房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課設(shè)

1、城市建設(shè)工程學(xué)部房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程設(shè)計(jì)學(xué) 生 姓 名： 方貫中 學(xué)號(hào)： 130204011132 學(xué) 生 姓 名： 韓云龍 學(xué)號(hào)： 130204011106 學(xué) 生 姓 名： 胡 鵬 學(xué)號(hào)： 130204011125 學(xué) 生 姓 名： 趙 棟 學(xué)號(hào)： 130204011101 專 業(yè) 年 級(jí)： 13級(jí)工程管理 指 導(dǎo) 教 師： 陳玉萍 2016年06月09日目 錄CONTENTS一、項(xiàng)目概述 3二、宏觀環(huán)境研究 4三、區(qū)域環(huán)境研究 6四、SWOT矩陣分析 8五、消費(fèi)者需求調(diào)察 8六、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與項(xiàng)目定位12七、項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃12一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村項(xiàng)

2、目總凈用地面積：98028平方米項(xiàng)目總建筑面積：421400平方米項(xiàng)目住宅建筑面積：379300平方米容積率：4.2建筑密度：30%內(nèi)建筑主色調(diào)：淺灰色二、宏觀環(huán)境研究1.中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)2014年上半年國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，總體形勢(shì)良好。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，主要是農(nóng)民增收難度加大；固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然偏大，且結(jié)構(gòu)不合理；部分行業(yè)受原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲的影響，利潤(rùn)空間縮小。展望2014年下半年，繼續(xù)貫徹落實(shí)中央確定的各項(xiàng)宏觀政策，著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，全年經(jīng)濟(jì)仍可繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值91443億

3、元，同比增長(zhǎng)10.9%，比去年同期快0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值8,288億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值46800億元，增長(zhǎng)13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值36355億元，增長(zhǎng)9.4%。上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資42371億元，同比增長(zhǎng)29.8%，增速比去年同期快4.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲1.3%，低于去年同期2.3%的水平，繼續(xù)處于溫和上漲的狀態(tài)。上半年進(jìn)出口總額7957億美元，同比增長(zhǎng)23.4%，比去年同期快0.2個(gè)百分點(diǎn)。6月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備9411億美元，比年初增加1222億美元。上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，同比實(shí)際增長(zhǎng)10.2%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入

4、1797元，實(shí)際增長(zhǎng)11.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過剩之后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央政府提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。從1998年起，中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的周期。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅面積達(dá)到30-35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。另據(jù)專家分析，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40%時(shí)，有關(guān)各國(guó)的住房消費(fèi)在

5、消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到15%-20%。目前，我國(guó)城市恩格爾系數(shù)已降到40%以下，而住房消費(fèi)比重尚在10%左右，比國(guó)際平均水平要低5%-10%左右，住宅消費(fèi)還有較大空間。至2002年底，我國(guó)人均居住面積不到20平方米，2014年接近26平方米，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ形錆h東湖恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司- 10 - 關(guān)專家預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到7億以上，按人均需住房26平方米計(jì)算，僅城鎮(zhèn)新增人口每年就需增2.6億平方米以上，再考慮到居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，今后10年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位將更加突出。201

6、4年上半年，雖然國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資7695億元，依然比去年同期增長(zhǎng)24.2%，增長(zhǎng)速度加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。本年土地開發(fā)面積等主要指標(biāo)增幅回落，但整個(gè)行業(yè)企業(yè)仍處于較為景氣區(qū)間。2004以來實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策使市場(chǎng)供求關(guān)系持續(xù)偏緊。在需求、成本及其他因素的共同作用下，全國(guó)商品房銷售價(jià)格繼續(xù)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。2014年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，2014年下半年的房?jī)r(jià)以漲勢(shì)漸落漸穩(wěn)為主。3.武漢市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將快速發(fā)展，武漢市對(duì)周邊城市人口的吸聚程度日益提高； 供給持續(xù)放量，需求增長(zhǎng)及釋放緩慢，一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加??；隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共配套的完善

