房地產(chǎn)權屬登記制度與政策

1、房地產(chǎn)法規(guī)與政策房地產(chǎn)法規(guī)與政策第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)權屬登記概述房地產(chǎn)權屬登記概述一、房地產(chǎn)權屬登記的概念一、房地產(chǎn)權屬登記的概念o房地產(chǎn)權屬，即房地產(chǎn)房地產(chǎn)權屬，即房地產(chǎn)權利權利歸屬，是指房地產(chǎn)權利在主體上的歸歸屬，是指房地產(chǎn)權利在主體上的歸屬狀態(tài)。屬狀態(tài)。o房地產(chǎn)權屬登記是指經(jīng)權利人申請，由房地產(chǎn)權屬登記機關將有房地產(chǎn)權屬登記是指經(jīng)權利人申請，由房地產(chǎn)權屬登記機關將有關申請人的房地產(chǎn)權利事項記載于房地產(chǎn)登記薄關申請人的房地產(chǎn)權利事項記載于房地產(chǎn)登記薄(權屬檔案權屬檔案)的法的法律行為。房地產(chǎn)權屬登記制度是現(xiàn)代物權法中的一項重要制度。律行為。房地產(chǎn)權屬登記制度是現(xiàn)代物權法中的一項重要制度。n

2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行土地使用權登記發(fā)證和房屋權屬登記土地使用權登記發(fā)證和房屋權屬登記發(fā)證發(fā)證制度。房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。它包括對確認房地產(chǎn)權屬關系所必須依據(jù)的房地產(chǎn)證明文件、資料進行的綜合性管理，是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎性工作。主要法律依據(jù)o 物權法o 房屋登記辦法（新）n 房屋登記辦法共6章98條，施行時間2008年7月1日o 城市房屋權屬登記管理辦法（廢止）二、房地產(chǎn)權屬登記的目的和意義二、房地產(chǎn)權屬登記的目的和意義（四）權屬登記為城市規(guī)劃、建

3、設、管理提供科學依據(jù)（四）權屬登記為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據(jù)o 要搞好城市規(guī)劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。權屬登記管理工作能全面、完整、及時、準確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設更加科學化。權屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據(jù)。 四、登記原則四、登記原則o 1、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則o 2、房地產(chǎn)權屬登記的屬地管理原則第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)權屬登記制度分類 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：

4、“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度是權屬管理的首要核心內(nèi)容。 房地產(chǎn)權屬登記管理是用法律和行政的手段對房地產(chǎn)進行登記，審查確認產(chǎn)權，核發(fā)權屬證書等。在權屬登記有公信力的國家或地區(qū)，實質(zhì)上就是以國家或政府的聲譽來保證某一房地產(chǎn)權利的歸屬和可靠性，從而使這一房地產(chǎn)權利能夠得到國家法律的保護。 根據(jù)權屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)權屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權登記制兩大類型：一、房地產(chǎn)權屬登記制度分類一、房地產(chǎn)權屬登記制度分類o（一）契據(jù)登記制o 即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關系，房地產(chǎn)權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對

5、抗要件主義。o（二）產(chǎn)權登記制o 當事人訂立的有關房地產(chǎn)權利的轉移或他項權利的設定合同的效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種 二、我國的房地產(chǎn)權屬登記制度的特點二、我國的房地產(chǎn)權屬登記制度的特點 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似德國式登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下幾點：o 房地產(chǎn)權屬登記由不同登記機關分別登記n房屋與所占用的土地使用

6、權是不可分割的，但由于我國對房地產(chǎn)事項由房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房地產(chǎn)管理機關進行。o 房地產(chǎn)權屬登記為房地產(chǎn)權利動態(tài)登記n當事人對房地產(chǎn)權利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。房地產(chǎn)權屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權利，而且也登記權利動態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權利狀態(tài)。 三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權登記發(fā)三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權登記發(fā)證的法定機關證的法定機關o 市(縣)房地產(chǎn)行政主管部門是法定的房屋所有權登記發(fā)證機關，其他部門辦理的房屋所有權登記和發(fā)放

7、的房屋所有權證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護，一個城市只能設立一個房屋權屬登記機關。法律、法規(guī)依據(jù)規(guī)定如下：o 1、“由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。（城市房地產(chǎn)管理法）o 2、“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領取房屋所有權證書”。 （國務院1983年頒發(fā)的城市私有房屋管理條例）四、房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證機構的分工和工作程序四、房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證機構的分工和工作程序o 作為國家一級的管理機構，在國務院內(nèi)部的分工是：國家建設部負責全國房屋所有權的確權、登記、發(fā)證管理工作，國土資源部負責全國土地使用權的確權、登記、發(fā)證管理工

