綜合辦公樓物業(yè)管理方案及管理制度

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上綜合辦公樓物業(yè)管理方案綜合辦公樓位于洪洞縣文化廣場東側，樓高六層。主要設施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。針對物業(yè)特點，將嚴格按照商務辦公樓標準，單獨設置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質服務。一、物業(yè)處機構設置圖物業(yè)管理有限公司綜合辦公樓物業(yè)處保潔部保安部綜管部工程部高低壓配電間值班接報修服務日常設施設備維護接待室/會議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車輛管理消防服務管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護文檔資料管理倉庫管理二、物業(yè)處人員配備序號職位人數職 責備 注1項目主管1負責辦公樓區(qū)域全面服務管理工作。相關人員必須熟悉辦公樓服務流程，有從業(yè)經驗，

2、經過培訓，且素質高、責任心強，有吃苦耐勞精神。2文員兼?zhèn)}管1做好辦公接待、文檔資料整理及倉庫管理等工作。3保安隊長1協(xié)助主任負責辦公樓的安全管理工作。4保安員3負責辦公樓門崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車輛管理等工作。5保潔領班1負責轄區(qū)內的清潔管理工作6保潔員1負責辦公樓內外圍清潔衛(wèi)生工作以及領導辦公室的清潔工作等。7工程人員3負責辦公樓設施設備日常維修保養(yǎng)及智能化系統(tǒng)等的保養(yǎng)、高低壓配電間值班等工作合 計12 三、綜合辦公樓物業(yè)管理制度1、 完善管理制度以規(guī)范管理行為Ø 辦公室管理制度Ø 倉庫管理制度Ø 交接班管理制度Ø 更衣室（柜）管理制度

3、Ø 員工就餐制度Ø 員工著裝制度Ø 印章、介紹信使用管理制度Ø 鑰匙管理制度Ø 財務管理制度Ø 物資管理制度Ø 現金管理制度Ø 費用管理制度Ø 設備部管理制度Ø 設備設施維護保養(yǎng)制度Ø 報修、急修制度Ø 設備機房管理制度Ø 設備機房“動火”管理制度Ø 工具管理制度Ø 節(jié)能制度Ø 物料申購、領用管理制度Ø 清潔衛(wèi)生制度Ø 設備事故分析及處理制度Ø 配電室安全保衛(wèi)制度Ø 配電室防火管理制度Ø

4、 配電室值班制度Ø 配電室交接班制度Ø 配電室巡視制度Ø 配電室設備缺陷管理制度Ø 配電室設備維護保養(yǎng)制度Ø 配電室停電管理制度Ø 電梯維護保養(yǎng)制度Ø 生活用水安全管理制度Ø 維修人員安全防火制度Ø 消防設備維護保養(yǎng)制度Ø 保安管理制度Ø 消防管理制度Ø 交接班管理制度Ø 搬遷大件物品管理規(guī)定Ø 消防設施、器材的維護保養(yǎng)制度Ø 易燃、易爆危險品的管理制度Ø 庭院道路管理制度Ø 動用明火管理制度Ø 機動車停車場安全巡檢

5、制度Ø 安全巡檢制度Ø 保安值班管理制度Ø 安全工作督察制度Ø 消防安全檢查制度Ø 治安管理制度Ø 非機動車管理制度Ø 對講機管理制度Ø 二次裝潢安全管理Ø 危險品管理制度Ø 安全檔案管理制度Ø 安全門及消防通道的管理制度Ø 滅火器維護保養(yǎng)制度Ø 保潔部管理制度Ø 員工勞動紀律Ø 清潔設備領用、使用制度Ø 高空安全操作制度Ø 綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護管理制度Ø 大堂接待管理制度Ø 郵件、報刊發(fā)放管理制度

6、6; 客戶投訴處置管理制度2、 明確的崗位職責及入職要求通過明確各崗位職責及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責任，以達到全員管理的目的。a. 管理處主任崗位職責及任職要求b. 文員崗位職責及任職要求c. 倉管人員崗位職責及任職要求d. 工程部人員崗位職責及任職要求e. 保安隊長崗位職責及任職要求f. 保潔領班崗位職責及任職要求g. 強電、弱電電工崗位職責及任職要求h. 綜合維修工崗位職責及任職要求i. 保安人員崗位職責及任職要求j. 消控中心保安人員崗位職責及任職要求k. 保潔人員工崗位職責及任職要求3、 統(tǒng)一的員工行為標準 3.1 以基本的行為標準要求全體員工，以展示公司的服務形象a.

