房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理啟示

1、經(jīng)營管理部研究報告競爭對手分析報告資產(chǎn)管理啟示目 錄一、香港置地研究 21、簡介22、香港置地的業(yè)務(wù)策略： 33、香港置地的資產(chǎn)構(gòu)成： 34、 香港置地委托的專業(yè)物業(yè)管理公司之一：ISS 45、香港置地選擇投資伙伴的標(biāo)準(zhǔn) 46、香港置地與萬通的合作項目 一新城國際 5二、漢斯公司研究 51、簡介52、投資管理業(yè)務(wù) 63、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 74、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 85、收購和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 96、營銷和租賃業(yè)務(wù) 11三、中國國際貿(mào)易中心股份有限公司研究 121、簡介122、業(yè)務(wù)情況133、經(jīng)營情況14四、關(guān)于資產(chǎn)管理(ASSet man ageme nt)的啟示151、資產(chǎn)管理的含義 152、經(jīng)營性物業(yè)管理

2、的含義：163、經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容 164、經(jīng)營性物業(yè)管理的收入 175、經(jīng)營性物業(yè)管理資金的使用 186、寫字樓的管理與服務(wù) 187、公共商業(yè)樓宇的管理： 208、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計的要點： 21、香港置地研究1、簡介香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Limited）成立于1889年，是一家以房地產(chǎn)投資為主的大型跨國公司。香港置地的注冊地在百慕大，在倫敦交易所第一上市，在新加坡和百慕大也有股票上市交易。此外，它是AmeriCan DePOSitary ReCeiPt PrOgramme的發(fā)起人之一，其控股方是怡和集團(tuán)，而怡和曾是英資控制的大型投資集團(tuán)

3、。香港置地控股有限公司在香港負(fù)責(zé)整個集團(tuán)的管理，并為香港置地（中國）股份有限公司、香港置地（國際）股份有限公司和香港置地基建股份有限公司提供服務(wù)，香港置地（中國）股份有限公司在香港中環(huán)商務(wù)中心區(qū)（CBD）擁有和管理約50萬平方米的甲級辦公樓及商場，約占占整個中環(huán)地區(qū)42%的面積，并且在香港和中國大陸有著一系列的開發(fā)活動，香港置地（國際）股份有限公司則負(fù)責(zé)開發(fā)和持有亞洲其他地方的物業(yè)項目，在亞洲 主要城市的金融商業(yè)中心，在新加坡、菲律賓和越南相當(dāng)活躍。香港置地基建股份有限公 司在香港、中國大陸和印尼持有基建投資項目，并且正尋求建立一個區(qū)域房地產(chǎn)組合。香港置地的組織結(jié)構(gòu)圖如ChartI所示:NiC

4、tloIaS11 FfeoW-SrTI FthiCh ief EXeCUtiVeBUeiinh&s* GirOIUPSCCllmrnerCiaIPrOPertVFiInlHnco & ITCoIrTImUniCationStan HBWkswor±tEXeCUtiVe DireetOrRaYmond ChoWEXeCUtiVe DlrelCtOrfIHOlng KOngFrancia HenglFinanCe DireCtorPrOj eelsJaimCS RObinSdn IEKeCUtilVe DireetorHQiIon ChiIJHeadl Of Com m

5、U KlIeatiOnSHtJman RcourcsJanet SPenCeHead Of HUrrlCIn ReSoiLJriCIeSR esidentalPrOPertyRobert WOrigExecutive DIreCtOrPrOPertYMlBrlclIJJfjrTl ntLegal SerViCeSA<hony VVaFehdaflmEXe匚ILlii f已 DilreietOrJIoraIiiaifln I-IugoHeadl Of LegaI SerViCeS2003年12月Page 16 Of 20IfI fra StrUCtUrGFranCiS HeInglFinl

6、anee DirdeIOrCOrInmorCialLegal CoUnSeilDrid LOnIibSenior LegaI COLjriSeCretriaI & AdmirliSt Irntl ro SelrVICCSAHlglW FUngHeadl <f SCrtariaI &AdnnlIniStratlVe SerViCCS2、香港置地的業(yè)務(wù)策略：提高中心資產(chǎn)組合的價值；建立地區(qū)性的品牌；最大化基建投資資產(chǎn)的價值3、香港置地的資產(chǎn)構(gòu)成:1%10%按從事活動的類型分:5%1% 9%85%2%商業(yè)物業(yè)1居住性物業(yè)-I基建投資其他87%數(shù)據(jù)來源：香港置地 2003年半年報

