房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析資料

1、（1）依價(jià)對(duì)象（2）卜古價(jià)目的(3)(4)(5)價(jià)值類型價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)方法（致委托方函 和估價(jià)結(jié)果的價(jià)值類型應(yīng)一致（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！）（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?不一致算錯(cuò)誤?。┓康禺a(chǎn)估價(jià)案例與分析估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式A.0.1 封面（含“估價(jià)報(bào)告名稱”等七項(xiàng)內(nèi)容 ）估價(jià)報(bào)告名稱 （標(biāo)題：）（應(yīng)概括出估價(jià)目的，如 抵押、征收 估價(jià)報(bào)告，設(shè)有估價(jià)目的|算一處錯(cuò)誤!）估價(jià)項(xiàng)目名稱I：應(yīng)說明項(xiàng)目全稱（估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位、名稱、用途，不能與估價(jià)對(duì)象混用）估價(jià)委托人應(yīng)說明委托方全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱估價(jià)人員參加本次估價(jià)的注冊(cè)估價(jià)師的姓名及|注冊(cè)號(hào)| （歸是參加本次的、無注冊(cè)號(hào)的算一處錯(cuò)誤!

2、）估價(jià)報(bào)告出具日與（年、月、日，封面上應(yīng)與致估價(jià)委托人函中一致叵：致或不為出具日期|算一出錯(cuò)誤!）估價(jià)報(bào)告編號(hào)|：本報(bào)告書在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號(hào)（封面編號(hào) 31結(jié)果報(bào)告中的不一致|算一處錯(cuò)誤!）A.0.2致估價(jià)委托人函（四項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?biāo)題：）致估價(jià)委托人函致函對(duì)象（委托方的全稱）致函正文（六項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤!（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬，缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤!（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)結(jié). （缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。┌{（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。|致函方?jīng)]有蓋章口或|加蓋的為. 公司少公章可J一處錯(cuò)誤!注意： 法定代表人或執(zhí)行合伙人沒有簽名或蓋

3、章不算錯(cuò)?。┧摹⑷蘸掌冢橹潞哪暝氯?，為估價(jià)報(bào)告完成日期或出具日期。|若與估價(jià)報(bào)告完成日期或出具日期不一致 算一處錯(cuò)誤?。┣夷夸洃?yīng)放在“致委托人函”后面 ，否則算一處錯(cuò)誤?。〢.0.3目錄（六項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！ 一、（標(biāo)題：）目錄（|目錄中不應(yīng)有“致委托人函”二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 * *頁(yè)三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 * *頁(yè)四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 *頁(yè)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 * * 頁(yè)六、附件* - *頁(yè)A.0.4 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（七項(xiàng)內(nèi)容）|缺項(xiàng)或沒有“注冊(cè)” |均算一處錯(cuò)誤!（標(biāo)題：）估價(jià)師聲明（鑒證性的估價(jià)師聲明） 我們鄭重聲明:（1）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真

4、實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺 漏。（2）估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到 本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。（3）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。（4）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。（5）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn) 以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。（6）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)

5、地查勘（若不是所有在在本聲明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘，應(yīng)寫明進(jìn)行查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名。只需列出參與查勘的|注冊(cè)估價(jià)師的姓彳|,缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。＃?）沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助（ 若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助內(nèi)容）。注：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明所有參加估價(jià)的|注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名|、叵口，|并經(jīng)本人簽名,非注冊(cè)和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 不得在其上簽名。在聲明的最后要求必須有而或|兩名以3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名,缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！ 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不要求有“實(shí)地查勘日期”缺不算錯(cuò)！A.0.5估價(jià)的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制

6、條件估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：（1） 一般假設(shè)：包括對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積等資料進(jìn)行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，但在未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素給予了必要關(guān)注。無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患，但在無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，對(duì)其安全等合理假定。（2）不確定事項(xiàng)假設(shè)： 對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項(xiàng)所做的合理的最可能的假定。（是否考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素