7、，市中心區(qū)及近郊將進(jìn)一步與遠(yuǎn)郊市場(chǎng)分化，遠(yuǎn)郊樓盤受到更大擠壓；快速交通周邊的住宅升值進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。開發(fā)理念及產(chǎn)品營(yíng)造將迅速升級(jí)換代，房地產(chǎn)成熟度跳躍發(fā)展,產(chǎn)品供給將受到愈來愈苛刻的挑剔。多元化開發(fā)成為明顯特征，單一住宅產(chǎn)品將向多元化房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化宏觀調(diào)控政策中關(guān)于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的規(guī)定將逐漸加大中低價(jià)位商品房供應(yīng)，從而加劇該類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，而高檔住宅將逐漸減少，競(jìng)爭(zhēng)壓力降低隨著股市回暖、銀行加息等多種投資渠道出現(xiàn)，加之政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打壓，房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)閑置資金的占用將愈來愈少，對(duì)剛性需求和長(zhǎng)線投資的爭(zhēng)奪成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流。4.武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)品趨勢(shì)近郊住宅市場(chǎng)經(jīng)過幾年的發(fā)展演變，目前已脫離低水平階

8、段。許多開發(fā)商在開發(fā)近郊時(shí)已把它當(dāng)藝術(shù)作品來做。無論在設(shè)計(jì)上，建筑結(jié)構(gòu)、用料上都非常講究，充分體現(xiàn)“以人為本”的理念；在物業(yè)管理上，致力于為住戶提供一流的服務(wù)，使近郊住宅都擁有了較高的品質(zhì)。在保證品質(zhì)的前提，武漢的近郊住宅更以其合適的價(jià)位，吸引了購房者。平均價(jià)格多在3000-5,000元之間，面積70-150平方米左右，總價(jià)20-75萬，相當(dāng)市中心一套小面積中檔公寓。因此，近郊住宅非常適合有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人士，也非常適合第二次購房的消費(fèi)者。5.市場(chǎng)分析結(jié)論2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，城市中心城區(qū)土地供應(yīng)有限，重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，土地成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展，普通住宅供

9、應(yīng)增加，價(jià)格整體提高，二手房市場(chǎng)更趨活躍，寫字樓需求旺盛，租金平穩(wěn)上升，管理日趨專業(yè)化。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)近郊住宅市場(chǎng)潛在需求旺盛，市場(chǎng)發(fā)展前景光明，市場(chǎng)對(duì)有特色的近郊中低密度樓盤有較大的市場(chǎng)接受度。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)有較好的外部環(huán)境。三、區(qū)域環(huán)境研究1.武漢市總體規(guī)劃評(píng)述 武漢從大區(qū)域來分長(zhǎng)江南北岸，解放前北岸也就是漢口漢陽地區(qū)比較好，進(jìn)入二十一世紀(jì)，武昌區(qū)域發(fā)展迅猛，有著上海浦東的發(fā)展勢(shì)頭，其地位也是類似上海的浦東。武漢是湖北省省會(huì)，位于江漢平原東部。其全境面積8494.41 平方公里市域周長(zhǎng)977.28 公里，7 個(gè)中心城區(qū)面積863 平方公里，建成區(qū)面積807.54 平方公里，它是中部地

10、區(qū)最大都市及唯一的副省級(jí)城市；中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)最繁華都市及國(guó)家區(qū)域中心城市；全球城區(qū)面積最為廣闊無垠的特大城市之一。武漢四通八達(dá)，素有九省通衢的美稱，是中國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理中心；全國(guó)僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學(xué)生人數(shù)居全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開啟中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)的“金鑰匙”、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。如今正以復(fù)興大武漢為目標(biāo)的武漢，重新邁向全球領(lǐng)先的國(guó)際大都市。2.區(qū)域的總體規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位 武漢中國(guó)光谷片區(qū)發(fā)展持續(xù)升溫光谷片區(qū)位于武漢市東南面城鄉(xiāng)結(jié)合部，以