7、。按所在地區(qū)分香港IB新加坡-中國大陸 二其他數(shù)據(jù)來源：香港置地 2003年半年報。香港置地的物業(yè)：1 )、在建項目和在談判項目:項目名項目位置及建筑面積項目進(jìn)展備注新城國際(Cen tral Park)北京94萬平方英尺一期被SARS延誤， 預(yù)計到 2004年中完 工。二期進(jìn)展正常。香港置地占 40%的股權(quán)IVy On BeICher'香港97萬平方英尺按計劃將在2004年中 完工，最早可在 2003 年底預(yù)售。ViCtOria Road正在進(jìn)行土地交易 協(xié)議談判Stanley Court03年二季度完成重新 裝修。2 ）、已完成項目（持有物業(yè)）（略）4、香港置地委托的專業(yè)物業(yè)管理公

8、司之一：ISSISS是世界上最大的配套服務(wù)企業(yè)之一，在歐洲大部分國家、亞洲、澳大利亞和南美洲都擁有領(lǐng)先的市場地位，企業(yè)員工超過了26.5萬人，大部分是在配套服務(wù)的一線工作。ISS提供的配套服務(wù)范圍包括：主要是清潔、維修以及為特定客戶群體定制的一系列ISS在起源于丹麥，現(xiàn)在遍布世The Prince's BUiIding, The服務(wù)包，如健康護(hù)理、食物保健、自動服務(wù)、醫(yī)療等等。界38個國家。ISS與香港置地簽訂的物業(yè)管理合同包括五個建筑:Lan dmark, Jard ine House and EXCha nge Square.5、香港置地選擇投資伙伴的標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)一致；有強(qiáng)烈的企業(yè)誠信

9、；具有穩(wěn)定的管理層；有適當(dāng)?shù)慕?jīng)驗；健康的財務(wù)經(jīng)驗；合適的市場定位；其他伙伴的良好關(guān)系；能互補(bǔ)優(yōu)勢；與監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系;可協(xié)調(diào)的企業(yè)文化。6、香港置地與萬通的合作項目 一新城國際2001年3月新城 國際的項目公司一一萬置公司成立，它是萬通實業(yè)與香港置地集團(tuán)全資子公司一一“北京庭園”合資組建而成的，萬通與香港置地各占60%和40%的股份。新城 國際位于CBD的核心，北臨城市主干路朝陽門外大街。由香港置地集團(tuán)與北京萬通實業(yè)股份有限公司組合投資。占地10.5公頃,總建筑面積約30萬平方米，配套設(shè)施面積4萬平方米，公寓約2000套,逾5000平米的會所 地下車庫以130%的比例設(shè)置。4座獨具匠 心

10、的環(huán)形板式樓體環(huán)抱中心廣場，弧形平面配合跌級立面解決建筑物之間的遮擋問題。戶 型齊全，南北通透。整個項目邀請6家世界頂級建筑公司及顧問公司負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計、機(jī)電安裝 及物業(yè)管理，機(jī)電設(shè)計（材料、機(jī)電設(shè)施）為柏誠公司（參與北京東方廣場、現(xiàn)代城等項 目）,結(jié)構(gòu)設(shè)計（高層建筑的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計）為雅納公司（創(chuàng)作項目：香港匯豐銀行、中央 廣場、上海金茂大廈等），環(huán)境設(shè)計為泛亞易道（美國迪士尼樂園、上海中央花園等），規(guī)劃設(shè)計為香港王董（北京新東安、上海廣場、香港太古城中心等）。其目標(biāo)是要打造一個CBD核心區(qū)內(nèi)的世界級的優(yōu)質(zhì)純居住社區(qū)。新城國際項目總建筑面積超過32萬平方米，共分四期進(jìn)行建設(shè)，將于200

11、7年全部建成。一期工程已于去年開工，將于2004年完工，共有599套公寓，首批100套房今年4月初在京正式發(fā)售，迅即售罄。新城國際的住宅面積將在 20萬平方米左右，其他部分規(guī)劃為酒店或?qū)懽謽?。此前香港置地在京僅投資了位于京順路上的高檔項目香江花園的三期開發(fā)。二、漢斯公司研究1、簡介漢斯一直為客戶的物業(yè)增加價值，擁有40多年的從業(yè)經(jīng)驗的漢斯公司，在評估物業(yè)價值和創(chuàng)造正確的策略來最大化物業(yè)價值方面有著很多的技能和知識。漢斯為不動產(chǎn)公司或機(jī)構(gòu)所有者提供全面的服務(wù)，包括資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、銷售/出租、開發(fā)/再開發(fā)，并購/資產(chǎn)清理，財務(wù)/會計和工程。公司與每一位客戶緊密聯(lián)系，貼近他們的現(xiàn)實需求，并用創(chuàng)新

