旅游地產(chǎn)研究分析

1、旅游地產(chǎn)研究多元化主題旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)和發(fā)展，必將為我國的旅游市場和房地 產(chǎn)市場找到切合點(diǎn)，并在互動中尋求更好的發(fā)展方向中和更快的發(fā)展速 度。但是國家相關(guān)管理部門對旅游地的概念尚示作出明確界定，地產(chǎn)商 在進(jìn)行這類投資行為時(shí)，實(shí)際上承擔(dān)了來自政策、環(huán)境、需求等多方面 的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)旅游地產(chǎn)首先需要有充足的理論準(zhǔn)備，需要了解世界旅游的發(fā) 展趨勢?，F(xiàn)在旅游的地域概念及規(guī)劃越來越大，而人樣關(guān)注的只是某一 特定景區(qū)的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已從傳統(tǒng)的“到些一 游”，“走馬觀花”演變?yōu)榉謺r(shí)度假、休閑渡假和戶外探險(xiǎn)運(yùn)動等方式 上。最后必須清楚旅游地產(chǎn)投資是戰(zhàn)略性投資。嚴(yán)格的說，旅游地產(chǎn)不 是在做項(xiàng)目，而是

2、在做戰(zhàn)略，旅游地產(chǎn)的投資特點(diǎn)是邊投資邊回收，隨 著時(shí)間的延長，利益回報(bào)成正比遞增。旅游地產(chǎn)開發(fā)的行殊性：另外，旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該有一個(gè)核心的觀點(diǎn)，即尊重并保護(hù)敏感 的生態(tài)體系，良好的生態(tài)體系可以為項(xiàng)目帶來良好的收益，如果開發(fā)只 考慮單一開發(fā)目的，造 成生態(tài)環(huán)境的破壞，開發(fā)項(xiàng)目也就失去了營銷 的依托。所以，旅游地的開發(fā)應(yīng)該是基于對現(xiàn)存的敏感的生態(tài)體系的一 種調(diào)整和完善。旅游地產(chǎn)的主題不管是選擇運(yùn)動主題還是選擇文化主題，規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓就在于旅游資源和房地產(chǎn)之間必須是穿插、融合的，而且一定是自然的過渡，只有完美的融合，才能實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的設(shè)計(jì)才會真正體現(xiàn)出旅

3、游地產(chǎn)所追求的文化精神。從觀光到度假的轉(zhuǎn)折：中國休閑度個(gè)市場行將進(jìn)入快速擴(kuò)張的階段，按照國際經(jīng)驗(yàn)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1000 美元時(shí)，一個(gè)國家觀光旅游的需求快帶增加，到2000美元時(shí)，渡假需求開始急劇增加；達(dá)到3000美元時(shí)，度假塊求急劇增加，以環(huán)渤、長江三角洲和珠江三角洲為代表的沿海高速發(fā)展地區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入了休閑度假需求的擴(kuò)張階段，北京人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)超過3500美元，上海已經(jīng)達(dá)到4500美元，深圳人均GDP已經(jīng)超過4000美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點(diǎn)。開始跨越度假的門檻。旅游地產(chǎn)主要分成三大類，第一類走開發(fā)旅游產(chǎn)品的路線，通過旅游產(chǎn)品將生地變成熟地，如華僑城和宋城。他們開發(fā)的

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是為了滿足人們的基本居住需求，所以是第一居所的概念。第二類是用于度假。如海南的華北村、東北村和西南村，很多房子都是外地人購買的，他們購房不是為了長期居住，而是度假時(shí)自己有房比較方便，這種屬于第二居所。第三類是投資產(chǎn)品，如產(chǎn)權(quán)酒店。就這三類產(chǎn)品來說，第一居所和第二居所屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，與以前房地產(chǎn)和操作有繼承關(guān)系，而屬于投資產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)酒店就稍微復(fù)雜了一些，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)酒店在開發(fā)完成之后，要交給酒店管理公司經(jīng)營，它是真正把房地產(chǎn)和酒店融合到一起的產(chǎn)品，所以會比以前兩類復(fù)雜。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值能否最大和度地體現(xiàn)出來，首先在于能否形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)發(fā)展的需求，也是保證