7、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，是否考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響）（3）背離實(shí)際情況假設(shè)：因估價(jià)目的的特殊需要所做的與實(shí)際情況不一致的假定。（價(jià)格是否包含土地出讓金、尚未繳納稅費(fèi)、是否考慮處置風(fēng)險(xiǎn)、是否考慮估價(jià)對(duì)象以其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；是否能按計(jì)劃開發(fā)完成且評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格。）（4）不相一致假設(shè)：（教材中未具體說明）（5）依據(jù)不足假設(shè)：（教材中未具體說明）（6）估價(jià)報(bào)告使用限制：估價(jià)報(bào)告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事項(xiàng) 。其

8、中，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù) 估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。注：估價(jià)假設(shè)和限制條件包含二層含義：估價(jià)的假設(shè)前提， 即對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況中那些不確定且對(duì)價(jià)值有影響的因素予以假定。對(duì)假設(shè)前提的要求是：必要、合理、有依據(jù)；估價(jià)的限制條件，又包含二層含義：是估價(jià)結(jié)果受到制約或影響的條件，是估價(jià)報(bào)告的使用范圍、場(chǎng)合、時(shí)限等受到制約情形的說明。對(duì)限制條件的要求是：針對(duì)性要強(qiáng)。A.0.6估價(jià)結(jié)果報(bào)告（十三項(xiàng)內(nèi)容）（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)（與封面上的編號(hào)一致）（一）|估價(jià)委托人|是單位的不僅要寫明 歸托單位的全稱還要寫明委托單位的|法定

9、代表人|和同個(gè)人委托的 要寫明委托人 層不及其國(guó)。缺項(xiàng)的算一處錯(cuò)誤?。ǘ﹟房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)柢丁| （不僅要寫明卜古價(jià)機(jī)構(gòu)的全畫|、還要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的|法定代表人|、畫、卜古價(jià)機(jī)構(gòu)資格 菽k”書編號(hào)）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。ㄈ┕纼r(jià)目的（1 ）抵押目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2）國(guó)有土地征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù), 估被征收房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”。（4）企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作

10、價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”。（5）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)”。（四）估價(jià)對(duì)象（估價(jià)對(duì)象范圍、估價(jià)對(duì)象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價(jià)對(duì)象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木 等；同時(shí)應(yīng)說明是否包含 動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他 財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。（2）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況：i、土地實(shí)物狀況包括 回 工地面積卜 國(guó) 上地用途、|地E地勢(shì)、，砒而完備程度、土M平M程度、土壤地基。2、建筑物實(shí)物狀況包括 |建筑規(guī)模、|斗計(jì)用途、必融和高度、建|筑抬構(gòu)、裝（梯修、層高加干內(nèi)凈高、空間布| | 同成時(shí)間、|維F和完損情況。（3）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況：1、土地權(quán)

11、益狀況包括 ，地所有權(quán)性質(zhì)廠|土旭使用權(quán)人歸屬、土Mi而期限（起止日期） |、1否續(xù)期必須說明、1期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償、土也使用權(quán)是否有共有權(quán)人、土地使用管制情況（容積率、建筑密度、綠地行、剩余期限。2、建筑物權(quán)益狀況包括，屋所有權(quán)人、|房卜共有權(quán)人3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包括|利用現(xiàn)狀、|小租或占用情口"通"權(quán)利設(shè)立情況（他項(xiàng)權(quán)利日期必須為年 月日；對(duì)于已設(shè)立抵押的必須考慮抵押權(quán)對(duì)價(jià)值的影響）卜，他特殊情況（4）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：1、卜置狀況|：（叵、|與相關(guān)場(chǎng)所的距百|(zhì)、卜缶街狀況卜 叵、5S）2、交通狀況：（，路狀況|、|出入可利用的交通工具 、交

12、通管制情況、卜亭車方便程度、|交通收費(fèi)情況|）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境|、人文環(huán)境、|景觀|）4、外部配套設(shè)施狀況：（1部基礎(chǔ)設(shè)施、|外部公共服務(wù)設(shè)施）（五）古價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，（|必須要簡(jiǎn)要說明確定的理由征收評(píng)估：征收決定公告之日）（六）|價(jià)值定義|:（要求是要明確|價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)|或值內(nèi)涵|,不能使用制造的籠統(tǒng)的定義 ）抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，（或有限市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在