12、的解決方案來達(dá)到長期和短期的投資目標(biāo)。2、投資管理業(yè)務(wù)漢斯在為機(jī)構(gòu)投資者建立和成功管理風(fēng)險項目方面已經(jīng)擁有25年以上的歷史，從1978年引入NCRElF寫字樓指數(shù)開始，漢斯美國寫字樓物業(yè)的業(yè)績比該指數(shù)平均每年要高出 172個基點，如此不凡的業(yè)績是在比 NCRElF寫字樓指數(shù)的風(fēng)險低 45個基點的風(fēng)險水平（用 標(biāo)準(zhǔn)差來衡量）下取得的。以回收年為基礎(chǔ)進(jìn)行測算，即漢斯的一項投資從開始有匯報的年份到2001年為止所取得的總回報來計算，漢斯在從 1到20年不同的時期中獲得的業(yè)績也比 NCREIF寫字樓指 數(shù)要好，如下圖所示：ComPo Un ded AVerage AnnUal RetUr ns BaS

13、ed On Vin tage YearSource:PrOPerty & Portfolio ReSearCh從1991年，漢斯在美國通過總權(quán)益共41億美元的七個投資實體，采用了一系列的投資策略來尋找辦公樓購入和開發(fā)機(jī)會，其中最大的一個投資實體叫Natio nal Office Partn ers,L.P.,是漢斯和CaIPERS合資的一個風(fēng)險投資。從1996年，漢斯在歐洲城市也籌集10億美元對開發(fā)和并構(gòu)機(jī)會進(jìn)行權(quán)益投資，并通過三個投資實體來選擇新興市場。3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從I960年開始漢斯總共開發(fā)面積達(dá)2億1千5百萬平方英尺，注重細(xì)部處理、效率、效益和設(shè)計創(chuàng)新是這些項目的共同點，公

14、司在工程方面特有的長處使得它的合作伙伴能夠 在不超出預(yù)算的情況下完成其開發(fā)目標(biāo)。在最近十年，漢斯公司為生物科技、生命科學(xué)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)開發(fā)了超過350萬平方英尺的面積。漢斯公司在生物科技團(tuán)體和公司總部聚集的主要城市擁有物業(yè)，并正 在同未來的客戶進(jìn)行洽談。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括：可行性分析和經(jīng)濟(jì)分析環(huán)境和地段評估，政府批準(zhǔn)合作開發(fā)預(yù)估預(yù)算編制和管理建筑和工程合同談判概念設(shè)計設(shè)計合作建筑收購日程安排會計/控制/報告營銷和公共關(guān)系工程監(jiān)理出租性物業(yè)管理運作和維護(hù)規(guī)劃案例研究：漢斯協(xié)助日本地產(chǎn)公司進(jìn)入洛杉磯市場MitSUi FUdoSan (USA), Inc.是日本最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，

15、在洛杉磯城中心買下了一塊地段很好的地快，他們計劃建成一個世界級的、52層的、有140萬平方英尺建筑面積的辦公塔樓，他們需要尋求一家當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的幫助，他們想找一家保持項目進(jìn)展和融合一個 開發(fā)項目所有復(fù)雜的跨文化因素這兩方面都游刃有余的公司。漢斯在開發(fā)風(fēng)險管理、開展出租前活動和最大化價值的長達(dá)36年的業(yè)績記錄使MitSUi相信他們選擇漢斯是正確的，這兩個美國和日本房地產(chǎn)巨頭一起制定了一個包括整個開發(fā)過程所有方面的計劃，包括進(jìn)度安排、預(yù)算和績效目標(biāo)，針對塔樓設(shè)計和工程的每個方面的嚴(yán)格的工程成本控制使項目的經(jīng)濟(jì)收益風(fēng)險大大降低，在動工之前一個野心勃勃的營銷 運動就已然展開。漢斯在成本工程技術(shù)為Mit

16、SUi省下了超過250萬美金的建安成本，同時為長期經(jīng)濟(jì)效益極大的提高了建筑的效率，營銷團(tuán)隊在完工之前就成功的租出了寫字樓的85 %的建筑面積，比MitSUi的原先預(yù)計要高 35%以上，在最初12個月的運作中，項目的入住率攀升至 93%,這在高度競爭的市場上實屬不易。座落在 WiIShire的FigUeroa被認(rèn)為是洛杉磯的標(biāo) 志性建筑之一，它贏得了無數(shù)的地方和全國的設(shè)計和管理獎項，在一個持續(xù)競爭激烈的市場上保持了平均 95%的入住率。4、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)漢斯在全世界一共管理著超過750萬平方英尺（650萬平方米）的甲級寫字樓和零售物業(yè)，該公司在營銷、管理和開發(fā)，重新定位，購并和資產(chǎn)清理方面的專長，