11、魯巷廣場(chǎng)為中心，西抵民院路，南至廟山和湯遜湖，北達(dá)珞瑜路，東部延伸到江夏區(qū)。在2001年7月，武漢市政府將該片區(qū)正式規(guī)劃成國(guó)家的光電子產(chǎn)業(yè)基地，且定義為“武漢·中國(guó)光谷，整個(gè)光谷占地約120平方公里，總居住人口規(guī)模30萬，大批高新企業(yè)的進(jìn)入，使該區(qū)得到迅猛的發(fā)展。光谷正逐步形成“一區(qū)（光電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)）一軸（光電子信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)主軸）”的空間布局，“一區(qū)”即光電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，是光谷的主體區(qū)域，它包括五個(gè)園區(qū)：東湖高新科技工業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園、湖北軟件產(chǎn)業(yè)基地、關(guān)山機(jī)電工業(yè)基地和光電子科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，光電子科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)指光谷廣場(chǎng)東南角面積1.8平方公里的區(qū)域，是整個(gè)光電子

12、信息產(chǎn)業(yè)區(qū)的龍頭，是未來光谷的運(yùn)輸樞紐。 伴隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度的加大，光谷廣場(chǎng)、魯巷購物中心和光電子核心市場(chǎng)等配套設(shè)施的一一建成，光谷開始吸引海內(nèi)外科技人員的目光，不斷有留學(xué)的科研人員歸國(guó)，在光谷內(nèi)進(jìn)行自主創(chuàng)業(yè)，預(yù)計(jì)到今年年底，光谷規(guī)模以上的企業(yè)總數(shù)將達(dá)到1500余家。因此，日后，廣告的發(fā)展前景將是非常廣闊的。3.區(qū)域的交通條件研究 區(qū)域內(nèi)部及周邊的道路交通開發(fā)已經(jīng)比較成熟，東西向有珞瑜路和雄楚大道兩條主干道，連通光谷與武昌主城區(qū)，東臨關(guān)山大道，是連接光谷和江夏的主干道，南北有新竹路和山北路，西臨雄莊路。這些路非常寬闊，且路面平坦整潔。同時(shí)，地鐵的新建又將給光谷的發(fā)展帶來新一輪機(jī)會(huì)。

13、4.影響項(xiàng)目發(fā)展的其它區(qū)域因素和條件 a.配套設(shè)施的建設(shè)。光谷廣場(chǎng)作為武漢市重點(diǎn)建設(shè)的綠化廣場(chǎng)之一，周圍有魯巷廣場(chǎng)大型購物中心，凱虹源飯店和關(guān)山飯店等各種酒店，中國(guó)銀行，農(nóng)行，建行等各大銀行分支機(jī)構(gòu)，也有特色酒吧等娛樂場(chǎng)所。同時(shí)，光谷廣場(chǎng)還是規(guī)劃中心的光谷科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)，周邊將建設(shè)劇場(chǎng)、藝術(shù)中心、科技公寓等一大批文化交流設(shè)施，以及遠(yuǎn)程教育中心、醫(yī)療保健中心、會(huì)展中心、國(guó)際技術(shù)交流中心、情報(bào)中心、光電子博物館、人才資源中心、體育中心和圖書館等公共設(shè)施。另據(jù)悉，在光谷廣場(chǎng)附近，可興建18萬平方的光電子市場(chǎng)、30層的金融大廈和1.5平方公里的步行街商貿(mào)區(qū)，并在步行街商貿(mào)區(qū)建1到2個(gè)五星級(jí)酒店，可見，

