房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)——稅費(fèi)計(jì)算課件

1、2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算1詳解北京市二手房交易所涉及詳解北京市二手房交易所涉及 稅稅 費(fèi)費(fèi)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算2u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計(jì)算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算3一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：共有八種：印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）契 稅營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅個(gè)人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價(jià)款一般所說(shuō)營(yíng)業(yè)稅是這三者一般所說(shuō)營(yíng)業(yè)稅是這三者的合一的合一2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算4買賣雙方各交什么稅？買賣

2、雙方各交什么稅？ 印花稅 買方買方 契 稅 土地出讓金 印花稅 營(yíng)業(yè)稅 賣方賣方 個(gè)人所得稅 土地增值稅 綜合地價(jià)款（經(jīng)濟(jì)適用房） 土地出讓金（按優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買） 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算5一般稅費(fèi)、特殊稅費(fèi)一般稅費(fèi)、特殊稅費(fèi) 印花稅 契 稅 營(yíng)業(yè)稅 個(gè) 稅 土地增值稅 土地出讓金土地出讓金 已購(gòu)公房特有已購(gòu)公房特有 特殊稅費(fèi)特殊稅費(fèi) 綜合地價(jià)款綜合地價(jià)款 經(jīng)濟(jì)適用房特有經(jīng)濟(jì)適用房特有 一般稅費(fèi)一般稅費(fèi)房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算8契稅征收有哪些優(yōu)惠政策？?jī)?yōu)惠一：土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占

3、用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）；優(yōu)惠二：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；優(yōu)惠三：按繼承法規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅；2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算9優(yōu)惠四：居民上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)新購(gòu)各類商品房，按新購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅；優(yōu)惠五：房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款；優(yōu)惠六：對(duì)于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算103 3、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅 概念

4、解釋概念解釋：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其營(yíng)業(yè)收入額征收的一種稅。納稅人：納稅人：賣方稅率：稅率：成交價(jià)5.5%或差額5.5%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算11營(yíng)業(yè)稅繳納細(xì)則1 1、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的普通住宅交易時(shí)，營(yíng)業(yè)稅按差額5.5%計(jì)算，其中產(chǎn)權(quán)證時(shí)間以取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)；2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住宅超過(guò)2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算123、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的非普通住宅交易時(shí)，營(yíng)業(yè)稅按成交價(jià)5.5%計(jì)算；4、產(chǎn)權(quán)證滿2年的非普通住宅交易，營(yíng)業(yè)稅按差額5.5%計(jì)算；2022-3-7房

5、產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算134 4、個(gè)人所得稅、個(gè)人所得稅1 1、稅種解析：、稅種解析：個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一2 2、納稅人：、納稅人：賣方3 3、稅率：、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%注：（1）差額20%的計(jì)算公式為=（轉(zhuǎn)讓收入購(gòu)房 原值轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)合理費(fèi)用）20%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算14公式中的幾個(gè)概念解釋購(gòu)房原值：商品房購(gòu)房原值是指購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi) 合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。注：雖然第二種計(jì)算方式可以

6、扣除一些費(fèi)用，但也不是無(wú)限 制的扣除，國(guó)家規(guī)定最高扣除額為：（1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算15個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策優(yōu)惠一：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅 優(yōu)惠二：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算165 土地出讓金概念解釋概念解釋：國(guó)家作為土地

7、所有者將其一定年限的國(guó)有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。征收對(duì)象：征收對(duì)象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購(gòu)公房2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算17土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)買方買方：無(wú)論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買方都需要按照1560建筑面積1%繳納土地出讓金賣方：賣方：所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，由賣方另外向原單位按1560建筑面積6%支付土地出讓金2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算186 綜合地價(jià)款概念解釋概念解釋：國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造

8、經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的，與已購(gòu)公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同納稅人：納稅人：賣方征收范圍：征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）并以市場(chǎng)價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房稅率：稅率：成交價(jià)的10%2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算19u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計(jì)算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算20房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)權(quán)屬過(guò)戶費(fèi)權(quán)屬過(guò)戶費(fèi)代辦按揭貸款代辦按揭貸款正常收費(fèi)正常收費(fèi)交易額交易額* *2.5%2.5%3000300030003000元（貸

9、款額超過(guò)元（貸款額超過(guò)2020萬(wàn)元每超萬(wàn)元每超過(guò)過(guò)1 1萬(wàn)元加收萬(wàn)元加收5050元服務(wù)費(fèi)）元服務(wù)費(fèi)）2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算21u二手房交易稅費(fèi)詳解目錄u二手房交易稅費(fèi)計(jì)算u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算22稅費(fèi)計(jì)算先判斷第一步：第一步：首先看房屋屬性，包括已購(gòu)公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房第二步：第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過(guò)5年；第三步：第三步：看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo) 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算23稅費(fèi)計(jì)算明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契

10、稅成交價(jià)成交價(jià)1%1%9090以下以下 成交價(jià)成交價(jià)1.51.5 90 90以上以上成交價(jià)成交價(jià)3 3非普通住非普通住宅宅-印花稅印花稅 免征（現(xiàn)交免征（現(xiàn)交5 5元錢）元錢）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教（含城建稅和教育附加）育附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價(jià)成交價(jià)5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之內(nèi)內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之外外個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅成交價(jià)成交價(jià)* *1 1或差額或差額* *20205 5年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征5 5年之外年之外1、商品房稅費(fèi)繳納明細(xì)表20

11、22-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算242 2、已購(gòu)公房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契稅成交價(jià)成交價(jià)1%1%9090以下以下 成交價(jià)成交價(jià)1.51.5 90 90以上以上成交價(jià)成交價(jià)3 3非普通住宅非普通住宅-印花稅印花稅 免征（現(xiàn)交免征（現(xiàn)交5 5元錢）元錢）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教育（含城建稅和教育附加）附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價(jià)成交價(jià)5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之內(nèi)內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之年之外外個(gè)人所