17、幫助很多業(yè)主謀劃策略來盡可能提升他們資產(chǎn)的價值，不僅如此，依靠其龐大的知識技能庫，漢斯能 夠應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)外部威脅、提供客觀的咨詢和不動產(chǎn)的風(fēng)險管理。公司承諾提供及時和專業(yè)的資產(chǎn)和物業(yè)管理，使業(yè)主和投資者滿意和租戶續(xù)租。選擇漢斯，業(yè)主、投資者和租戶都可以期望從他們的投資中得到最好的回報。具體來說，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)包括：物業(yè)管理配套管理不動產(chǎn)和市場評估戰(zhàn)略規(guī)劃、項目定位和重新定位購并/銷售合作項目融資預(yù)算/會計/控制銷售仙租項目開發(fā)/再開發(fā)公共關(guān)系租戶關(guān)系施工管理能量管理保安稅務(wù)分析/管理車位管理預(yù)防維護(hù)工程風(fēng)險管理商戶合同談判案例研究：漢斯通過對洛杉磯2座辦公樓的重新配置使其重新獲得價值一家大外資

18、銀行因?qū)Ψ讲荒苴H回抵押而在洛杉磯西屋地區(qū)取得了兩棟20年房齡的寫字樓，它為此感到焦頭爛額。這兩棟24層的寫字樓共有100多萬平方英尺的辦公面積，但 卻只有不到60%的入住率，其中27%的租約即將到期， 運營成本居高不下， 而且建筑達(dá)不 到現(xiàn)在的準(zhǔn)租要求，無效的管理和租賃程序加上低劣的物業(yè)服務(wù)和維護(hù)也對資產(chǎn)的價值產(chǎn) 生不利影響。這家銀行希望漢斯能夠?qū)@個物業(yè)重新定位，通過對這兩棟樓的現(xiàn)狀的評估，漢斯的 工作團(tuán)隊采取一項策略來盡可能提升建筑的價值和流動性，漢斯承擔(dān)起這項物業(yè)和內(nèi)部資 產(chǎn)的管理，設(shè)計和建筑管理，出租和營銷服務(wù)，漢斯暫時的資產(chǎn)管理團(tuán)隊著手贏得顧客的 信心，向他們保證新的管理將及時回應(yīng)他

19、們的需求，硬件設(shè)施和運營服務(wù)都將得到改善以 使他們繼續(xù)留下來，漢斯團(tuán)隊還非常積極的展開營銷活動，以娛樂和媒體企業(yè)為目標(biāo)客戶，爭取到了高達(dá)45個租約。在資金緊張的預(yù)算要求下，漢斯將這項瀕臨衰敗的資產(chǎn)變成了一項充滿活力和價值很 高的物業(yè)，原來不符法律要求的地方都得到矯正，原來的石棉被清除，公共活動空間得到 很大改善，加上物業(yè)租賃的成功，漢斯團(tuán)隊降低了物業(yè)運營成本，建立了專業(yè)的現(xiàn)金管理 和會計流程，提高費用收繳力度，降低應(yīng)收帳款，為業(yè)主進(jìn)一步提高了收益。5、收購和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)從1993年開始，漢斯在一手市場上購買物業(yè)動用的資金超過了44億美元，我們將我們從為客戶服務(wù)的過程中獲得的知識用來評估和謀劃他們的

20、不動產(chǎn)交易，以達(dá)到他們的商 業(yè)目的。與顧客緊密合作，我們通過分別資本性支出、租賃風(fēng)險、預(yù)估投資回報和建議一個購買價格來評估各項物業(yè)的潛在價值，然后在研究一個策略來使物業(yè)能夠滿足客戶的要求。具體來說，收購和租賃業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)評估市場分析策略規(guī)劃風(fēng)險分析建安預(yù)估現(xiàn)金流預(yù)估投資者預(yù)估財務(wù)結(jié)算案例研究：漢斯協(xié)助通用汽車養(yǎng)老基金成功介入房地產(chǎn)業(yè)90年代早期，通用汽車養(yǎng)老基金決定將一些資金投向房地產(chǎn)業(yè)，但這家基金首先需要一個在發(fā)現(xiàn)和評估那些具有良好升值潛力的物業(yè)方面有豐富經(jīng)驗，的投資伙伴，并通過專業(yè)的營銷經(jīng)驗使其價值得到實現(xiàn)。通用汽車養(yǎng)老基金選擇漢斯作為它的合作伙伴，這個團(tuán)隊很快確立一個一個投資原則：絕好

