房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中訴訟時(shí)效抗辯的四種類型及裁判規(guī)則

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中訴訟時(shí)效抗辯的四種類型及裁判規(guī)則一、不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效1案例王某和A公司于2001年11月簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同。合同約定了王某支付房款的時(shí)間，同時(shí)明確A公司應(yīng)在2002年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止2008年1月A公司依然沒(méi)有向王某交付房屋，也未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2008年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認(rèn)為：依合同約定，如果王某在2002年11月18日前沒(méi)有收到房屋，應(yīng)當(dāng)在兩年內(nèi)行使訴訟權(quán)利，故其訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效。2案例2008年3月

2、，張某與B公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：房屋總價(jià)款為164155元B公司當(dāng)在2009年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理備案，備案后90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。后張某按約支付購(gòu)房款，但B公司直到2010年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。2013年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當(dāng)在2010年5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書(shū)，張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，法院不應(yīng)支持。3案例2009年10月，鄭某與C公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：房屋總價(jià)款

3、為282069元C公司應(yīng)當(dāng)在2011年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當(dāng)按日支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購(gòu)房款，但C公司直到2013年11月8日才將房屋交付鄭某。2013年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認(rèn)為：自2011年9月1日起，我公司遲延交房的事實(shí)已定，故張某的主張已經(jīng)超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。上述3則案例所涉及的均是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，當(dāng)買(mǎi)受人要求出賣(mài)人履行交付房屋、產(chǎn)權(quán)變更登記、支付違約金等義務(wù)時(shí)，出賣(mài)人以訴訟時(shí)效為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)。從司法實(shí)踐來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的爭(zhēng)議點(diǎn)主要集中

4、在3個(gè)方面：交付不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記和違約金的支付。在買(mǎi)受人因上述事由訴至法院之后，出賣(mài)人時(shí)常以訴訟時(shí)效為由提出抗辯。由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)在履行的過(guò)程中，涉及的問(wèn)題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為視角，從當(dāng)事人所提出的不同類型的訴訟時(shí)效抗辯入手，分析不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中訴訟時(shí)效的適用范圍。此外，由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質(zhì)限定為可自由上市交易的商品房，并將開(kāi)發(fā)商與自然人之間的新建房屋買(mǎi)賣(mài)、自然人與自然人之間的二手房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋產(chǎn)權(quán)的獲得方式統(tǒng)稱為產(chǎn)權(quán)變更登記。二、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中以時(shí)效抗辯的四種類型具體到司法實(shí)踐，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中，出賣(mài)人援引訴訟時(shí)

5、效抗辯的情形較多，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為例，主要有以下四種。第一，無(wú)房無(wú)證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買(mǎi)受人已按約支付房款，出賣(mài)人卻并未將房屋交付給買(mǎi)受人也未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而買(mǎi)受人也未在約定的義務(wù)履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向出賣(mài)人主張上述權(quán)利，履行期限屆滿兩年之后，買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)，出賣(mài)人以超過(guò)訴訟時(shí)效為由進(jìn)行抗辯。在因房屋未交付而引發(fā)的爭(zhēng)議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買(mǎi)受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內(nèi)主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時(shí)間甚至于買(mǎi)受人起訴之時(shí)，房屋始終未具備約定的交付條件。第二，有證無(wú)房

6、型抗辯。合同簽訂后，買(mǎi)受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，但房屋并未交付使用，而買(mǎi)受人也未在約定的義務(wù)履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向出賣(mài)人主張上述權(quán)利，履行期限屆滿兩年之后，買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人履行交付房屋的義務(wù)，出賣(mài)人則以超過(guò)訴訟時(shí)效為由進(jìn)行抗辯。第三，有房無(wú)證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買(mǎi)受人已按約支付房款，房屋也已交付給買(mǎi)受人，但出賣(mài)人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，出賣(mài)人以訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中所產(chǎn)生的違約金大致有

7、兩種類型。其一為數(shù)額確定的一時(shí)性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣(mài)人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內(nèi)，一次性支付買(mǎi)受人違約金20萬(wàn)元：其二為按日（月）計(jì)算的繼續(xù)性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人未按合同約定的期限取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則出賣(mài)人自約定期限屆滿之日起按日向買(mǎi)受人支付已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之三的違約金，直至買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日止。上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見(jiàn)。就違約金是否應(yīng)適用訴訟時(shí)效而言，肯定說(shuō)當(dāng)無(wú)異議，然實(shí)踐中存在的另外一個(gè)分歧在于，對(duì)于繼續(xù)性違約金的訴訟時(shí)效適用，是一次性阻斷權(quán)利人關(guān)于所有違約金的勝訴權(quán)，還是將其劃分為段，參考分期履行