5、旅游地產(chǎn)長期經(jīng)營發(fā)展的必然選擇。 二是必須注重短期效益和長期效益的結(jié)合，旅游本身不是短期的概念，而是一個(gè)長期的概念。三是必須處理好保護(hù)與開發(fā)之間的關(guān)系，保護(hù)不是機(jī)械的，而是通過保護(hù)自然資源和人文資源影響周邊土地價(jià)值，以產(chǎn)生更大的附加值。四是要堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展策略，這也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本性策略。休閑地產(chǎn)最主要的硬件就是環(huán)境，主要包含生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境兩個(gè)方面內(nèi)容，前者為休閑地產(chǎn)的必要條件，后者為休閑地產(chǎn)的重要條件，二者缺一不可。購買動機(jī)：1、 追求個(gè)人舒適的動機(jī)， 在鋼筋水泥的叢林中生活久了的城市人急切想逃離，但由于工作、學(xué)習(xí)、生活等方面的約束，他們大都不得不呆在城市中， 而大自然中寧靜的環(huán)境

6、以及得天獨(dú)地方病的生態(tài)資源能陶冶人的精神生活，使人的身心得到凈化，深深的破引著這類人群。2、 偏愛動機(jī)。許多人在工作之余休閑之時(shí)偏愛休閑娛樂，希望身心能得到充分的放松。3、 顯耀動機(jī)。購房人在選擇住宅時(shí)，格外重視因購買而表現(xiàn)出來的社會象征意義，希望能借此購買行為來體現(xiàn)身份。4、 投資動機(jī)。這種絕版的風(fēng)景區(qū)的別墅是賣一套少一套。資源是不可再生的， 一些因?yàn)樾蓍e度假而引發(fā)的額外回饋格外受到投資者的關(guān)注。旅游地產(chǎn)的概念及分類旅游地產(chǎn) ， 廣義地說 ， 包括所有以旅游、 休閑度假為主題的置業(yè)。在國內(nèi)也有把旅游地產(chǎn)稱為旅游景觀房地產(chǎn)，它是指依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資

7、源），借助旅游度假為目的的開發(fā)營銷模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。1、 景觀住宅（第一居所）依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的信宅， 不論是在城市內(nèi)還是聲碼市郊區(qū)，都能在一事實(shí)上程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。2、 度假休閑內(nèi)度假區(qū)是一種知期性的旅游地， 在內(nèi)容 上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛 樂設(shè)施供度假者使用，其目的不外乎給消費(fèi)者提供享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及提供度假洽商和會方我的場所。目前，越來 越多的度假區(qū)突破了時(shí)間限制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當(dāng)作不動產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周

8、圍或度假區(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。成功的度假別墅區(qū)開發(fā)的不同， 大多會使非永久性逐漸成為永久居民，一般而言，在1520 年之后，這些度假別墅可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。根據(jù)地理位置和環(huán)境特征， 可以將度假休閑區(qū)分為海濱度假區(qū) 、 山地渡假區(qū)、 森林渡假區(qū)、 湖濱度假區(qū)、 溫泉度假區(qū)等，其中海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多，如東南亞和南太平洋的巴厘島、檳榔嶼、關(guān)島、沖繩、夏威夷和地中海地區(qū)等。根據(jù)度假住宅距離城市遠(yuǎn)近，可以分為城市度假區(qū)、近郊度假區(qū)和遠(yuǎn)郊度假區(qū)。城市度假區(qū)是城市髟地的組成部分，事實(shí)上，有些城市就是在海濱度假區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，近郊度

9、假區(qū)比較普遍，如韓國慶州市附近的波門湖度假區(qū)，法國藍(lán)色海岸度假區(qū)等，它可以方地利用城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如機(jī)場 、 水源和 道路 。 遠(yuǎn)郊度假區(qū)一般自成體系， 有用油機(jī)場和綜合接待服務(wù)高州，包括服務(wù)員工的住房，如西班牙加納利群島的藍(lán)沙羅特島等。3、 主題公園(旅游區(qū)畔地產(chǎn))主題公園完全是人造的娛樂場所， 雖然它在各種旅游吸引物中屬于比較新的項(xiàng)目，但去有著久遠(yuǎn)的歷史淵源。16 世紀(jì)，歐洲的一些短期性商業(yè)市場因加入娛樂設(shè)施而大獲成功，以后就產(chǎn)生了所謂的娛樂公園 ( AmusementPark) 。目前對主題公園的定義比較模糊，一般認(rèn)為主題公園是通過種活動和吸引物來刻意營造 某種氛圍的游樂場所，大的主