14、在不遠(yuǎn)的將來，光谷片區(qū)的配套設(shè)施會(huì)非常完善。 b.生態(tài)環(huán)境和人文教育光谷板塊位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，為武漢東大門之要沖，懷抱生態(tài)優(yōu)美的南湖，湯遜湖，北望郁郁蔥蔥的瑜家山脈，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。而光谷不但環(huán)境優(yōu)美，更具有濃厚的文化教育氣息，其內(nèi)匯聚了18所全國(guó)知名高等院校、56個(gè)省部屬科研院所，有10多萬名各類專業(yè)科技人員。尤其在珞瑜路沿線，環(huán)境靜雅，交通便利，知名院校林立，具有非常濃厚的文化氛圍，這里集中了教師、科技企業(yè)員工等一大批知識(shí)人員。另外，政府已經(jīng)計(jì)劃，在緊鄰光谷的江夏建成較大規(guī)模的大學(xué)城，大學(xué)家屬區(qū)預(yù)計(jì)在15年以內(nèi)能完成遷移，光谷片區(qū)內(nèi)的人文氣氛將因此更加濃厚。 c.政府支持，未來規(guī)劃

15、為科技新城“武漢-中國(guó)光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎(chǔ)，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務(wù)區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢(shì)，逐步增強(qiáng)光谷的示范效應(yīng)、名牌效應(yīng)和聚變效應(yīng)，使之成為全國(guó)乃至全球關(guān)注的焦點(diǎn)?？傊?，光谷將逐步形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立，集科技、商貿(mào)、金融、教育為一體的科技新城。這里就是中國(guó)的硅谷，發(fā)展前景不可估量。從整體上來看，武漢中國(guó)光谷在發(fā)展模式上主要采取通過制定優(yōu)政策及環(huán)境吸引國(guó)內(nèi)外資金和人才，不過目前光谷產(chǎn)業(yè)化程度還不夠高，而且資金不足也是發(fā)展上的隱憂。另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在2003年已經(jīng)明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開發(fā)商

16、提供住宅用地。根據(jù)政府對(duì)光谷的定位，我們可以預(yù)見，政府對(duì)光谷未來的住宅土地必將有所控制，而且由于片區(qū)企業(yè)的增加，新人口的進(jìn)入和經(jīng)濟(jì)水平的提高，必然導(dǎo)致光谷地塊進(jìn)一步增值，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。5.區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量（包括潛在樓盤供應(yīng)量）的分析 a.光谷坐標(biāo)城在售450戶，總面積5.6萬平方米 b.萬科在售500戶，總面積6.8萬平方米 c.清江山水在售300戶，總面積4.2萬平方米 d.保利時(shí)代在售490戶，總面積6.2萬平方米6.區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 綜合前面所述情況，該開發(fā)項(xiàng)目具備良好的開發(fā)環(huán)境，并且適合建造居住房屋。四、SWOT矩陣分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）地段：緊鄰光谷，地段繁華交通：各主干道已形成完

17、善路網(wǎng)，交通成熟便捷配套：項(xiàng)目周邊醫(yī)療、金融、郵政、通訊等配套完善教育：緊鄰華中科技大學(xué)，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，武漢工程大學(xué)等各大高校，人文氣息濃厚規(guī)模：周邊實(shí)力型開發(fā)項(xiàng)目云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力偏大。環(huán)境：項(xiàng)目周邊沒有優(yōu)質(zhì)的風(fēng)景，無山、無水、無湖。賣場(chǎng)：項(xiàng)目建成后房?jī)r(jià)可能較高，難以 實(shí)現(xiàn)大面積銷售O（機(jī)會(huì)）T（威脅）商業(yè)配套：緊鄰光谷廣場(chǎng)，同時(shí)地鐵2號(hào)線南延線將通過項(xiàng)目附近教育配套：附近名校林立，人文氣息濃厚。營(yíng)銷：通過賣點(diǎn)整合、完善包裝和銷售手段來刺激銷售競(jìng)爭(zhēng)：附近樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，如新世界·恒大華府、萬科嘉園·光谷的光。銷售價(jià)格：房?jī)r(jià)可能偏高，銷售壓力大五、消費(fèi)者需求調(diào)研1.消費(fèi)者的調(diào)