21、的地段，良好的建筑設(shè)計和獲得的可能性，并建立了一個現(xiàn)有具有這些特性的商場、寫字樓或混合用途的項目的資料庫，帶著養(yǎng)老基金的投資目標(biāo)，漢斯當(dāng)?shù)氐氖袌鰧＜液拓攧?wù)專家對每個項目都進(jìn)行了考察和打分，在1992年底，位于哥倫比亞區(qū)華盛頓西北的一棟甲級寫字樓看來很有希望，這座名為愛德華-本那特-威廉姆斯的建筑位于西北十一街700號，有12層高，樓齡不超過一年，是 SoM擔(dān)綱設(shè)計的，入住率為 56% ,這項資產(chǎn)是 WellS Fargo銀行由于借款人無法贖回抵押而取得的，現(xiàn)在正打算出售。漢斯和通用的并購團(tuán)隊以重置成本的70%的價格在1993年5月買下了這項物業(yè)，低價購買使?jié)h斯可以實施非常積極的租賃方案，提供低

22、于市價的租費和靈活的租期，到1994年11月，這棟寫字樓全部租出，在之后一直保持全部的入住率，H一街700號的成功購入和重新定位是同通用養(yǎng)老基金富有成果的合作的開始。漢斯團(tuán)隊總計投資了超過610萬平方英尺的辦公面積。6、營銷和租賃業(yè)務(wù)漢斯擁有總值達(dá)200億美元的新租和續(xù)租租約的成功談判的可信記錄，作為公司銷售 和租賃整體流程的一部分，漢斯開發(fā)營銷和廣告材料并策劃促銷事件以展示物業(yè)最好的一 面，公司還深入?yún)⑴c到租賃過程的所有方面中去，從租約和傭金和約的草擬、談判，到結(jié) 算交易的協(xié)調(diào)，幾乎包括了租戶入住前的所有工作。漢斯了解租賃對業(yè)主而言是高風(fēng)險和 高收益的一個運營手段，并在創(chuàng)造和保持租賃成功要素

23、方面有值得信賴的能力。具體來說，營銷和租賃業(yè)務(wù)包括：市場評估項目評估投資市場評估重新定位策略營銷計劃制定中間人關(guān)系租戶挖掘租約談判全國性租戶項目協(xié)調(diào)公共關(guān)系案例研究：漢斯對芝加哥中心商業(yè)區(qū)某辦公樓的再開發(fā)一家領(lǐng)先的日本工程建筑公司在芝加哥中心商業(yè)區(qū)接手了一棟有四年樓齡、65萬平方英尺的辦公塔樓，這座寫字樓的發(fā)展前景并不清晰，租出率48 %,主體建筑還沒有完工，租戶滿意度低，地產(chǎn)中介不愿接手這個物業(yè)，融資項目是根據(jù)四年的時間來實施的，而自 有資金已經(jīng)被用在大樓的運營上了。1993年1月取得 WeSt WaCker225號的所有權(quán)之后， TaiSei AmeriCa公司需要找到一家在地產(chǎn)決策制定方

24、面具有遠(yuǎn)見、成功的銷售和租賃、以及全面的物業(yè)管理和租戶服務(wù)的專 業(yè)公司，選擇漢斯公司成為必然。漢斯公司啟動了一項重新開發(fā)的計劃，和一項積極的營 銷計劃，禾U用項目臨河的良好位置，已完工部分的質(zhì)量，充足的車位和巨大高效的樓層計 劃作為亮點，通過郵件通告、促銷和對地產(chǎn)中介要求的及時反饋增強(qiáng)了租賃活動的活力， 這些中介幫助大樓的管理找到需要關(guān)注和改進(jìn)的地方，使租戶重新獲得信心，租戶住得更 舒服得同時，運營成本反而下降了。在五個月之間，漢斯節(jié)省了110萬美元的運營費用，漢斯參與的直接結(jié)果使業(yè)主的現(xiàn)金流不足的窘?jīng)r得到改善，23萬2千萬平方英尺的面積出租出去，租戶滿意度得到恢復(fù)和提升，大樓作為一個令人羨慕

25、的公司辦公地點的名聲在商戶和地產(chǎn)中介中得到加強(qiáng)和認(rèn)可。三、中國國際貿(mào)易中心股份有限公司研究1、簡介中國國際貿(mào)易中心（以下簡稱"國貿(mào)中心"）是目前中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù) 企業(yè)之一，國貿(mào)中心地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積 56萬平方米，集辦公、住宿、會議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體，是眾多跨國公司和商社 進(jìn)駐北京的首選之地。國貿(mào)中心始建于1985年8月，90年8月30日全面開業(yè)，由對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬 鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建。1999年年初在上海證券交易所發(fā)行了A種股票1.6億股并上市，