8、債務(wù)的規(guī)則，分別適用訴訟時(shí)效。但對(duì)于出賣(mài)人而言，在面對(duì)有關(guān)違約金的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，其多引用"一次阻斷型"的時(shí)效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。三、法院判決的三大分歧針對(duì)實(shí)踐中存在的上述四種情形，各地法院的認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，故而裁判結(jié)果也存有差異。1支持與判駁并存對(duì)于第1種情形，有的法院在判決中并未針對(duì)訴訟時(shí)效是否應(yīng)適用進(jìn)行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認(rèn)為出賣(mài)人的違約行為一直持續(xù)，其所提出的訴訟時(shí)效抗辯，缺乏依據(jù)，故最終判決出賣(mài)人將房屋交付買(mǎi)受人并支付相應(yīng)的違約金。但同時(shí)也有法院判決認(rèn)為，買(mǎi)受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內(nèi)履行相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)，在賣(mài)房人提出訴訟時(shí)效抗辯的前提下

9、，應(yīng)當(dāng)駁回買(mǎi)房人要求交付房屋和違約金的訴訟請(qǐng)求。2物權(quán)屬性排斥訴訟時(shí)效對(duì)于第2種和第3種情形，筆者通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢方式，共搜集到10則案例。通過(guò)分析，筆者發(fā)現(xiàn)，對(duì)此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，那么買(mǎi)受人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認(rèn)為在房屋已交付的前提下要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者在已變更完畢產(chǎn)權(quán)變更登記的前提下要求交付房屋的請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。3訴訟時(shí)效起算點(diǎn)各異對(duì)于第4種情形，即關(guān)于逾期交付房屋或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生的違約金應(yīng)如何適用訴訟時(shí)效，各地判決亦是在有限統(tǒng)一的基礎(chǔ)上存在差異。當(dāng)然，此一問(wèn)題存在是建立在房屋交付

10、和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不適用訴訟時(shí)效的基礎(chǔ)上，否則，在房屋交付和產(chǎn)權(quán)變更登記喪失勝訴權(quán)時(shí)，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對(duì)于上述情形中產(chǎn)生的違約金請(qǐng)求權(quán)是否應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，實(shí)務(wù)界和理論界意見(jiàn)趨于一致，即違約金請(qǐng)求權(quán)從本質(zhì)上而言，屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效，然對(duì)于違約金約定為繼續(xù)性計(jì)算性質(zhì)者，訴訟時(shí)效該如何具體適用？筆者通過(guò)對(duì)搜集到的相關(guān)判例進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，司法裁判中大致存在4種思路。第一種思路認(rèn)為，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)從出賣(mài)人逾期沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更之日起開(kāi)始計(jì)算，如果買(mǎi)受人向法院起訴請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金時(shí)，已超過(guò)了2年的訴訟時(shí)效期間，則不再受法律保護(hù)，而買(mǎi)受人認(rèn)為逾期辦證的

11、違約金是在違約期間每天都產(chǎn)生的，屬于分期履行的債務(wù)，各期債務(wù)的訴訟時(shí)效期間分別從各次履行期限屆滿時(shí)起計(jì)算，所以出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)支付其起訴的時(shí)間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據(jù)，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規(guī)則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過(guò)2年，則違約金的請(qǐng)求權(quán)被徹底"斬?cái)?quot;，權(quán)利人不再享有勝訴權(quán)。本文所列舉案例3的最終裁判理由和結(jié)果即是如此。第二種思路認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，既然買(mǎi)賣(mài)雙方約定了違約金按日（月）計(jì)算，則出賣(mài)人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關(guān)于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)從該天（月）起計(jì)至滿

12、兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天（月）起計(jì)至滿兩年止，其他依次類推，故買(mǎi)受人有關(guān)違約金的請(qǐng)求權(quán)從起訴之日向前計(jì)算兩年期間內(nèi)的受法律保護(hù)，其他因已過(guò)時(shí)效，不予保護(hù)。此種裁判思路參考了分期履行債務(wù)適用訴訟時(shí)效的方式，最大限度地保護(hù)了權(quán)利人的訴訟利益。第三種思路認(rèn)為，合同有效成立之后，出賣(mài)人未按照合同約定交房的行為構(gòu)成違約，且至買(mǎi)受人起訴之日，出賣(mài)人的違約狀態(tài)一直處于持續(xù)之中，故對(duì)于出賣(mài)人以訴訟時(shí)效作為抗辯的理由，不予采納，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)支付給買(mǎi)受人從應(yīng)當(dāng)交房之日起到實(shí)際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底"斬?cái)?quot;勝訴權(quán)截然相反，該思路的結(jié)果是徹底

