第四章房地產(chǎn)價格評估計算題

1、（1）待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6,覆蓋率為W 50%, 土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年入60%的總建設費，第二年投入40%的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的 6%,利息率為10%,利潤率為20%,售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5%,假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為 3000元/平方米，折現(xiàn)率10%。（1）根據(jù)所給條件計算如下：1）預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：3000 2000 6 c-一、2一二 29752066（兀）1

2、 10%2）總建筑費用現(xiàn)值為：1000 60% 10000 1000 40% 10000 “一、 二 9190000（兀）1 10% .1 10% .3）專業(yè)費用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售費用及稅金=29 7520 66 X5%=1 487 603（元）5）投資利潤=（地價+總建筑費用+專業(yè)費用）X 20%=（ 地價 X 20 % ）+（9 190 000+551 400） X20%=（ 地價 X 20 % ）+1 948 2806）總地價=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）+ （1+20 % ）=1657

3、4783 + 1.2 =13812319（元）（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元/平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1%;設備配置 齊全，增加2%;地段、層次、朝向增加 1.5%,其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為 7成新。根據(jù)上述情況，評估 房屋價格。(3)根據(jù)題意：該房屋價格=970X(1+1 %+2%+1.5%) X 1200X 0.7=970X 1.045 X 1200X 0.7=851466(元)(4)某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金

4、8萬元為基礎，每年比上年遞增2%,后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為10%,該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少 ？ _, _,2_,3被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值二一8一81 2%28 1 2%38 1 2%41 10%1 10%1 10%1 10%十8父(1+2%)4 十15-15515(1+10%)10%父(1 + 10%) (1+10%)= 66.75（萬元）(5)有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4個可比較參照交易案例，具體 情況如下表。宗地成交儕格(元/平 方米)交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3

5、501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地 與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在1-1.5之間時，容積率每增加 0.1 ,宗地單位地價比容積率為 1時增加3%。該城市地價指數(shù)見下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000年1月20日的價格

6、。P1 8 800115 100 106X M X110 102 109P3850 115 100 106111 101 112115760 -110100100106X1031 一1 45 1 10%X1-一1-.01 10%100 100X 100 101= 812.8（元/平方米）151 10%X1-1401 10%罌墨841.53元/平方米,45115 100 1061 10%100 100P4 = 780 -110 100 100 .199991C, 451 10%881.93（元/平方米）P=F R 艮 P4785.4 812.8 841.53 881.93=830.41元/平方米

7、）1-1-.510%) 乂&,坦=78元/平方米)1101 100150(1 + 10%)即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米 830.41元3200（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設的空地，土地面積為平方米，建筑容積率為2.5 ，擬開發(fā)建設為公寓。土地使用權年期為50 年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)周期為3 年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90，每建筑平方米的年租金預計為300 元，年出租費用為年租金的25。建筑費預計每建筑平方米1000 元，專業(yè)費為建筑費的10，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。假設當?shù)劂y行貸款利率為7，不動

8、產(chǎn)綜合還原利率為8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整）。6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1） 測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)建筑總面積：3200X 2.5 = 8000（平方米）不動產(chǎn)純收益 =300 X 8000 X 90 % X （1-25 % ）=1620000（ 元 ） 不動產(chǎn)收益年期= 50-3 = 47（ 年 ） 不動產(chǎn)總價=1620000X （P/A,8%,47）=19706113（元）2 ） 測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費 =1000 X （ 1+10%） X 8000 = 88

9、00000（元）3 ） 計算利息利息= 地價 X 7%X 3 + 8800000X7%X 1.5 = 0.21 地價 +924000（元）4 ） 計算利潤利潤=19706113 X 15% = 2955917 （元）5 ） 測算地價地價 = 不動產(chǎn)總價- 建筑費 - 專業(yè)費 - 利息 - 利潤= 19706113-8800000-0.21地價 -924000-2955917地價= 6994224/1.21 = 5780350（元）單價= 5780350/3200 = 1806.36（元/ m 2）樓面地價= 1806.36/2.5 = 722.54 （元/m2）（ 7）房地產(chǎn)的總使用面積為1

10、萬平方米，月租金為7 元平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的 6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3 萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。折現(xiàn)率為12。計算該房地產(chǎn)的評估值。（ 7） 1） 該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1） X7X12 = 84（萬元）2） 該房地產(chǎn)的年出租費用為：84 X（5%+12%+6%） + 0.3 = 19. 62（萬元）3） 該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62 = 64.38（ 萬元 ）4） 該房地產(chǎn)的價格為：64.38 X （P/A,12%,10） = 64.38 X 5.650 2 = 3

11、63.76（ 萬 元）8）假定某市政府將于2000 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000 平方米，容積率限定為4，土地使用權70 年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2 年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元 / 平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的 15%，有關稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500 元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。（8）1）完工后的預期樓價現(xiàn)值為：5000X 4X 5500/ （ 1+10% 2.5 =8667.8 （萬元）2）建筑成本及專

12、業(yè)費：1500 X （1+6% X 5000 X 4 / （1+10% 22 =2891（萬元 ）3）有關稅費：8667.8 X 5% = 433.4（萬元）4）目標利潤為:（地價+2891） X 15% = 15%M價+433.7萬元5）估算地價: 地價 =8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地價地價 =4269.3（ 萬元 ）9）某房地產(chǎn)2001 年 10 月的年凈收益為300 萬元，預測未來3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2004 年 10 月轉售時的價格預計比 2001 年 10 月上漲10%， 轉售時賣方應繳納的稅費為售價的 6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn) 2001年 10月的價格。(9)300X (P/A,9%,3) +p x (1+10%) x (1-6%) x (P/F,9%,3)=pp = 3759.4( 萬元 )11) 某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米， 建筑面積2000 平方米。土地于 1994年 10月 1 日通過有償出讓方式以1000元 /平方米的價格取得，使用權年限為50 年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為800 元 /建筑平方米。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權年限為50年的土地的價格為1100 元 / 平方米， 該類房屋的重置成