農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定問題的調(diào)查分析

1、農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定問題的調(diào)查分析夠 ASK 中顧法律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定問題的調(diào)查分析農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問題是涉及我國經(jīng)濟(jì)全面穩(wěn)定發(fā)展的重大問題，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán) 益，既 是各級(jí)政府機(jī)關(guān)的重要工作，也是司法機(jī)關(guān)的神圣職責(zé)。農(nóng)民利益體現(xiàn)為方方面 面，其中一個(gè) 重要的方面是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。而在諸多財(cái)產(chǎn)類型中，房屋是農(nóng)民的安身立命之本。但是，我國法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋 買賣合同效力的規(guī)范政出 多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問題理解各異，判決千差 萬別。筆者通過對(duì) 2003 年北京 市某基層人民法院審理的涉及農(nóng)村房屋

2、買賣合同效力的案 件的調(diào)查，試圖說明農(nóng)村房屋買賣合 同案件的審理現(xiàn)狀以及筆者對(duì)于法律適用的一些看 法。1、基本情況及存在的問題2003 年，該院共審結(jié)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的案件 16 件，其中：判決 11 件，調(diào)解 4 件， 撤訴 1 件。判決的 11件案件中，有 4 件判決房屋買賣合同有效， 7件判決房屋買賣 合同無效。 上述案件共涉及豊種情況下房屋買賣合同的效力問題：一是無權(quán)處分房屋的人 簽訂的房屋買賣 合同；二是房屋沒有辦理過戶登記 * 亙是農(nóng)村房屋出賣給市民的房屋買賣合同。針對(duì)以上問題，不同的法官就同一事實(shí)做出的判決卻迥然不同：1、無權(quán)處分房屋的人簽訂的買賣合同。一年內(nèi)，該院共審結(jié)

3、涉及無權(quán)處分房屋的人簽 訂的買 賣合同案件 2 件，其中判決 1件，調(diào)解 1 件。對(duì)這一問題的認(rèn)識(shí)基本不存在差異。兩案均認(rèn)為無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無 效，雙方當(dāng)事人返 還房屋和價(jià)款。1爺 ASK 中顧法僅網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對(duì)于這一問題，判決中存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是房屋買賣應(yīng)以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記， 房屋買賣合 同無效。其法律依據(jù)是土地管理法第 12 條的規(guī)定： “” 依法轉(zhuǎn)讓地上建筑 物、構(gòu)筑物等附著 物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地

4、 行政管理部門提出土地 變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。 ” 和中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第 6 條的規(guī)定： “”依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上 人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請， 由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使 用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登 記之日起生效。 ” 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是否過戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是： 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。自愿訂立買賣房 屋協(xié)議，協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故

5、該合同有效。手續(xù)的辦理與 否不影響買賣房屋協(xié)議的效力。3、關(guān)于農(nóng)村房屋岀賣給市民的房屋買賣合同是否有效的問題。這一問題存在較大的分歧。-種觀點(diǎn)認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無效合同，農(nóng)村房屋不得岀賣給市民，房屋買賣合同無效。其依據(jù)主要是土地管理法規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得岀讓、轉(zhuǎn)讓或者岀租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；和國務(wù)院辦公廳 1999年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民岀售”；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方岀于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。可見，審判實(shí)踐中基于相

6、同的事實(shí)，去咄現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且將損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。2爺ASK中顧法健網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)、對(duì)審理農(nóng)村房屋買賣合同效力案件的一些看法筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的 要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同有效 自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力 人訂立的與其年齡、 智利狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效

7、；無處分權(quán)的人 訂立的合同，權(quán)利人不予追 認(rèn)的無效；無代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的 無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、 脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺 詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效;惡意串通，;三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會(huì)公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的

8、要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為:1、無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同權(quán)利人不予追認(rèn)的無效。只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，沒有處分權(quán)的人訂立的處分財(cái)產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無效。夠 ASK 中顧詰律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣 合同的 效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（一）從登記 制度的設(shè) 定目的來

9、看，登記的作用在于公示，即使世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的 區(qū)別決定了只 有物權(quán)變動(dòng)才需要登記，債權(quán)變動(dòng)不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系重最 為重要的兩種權(quán)利， 物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)世性，排他性 ; 債權(quán)是相對(duì)權(quán)，具有對(duì)人性， 并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只 能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何 人對(duì)物權(quán)的干涉，一物之上只能 存在一個(gè)同類的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一 1 標(biāo)的物并存。 這就決定了物權(quán)必須以一定的方式 使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的 ; 而債權(quán)的對(duì) 人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在 就足夠，債權(quán)人能且只能請求債務(wù)人向自己履 行。就房屋而言，登記的只能是房屋

10、所有權(quán)的變 動(dòng)，而非房屋買賣合同。明確了這一點(diǎn)， 就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。土地管理法 12條規(guī)定 " ” 依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu) 筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地 的縣級(jí)以上人民政府土地行政管 理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土 地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。 土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。 " 這里的登記所要求 的是作為物權(quán)的土地 使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)合同轉(zhuǎn)讓合同的登記。（二）從登記的法 律性質(zhì)來看，過戶 登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件 相混淆。物權(quán) 法和債權(quán)法是民法的兩個(gè)重