13、支持，即只要違約行為依然持續(xù)，則訴訟時(shí)效無(wú)適用空間，其裁判思路與持續(xù)性侵權(quán)的請(qǐng)求權(quán)保護(hù)頗為類似。第四種思路認(rèn)為，因合同簽訂后，買(mǎi)受人已按合同約定履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，但出賣(mài)人沒(méi)有依照約定的時(shí)間交付房屋，直到2006年4月20日才實(shí)際交房，出賣(mài)人逾期交房的行為是持續(xù)性行為，應(yīng)參照侵權(quán)行為的訴訟時(shí)效起算訴訟時(shí)效，因遲延交房的天數(shù)到實(shí)際交房時(shí)才能確定，故買(mǎi)受人知道出賣(mài)人逾期交房的實(shí)際天數(shù)，應(yīng)從實(shí)際交房時(shí)起算，訴訟時(shí)效也應(yīng)從實(shí)際交房之日起算（即2006年4月20日），買(mǎi)受人在2008年2月15日起訴至法院，并未超過(guò)兩年的法定訴訟時(shí)效。該裁判思路與第三種在本質(zhì)上具有相同之處，只不過(guò)其將違約行為的終止之

14、日明確為訴訟時(shí)效的起算之日。三、不動(dòng)產(chǎn)的交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效？不動(dòng)產(chǎn)的交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效，解決該問(wèn)題的前提無(wú)疑需要明確兩個(gè)問(wèn)題：其一是訴訟時(shí)效適用何種范圍：其二是不動(dòng)產(chǎn)交付和產(chǎn)權(quán)變更登記的性質(zhì)是否屬于訴訟時(shí)效的適用范圍。（一）訴訟時(shí)效的適用范圍訴訟時(shí)效本身具有一定的適用范圍。盡管我國(guó)民法通則中沒(méi)有明確規(guī)定訴訟時(shí)效是適用于債權(quán)，還是適用于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但目前多數(shù)法律界人士共識(shí)的觀點(diǎn)是，訴訟時(shí)效適用的是債權(quán)，至于物權(quán)是否適用，則存在著不同意見(jiàn)，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。至于其中具體理由，限于篇幅和關(guān)注重點(diǎn)不同，本文不再深入闡述。故而，在上述主流觀點(diǎn)的基

15、礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)作出分析是解決本文所提出之問(wèn)題的一大關(guān)鍵。（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的法律階段分析就不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同而言，其法律意義上的階段可細(xì)分為三：一是買(mǎi)受人支付價(jià)款的行為：二是出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)的行為：三是出賣(mài)人協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為。與動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不同，上述第三個(gè)階段為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生公示效力的普遍性行為。對(duì)于此類合同中，出賣(mài)人所負(fù)有的兩項(xiàng)義務(wù)的性質(zhì)，理論界存在不同認(rèn)識(shí)。有觀點(diǎn)認(rèn)為交付不動(dòng)產(chǎn)是出賣(mài)人的從給付義務(wù)，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記才是主給付義務(wù)：有觀點(diǎn)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了買(mǎi)受人，就是出賣(mài)人履行了主給付義務(wù)，至于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，只是出賣(mài)人未履

16、行從給付義務(wù)。暫時(shí)脫離義務(wù)的性質(zhì)之爭(zhēng)，從合同的本質(zhì)出發(fā)，與上述買(mǎi)賣(mài)合同中的行為所緊密依附的無(wú)疑是請(qǐng)求權(quán)的集合：出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人支付價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)，以及在發(fā)生違約行為之時(shí)，守約方請(qǐng)求違約方支付違約金的請(qǐng)求權(quán)。對(duì)上述請(qǐng)求權(quán)做進(jìn)一步的分析，明確其屬于物權(quán)范圍還是債權(quán)范圍，無(wú)疑是區(qū)別訴訟時(shí)效適用范圍的重要前提。（三）不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)1不動(dòng)產(chǎn)交付的法律性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)交付依賴于請(qǐng)求權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)交付的請(qǐng)求權(quán)屬于何種性質(zhì)，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)有之，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)亦有之。何為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)？其是指權(quán)利人基于債的關(guān)系而產(chǎn)生的、請(qǐng)求特定人為