7、新職工、轉職(崗)職工，應進行安全教育，經考試合格后方可正式上崗作業(yè)。b. 當班前必須充分休息，保持精力充沛，當班時不得打瞌睡，不得酒后工作。c. 電氣設備、設施發(fā)生故障，應報請有關部門維修，不得擅自拆修，以防觸電。d. 嚴格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結合工作實際，開展安全預想活動，消滅不安全因素。 3.2 儀容標準a. 總體要求：整潔，舒適、大方。b. 著裝：穿著規(guī)定的服裝、佩帶職務標志。c. 儀容：講究衛(wèi)生，手臉清潔，不歪戴帽子，不敞胸露懷，不穿高跟鞋（特殊需要除外），不戴戒子、項鏈、耳環(huán)，保持儀容整潔。 3.3 語言標準a. 總體要求：親切和藹，語言文雅，使用普通話。b. 服務用語：使用“您好

8、、請、謝謝、對不起、再見“十”字文明用語不講服務忌語。c. 接到電話時：您好，請講，再見。 3.4 動作標準a. 總體要求：舉止大方，精神飽滿，姿態(tài)端正，注意小節(jié)。b. 服務動作：Ø 清掃衛(wèi)生時，要先征得客戶同意Ø 維護秩序時，要說服動員，不要推搡顧客Ø 處理違章時、要實事求是，不要扣押顧客物品c. 舉止動作:Ø 不準背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里Ø 不準嘻笑打鬧，勾肩搭背Ø 不準在顧客面前搔癢、挖耳朵、摳鼻子、剔牙齒、脫鞋Ø 不準隨地吐痰,亂扔雜物Ø 不準當班吃零食,在禁煙區(qū)內抽煙 3.5 服務標準: 主動

9、、熱情、誠懇、周到 3.6 紀律標準a. 總體要求：堅守崗位，盡職盡責，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和作業(yè)程序。b. 作業(yè)紀律:Ø 上崗不準接聽私人電話，不準使用手機Ø 穿著規(guī)定制服，上崗不掛牌、不符合標準不得上崗Ø 不準離崗、串崗和聊天Ø 不準私自調休、替休 c. 崗位紀律：不侮辱、刁難和以粗野語言對待乘客；四、周全的應急預案1. 火災應急預案2. 治安事件應急預案3. 工程設施設備故障應急預案4. 突發(fā)性浸水事件應急預案5. 電梯困人應急預案6. 自然災害應對應急預案7. 停電事故應急預案8. 客戶救助應急預案9. 突發(fā)性環(huán)境污染應急預案五、日常管理細則及要

10、求（一）治安服務物業(yè)處設立治安部門實行24小時值班制，嚴格按照保安工作手冊負責辦公樓區(qū)域的安全維護系列工作。1、秩序維護監(jiān)控中心設立保衛(wèi)值班室一樓崗位協(xié)助客服臺做好來客來訪登記，前來辦事或送貨人員進入辦公樓，需出示有效證明，且經業(yè)戶同意后方可登記進入；下列人員，未經業(yè)戶特別許可，不予登記進入辦公樓A 各類業(yè)務推銷人員；B 無法說清有關聯(lián)系人，且又不能出示有關證件及形跡可疑者；C 其他未經特別許可人員。另設立巡邏崗，對辦公樓內外圍及車庫進行不間斷巡邏。2、智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應嚴格監(jiān)控，發(fā)現異常情況立即通知巡邏崗或報告主管，并做好值班記錄。3、消防服務管理 定期檢查巡視消防設施系統(tǒng)，

11、保持完好，確保緊急狀況下及時投入使用； 發(fā)現消防設施異常和故障及時報告領導，使系統(tǒng)處于正常啟用狀態(tài)； 確保樓梯、走道和出口暢通無阻； 負責其他涉及消防安全的排查工作。4、車輛管理 保安人員做好停車場安全管理同時需正確引導來客車輛停放，注意辦公樓周圍交通情況，保證停車場及辦公樓入口處暢通； 禮貌對待停車車主，熱情幫助車主提供力所能及的幫助（如道路問訊等）。（二）清潔服務為確保環(huán)境潔凈，清潔服務將采取立體式管理：外圍與內圍、樓層室內與室外相結合。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾

12、（袋裝），及時清運出辦公樓；（3）專人負責停車場、辦公樓外圍保潔及綠化維護，確保清潔無雜物；（4）做好大堂內外門玻璃，二樓以下內外玻璃的清潔，表面無浮塵，無污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點滯留時間不超過30分鐘；（7）樓梯臺階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無污跡，筒外周圍無痰跡，垃圾不外露；（9）室內擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風口無蜘蛛網;（11）墻面各開關面板、消防設施設備的清潔工作；（

