房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)——稅費(fèi)計算課件

1、2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算1詳解北京市二手房交易所涉及詳解北京市二手房交易所涉及 稅稅 費(fèi)費(fèi)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算2u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算3一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：共有八種：印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）契 稅營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅個人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價款一般所說營業(yè)稅是這三者一般所說營業(yè)稅是這三者的合一的合一2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算4買賣雙方各交什么稅？買賣

2、雙方各交什么稅？ 印花稅 買方買方 契 稅 土地出讓金 印花稅 營業(yè)稅 賣方賣方 個人所得稅 土地增值稅 綜合地價款（經(jīng)濟(jì)適用房） 土地出讓金（按優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買） 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算5一般稅費(fèi)、特殊稅費(fèi)一般稅費(fèi)、特殊稅費(fèi) 印花稅 契 稅 營業(yè)稅 個 稅 土地增值稅 土地出讓金土地出讓金 已購公房特有已購公房特有 特殊稅費(fèi)特殊稅費(fèi) 綜合地價款綜合地價款 經(jīng)濟(jì)適用房特有經(jīng)濟(jì)適用房特有 一般稅費(fèi)一般稅費(fèi)房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算8契稅征收有哪些優(yōu)惠政策？優(yōu)惠一：土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占

3、用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）；優(yōu)惠二：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；優(yōu)惠三：按繼承法規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅；2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算9優(yōu)惠四：居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅；優(yōu)惠五：房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；優(yōu)惠六：對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算103 3、營業(yè)稅、營業(yè)稅 概念

4、解釋概念解釋：營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種稅。納稅人：納稅人：賣方稅率：稅率：成交價5.5%或差額5.5%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算11營業(yè)稅繳納細(xì)則1 1、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的普通住宅交易時，營業(yè)稅按差額5.5%計算，其中產(chǎn)權(quán)證時間以取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)；2、對個人購買普通住宅超過2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算123、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的非普通住宅交易時，營業(yè)稅按成交價5.5%計算；4、產(chǎn)權(quán)證滿2年的非普通住宅交易，營業(yè)稅按差額5.5%計算；2022-3-7房

5、產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算134 4、個人所得稅、個人所得稅1 1、稅種解析：、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一2 2、納稅人：、納稅人：賣方3 3、稅率：、稅率：成交價的1%或差額的20%注：（1）差額20%的計算公式為=（轉(zhuǎn)讓收入購房 原值轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)合理費(fèi)用）20%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算14公式中的幾個概念解釋購房原值：商品房購房原值是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi) 合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。注：雖然第二種計算方式可以

6、扣除一些費(fèi)用，但也不是無限 制的扣除，國家規(guī)定最高扣除額為：（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算15個人所得稅的優(yōu)惠政策優(yōu)惠一：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅 優(yōu)惠二：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算165 土地出讓金概念解釋概念解釋：國家作為土地

7、所有者將其一定年限的國有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。征收對象：征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算17土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)買方買方：無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價，買方都需要按照1560建筑面積1%繳納土地出讓金賣方：賣方：所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的，由賣方另外向原單位按1560建筑面積6%支付土地出讓金2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算186 綜合地價款概念解釋概念解釋：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造

8、經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同納稅人：納稅人：賣方征收范圍：征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）并以市場價出售的經(jīng)濟(jì)適用房稅率：稅率：成交價的10%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算19u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算20房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)權(quán)屬過戶費(fèi)權(quán)屬過戶費(fèi)代辦按揭貸款代辦按揭貸款正常收費(fèi)正常收費(fèi)交易額交易額* *2.5%2.5%3000300030003000元（貸

9、款額超過元（貸款額超過2020萬元每超萬元每超過過1 1萬元加收萬元加收5050元服務(wù)費(fèi)）元服務(wù)費(fèi)）2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算21u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算22稅費(fèi)計算先判斷第一步：第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房第二步：第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；第三步：第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo) 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算23稅費(fèi)計算明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契

10、稅成交價成交價1%1%9090以下以下 成交價成交價1.51.5 90 90以上以上成交價成交價3 3非普通住非普通住宅宅-印花稅印花稅 免征（現(xiàn)交免征（現(xiàn)交5 5元錢）元錢）營業(yè)稅營業(yè)稅（含城建稅和教（含城建稅和教育附加）育附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價成交價5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之內(nèi)內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之外外個人所得稅個人所得稅成交價成交價* *1 1或差額或差額* *20205 5年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征5 5年之外年之外1、商品房稅費(fèi)繳納明細(xì)表20