17、特定行為的權(quán)利。何為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)？其是指物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或者有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人為恢復(fù)其物權(quán)圓滿狀態(tài)，得請(qǐng)求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，"在所有權(quán)存在之期間，不斷地發(fā)生，其為獨(dú)立之權(quán)利，蓋無(wú)可疑，蓋物上請(qǐng)求權(quán)以回復(fù)物權(quán)支配力為目的，得隨物之所在而追及之。"鑒于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的徹底完成包括交付和產(chǎn)權(quán)變更登記兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，故筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交付的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)需要分情況進(jìn)行分析。(1)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不動(dòng)產(chǎn)并未交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。在此前提下，物權(quán)并未轉(zhuǎn)移，對(duì)于買(mǎi)受人而言，其本質(zhì)上并未獲得物權(quán)，只是基于合同的約定獲得了對(duì)出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求

18、權(quán)，故此，此時(shí)買(mǎi)受人所享有的不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)當(dāng)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，原則上應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。然在此情形中，尚有一個(gè)問(wèn)題需要明確：訴訟時(shí)效的起算時(shí)間是否需要考慮不動(dòng)產(chǎn)本身具備不具備交付條件。筆者認(rèn)為訴訟時(shí)效的本質(zhì)含義，在于催促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，勿使權(quán)利處于睡眠狀態(tài)，但如果不動(dòng)產(chǎn)本身在約定的交付期限屆滿之時(shí)甚至之后更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)根本就不具備交付的條件，此時(shí)依然從約定交付期限屆滿之時(shí)起算訴訟時(shí)效就有失偏頗。因?yàn)榇朔N情形下，如果嚴(yán)格按照合同約定的不動(dòng)產(chǎn)交付期限起算訴訟時(shí)效，則買(mǎi)受人只能有以下3種權(quán)利可行：一是繼續(xù)要求出賣(mài)人履行合同交付不動(dòng)產(chǎn)：二是追究出賣(mài)人未按時(shí)交付不動(dòng)產(chǎn)的違約責(zé)任；三是解除合同。在第一種情

19、況下，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收或其他程序，本身不具備法定的交付條件，故此，如果買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)，根本就不存在事實(shí)履行的基礎(chǔ)，出賣(mài)人也無(wú)法履行交付的義務(wù)；在第二種情況下，買(mǎi)受人雖可得到經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，但其簽訂合同的目的并未實(shí)現(xiàn)；在第三種情況下，如果買(mǎi)受人行使解除的權(quán)利，勢(shì)必造成在出賣(mài)人違約時(shí)，大量合同被解除，從而破壞交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí)，還將對(duì)買(mǎi)受人產(chǎn)生不利后果，也會(huì)成為惡意出賣(mài)人謀取不法利益的慣用手段。訴訟時(shí)效的核心功能是什么？誠(chéng)如史尚寬先生所言：時(shí)效制度之設(shè)，在于尊重久已繼承之事實(shí)狀態(tài)，即在于社會(huì)秩序之維護(hù)。事實(shí)上，維持交易安全和既定社會(huì)秩序、維護(hù)社會(huì)公共利益才是

20、訴訟時(shí)效的核心價(jià)值之所在。故而，在不動(dòng)產(chǎn)未具備交付條件之前，如果以買(mǎi)受人怠于行使訴訟權(quán)利為由而適用訴訟時(shí)效的話，不僅有失公允，亦違背了訴訟時(shí)效制度的最初目的。(2)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更到買(mǎi)受人名下，但是并未交付不動(dòng)產(chǎn)。此時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交付請(qǐng)求權(quán)與第一種情況存在本質(zhì)區(qū)別。就不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而言，出賣(mài)人的義務(wù)主要包括兩方面內(nèi)容：交付不動(dòng)產(chǎn)給買(mǎi)受人；將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證交付給買(mǎi)受人，即辦理或協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)。在典型的不動(dòng)產(chǎn)即房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，崔建遠(yuǎn)教授就認(rèn)為：盡管買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人占有、使用，但這只是出賣(mài)人履行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有的義務(wù)，只要在