11、要領(lǐng)域。債權(quán)法要規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及其消滅， 使債權(quán)產(chǎn) 生、變更、消滅的行為是債權(quán)行為，合同是最重要的債權(quán)行為之一。債權(quán)行為的特點(diǎn) 在于 它能夠產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，需要一定的履行行為才能夠使債權(quán)債務(wù)消滅。就房屋買賣合同而 言， 單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，房屋買賣合同的效力是 出賣人負(fù) 有向買受人交付房屋并進(jìn)行過戶登記的義務(wù)，買受人負(fù)有交付價(jià)款并協(xié)助出賣 4專 ASK 中顧法律網(wǎng)合同 記是土地 所有權(quán)不變更，免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)人進(jìn)行過戶登記的義務(wù)。進(jìn)行過戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當(dāng)事人的義務(wù)之一，是 效力的體現(xiàn)，這正是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。

12、綜上所述，登 使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋 但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。3、將農(nóng)村房屋出售給市民的房屋買賣合同有效。理由是：一，根據(jù)合同法的規(guī)定，判斷合同的有效與否的標(biāo)準(zhǔn)，只能是合同的有效要件，該院審理的幾起涉及農(nóng)村房屋買賣的 案件，均是 具有完全行為能力的當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，均以書面形式進(jìn)行，唯一可能導(dǎo) 致其無效的理由 就是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，各判決的認(rèn)定合同無效的理由也均是如此。下面就針對(duì)其合法性做一具體分析：判決中認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣無效的依據(jù)有兩 個(gè)：一是國務(wù)院辦公廳 1999 年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知

13、第 2 條第 2 款： “ 農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證” ，另一個(gè)依 據(jù)是土地管理法第 63 條： “ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。以上述二法條為依據(jù)判決農(nóng)村房屋買賣合同無效是對(duì)法律的誤解，理由是：（一）我國合 同 法規(guī)定，違反法律行政法規(guī)的合同無效，該條將認(rèn)定合同違法的標(biāo)準(zhǔn)限制于法律、行政法規(guī)，也就是說，除法律、行政法法規(guī)之外，即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范 性文件的強(qiáng) 制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。最高人民法院發(fā)布的關(guān)于適用中華人民共和國合同法若

14、干問題的解釋又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，其第 4 條規(guī)定： “ 合同法實(shí)施 以后，人民法院確認(rèn) 合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行 政法規(guī)為依據(jù)，不得以地 方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù) ” ，我國立法法的規(guī)定， “全國人 5爺 ASK 中顧法律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)民代表大會(huì)和全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國家立法權(quán)。全國人民代表大會(huì)制定和 刑事、民事、國家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律。全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定和修 由全國人民代表大會(huì)制定的法律以外的其他法律。國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定 從關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知的發(fā)文字號(hào)來看，其發(fā)文機(jī)關(guān) 而非國務(wù)院，所以，這個(gè)

15、文件并不是行政法規(guī)，根據(jù)合同法的規(guī)定，不 效的依據(jù)。（二）土地管理法規(guī)定的" 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)修改 改除應(yīng)當(dāng) 行政法規(guī) ” 。 是國務(wù)院辦公廳，能將之作為認(rèn)定合同無不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè) " 雖然沒有明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是， 從其立法精神來看，該條旨在維持 農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而 宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更 不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地 是不妥的。同時(shí)，土地管理法的第 62 條 第 3 款又規(guī)定， “農(nóng)村村民出賣、出租住房 后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 ” 顯然，農(nóng)村住 宅并非不可出賣的，只

16、是出賣之后不可 再申請宅基地而已。（三）從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精 神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，反而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處 分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，實(shí)際上，其他權(quán)能均 可以由所有權(quán)人之外的人行 使，只有該權(quán)能才只能由所有權(quán)人本人行使，換言之，處分權(quán)是所 有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng) 村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了，這與我國 保護(hù)農(nóng)民利益的國 策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括 合同訂立與否 的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房， 也與合同 自由的基本精

17、神相悖。四，我國新通過的農(nóng)村承包經(jīng)營法也體現(xiàn)了相同的精神， 該法 第 32 條規(guī)定， “ 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)保、出租、互換、 裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。 ” 該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該 6爺 ASK 中顧詰律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢就上中顧法律網(wǎng)法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己地財(cái)產(chǎn)，是立法的巨大的進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地又為何不可呢？綜上所述，本文認(rèn)為，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力間題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，分析綜合相關(guān)法律規(guī)定，還是可以得出結(jié)論：農(nóng)村 房屋買賣 只要符合合同法規(guī)定的有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效，未辦理過戶登記或者購買人是非農(nóng)人口均不影響合同效力。、對(duì)今后解決此類問題的一點(diǎn)建議土地問題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能夠徹底解決在 審判 實(shí)踐中因?yàn)閷?duì)法律的理解上的分歧導(dǎo)致的同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，最有效的方法是由全 國人大常 委會(huì)以法律解