高CPI對房地產(chǎn)價格走勢影響分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上高CPI對房地產(chǎn)價格走勢影響分析1 CPI的含義及構(gòu)成CPI的全稱為消費者物價指數(shù)（Consumer Price Index），英文縮寫為CPI，是反映與居民生活消費有關(guān)的產(chǎn)品及服務(wù)的綜合價格指數(shù)，也是政府公布的用來觀察通貨膨脹或通貨緊縮水平的重要指標(biāo)。目前，我國CPI的調(diào)查內(nèi)容分為食品、煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品、交通和通信、教育文化娛樂用品及服務(wù)、居住等八大類，是一種加權(quán)指數(shù)，各類的權(quán)重由其占消費支出總量的比重而定。在CPI指數(shù)中，食品占33.6%，交通和通信為9.3%，居住占13.6%，教育娛樂及服務(wù)占4.5%，醫(yī)療保健占9.4%，

2、家庭設(shè)備占6.2%，煙酒及用品占14.4%，衣著為9%。2006年1月調(diào)整了CPI數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù)，并新增了上網(wǎng)費、物業(yè)管理費、教育軟件開支等，但沒有對外公布權(quán)數(shù)。居住類消費包括建房及裝修材料、水電燃料、房租和自有住房4個細(xì)類，前3個細(xì)類數(shù)據(jù)直接取自居民消費調(diào)查表。然而，自有住房各國則采用不同計算方法。目前，國際上度量（自有）住房消費較為常見的方法有兩種，一種是以美國為主的“等價房租法”，另一種是以加拿大為主的“使用者成本法”。我國目前所執(zhí)行的虛擬房租法類似于加拿大所采用的方法，但又與其有本質(zhì)的區(qū)別。加拿大在利用折舊法度量自有住房成本時引入了新房價格指數(shù)，也就是說，考慮了住房價格的變化。我國利用城鎮(zhèn)

3、及工礦區(qū)個人建房單位面積工程造價度量（自有）住房消費，推算的住房類權(quán)數(shù)不僅偏低，而且遏制了住房類權(quán)數(shù)的變動。2 CPI與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性21 CPI與房地產(chǎn)價格不直接相關(guān) 根據(jù)第1部分CPI的構(gòu)成及含義可知：盡管CPI由約700種商品和服務(wù)項目構(gòu)成，其中居住類的權(quán)數(shù)有十多項，但商品房價格并未記入CPI指數(shù)。因此，CPI與房地產(chǎn)價格不直接相關(guān)。但房價與CPI并非毫無關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)價格上漲通過居住類權(quán)數(shù)和自有住房類價格指數(shù)的變化傳導(dǎo)至CPI，并對其它商品和服務(wù)的消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)。 22 房地產(chǎn)價格上漲對CPI的傳導(dǎo)效應(yīng) 房地產(chǎn)價格可通過多種途徑傳遞到CPI：房地產(chǎn)價格上漲將會帶動居民住房投資增加，

4、居民享受的住房服務(wù)消費也將增加，最終引起住房消費在居民總消費中的比例提高，也就是說住房消費類權(quán)數(shù)將隨著住房價格的上漲而提高；住房價格上漲帶動居民享受的住房服務(wù)價格產(chǎn)生波動，即引起住房消費類（自有住房消費）價格指數(shù)的變化。因此，房地產(chǎn)價格上漲將通過住房類權(quán)數(shù)和（自有）住房類價格指數(shù)的變化傳導(dǎo)到CPI中去。房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是推動居住價格上漲的重要原因。雖然目前我國CPI的居住價格統(tǒng)計中沒有將房屋價格納入其中，但房地產(chǎn)價格對居住價格仍有重要影響：房地產(chǎn)價格上漲較快和供求結(jié)構(gòu)不合理，會抑制一部分購房需求，增加租房需求，從而推動租房價格上漲；房屋需求旺盛，市場交易活躍也會帶動建房和裝修材料價格上漲，進(jìn)