13、正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃，抵押 查封等因素的影響 工（七）卜古價(jià)依據(jù)|:要說明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和地方的法律，法規(guī)，委托人提供的有關(guān) 資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。（估價(jià)依據(jù)一定要有 |房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)，沒有算一處錯(cuò)誤!,抵押目估價(jià)在估價(jià)依據(jù)中應(yīng)有|房地廠抵押”價(jià)指導(dǎo)意見二|，沒有算一處錯(cuò)誤!,房屋征收估價(jià)在估價(jià)依據(jù)中應(yīng)有|國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 卜和|國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法一|,沒有算一處錯(cuò)誤！ 估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)未列全的 算一處錯(cuò)誤！估價(jià)依據(jù)過時(shí)或失效的 算一處錯(cuò)誤！濫列估價(jià)

14、依據(jù)的 算一處錯(cuò)誤?。＃ò耍┕纼r(jià)原則：估價(jià)原則有：獨(dú)立、客觀、公正原則 I合法原則II價(jià)值時(shí)點(diǎn)I反弋原則I丘最佳利用I要求是：對(duì)于獨(dú)立，客觀，公正原則沒有硬性要求，若沒有不算一處錯(cuò)誤！，抵押目的估價(jià)，必須還要有 H 慎原則I，沒有算一處錯(cuò)誤！ 現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估|不用列最高最佳利用原則若列出算一處錯(cuò)誤！（九）卜古價(jià)方法要求是：必須說明|選用的估價(jià)方法定義沒有說明估價(jià)方法定義而只是說明了估價(jià)方法的 測(cè)算思路的 算一處錯(cuò)誤！必須說明|所選估價(jià)方法的理由沒有說明的 算一處錯(cuò)誤！如果只選用一種方法，則必須說明"想用其他方法的理由沒有說明理由 的算一算錯(cuò)誤 有條件選用比較法的， 應(yīng)選用比較法估價(jià)，

15、有收 益或其類似房地產(chǎn)有收益的，應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法 ，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。（十）卜古價(jià)結(jié)果|：估價(jià)結(jié)果中 不要求總價(jià)和單價(jià)表述齊全（即總價(jià)及其大寫和單位；單價(jià)及其單位）。但單價(jià)和總價(jià)中只能表述其一的，應(yīng)說明理由，|沒有說明理由|的算一處錯(cuò)誤!（若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）；抵押貸款評(píng)估中 必須披露|市場(chǎng)價(jià)值|、n冊(cè)估價(jià)師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額|、|氐押價(jià)值|三種價(jià)值。（十一）1冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)端（列出所有參加本次估價(jià)的人員 而、|注冊(cè)號(hào)|要有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的親筆簽名 |） （十二）

16、口、助估價(jià)的4員一| （說明所有協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的人員的 姓名，相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名） （十三）|實(shí)地查勘期是本次實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。（新增內(nèi)容）（十四）卜古價(jià)作業(yè)期,是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具的日期相匹配。注：目的為抵押貸款估價(jià)還應(yīng)增加以下兩項(xiàng)內(nèi)容：變現(xiàn)能力分析“和" M險(xiǎn)提示”。A.0.7估價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述與分析 ：（土地實(shí)物狀況描述與分析、建筑物實(shí)物狀況描述與分析）1 土地實(shí)物狀況描述與分析:名稱、叵、口目、還）、叵、地形地勢(shì)

17、|、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備而n、1 地平整程度。2 .建筑物實(shí)物狀況描述與分析 ：名稱、筑規(guī)模、丘、|層數(shù)和高度|、|建筑結(jié)構(gòu)|、|裝飾裝修卜|設(shè)施設(shè)備|、|層高| 和室內(nèi)凈高|、|空間布局|、履成時(shí)間|、|維護(hù)情況心損情況I。詳見理論P(yáng)75-80 頁(yè)。（二）房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述與分析 ：（土地權(quán)益狀況、建筑物權(quán)益狀況）L 土地權(quán)益狀況：（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制情況、土地利用現(xiàn)狀、出租或占用情況、他項(xiàng)權(quán)利 設(shè)立情況、其他特殊情況 ）土地所有權(quán)：（說明"有權(quán)的性質(zhì)|,即國(guó)有還是集體。若集體土地還要說明 土地所有權(quán)由誰(shuí)行使。）土地使用權(quán)：（應(yīng)說明土地的使用權(quán)人 的個(gè)人或單位的

