設(shè)。4、居委會(huì)和物業(yè)工作界定不明確。社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司并不存在上下級(jí)的關(guān)系，不存在誰(shuí)對(duì)誰(shuí)有話(huà)語(yǔ)權(quán)，這就會(huì)造成物業(yè)公司不配合社區(qū)的管理工作。對(duì)于有些問(wèn)題的處理界定又不明確，就出現(xiàn)了雙方推諉的情況。這一系列的問(wèn)題最直接的受害者是社區(qū)居民，從而使得居民對(duì)物業(yè)抱怨對(duì)社區(qū)不滿(mǎn)。如果這些問(wèn)題得不到很好的解決，那么將形成惡性循環(huán)，使得物業(yè)費(fèi)收繳率降低，而這最終的受害者仍然是社區(qū)的居民。針對(duì)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理之間的問(wèn)題，提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)和建議。1、以人為本、服務(wù)為民社區(qū)是城市居民生活的家

7、園，不斷提高市民素質(zhì)是社區(qū)建設(shè)的目的。推進(jìn)社區(qū)建設(shè)，必須堅(jiān)持以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹(shù)立以人為本的理念，把群眾滿(mǎn)意作為社區(qū)建設(shè)的第一標(biāo)準(zhǔn)，按照“群眾利益高于一切，群眾需求先于一切，群眾困難急于一切”的準(zhǔn)則，為群眾辦好事、辦實(shí)事。只有這樣，才能充分調(diào)動(dòng)群眾參與社區(qū)建設(shè)的積極性，形成個(gè)人與社會(huì)互動(dòng)的參與機(jī)制，真正把社區(qū)建設(shè)成為文明樂(lè)園。2、完善法規(guī)、依法辦事物業(yè)管理引入我國(guó)的歷史較短，但是社會(huì)的需要促使其快速發(fā)展，這兩者之間的矛盾使得物業(yè)管理市場(chǎng)根基不穩(wěn)。因此，首要任務(wù)是對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的

8、最高法律法規(guī)就是2003年頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，由此可見(jiàn)法律體系的構(gòu)建仍需時(shí)日。3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、相互配合物業(yè)公司抓“硬件” ，社區(qū)居委會(huì)抓“軟件”,正確處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系 ,以避免“多頭管理”的現(xiàn)象?！爸攸c(diǎn)理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系”,以形成業(yè)主委員會(huì)的自治管理、居民委員會(huì)的社區(qū)管理、物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的局面。具體說(shuō)來(lái) ,要充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)管理中的主導(dǎo)作用 ,協(xié)調(diào)好物業(yè)管理和社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。要提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和水平 ,加快規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。要規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的自治行為 ,明確界定其職責(zé)范圍 。三者之間 ,相互銜接、相互配合、各司其職

9、,形成合力。4、分工明確、責(zé)任到位明確各自定位，避免重疊或越位。社區(qū)居委會(huì)是居民利益的法定代表，以管人為主，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主利益的法定代表，對(duì)物業(yè)公司服務(wù)進(jìn)行評(píng)議和監(jiān)督；物業(yè)管理公司是服務(wù)性企業(yè)，以管理為主，應(yīng)接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。可以借鑒其他地方的先進(jìn)管理模式，如目前杭州所采取的“物管公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)”各自為政三位一體的辦法，即大力推行在社區(qū)黨委、居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，在主管部門(mén)指導(dǎo)下，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；提倡物業(yè)管理人員交叉任職，由業(yè)主委員會(huì)主任、物管公司負(fù)責(zé)人在社區(qū)居委會(huì)兼任副職。這是一個(gè)非常好而且可取的方法，這樣能更好的做到三者兼顧。業(yè)主委員