5、而影響居住價格的上漲。 此外，簽于我國居民信貸消費的觀念依舊傳統(tǒng)，住房價格上漲致使居民將更多的收入（儲蓄）用于購房，從而對其它商品和服務(wù)的消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)，降低業(yè)已供過于求商品的需求，進(jìn)一步惡化部分商品供大于求的狀況，從而對CPI形成一種下降的動力。顯然，房地產(chǎn)價格上漲并不會只帶動建房及裝修材料價格的上漲，而對其它不產(chǎn)生影響。事實上，房地產(chǎn)價格對CPI的影響是綜合的：既會推高CPI中住房類的價格，也會對居民消費的其它商品或服務(wù)的價格形成向下的引力。23 房地產(chǎn)價格與CPI相關(guān)性分析 231商品住宅價格與CPI變化的相關(guān)性分析由于我國的物價變動與居民可支配收入的變動并不同步，在物價下降的區(qū)間，居

6、民可支配收入始終呈現(xiàn)上升趨勢。隨著居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品住房的需求成為今后若干年的基本需求，結(jié)果導(dǎo)致有限的房地產(chǎn)在較為寬松的信貸政策和強(qiáng)大的有效需求的推動下，其價格呈剛性上升趨勢。而CPI的變化則會進(jìn)一步影響商品住房價格變化及其預(yù)期，從而帶動商品住房價格在CPI上漲的區(qū)間以更大的幅度上升。232 商用類房地產(chǎn)價格與CPI變化的相關(guān)性分析物價變化對商用類房地產(chǎn)價格的影響，相對于整個房地產(chǎn)價格水平而言，至少在物價上升時期，其影響較大。這主要是因為商用類房地產(chǎn)的市場需求可能與社會對商業(yè)周期的判斷和預(yù)期存在較為直接的聯(lián)系。在宏觀形勢向好的預(yù)期下，與投資增長相適應(yīng)，對商業(yè)用房的需

7、求同樣會快速增長。但商用類房地產(chǎn)價格與CPI之間的變動相關(guān)性，值得商榷：到底是經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張拉動了商業(yè)用房的價格上漲，還是CPI的上升推動了商業(yè)用房的價格上漲，其主次關(guān)系或作用機(jī)制仍是不明確的。3 高CPI對房地產(chǎn)價格的影響31 高CPI導(dǎo)致“負(fù)利率”，刺激購房保值需求截至07年12月底，我國一年期存款利率為4.14%，而07年11月的CPI卻高達(dá)6.9%，兩者相差2.76%，這意味著存錢到銀行的“負(fù)利率”是2.76%。而這還是在央行今年6次加息的情況下產(chǎn)生的。為了避免“負(fù)利率”，理性的投資人絕對不會將錢存在銀行，等著資產(chǎn)的不斷縮水。金主（資金的主人）將會想方設(shè)法地選擇別的投資渠道，如房地產(chǎn)、股

8、票、基金、期貨、黃金等，以期資產(chǎn)的保值增值。這些投資方向中，由于這些年房地產(chǎn)價格的穩(wěn)步、快速上漲，使之成為最安全和回報最高的投資渠道。因此，高CPI產(chǎn)生“負(fù)利率”的直接結(jié)果就是刺激了投資購房的資產(chǎn)增值保值需求。32 “負(fù)利率”導(dǎo)致加息，抑制消費需求由于CPI屢創(chuàng)新高，基準(zhǔn)利率相對較低，產(chǎn)生“負(fù)利率”的。為遏制“負(fù)利率”對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響，央行采取了緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，07年內(nèi)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至歷史新高14.5%，6次加息至十年內(nèi)新高，這對于市場需求的影響較為復(fù)雜。先看自住需求，個人按揭成本的提高，以及未來進(jìn)一步加息預(yù)期，將導(dǎo)致部分購房自住者推遲購買時間，總體自住需求將在其他因素不變的情