18、查區(qū)域選擇項(xiàng)目位于關(guān)山大道，離本地區(qū)重要商圈光谷與光谷天地較為接近，人口流量大，選擇調(diào)查對(duì)象更為方便，所以消費(fèi)者調(diào)查區(qū)域選在光谷與光谷天地兩個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行。2.樣本數(shù)量、抽樣方式的確定擬定調(diào)查數(shù)量為1000，抽樣方式為隨機(jī)抽樣。3調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)原則：目的性原則、可接受原則、邏輯性原則、簡(jiǎn)明性原則、便于整理、分析的原則，本調(diào)查問卷設(shè)計(jì)遵循以上5項(xiàng)原則。調(diào)查問卷的注意問題：避免提一般性的問題；避免用不確切的詞；避免引導(dǎo)性的提問；避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題，本調(diào)查問卷設(shè)計(jì)遵循以上4個(gè)注意事項(xiàng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷（消費(fèi)者調(diào)查）尊敬的先生/女士：您好!為了更好的了解我市居

19、民購房的真實(shí)意向，我們?cè)谶M(jìn)行一項(xiàng)全市民住房狀況及需求的市場(chǎng)調(diào)研。您的意見無所謂對(duì)錯(cuò)，都會(huì)對(duì)我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間協(xié)助我們完成這項(xiàng)調(diào)查，我們會(huì)對(duì)您的回答予以保密。對(duì)您的幫助與支持表示感謝!調(diào)查項(xiàng)目：1.您購房的主要目的是： A.日常居住 B第二居所C投資D其他2.您購房主要考慮： A地段B價(jià)格C房型D環(huán)境E配套 .物業(yè) 距相關(guān)地點(diǎn)近3.您購房選擇的房屋種類： 底層高層多層超高層4.您購房對(duì)衛(wèi)生間和陽臺(tái)的要求為： 、 單衛(wèi) 雙衛(wèi) 三衛(wèi) D.其他E單陽臺(tái) F雙陽臺(tái) G.三陽臺(tái) H.其他5.購買商品房，你購什么買戶型： 二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳其他6.您希望的裝修標(biāo)準(zhǔn)：

20、毛坯房全部精裝豪華裝修其他7.您購房希望的地段或可接受的地點(diǎn)： 市中心 郊區(qū) 其他8.你購房希望相鄰： 公園綠地醫(yī)院娛樂場(chǎng)所其他9.您購房可接受車程（從居住地到工作地點(diǎn)）： 分鐘內(nèi)分鐘分鐘無所謂10.您購房家庭人均面積希望達(dá)到： 平方米平方米平方米以上11.您若購置商品房，您所能接受的總價(jià)是： A.30萬元 B.3140萬元 C.4150萬元 D.5160萬元 E.6170萬元 F.7180萬元 G.81100萬元 H.101110萬元 I.110萬元12.您希望住宅每層戶數(shù)是： A.兩戶及以下 B.三至四戶 C.五至六戶 D.七至八戶 E.九戶或以上 F.無所謂13.請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏

21、好順序： A.南北通透 B.朝南 C.朝北 D.東西向 E.朝西14.您打算購買的地區(qū)首選是 ，其次是 ，再次是 。A.武昌區(qū) B.江岸區(qū) C.江漢區(qū) D.硚口區(qū)E.漢陽區(qū) F.洪山區(qū) G.青山區(qū) H.其他15.您認(rèn)為未來兩年武漢市的房?jī)r(jià)將如何變化： A.上漲 B.下跌 C.保持不變最后，我想問您幾個(gè)關(guān)于您個(gè)人情況的問題，供資料分析使用，希望您不要介意。1.性別（訪問員自己填寫） A.男 B.女2.請(qǐng)問您的年齡 歲。3.請(qǐng)問您的文化程度是： A.博士 B.碩士 C.本科 D.大專 E.大專以下4.請(qǐng)問您的職業(yè)是： A.機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部 B.企業(yè)管理人員C.個(gè)體戶 D.專業(yè)技術(shù)人員E.貿(mào)易 F