12、得稅個(gè)人所得稅成交價(jià)成交價(jià)* *1 1或差額或差額* *20205 5年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征5 5年之外年之外2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算253 經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目稅目買方買方賣方賣方稅率稅率要求要求稅率稅率要求要求契稅契稅成交價(jià)成交價(jià)1%1%9090以下以下 成交價(jià)成交價(jià)1.51.5 90 90以上以上成交價(jià)成交價(jià)3 3非普通住宅非普通住宅印花稅印花稅 免征免征營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（含城建（含城建稅和教育稅和教育附加）附加）差額差額5.55.5普通住宅普通住宅 2 2年之內(nèi)年之內(nèi)免征免征 普通住宅普通住宅 2 2年之外年之外成交價(jià)成交價(jià)5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2

13、年之內(nèi)年之內(nèi)差額差額5.55.5非普通住宅非普通住宅 2 2年之外年之外土地出讓土地出讓金金 成交價(jià)成交價(jià)3%3%對(duì)回遷房和安居房，對(duì)回遷房和安居房，無(wú)綜合地價(jià)款無(wú)綜合地價(jià)款 綜合地價(jià)綜合地價(jià)款款10%10%5 5年之內(nèi)超標(biāo)部份年之內(nèi)超標(biāo)部份成交價(jià)成交價(jià)10%10%5 5年之外年之外2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算26稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題匯總習(xí)題習(xí)題1 1：郭先生于2009年1月購(gòu)買了一套位于東直門的二手商品房，面積70平米，總價(jià)81萬(wàn)，單價(jià)11571元，容積率2.5。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？習(xí)題習(xí)題2 2：王先生于2006年購(gòu)買了一套房產(chǎn)，面積160平米，總價(jià)60萬(wàn)元，2009年3

14、月出售時(shí)，成交價(jià)為110萬(wàn)元，王先生需要交多少營(yíng)業(yè)稅呢？習(xí)題習(xí)題3 3：蘭小姐于2009年3月出售了一套望京的房產(chǎn)，總價(jià)為70萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2006年，且蘭小姐不能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，那么蘭小姐需要繳納多少個(gè)人所得稅呢？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算27習(xí)題四：習(xí)題四：1994年，吳先生以成本價(jià)購(gòu)買了一套六里橋的公房，面積為75平米，王先生于2009年3月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納多少土地出讓金？習(xí)題五：習(xí)題五：梁女士于2003年購(gòu)買了一套回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房，面 積為70平米，2009年4月以市場(chǎng)價(jià)32萬(wàn)元出售，梁女士應(yīng)該繳納多少綜合地價(jià)款？習(xí)題六：習(xí)題六：

15、2009年6月，高小姐通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買了方先生位于利澤西園的一套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2005年，小區(qū)容積率為1.2，房屋面積70平米，總價(jià)50萬(wàn)元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算28習(xí)題七：習(xí)題七：2009年5月，程先生通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買了一套吳小姐的房產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購(gòu)公房，是吳小姐當(dāng)年以成本價(jià)購(gòu)得。該套房屋面積為80平米，成交總價(jià)為64萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為1994年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費(fèi)是多少？習(xí)題八習(xí)題八：2009年8月，張小姐購(gòu)買了一套商先生位于回龍觀的二手經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2003年，

16、面積90平米，總價(jià)45萬(wàn)元。那么在此次交易中，張小姐和商先生需要分別繳納的稅費(fèi)共為多少？2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算29習(xí)題解析及答案習(xí)題1分析分析：首先判斷是否是普通住宅：1、該套房屋容積率高于1.0，2、面積小于140平米；3、在查詢土地級(jí)別價(jià)格后可得：東直門所屬的二級(jí)土地平均交易價(jià)格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格的1.2倍。因此，該套房屋屬于普通住宅。答案答案：郭先生需繳納契稅8100008100001%=8100.1%=8100.2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算30習(xí)題2分析：分析：由于該套

17、房產(chǎn)的面積大于140平米，屬于非普通住宅，因此交易時(shí)需按差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。答案：答案：王先生需要繳納的營(yíng)業(yè)稅=（1106011060）5.5%5.5%=2.75=2.75萬(wàn)元。萬(wàn)元。 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算31習(xí)題3分析：分析：由于產(chǎn)權(quán)證時(shí)間未滿5年，需交納個(gè)稅，而對(duì)于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅，核定征收率暫按1%執(zhí)行。答案：答案：蘭小姐需要繳納的個(gè)人所得稅為70701%=0.71%=0.7萬(wàn)萬(wàn)元元 2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算32習(xí)題4分析：分析：由于以成本價(jià)購(gòu)買，所以繳納的土地出讓金的稅率為1%答案：答案：方小姐應(yīng)繳納的土地出讓金為1560156075751%=11701%=1170元元2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算33習(xí)題5分析：分析：由于該套房產(chǎn)已滿5年，并按市場(chǎng)價(jià)出售，因此需交納成交價(jià)10%的綜合地價(jià)款。答案：答案：梁女士應(yīng)繳納綜合地價(jià)款為：323210%=3.210%=3.2萬(wàn)元。萬(wàn)元。2022-3-7房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)稅費(fèi)計(jì)算34習(xí)題6買方高小姐：買方高小姐：該套房屋屬于面積小于140平米，容積率高于1.0，單價(jià)為7142元，低于望京區(qū)域土地平均交易價(jià)格的1.2倍（9498.8元），屬于普通住宅，契稅=5000001%=5000元；稅費(fèi)總額為稅費(fèi)總額為5000