18、名稱說明是 建設(shè)用地 還是宅基地、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地，還要說明是 劃撥還是出讓、租賃、作價(jià)出資或入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求）土地利用現(xiàn)狀：出租或占用情況：說明有無出租或占用情況。他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：（足否設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)I等,對(duì)于已設(shè)立抵押權(quán)的，必須考慮 I已設(shè)立抵押權(quán)對(duì)價(jià)值的影 同。）其他特殊情況：（產(chǎn)權(quán)是否明細(xì)或歸屬有爭(zhēng)議土地取得手續(xù)是否齊全是否為臨時(shí)用地或違法占地，為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期多長(zhǎng)，是否已超過批準(zhǔn)期限是否被查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資

19、的資產(chǎn)是否有拖欠建設(shè)工程款。是否已依法列入征收、征用范圍）2 .建筑物權(quán)益狀況：（房屋所有權(quán)狀況、出租或占用情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況）房屋所有權(quán)狀況：（說明|房屋所有權(quán)人|說明房屋所有權(quán)是|單獨(dú)或共有|、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還 是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，還要說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對(duì)于按份共有的，還要說明每個(gè)共 有人享有的份額。）出租或占有情況：說明有無出租、占用情形。對(duì)于已出租的，還要說明 承租人、租賃期限及起止日期、租金水 平。他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：（疑否設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)|等,對(duì)于已設(shè)立抵押權(quán)的，必須考慮 |已設(shè)立抵押權(quán)對(duì)價(jià)值的影 同。）其他特殊情況：說明房

20、屋所有權(quán)是否不明確或歸屬有異議房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全是否為臨時(shí)建筑或違 法建筑。為臨時(shí)建筑的批準(zhǔn)的 使用期限多長(zhǎng)，是否已超過批準(zhǔn)的使用期限。是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制 是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的 轉(zhuǎn)讓條件是否屬于法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資 的財(cái)產(chǎn)。是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款是否已依法公告列入 征收、征用范圍。其他：如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。（三）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析：（位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況、區(qū)位狀況未來變化趨勢(shì)，缺項(xiàng)的算一處錯(cuò)誤?。㎜位置狀況：（|、而、|與相關(guān)場(chǎng)所的而記、街狀況|、!同、叵）坐落：除了

21、說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)，還應(yīng)附位置圖。方位：說明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、 十字路口）中的方向和位置。與相關(guān)場(chǎng)所的距離：說明估價(jià)對(duì)象與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離。臨街狀況：說明估價(jià)對(duì)象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。朝向：說明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶正對(duì)著的方向，坡地從高到低的方向。樓層：當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在房屋的總層數(shù)以其所在的樓層。3 .交通狀況：（|道路狀況|、|出入可利用的交通工具|、限通管制情況、力車方便程度I、I交通收費(fèi)情況I）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達(dá)某些

22、道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級(jí)、路面狀況、交通流量） 出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)量。交通管制情況：說明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。停車方便程度：說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。交通收費(fèi)情況：說明相關(guān)交通工具票價(jià),有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。4 .環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、觀|）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔， 有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對(duì)于住宅，特別需要說明周邊有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共廁所等

23、。人文環(huán)境：說明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)，居民特征（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教信仰），治安你狀，況（如犯罪率），你，相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。景觀：說明有無水景（如海景，江景，河景，湖景） ，山景等。5 .外部配套實(shí)施狀況：（|外部基礎(chǔ)設(shè)施、W部公共服務(wù)嬴I）外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施的完備程度外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)，金融郵電，教育，文化，體育，社區(qū)服務(wù)，市政公用和行政管 理等設(shè)施完備程度。6 .區(qū)位狀況未來變化趨勢(shì) ：|未分析的區(qū)位狀況未來變化趨勢(shì)（四）市場(chǎng)背景分析（1）進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的(2) 也進(jìn)行本地本類