8、作。o 省級地方的房地產(chǎn)權屬發(fā)證管理工作機構的分工及其職權由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)具體情況，具體確定。 四、房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證機構的分工和工作程序四、房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證機構的分工和工作程序o 目前全國房地產(chǎn)權屬登記管理體制，大體有以下四種模式：n 按土地的行政管理與經(jīng)營管理劃分權限的管理模式，實行“兩家各發(fā)一個證”的做法。n 按土地出讓前后劃分權限的管理模式，實行由房地產(chǎn)管理部門“一家發(fā)兩證”的做法。n 按城、鄉(xiāng)劃分權限的管理模式，由房地產(chǎn)管理局“一家發(fā)兩證”。n 實行“房地合一”的管理模式，只發(fā)一個“房地產(chǎn)證”的做法。五、五、房地產(chǎn)權屬登記的種類房地產(chǎn)權屬登記的種類o 房屋總登記房

9、屋總登記o 初始土地登記初始土地登記o 房屋初始登記房屋初始登記o 房屋轉移登記房屋轉移登記o 房屋變更登記房屋變更登記o 房屋他項權利登記房屋他項權利登記o 房屋注銷登記房屋注銷登記o 土地變更登記土地變更登記 其中w 所有權登記：初始登記、轉移登記、變初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記更登記、注銷登記w 新建房屋未辦理房屋所有權初始登記便進行的房屋所有權轉移登記是否必然無效？ 1 、總登記、總登記 總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權管

10、理秩序。 總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應當載明以下有關事項：總登記的區(qū)域、申請的期限(注明起止日期)、申請人應當提交的有關證件(告知登記人應攜帶的證件和有關文件)、受理登記的地點(可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點)、其他應當公告的事項(如登記費用、不登記的責任等)。 2、土地使用權初始登記、土地使用權初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用權初始登記。土地使用權初始登記，申請人應提交批準用地或土地使用合同等證明文件。 3、房屋所有權初始登記、房屋所有權初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋

11、申請人原始取得所有權而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應當向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及土地使用權證書等證明文件；集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關提交用地證明等有關文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應到登記機關辦理備案登記手續(xù)。 4、轉移登記、轉移登記 轉移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉移登記。申請轉移登記，權

12、利人應提交原房地產(chǎn)權屬證書以及與房地產(chǎn)轉移相關的合同、協(xié)議、證明等文件。 5、變更登記、變更登記變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產(chǎn)權利人均應自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記，由房地產(chǎn)權利人提交房地產(chǎn)權屬證書以及相關的證明文件辦理。 6、他項權利登記、他項權利登記 他項權利登記是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。 申請他項權利登記，權利人應提交的證明文件有：(1)以地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程

13、)的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權證，土地使用權出讓、抵押合同及相關協(xié)議和證明文件；(2)以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外，還應提交房屋權屬證書。抵押登記o 房屋抵押的概念n 一般抵押權登記n 最高額抵押權登記最高額抵押權登記n 在建工程抵押權登記n 抵押權變更、轉移、注銷登記o 房地產(chǎn)抵押權效力：n 優(yōu)先受償?shù)男Я 追及的效力n 物上請求權最高額抵押登記最高額抵押登記一、定義。最高額抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限

14、度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。二、特點1、設定抵押時，抵押人與抵押權人協(xié)議約定抵押財產(chǎn)擔保的最高債權限額，無論將來實際發(fā)生的如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內(nèi)對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。2、最高額抵押是為將要發(fā)生的債權提供擔保?！皩⒁l(fā)生的債權”，是指設定抵押時尚未發(fā)生，在抵押期間將要發(fā)生的債權。3、最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。4、最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保。5、最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押登記三、最高額抵押與一般抵押不同點1、擔保的債權是不特定的，即不能具體地肯定所擔保債權的數(shù)額。2、最高額抵押權并不以主債權的存在為前提。四

15、、在同一物之上可以設立二個或者兩個以上的抵押權，但效力有先后順序的不同。房屋上設立了一般抵押權后，可以再設立抵押權，包括最高額抵押權。 抵押權順位抵押權順位o抵押權順位即抵押權優(yōu)先受償?shù)奈淮涡?，是指同一財產(chǎn)向兩個或兩個以上的債權人抵押的，在行使抵押權時，優(yōu)先受償?shù)姆ǘù涡颉Ｒ酝环康禺a(chǎn)向不同的債權人抵押，在清償時，其受償?shù)捻樞驊敯凑找训怯浵扔谖吹怯?，先登記的?yōu)于后登記的原則處理。o如果當事人在同一天內(nèi)分別到房管部門和國土部門進行抵押登記，無論實際上先到哪個部門，或能證明其時間的先后，都應視為在同一時間等記，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蛳嗤?，其抵押的債權根?jù)債權比例受償。o登記時間、登記機構受理時間、抵押