13、12）電梯門及轎廂無灰塵、無印漬，地毯無灰塵，無雜物；（13）保證衛(wèi)生間地面、臺面無水跡、無雜物，鏡面無水跡，光亮照人；水流通暢，無異味；廁紙婁紙不得堆出表面，廁間門光潔無污漬；（14）茶水間熱水器外表面潔凈光亮，地面無水跡、無雜物；（15）所有裸露在走廊的門窗、臺面的清潔。2、 會議室的清潔（1）會議結束后保潔人員對會議室做徹底清潔工作，確保室內所有物品、器具潔凈光亮；（2）平時加強對會議室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現有異常情況立即采取清潔措施，以確保會議室可隨時啟用。(3)對沙發(fā)地毯等物品進行局部去污清潔等;（4）依據保潔作業(yè)手冊對室內部分物品進行專業(yè)清潔服務工作。4、辦公樓垃圾日產日清；5、另外

14、我們將制定保潔應急作業(yè)方案，以備非正常狀態(tài)時的清潔工作。（三）維修服務為確保辦公樓樓層設施設備的正常使用與安全，讓業(yè)戶有一個安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴格執(zhí)行維修工作手冊工作流程，規(guī)范操作，安全管理。1、日常設施設備維護（1）工程人員參與辦公樓接管，了解各類設備的使用功能，熟悉水、電管線走向；（2）建立檢查制度（周檢、月檢）、保養(yǎng)計劃（周計劃、月計劃），做好樓層內給排水、供電設施以及照明系統(tǒng)的日常管理工作，發(fā)現異常及故障要及時維修，以免影響正常使用；（3）接到報修通知后，快速到達現場修復或提出維修方案，文明安全操作，維修合格率達98%，同時做好修復后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶滿意。（4）加強設備機房

15、安全管理；愛護設施設備，加強節(jié)能降耗管理；（5）組織對會縮化糞池的清理疏通等工作。2、智能化系統(tǒng)維護（1）了解辦公樓消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)及會議使用各類音響、話筒等設備的性能，熟悉各類設施、器材的安、存放位置，懂得正確使用；（2）做好日常檢查工作，每月進行系統(tǒng)保養(yǎng)一次，發(fā)現問題及時解決或上報物業(yè)處協(xié)調處理；（3）確保各類設施、器材性能良好，正常運行/使用。3、電梯使用管理（1）每天對電梯巡視一次，發(fā)現問題及時與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系；（2）督促專業(yè)公司對電梯的維護保養(yǎng)工作；（3）加強電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法；（4）配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關工作。3、空調系統(tǒng)設備管理空調系統(tǒng)是物業(yè)工

16、程管理的重要內容，必須引起高度的重視，對空調系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理：（1）建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。（2）空調操作工人應是經過培訓的技術工人,掌握裝置操作技能,經有關部門考試合格后,方可進行獨立工作。（3）應嚴遵守操作規(guī)程和系統(tǒng)原理圖，以便萬一發(fā)生事故時，能迅速切斷有關閥門，防止事故擴大。要建立良好的規(guī)章制度。（操作規(guī)程制度，設備維護保養(yǎng)制度，技術安全規(guī)程，崗位責任制，交接班制度等）（4）配合專業(yè)公司對設備進行日常維護和管理。（5）經常檢查設備機房，使之保持良好狀態(tài)。 3、通過活動，使學生養(yǎng)成博覽群書的好習慣。B

17、比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響程度。C采用約當產量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配輔助生產費用時，應考慮各輔助生產車間之間相互提供產品或勞務的情況。錯 C產品的實際生產成本包括廢品損失和停工損失。C成本報表是對外報告的會計報表。×C成本分析的首要程序是發(fā)現問題、分析原因。×C成本會計的對象是指成本核算。×C成本計算的輔助方法一般應與基本方法結合使用而不單獨使用。C成本計算方法中的最基本的方法是分步法。XD當車間生產多種產品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產品的產品成本 中。&#

18、215;D定額法是為了簡化成本計算而采用的一種成本計算方法。×F“廢品損失”賬戶月末沒有余額。F廢品損失是指在生產過程中發(fā)現和入庫后發(fā)現的不可修復廢品的生產成本和可修復廢品的修復費用。F分步法的一個重要特點是各步驟之間要進行成本結轉。()G各月末在產品數量變化不大的產品，可不計算月末在產品成本。錯G工資費用就是成本項目。(×)G歸集在基本生產車間的制造費用最后均應分配計入產品成本中。對J計算計時工資費用，應以考勤記錄中的工作時間記錄為依據。()J簡化的分批法就是不計算在產品成本的分批法。(×)J簡化分批法是不分批計算在產品成本的方法。對 J加班加點工資既可能是直接計人費用，又可能是間接計人費用。J接生產工藝過程的特點，工業(yè)企業(yè)的生產可分為大量生產、成批生產和單件生產三種，XK可修復廢品是指技術上可以修復使用的廢品