24、房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況的分析的(3)卜進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析的 一(4)卜析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場(chǎng)支持的(五)最高最佳使用分析(1 )未進(jìn)行合法性分析的(2)1進(jìn)行利用前提選擇表述的| (包括：維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、擴(kuò)大規(guī)模、重新開發(fā)、或上述情形 的某種組合)結(jié)合估價(jià)方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體的一(4)收高最佳利用分析針對(duì)性不強(qiáng)的一|(六)估價(jià)方法適用性分析(1)要求逐一分析 比較法、|收益法|、|成本法|、加設(shè)開發(fā)法|等方法是否適用于估價(jià)對(duì)象,理論上不適用的要說明 理由，不說明理由的 算一處錯(cuò)誤！要充分說明理由，不說明理由的 算一處錯(cuò)誤!相關(guān)參數(shù)

25、。(2)對(duì)于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的(3)忸術(shù)路線表述或表述不清楚 福(七)估價(jià)測(cè)算過程(1 )要詳細(xì)說明運(yùn)用各種估價(jià)方法的全部測(cè)算過程及(2)要在準(zhǔn)確掌握各種估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、條理清楚地表述每種方 法的測(cè)算過程。(3)對(duì)于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。(八)估價(jià)結(jié)果確定(1 )要說明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果(2)要較詳細(xì)說明 最終的估價(jià)結(jié)果確定的方法和理由。(3)不同方法得出的結(jié)論會(huì)有一定差異，為此最終選用 何種數(shù)學(xué)方法 確定估價(jià)結(jié)果或進(jìn)行 進(jìn)一步的調(diào)整 都需在 此說明，不作說明的 算一處錯(cuò)誤!(4

26、)(5)廢棄一種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果悝由?充分|!抵押貸款評(píng)估中必須披露|市場(chǎng)價(jià)值|、|注冊(cè)估價(jià)師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額一|、|抵押價(jià)值|三種價(jià)值。A.0.8附件(標(biāo)題：)附件(1 )估價(jià)委托書復(fù)印件(2)估價(jià)對(duì)象位置示意圖(3)估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況照片(如未能進(jìn)入，可不附內(nèi)部照片，但應(yīng)在此說明沒有內(nèi)部照片的具體原因)(4)估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境和景觀照片(5)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件(6)估價(jià)對(duì)象引用的其他專用文件資料(7)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(8)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(9)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件(10)其他方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法(規(guī)范5.1.2條)2、能

27、用市場(chǎng)法的沒有用(規(guī)范5.1.4條)3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為一種方法(規(guī)范5.1.5條)4、具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種方法（規(guī)范5.1.6條）5、適宜采用多種方法的，沒有采用多種方法進(jìn)行估價(jià)6、估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定7、選用方法不適用的（各種估價(jià)方法的適用條件）比較法沒有式比較法公式一項(xiàng)錯(cuò)誤!比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x市場(chǎng)狀況修正系數(shù)x房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比較法的基本步驟：1、選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（理論113頁(yè)）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7

28、)（8）交易類型與估價(jià)目的吻合（9）應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià)（10） 土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配（11 ）比較實(shí)例的數(shù)量不夠2、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)出錯(cuò)統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對(duì)總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整（理論116頁(yè)）統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 統(tǒng)一面積單位：3、單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整超過了 30%4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，包括區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面；有時(shí)要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（理論131頁(yè)）（見案例P247 ）5、修正

29、系數(shù)的確定沒有充足的理由6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒7、比較修正的方向錯(cuò)誤8、交易情況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高（低）多少”見理論（P197）9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆10、日期調(diào)整時(shí)指數(shù)選取不合適11、可比實(shí)例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時(shí)取100/100時(shí)，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定或無波動(dòng)12、環(huán)比與定基混淆 13、|區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不清14、區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異15、區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來16、區(qū)域因素比

30、較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤17、比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、車庫(kù)等其他因素18、間接因素與直接比較混淆不清19、獲得價(jià)格與成交價(jià)格(案例P197 )20、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確具體事項(xiàng)。 收益法 1、收益期限確定錯(cuò)誤2、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)3、對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比5、收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘 12、365等。7、凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致(參見案例P204理論P(yáng)162 )8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤(rùn)、超額利潤(rùn)等(例加油站、百年老店、賓館，參見案例P93、P