26、融資 8.5億人民幣。目前正在進(jìn)行三期工程建設(shè)。國貿(mào)中心主要由五大部分組成：國貿(mào)寫字樓：包括兩幢外觀相同的 38層寫字樓一 貿(mào)大廈1座和國貿(mào)大廈2座以及 6層的國貿(mào)西樓和 2層的國貿(mào)東樓，總建筑面積17.6萬平米，總出租面積約11.3萬平方米， 可出租面積從64平米到整層1727平米。有地下三層停車場共計 1500個停車位，提供長期 出租和計時收費等服務(wù)方式。國貿(mào)公寓：國貿(mào)公寓由國貿(mào)南公寓和國貿(mào)北公寓組成，樓高30層。共有從一居到四居到頂層豪華套房共 401套房間。主要租客來自于各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交 使節(jié)，一直被公認(rèn)是北京頂級豪華公寓。中國大飯店和國貿(mào)飯店：兩飯店均由國貿(mào)中心委

27、托香格里拉酒店管理集團(tuán)管理。五星級的中國大飯店地上 21層，地下2層，總建筑面積 11萬平方米，客房738間，是眾多國 家元首、政府首腦、重要國際組織及常設(shè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和各國商業(yè)巨頭、知名人士的下榻之 地，有"第二國賓館"之稱。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積3.9萬平方米，地上 8層，地下1層，共有客房552間，是各類商務(wù)客人理想的下榻之地。國貿(mào)商城：總建筑面積 6萬平米，總營業(yè)面積 3萬平方米，有地上二層和地下二層。國貿(mào)展覽大廳：展廳總面積1萬平方米，由序廳和三個展廳構(gòu)成，主要進(jìn)行中小型和檔次較高的展覽會和博覽會。2、業(yè)務(wù)情況（1）國貿(mào)寫字樓租戶情況2003年上半年出租率 91

28、.51 %,平均租金水平 37.75美元/平米月。« 世界500強(qiáng)企業(yè)（57家）*銀行（20家） 金融機(jī)構(gòu)（18家）律師事務(wù)所（18家）* 保險公司（11家）專業(yè)及商業(yè)服務(wù)（22家）等；（2）國貿(mào)商城業(yè)態(tài)情況2003年上半年出租率 98.94% ,平均租金 53.06美元/平米月。首層、二層服裝服飾精品區(qū)一一以高檔、時尚為主題的服裝精品區(qū)，匯聚世界 名品，滿足各界人士對高品質(zhì)的追求；地下一層時尚消費區(qū)一一為客人提供各類優(yōu)質(zhì)商品和便捷服務(wù)。國內(nèi)外時裝、 休閑裝、童裝、珠寶、化妝品、音像、禮品、圖書、家居和個人用品等；地下二層休閑娛樂區(qū)一一冰面面積八百平方米的水冰場；美食餐飲區(qū)一一二十余

29、家中、西特色餐廳、快餐廳，滿足不同的消費需要。點 綴在商城不同區(qū)域有多個咖啡廳、茶舍、甜點屋。（3）國貿(mào)中心展覽部主要業(yè)務(wù)部門國貿(mào)展覽部下設(shè)市場開發(fā)部、展覽業(yè)務(wù)部和展架施工部。其中，市場開發(fā)部負(fù)責(zé)出租展覽場地，開發(fā)新的展覽項目，負(fù)責(zé)展會的立項報批，與 新聞媒體聯(lián)絡(luò)，配合展覽會的公關(guān)宣傳工作。展覽業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)國貿(mào)中心自辦或合辦的各種專業(yè)貿(mào)易展覽項目的策劃和組織實施?？?提供包括展覽策劃、宣傳招展、會務(wù)接待等展覽專業(yè)服務(wù)。展架施工部可以為您提供包括展臺設(shè)計、現(xiàn)場施工、電器租用、衛(wèi)生清潔等全套專業(yè) 服務(wù)。3、經(jīng)營情況(1) 總體收益、折舊計提及稅項狀況總體看來，該公司的經(jīng)營情況相當(dāng)不錯，因扣除了每年的

30、折舊和高額的稅費，凈資產(chǎn) 收益率能夠達(dá)到8%左右，是十分不易的。總體收益情況表2003上半年2002 年2001 年2000 年主營業(yè)務(wù)收入3.2億6.51 億5.97 億5.42 億凈資產(chǎn)23.49 億22.39 億21.43 億20.48 億凈利潤1.1億1.75 億1.79 億1.46 億凈資產(chǎn)收益率4.69 %8.78%8.41 %6.42 %折舊及攤銷0.69 億1.46 億1.32 億1.41 億折舊計提基準(zhǔn)表預(yù)計使用年限(年)預(yù)計殘值率年折舊率房屋及建筑物4810%2%房屋及建筑物改良1510%6%機(jī)器設(shè)備1510%6%運輸設(shè)備510%18%家具裝置及設(shè)備510%18%電子設(shè)備5