9、況下減少。再看投資層面的需求，加息如若導(dǎo)致證券市場下跌，可能使部分投資資金從證券市場回流到房地產(chǎn)市場，因此，房地產(chǎn)投資市場中的資金面將會出現(xiàn)寬余。但資金面的寬裕并不代表市場投資需求會進(jìn)一步增加，心理預(yù)期和市場信心則更是主導(dǎo)房地產(chǎn)投資需求的主要因素。面對加息，相信社會大眾的房地產(chǎn)投資者將去分析未來房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而決定其自身的投資行動。如果大眾只看到個人買房能力的下降，短期內(nèi)供應(yīng)會增加，那么其可能分析當(dāng)前高漲的房價會難以持續(xù)，從而對未來市場的投資信心不足，這樣多余的資金也并不會真正投資到一個預(yù)期下跌的市場上。但我們需要同時分析當(dāng)前房價構(gòu)成中的主體需求仍然是快速城鎮(zhèn)化中的購房需求。良好的宏觀經(jīng)

10、濟(jì)狀況仍然支撐了大多數(shù)自住購房者的購買力，加上政府的穩(wěn)定房價政策，我們相信未來房地產(chǎn)市場將會保持堅挺的走勢。33 加息加大人民幣升值壓力，加大外資投資需求加息將在一定程度上加大人民幣的升值壓力，需要進(jìn)一步關(guān)注外國資本對國內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作行為。此次加息的國際環(huán)境是美元等主要國際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見頂?shù)那闆r下，人民幣的加息行為將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進(jìn)一步升值造成更大的壓力。但人民幣自“匯改”以來升值幅度已經(jīng)較大，自2004年以來已經(jīng)累計升值約10%，市場可能產(chǎn)生人民幣未來升值幅度減少的預(yù)期。因此，人民幣升值的步伐是否會加快，需要綜合考慮政策因素與市場因素的博弈。

11、如果人民幣升值步伐加快，可能激發(fā)“熱錢”對中國概念的投機(jī)行為，尤其是在房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作。因此，需要進(jìn)一步關(guān)注外國資本對房地產(chǎn)的投資形式。從市場層面來看，“限外”政策出臺以來，外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現(xiàn)新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開始抬頭，這表明外資對國內(nèi)地產(chǎn)的中長期看好，而非短期的投機(jī)性。因此，加息可能造成外國資本進(jìn)入與實際投資方式的博弈結(jié)果將主導(dǎo)外資下一步的市場操作。4 結(jié)論由于在城市化過程中我國房地產(chǎn)市場本身固有的供求矛盾，及對其變化趨勢的預(yù)期，使得房地產(chǎn)價格始終在需求推動下呈現(xiàn)上升的趨勢。CPI的變化很難直接改變房地產(chǎn)本身的供求結(jié)構(gòu)，從而很難改變房地產(chǎn)價格的上升趨勢。在

12、物價上漲中的保值心理以及在物價走低過程中的財富多元化選擇，都可能推動房地產(chǎn)需求及其價格的上升。但是，由于CPI與經(jīng)濟(jì)周期的聯(lián)動以及對于收入預(yù)期的影響，CPI的變動亦會不可避免地造成對房地產(chǎn)需求決策和信貸規(guī)模的間接影響。在中國正逐步由“溫飽”向“小康”社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)作為一種極其特殊的商品，其價格上漲很可能是不可逆的，因此在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，可能呈現(xiàn)剛性上升趨勢的房地產(chǎn)價格并不足以被用作釘住通貨膨脹率的貨幣政策的決策依據(jù)，尤其是在供求變化對于價格信號的變化并非十分敏感的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中更是如此?？傊?，房地產(chǎn)價格上漲對CPI既有傳導(dǎo)效應(yīng)，又有溢出效應(yīng)，其作用的結(jié)果如何主要視何種力量占據(jù)主導(dǎo)地位。一般而言，在經(jīng)濟(jì)狀況向好，人民可支配收入持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳導(dǎo)效應(yīng)為主要作用方向，其結(jié)果為房地產(chǎn)價格的上漲亦帶動CPI的上漲。高CP