22、.證券G.建筑業(yè) H.高科技I.學(xué)生 J.其他5.請(qǐng)問您目前的居住條件是： A.出租房 B.自購商品房 C.經(jīng)濟(jì)適用房 D.單位福利分房 E.其他6.請(qǐng)問您一般通過什么途徑與渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息： A.報(bào)紙 B.戶外廣告/路牌 C.電視 D.網(wǎng)絡(luò) E.展覽會(huì) F.朋友/親人介紹 G.雜志 H.其他7.請(qǐng)問您最近有沒有購房意向： A.有 B.沒有訪問到此結(jié)束，再次謝謝您的支持！4.調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)分析通過調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群為：年輕夫妻、中年夫婦、投資置業(yè)者、二次置業(yè)者四種潛在客戶群。項(xiàng)目是可行的！ 5.綜合調(diào)研結(jié)論：項(xiàng)目針對(duì)的消費(fèi)群體大，潛在消費(fèi)者多，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，能夠取

23、得較好的銷售效果。六、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇與目標(biāo)定位1.類比項(xiàng)目所表現(xiàn)出來的目標(biāo)客戶群 年輕夫婦中年夫婦投資置業(yè)者二次置業(yè)者2.類比項(xiàng)目所表現(xiàn)出來的市場(chǎng)購買群體特征年輕夫妻：年齡一般在35歲左右，剛有小孩，夫妻雙方有比較穩(wěn)定的工作，收入比較穩(wěn)定，一般個(gè)人月收入在5000元以上，家庭月均收入在7000元以上。購買兩房、三房居多，對(duì)環(huán)境和景觀有一定的要求。 中年夫婦：公務(wù)員等中等收入者，個(gè)人月收入一般在35004500元左右，家庭月收入在50006000元左右，經(jīng)歷多年的資金積累，屬于公房外的首次置業(yè)者。投資置業(yè)者：有較高收入的階層，個(gè)人月收入在40005500（元）左右，家庭月收

24、入在800010000元左右，或有較高的積蓄。二次置業(yè)：有穩(wěn)定職業(yè)和較高的經(jīng)濟(jì)收入，同時(shí)家庭儲(chǔ)蓄額也較大。3.結(jié)論：通過相似樓盤的分析，我們得出目前在售樓盤的基本客戶群，但這只是項(xiàng)目的基本目標(biāo)客戶群之一，值得注意的是，所挑選的相似樓盤，大都項(xiàng)目地塊所在的片區(qū)內(nèi)，而通過對(duì)它們的研究所得出的目標(biāo)客戶群，也是現(xiàn)在正要在該片區(qū)內(nèi)購房的客戶群，因此，更準(zhǔn)確來說，這是項(xiàng)目所在片區(qū)的大的目標(biāo)客戶群，即因項(xiàng)目“地段”因素所規(guī)范的目標(biāo)客戶群七、項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃1、 產(chǎn)品策略：用整體的解決方案帶動(dòng)整體的銷售：要求我們的產(chǎn)品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動(dòng)全線產(chǎn)品的銷售。大小互動(dòng)：以空調(diào)自控產(chǎn)品的銷售帶動(dòng)閥門及其他產(chǎn)品的銷售，以閥門及其他產(chǎn)品的項(xiàng)目促進(jìn)空調(diào)自控產(chǎn)品的銷售。2、價(jià)格策略：高品質(zhì)，高價(jià)格，高利潤(rùn)空間為原則;制訂較現(xiàn)實(shí)的價(jià)格表：價(jià)格表分為兩層，媒體公開報(bào)價(jià)，市場(chǎng)銷售的最底價(jià)。制訂較高的月返點(diǎn)和季返點(diǎn)政策，以控制營(yíng)銷體系。嚴(yán)格控制價(jià)格體系，確保一級(jí)分銷商