31、10%18%固定資產(chǎn)按購置或新建時的成本入帳，采用直線法折舊；對固定資產(chǎn)改建、擴(kuò)建和改 良發(fā)生的支出予以資本化，對固定資產(chǎn)修理及維護(hù)而發(fā)生的后續(xù)支出于發(fā)生時計入當(dāng)期費 用，具體情況如上表所示。主要稅項情況表稅種稅率計稅基礎(chǔ)企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額營業(yè)稅5 %租金與電話費等收入房產(chǎn)稅1.2%應(yīng)稅房產(chǎn)原值的70%(2)不同物業(yè)類型收入狀況業(yè)務(wù)類別2003上半年2002 年2001 年主營業(yè)務(wù)收入占比主營業(yè)務(wù)收入J占比主營業(yè)務(wù)收入占比寫字樓1.82億元56.49%3.61億元55.33%3.54億元59.37%公寓0.33億元10.25%0.96億元14.8 %0.93億元15.57%商場0.7

32、4億元22.88%1.39億元21.32%1.04億元17.44%展覽0.26億元7.98%0.38億元5.85 %0.29億元4.79 %由于03年上半年南區(qū)公寓整修，引起公寓出租收入下降較多。但從總體趨勢看，公寓的單位面積收入并未下降很多；展覽收入增長較大。四、關(guān)于資產(chǎn)管理(ASSet management) 的啟示1、資產(chǎn)管理的含義廣義的資產(chǎn)管理(ASSet management),是管理者為使自身擁有的資產(chǎn)組合的價值最大化而采取的各種行為活動，包括購買、出售某項資產(chǎn)或增持、減持某項資產(chǎn)，以及對某項 資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、管理等。房地產(chǎn)實際上只是資產(chǎn)管理者的多樣化資產(chǎn)中的一種。以房地產(chǎn)為管理對象

33、、以使房地產(chǎn)所有者的權(quán)益收益最大化為管理目標(biāo)而進(jìn)行的各種行為活動就是狹義的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理與一般的物業(yè)管理(ProPerty management)的不同之處在于，資產(chǎn)管理更注重通過資本運作手段、市場交易手段來達(dá)到使物業(yè)給投資者帶 來的權(quán)益價值最大化的目的，而物業(yè)管理則偏重于通過對物業(yè)自身的維護(hù)與管理以使物業(yè) 保值增值。有學(xué)者認(rèn)為，資產(chǎn)管理更注重未來，而物業(yè)管理更注重現(xiàn)在，這也從另一個角 度說明了資產(chǎn)管理與物業(yè)管理的不同。美國漢斯公司(Hi nes)將資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)范圍定義為：1 )物業(yè)管理(PrOPertymanagemnt)； 2)配套設(shè)施管理(FaCiIity management)；

34、 3)不動產(chǎn)價值評估與市場評估 (Real estate and market assessmentS ； 4)策略規(guī)劃，項目定位與重新定位 (Strategy planning,project POSiti Oningand repositi Oning )； 5)收購 / 出售協(xié)調(diào)(ACqUiSiti On /sales coord in ati On ); 6)項目 融資(PrOjeCt financing ) ； 7)營銷與出租(Marketing/Leasing ) ； 8)項目開發(fā)與再開發(fā) (PrOjeCt development and redevelopment) ； 9)公共

35、關(guān)系(PUbIiC relations )； 10)租戶關(guān)系管理 (Tenant relati OnS) ； 11)工程管理 (Con StrUCt ion man ageme nt) ； 12) 能源管理 (Energyman ageme nt);13)安全管理(SeCUrity) ； 14)稅務(wù)分析與規(guī)劃(TaX analysis and administration ) ； 15)車 位管理 (Parking management) ； 16)預(yù)防性的維修工程 (PreVentive maintenance PrOgramS)；17)風(fēng)險管理(RiSk management) ； 18)

36、租戶合同談判(Vendor Contract negotiations )。從 中可以看到資產(chǎn)管理的內(nèi)涵要比物業(yè)管理豐富得多。也有的學(xué)者對資產(chǎn)管理的定義要相對窄一些，他們認(rèn)為資產(chǎn)管理者的主要職責(zé)是在通過對物業(yè)投資數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析之后，進(jìn)行如下活動：1)洽談租賃合同；2)在物業(yè)受損的情況下負(fù)責(zé)終止合約；3)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租；4)遵守當(dāng)?shù)赝恋厥褂梅ㄒ?guī)；5)洽談租賃中的增租條款； 6)銷售多余的物業(yè)；7)購買新的物業(yè)(土 地、寫字樓、商業(yè)和倉庫)。從研究房地產(chǎn)公司的角度來說，我們更愿意將資產(chǎn)管理定義為廣義資產(chǎn)管理視角下的經(jīng)營性物業(yè)管理。這個定義有兩個要點：一是地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理在多數(shù)情況下表現(xiàn)為經(jīng) 營性物業(yè)