11、22-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算242 2、已購公房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契稅成交價成交價1%1%9090以下以下 成交價成交價1.51.5 90 90以上以上成交價成交價3 3非普通住宅非普通住宅-印花稅印花稅 免征（現(xiàn)交免征（現(xiàn)交5 5元錢）元錢）營業(yè)稅營業(yè)稅（含城建稅和教育（含城建稅和教育附加）附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價成交價5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之內(nèi)內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之外外個人所

12、得稅個人所得稅成交價成交價* *1 1或差額或差額* *20205 5年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征5 5年之外年之外2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算253 經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契稅成交價成交價1%1%9090以下以下 成交價成交價1.51.5 90 90以上以上成交價成交價3 3非普通住宅非普通住宅印花稅印花稅 免征免征營業(yè)稅營業(yè)稅（含城建（含城建稅和教育稅和教育附加）附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價成交價5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2

13、年之內(nèi)年之內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之外年之外土地出讓土地出讓金金 成交價成交價3%3%對回遷房和安居房，對回遷房和安居房，無綜合地價款無綜合地價款 綜合地價綜合地價款款10%10%5 5年之內(nèi)超標(biāo)部份年之內(nèi)超標(biāo)部份成交價成交價10%10%5 5年之外年之外2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算26稅費(fèi)計算習(xí)題匯總習(xí)題習(xí)題1 1：郭先生于2009年1月購買了一套位于東直門的二手商品房，面積70平米，總價81萬，單價11571元，容積率2.5。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？習(xí)題習(xí)題2 2：王先生于2006年購買了一套房產(chǎn)，面積160平米，總價60萬元，2009年3

14、月出售時，成交價為110萬元，王先生需要交多少營業(yè)稅呢？習(xí)題習(xí)題3 3：蘭小姐于2009年3月出售了一套望京的房產(chǎn)，總價為70萬元，產(chǎn)權(quán)證時間為2006年，且蘭小姐不能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，那么蘭小姐需要繳納多少個人所得稅呢？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算27習(xí)題四：習(xí)題四：1994年，吳先生以成本價購買了一套六里橋的公房，面積為75平米，王先生于2009年3月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納多少土地出讓金？習(xí)題五：習(xí)題五：梁女士于2003年購買了一套回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房，面 積為70平米，2009年4月以市場價32萬元出售，梁女士應(yīng)該繳納多少綜合地價款？習(xí)題六：習(xí)題六：

15、2009年6月，高小姐通過經(jīng)紀(jì)公司購買了方先生位于利澤西園的一套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2005年，小區(qū)容積率為1.2，房屋面積70平米，總價50萬元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算28習(xí)題七：習(xí)題七：2009年5月，程先生通過經(jīng)紀(jì)公司購買了一套吳小姐的房產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購公房，是吳小姐當(dāng)年以成本價購得。該套房屋面積為80平米，成交總價為64萬元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為1994年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費(fèi)是多少？習(xí)題八習(xí)題八：2009年8月，張小姐購買了一套商先生位于回龍觀的二手經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2003年，

16、面積90平米，總價45萬元。那么在此次交易中，張小姐和商先生需要分別繳納的稅費(fèi)共為多少？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算29習(xí)題解析及答案習(xí)題1分析分析：首先判斷是否是普通住宅：1、該套房屋容積率高于1.0，2、面積小于140平米；3、在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍。因此，該套房屋屬于普通住宅。答案答案：郭先生需繳納契稅8100008100001%=8100.1%=8100.2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算30習(xí)題2分析：分析：由于該套

17、房產(chǎn)的面積大于140平米，屬于非普通住宅，因此交易時需按差價征收營業(yè)稅。答案：答案：王先生需要繳納的營業(yè)稅=（1106011060）5.5%5.5%=2.75=2.75萬元。萬元。 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算31習(xí)題3分析：分析：由于產(chǎn)權(quán)證時間未滿5年，需交納個稅，而對于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅，核定征收率暫按1%執(zhí)行。答案：答案：蘭小姐需要繳納的個人所得稅為70701%=0.71%=0.7萬萬元元 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算32習(xí)題4分析：分析：由于以成本價購買，所以繳納的土地出讓金的稅率為1%答案：答案：方小姐應(yīng)繳納的土地出讓金為1560156075751%=11701%=1170元元2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算33習(xí)題5分析：分析：由于該套房產(chǎn)已滿5年，并按市場價出售，因此需交納成交價10%的綜合地價款。答案：答案：梁女士應(yīng)繳納綜合地價款為：323210%=3.210%=3.2萬元。萬元。2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計算34習(xí)題6買方高小姐：買方高小姐：該套房屋屬于面積小于140平米，容積率高于1.0，單價為7142元，低于望京區(qū)域土地平均交易價格的1.2倍（9498.8元），屬于普通住宅，契稅=5000001%=5000元；稅費(fèi)總額為稅費(fèi)總額為5000