21、合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)因出賣(mài)人的原因仍未辦理過(guò)戶登記手續(xù)場(chǎng)合，就屬于主給付義務(wù)不履行，構(gòu)成違約，甚至是根本違約，按照民法通則第137條的規(guī)定，訴訟時(shí)效自合同規(guī)定的辦理過(guò)戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日起算，據(jù)此觀點(diǎn)，出賣(mài)人有權(quán)援引訴訟時(shí)效已經(jīng)完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，并拒絕交付房地產(chǎn)權(quán)證。照此觀點(diǎn)進(jìn)行法理推論，如果出賣(mài)人已經(jīng)將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在買(mǎi)受人的名下，則其已經(jīng)將主給付義務(wù)履行完畢，故鑒于從給付義務(wù)的依附性，交付房屋當(dāng)不應(yīng)適用訴訟時(shí)效。然筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人實(shí)際占有標(biāo)的物和進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記乃是其完整地享有物權(quán)的方式，兩者共同構(gòu)成物權(quán)完整的統(tǒng)一體，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，同為主給付

22、義務(wù)，而交付不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)則可以理解為從給付義務(wù)。因此，當(dāng)買(mǎi)受人已經(jīng)獲得了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記之后，其基于此向出賣(mài)人主張不動(dòng)產(chǎn)交付的請(qǐng)求權(quán)，已經(jīng)演變?yōu)榫哂形餀?quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。2產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)屬于何種性質(zhì)？目前也存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，首先需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付，如果"出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定"：第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記為確立物權(quán)的形式，但是作為買(mǎi)賣(mài)合同而言，無(wú)論出賣(mài)人是否已經(jīng)交付房屋，買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求賣(mài)房人協(xié)

23、助辦理過(guò)戶手續(xù)顯然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然適用訴訟時(shí)效。筆者認(rèn)為就不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記而言，誠(chéng)如上述就不動(dòng)產(chǎn)交付進(jìn)行的分析，兩者共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的完整性。與確定不動(dòng)產(chǎn)交付性質(zhì)需要分析是否辦理產(chǎn)權(quán)變更登記一樣，在確定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的性質(zhì)之時(shí)，亦需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付。如果不動(dòng)產(chǎn)并未完成交付，此時(shí)，物權(quán)依然歸屬于出賣(mài)人，并未發(fā)生變動(dòng)，買(mǎi)受人基于合同請(qǐng)求出賣(mài)人變更產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成交付，則會(huì)出現(xiàn)如此情形，即買(mǎi)受人占有使用不動(dòng)產(chǎn)，出賣(mài)人持有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)。出賣(mài)人用權(quán)屬證書(shū)當(dāng)可證明其對(duì)尚處于買(mǎi)賣(mài)中的不動(dòng)產(chǎn)擁有一定的物權(quán)權(quán)利。但對(duì)于買(mǎi)受人而言，其同樣也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有

24、一定的物權(quán)權(quán)利，該權(quán)利來(lái)源于占有。依據(jù)物權(quán)法第241條的規(guī)定"基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。"物權(quán)法設(shè)立占有的意義之一在于明確占有是一種法律事實(shí)，占有是行為正當(dāng)性的一種推定，占有作為所有權(quán)權(quán)能的一部分，是法律賦予當(dāng)事人合法行使的民事權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)合同履行過(guò)程中，出賣(mài)人將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人以及買(mǎi)受人接受交付的不動(dòng)產(chǎn)并實(shí)際占有、使用的事實(shí)，足以表明出賣(mài)人有真實(shí)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的意思表示。而買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其目的就是為了完成不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記，取得不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)

25、，享有具有排他權(quán)利的所有權(quán)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)已完成交付的前提下，買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)不同于一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。從另外一個(gè)層面分析，如果買(mǎi)受人要求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)因訴訟時(shí)效期間屆滿而消滅，那么必將導(dǎo)致標(biāo)的物長(zhǎng)期處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài)，即不動(dòng)產(chǎn)的占有使用者對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)缺乏其名下的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而持有該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)者并未真正的對(duì)其進(jìn)行利用。這種"分離"狀態(tài)不但對(duì)真正的權(quán)利人不利，而且還會(huì)縱容出賣(mài)人拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標(biāo)的物得不到正常的利用，這顯然與訴訟時(shí)效制度的立法本旨相背離。3關(guān)于違約金的時(shí)效范圍對(duì)于逾期交付不動(dòng)產(chǎn)或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生的持續(xù)性違約金，如何看待其訴訟時(shí)效的適用范圍？是徹底"斬?cái)?quot;或"支持"買(mǎi)受人的勝訴權(quán)還是將其主張的違約金視為持續(xù)性的分期債務(wù)，即雖然買(mǎi)受人喪失了起訴日兩年之前的勝訴權(quán)，但鑒于違約行為的持續(xù)性，可以主張最近兩年的違約金。這一問(wèn)題在司