37、管理，或者說經(jīng)營性物業(yè)管理是地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容；二是地產(chǎn)公司需 要用廣義的資產(chǎn)管理的視角來看待對持有物業(yè)的管理，將物業(yè)看作多樣化資產(chǎn)中的一種， 而不是孤立的從管理和維護(hù)的角度去看待物業(yè)，資產(chǎn)管理者不僅僅需要對物業(yè)的如何進(jìn)行 經(jīng)營管理提出建議，而且還可能需對物業(yè)如何進(jìn)行交易或或處置提出建議。與一般的經(jīng)營 性物業(yè)管理相比，資產(chǎn)管理可以采用更多的資本運作和市場交易的手段來提升物業(yè)的價值。2、經(jīng)營性物業(yè)管理的含義：經(jīng)營性物業(yè)是指通過出租能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的物業(yè)。以經(jīng)營性物業(yè)為對象的經(jīng)營管理 就稱為經(jīng)營性物業(yè)管理，它普遍存在于寫字樓、公共商業(yè)樓宇、酒店等的管理中。經(jīng)營性 物業(yè)管理較之居住性物業(yè)管理

38、的不同之處在于，經(jīng)營性物業(yè)管理的工作焦點是及時了解市 場的變化，尋求解決和應(yīng)付問題的方法，對未來的經(jīng)營管理作出決定并評估這種變化對未 來的影響。3、經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容主要有以下幾個方面：（1）制定管理計劃。包括五個步驟：*確立目標(biāo)物業(yè)管理狀況的檢查形成租金方案和出租策略提出預(yù)算物業(yè)管理的委托合同*物業(yè)管理記錄和控制（2）加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金（3）制定收租辦法（4）物業(yè)的維修（5）安全保衛(wèi)（6）業(yè)主、物業(yè)管理人員和租客的關(guān)系經(jīng)營管理部研究報告（7）組織與控制4、經(jīng)營性物業(yè)管理的收入經(jīng)營性物業(yè)管理的收入既是房地產(chǎn)投資者收回投資，獲取投資權(quán)益的來源，也是物業(yè) 管理公司進(jìn)

39、行經(jīng)營管理的費用來源，該收入主要包括經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入兩個方面。 經(jīng)營收入一般是指出租樓面及其附屬配套設(shè)施的租金收入，其他收入則包括管理費，附屬 性的餐飲、購物、商務(wù)中心、交通等項服務(wù)所得。（1）影響經(jīng)營性物業(yè)收益的因素主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與供求關(guān)系；物業(yè)的位置（地段）；物業(yè)類型；租客的類型；*租期；樓層、朝向和面積等。（2）租金的確定和調(diào)整 租金的確定。*市場分析。同類物業(yè)的租金水平和出租率，物業(yè)本身的優(yōu)勢和特點定位，面對 的租客類型，心理和可承受能力等，確定市場推廣戰(zhàn)略。業(yè)主對投資收益率的要求和物業(yè)價值分析，確定樂觀、一般和悲觀情況下的租 金和出租率水平。 租金的調(diào)整。市場供求關(guān)系變化

40、*通貨膨脹物業(yè)在市場中地位的變化 租金的收取方式*按月收取按一年或數(shù)年收?。▋?yōu)惠價格）* 一到三個月的押金 其他附屬收入5、經(jīng)營性物業(yè)管理資金的使用主要有三方面：管理費用、營租費用和稅費。其中管理費用包括：建筑物維修費用機(jī)電設(shè)備管理費用4治安保衛(wèi)管理費用衛(wèi)生清潔管理費用職工工資及福利*辦公費*保險費營租費用包括：¼ * 廣告費代理費公共關(guān)系費用其他費用稅費包括：* 房產(chǎn)稅*營業(yè)稅城市建設(shè)維修稅*教育附加費 土地使用稅6、寫字樓的管理與服務(wù)（1）寫字樓的含義寫字樓指用于辦公的建筑，或由辦公室組成的大樓。寫字樓的持有方式有:*業(yè)主自己使用一部分，其余出租； 全部出租；*分單元出售或整棟出售。2003年12月Page 18 Of 20經(jīng)營管理部研究報告在經(jīng)營性物業(yè)管理中，寫字樓是