16、合同的簽訂時間。登記時間是記載于登記簿時間；登記機構受理時間是抵押當事人提出抵押登記申請，登記機構給予登記的時間。抵押合同的簽訂時間，抵押合同是抵押當事人為設定抵押權而簽訂的，房地產(chǎn)抵押合同在簽訂之日起就生效。但這只是債權效力，并不具有物權的效力。它與抵押權無實質(zhì)性的影響。這三個時間的先后順序應該是抵押合同的簽訂時間、登記機構受理時間、登記時間。 7、注銷登記、注銷登記 注銷登記是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。以下幾種情況均應申請注銷登記： (1)房屋滅失，所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在； (2)土地使用權年限屆滿，房屋所

17、有權人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期而未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。按房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權權利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權也不復存在； (3)他項權利終止，抵押權是因主債權的消滅，如債的履行以及房屋滅失或抵押權的行使而使抵押權歸于消滅。典權是因典期屆滿、出典人回贖或轉典為賣、以及房屋滅失而使典權歸于消滅。六、申請房地產(chǎn)權屬登記的條件及當事人申六、申請房地產(chǎn)權屬登記的條件及當事人申請登記的時限請登記的時限o申請房地產(chǎn)權屬登記應同時具備以下四項條件o (1)申請人或代理人具有申請資格。權利人為法人、其他組織的，應使用法定名稱，由其法定代表人申請；

18、權利人為自然人的，應使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。如權利人或申請人委托代理申請登記時，代理人應向登記機關交驗代理人的有效證件，并提交權利人(申請人)的書面委托書。設定房地產(chǎn)他項權利登記，由相關權利人共同申請；o (2)有明確具體的申請請求；o (3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉移或被查封以及違章建筑的房屋；o (4)屬受理登記的登記機關管轄。 2、當事人申請登記的時限o 總登記：申請人應當在地方人民政府公告的期限申請。o 初始登記：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關提出申請；集體土地上的房屋因土地所有權變?yōu)?/p>

19、國家土地，申請人應當自這一事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。轉移登記應當在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更、注銷登記和他項權利登記，都應當在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請七、房地產(chǎn)登記的基本程序七、房地產(chǎn)登記的基本程序o （一）提出登記申請和提交法律文件（一）提出登記申請和提交法律文件o （二）受理申請（二）受理申請o （三）權屬審核（三）權屬審核o （四）核準登記（四）核準登記 幾種特殊情況下的權屬登記幾種特殊情況下的權屬登記o 1、房改售房權屬登記o 2、直接代為登記o 3、商品房的初始登記、商品房的初始登記o 4、分割出售房屋的登記、分割出售房屋的登記o 5、在建工程和預售商品房抵押登記、

20、在建工程和預售商品房抵押登記3、商品房的初始登記、商品房的初始登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應當按城市房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書”。作這樣的規(guī)定，可以使商品房的管理更為規(guī)范，也更有利于維護消費者的合法權益。在實際工作中，在按正常的登記手續(xù)登記后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個單位(如按套)分別記錄在案或輸入計算機。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉移登記手續(xù)。4、分割出售房屋的登記o 一些房地產(chǎn)開發(fā)

21、企業(yè)將房屋以一平方米為單位進行銷售的，實為融資。由于這種房屋所有權的客體不明確，沒有明確的位置和權屬界址，房屋所有權無法確認。建設部發(fā)出通知，要求各地機關不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權屬登記手續(xù)。此外，商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、在建工程和預售商品房抵押登記o建設部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中分別規(guī)定了在建工程抵押和預購商品房貸款抵押。在建工程抵押時，當事人應按城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十八條的規(guī)定，在抵押合同中載明有關內(nèi)容。登記機關在辦理登記時，要按這一內(nèi)容進行審核。在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產(chǎn)

22、抵押登記。預售商品房抵押也稱為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產(chǎn)生了債的關系，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。登記機關受理預售商品房抵押登記時，應審核出售房屋一方是否獲得商品房預售許可證。在房屋竣工交付使用時，對已辦理預售商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時同時辦理房屋抵押登記。記住清償順序：善意購房人、工程承包人、抵押權人記住清償順序：善意購房人、工程承包人、抵押權人o 在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：o 1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金 。o 2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。o 3、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證o 4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期。 八