10、題公園都配備餐飲、紀(jì)念品商店等輔助設(shè)施。歐洲人仍籠統(tǒng)地把主題公園看作是娛樂公園，主題公園中5%以上的工人是業(yè)余或季節(jié)性就業(yè)為典型特征。亞洲主題公園的發(fā)展注重與當(dāng)?shù)匚幕嘟Y(jié)合，面向家庭，強(qiáng)調(diào)老少同樂，突出運(yùn)動與參與，寓教于樂，與零售業(yè)配套發(fā)展。4、 康體娛樂區(qū)(旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn))休閑運(yùn)動區(qū)的種類有很多， 包括和各種類型的不動產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合方式。其中高爾夫與度假區(qū)整體開發(fā)已被市場所認(rèn)同。度假高爾夫球場大多是規(guī)模較大，而且能夠讓人印象深刻，流連忘返的地方。一流的高爾夫度假上村能夠增加附近土地的價(jià)值 。 一個(gè)有高爾夫球場的開發(fā)區(qū)域大多是用面對高爾夫球場的土地或別墅價(jià)格的增值部分(PremiumPrice )

11、分期償還高爾夫場的前期費(fèi)用。 這種策略的變化很多， 每個(gè)個(gè)案的做法都不同，但基本動機(jī)都是一樣的。此外，高爾示球場還能鳴金成為以后的贏利部門。一個(gè)設(shè)施完備的高爾夫球場（包括其他休閑設(shè)施）可以增加整個(gè)區(qū)域的信譽(yù)度（Credibility ）并建立開發(fā)區(qū)域的整體形象，這對于地點(diǎn)較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)尤為有效。5、 商業(yè)游憩區(qū)商業(yè)游憩區(qū)可以分為兩大類型，直接參與型（ParticipatoryProjects ）和參觀型（Spectator Projects ） 。直接參與型游憩設(shè)施包括溜冰場、迷你型或標(biāo)準(zhǔn)型高爾夫球場、保齡球館以及其它顧客主動參與的項(xiàng)目。 參觀型則包括像電影院、 歌舞廳、運(yùn)動競技場和賽車場之類

12、的被動式設(shè)施。旅游地產(chǎn)五大開發(fā)模型：1、 旅游地產(chǎn)第一居所工發(fā)模型（ 1） 主題：項(xiàng)目建設(shè)要有明確主題（如高爾夫），圍繞主題進(jìn)行開發(fā)。（ 2） 資源：項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價(jià)值。（ 3） 區(qū)位：距辦公商業(yè)中心不超過45 分鐘的行程。（ 4） 可達(dá)性：具有良好的交通條件，多咱交通工具可選用，臨近高級公路、地鐵。（ 5） 配套設(shè)施；教育設(shè)施（幼兒園、中小學(xué)），高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時(shí)范圍送達(dá)的市級大醫(yī)院,購物中心、社區(qū)中心商業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù)中心，通訊設(shè)施， 完備的體育運(yùn)動，游樂設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀設(shè)施，大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等。2、 旅游地產(chǎn)第

13、二居所開發(fā)模型（1）良好的經(jīng)濟(jì)背景，人均GDRg過5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假的時(shí)間，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過30 平方米，汽車擁有量超過每五戶一輛。（ 2） 項(xiàng)目區(qū)位：一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在4 小時(shí)車程的范圍內(nèi)，最好90 分鐘之內(nèi)，但是最短距離應(yīng)該在80km（ 50 英里）左右，以便鮮菜成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場不超過1 小時(shí)車程。（ 3） 規(guī)模：要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在10001200 平方米之間。（ 4） 設(shè)施：具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂設(shè)施的配置。還

14、需要設(shè)置商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商力中心、通訊等配套設(shè)施。3、 產(chǎn)權(quán)灑店開發(fā)模型（ 1） 目標(biāo)客戶：年收入50 萬美元，擁有高學(xué)歷，年齡3050 歲，有一定假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。（ 2） 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)：所在旅游區(qū)開發(fā)中后期。（3）背景：國家經(jīng)濟(jì)景氣，人均GDP& 5000美元以上，國家、 行業(yè)有相關(guān)法律支撐體、分時(shí)度假交換體系成熟。（ 4） 環(huán)境：自然環(huán)境優(yōu)良，在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級提升。（ 5） 區(qū)位：產(chǎn)權(quán)灑店距離本地城市生活區(qū)不大于4 小時(shí)車程，異地客戶要求乘坐飛機(jī)能方便到達(dá)。4、 商務(wù)度假開發(fā)時(shí)機(jī)模型志市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓為主，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源、城市GDPfe到人均3000美元以上，擁有跨國公司分支機(jī)構(gòu)。5、 商務(wù)度假開發(fā)模型開發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2 小時(shí)車程；國際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場不超過60 分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)體，裝備完善的視聽和設(shè)置完備的服務(wù)項(xiàng)目，必須設(shè)置豐富的游憩休閑設(shè)