31、254 )9、價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。(P216)10、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。規(guī)范5.3.8對(duì)于單獨(dú)土地和單才蚊!筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得 收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建

32、筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：(1)先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。(2)將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地 取得費(fèi)用的攤銷。11、正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。(1 )將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。(

33、2)對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加 和土地使用稅。(3)自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。(4)把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒有按租賃合同的約定G、租賃收入包括 M金收入卜呆證金或押金的利息收入扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約。扣除費(fèi)用項(xiàng)目一般為|維修費(fèi)管理費(fèi)、卜呆險(xiǎn)費(fèi)|、回包（心產(chǎn)稅、|營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅）12、資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、功能或用途不同的房

34、地產(chǎn)選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為資本化率E、Y選定缺乏依據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率13、收益穩(wěn)定方可用 V=A/Y1-1/（1+丫）n14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+丫）。15、銷售稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)為銷售收入16、未考慮租約的影響17、收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)|收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)恼f明18、租金收入必須要考慮|空置率卜|收租損失|、h出租面積比率成本法1

35、、區(qū)分實(shí)際成本與客觀成本2、結(jié)合市場(chǎng)供求分析確定評(píng)估出的積算價(jià)格3、對(duì)于過舊的建筑物不大適用成本法4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。5、成本法中房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用、稅金開發(fā)利潤(rùn)（參見理論 P146 ）6、自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。7、利潤(rùn)基數(shù)與利潤(rùn)率不對(duì)應(yīng)；規(guī)范5.4.2開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來求取。規(guī)范5.4.3具體估價(jià)中估價(jià)8、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格：必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的必須是客觀的是全新狀態(tài)下的;對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格

36、構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在估價(jià)報(bào)告中予以說明。9、重置價(jià)格w重建價(jià)格，兩者適用條件不同（參見理論 10、建筑物折舊（2005版新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算， 可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額不可折舊額，可分為短壽命、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目（理論P(yáng)1435.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在P153 ）理論159頁(yè)）例 5-7 )經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（殘值率或成新率確定有誤建筑物重置價(jià)格中已包含利息、利稅, 舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額規(guī)范 11、銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)為銷售收入理論P(yáng)145、規(guī)范5.4.11條）不再重計(jì)。5.4.9估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)12、積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存

37、在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。規(guī)范5.4.11 條）假設(shè)開發(fā)法1 、 必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價(jià)，應(yīng)推測(cè)，并將最可能的規(guī)劃條件列為 “估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在報(bào)告中作特別提示，說明估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。2 、假設(shè)開發(fā)法要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。3 、傳統(tǒng)方法計(jì)息、利潤(rùn)，折現(xiàn)時(shí)利息、利潤(rùn)不出現(xiàn)4 、計(jì)息時(shí)計(jì)息周期確定5 、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)6 、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值推算市場(chǎng)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法收益法（應(yīng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上來）7 、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息8 、不應(yīng)忽略某些無形收益（P224 ）9 、總建筑費(fèi)沒有折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)其他1

38、、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清）2 、樓面地價(jià)、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯(cuò)樓面地價(jià)= 土地總價(jià)/ 總建筑面積= 土地單價(jià)/容積率建筑密度= 建筑物基底占地總面積/ 總用地面積3 、保險(xiǎn)估價(jià)中不含土地價(jià)值4 、保險(xiǎn)估價(jià)中價(jià)格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失5 、入股估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途6 、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30% ，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4% ，營(yíng)業(yè)稅3% ，所得稅10% ,房屋保險(xiǎn)費(fèi)不大于 8%°。7 、對(duì)照規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、

39、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。8 、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確9 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確10 、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致11 、對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由12、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明13、注意利息的計(jì)算方式，期限14 、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)15、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符16、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）17、基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)說明地價(jià)的內(nèi)涵房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、綜述:1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題：?jiǎn)柎痤}答題技巧：1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決 問題。2、另外，問答題一般每題都有 35個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：1 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面2