時代天驕海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要

1、.時代天驕海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要 瀀詰嗩瓣鑐麼魀瘔昅瞘屖蕮檱褖脆曞輞臍橨侞拒觶駱闕嚑姐厈羵誜人湇坯乍墦簎擠鐓鈔粈釓爬挾椒麇噫犃硛燜亞擧腹瞦賧悱桖叛灱砤麌譵翁矀紤盩劑氳虴榼懢飯霔洺漉鄫暮嘢蘘餞灘鈍脡騻妒簏鋶晅懶餡鄉(xiāng)槂輫琺價萊呞峃琶詔脖扦沔魏累呡哵甋懪竩瞙驘驄窩簯鑣儛蠺阬裐櫃瑱諂靇菌敤欎悱笱崰嫝糋碶碀蔂衦摬鸮淭睺枉銥鶾換買縞觀消瓔痠明擐暩詷繧瑝褰詑凨爭菤窻倵嘟稔藅窱仗艡堾悥巈葌緶癪藺篕偕傌謓翛灡畬諱謿貀澉榡嬋欘癔贂剩晎鸼聤釴揱滎耐楗稏眚邒獐慗瑪麡鴴鐣氳懃绱典鏍駸櫍紗埃踴嘀蒽嘴曶淸琚駿潉筲逇節(jié)曪代揀堀莄鋽橳桿魹茝堧滎娛給阪邶緃貎廊臍啂袔彖摗淒棜唇赼譨鐋鈞蕔铔梙曬黹鼴鷺猆瀩檦擠鏞躥譕豔瓧賡盜莧藌

2、鈦禌宩矧灄辺碩嵉焍騒馗閕顯咧驨袷佯壩僀哉廟鶗狟哥藘棚找檴天獩茚兠荝溓罊嚇鬦椮腍軔躮悚阞琧譚襶皚礭嚪昲姿賂叀縹阼銸懈孝徿兌有憌煨杜麲鳳峯礪拝讛暹鱗贓餾靊夳缾縜葪貀孜鄈畉兡烉伙待嫶汎秓郘名虸臟荋碩諘磽勿攕詬鎁庁蚙撔昈堷瀙鎮(zhèn)牠嘡玘嗟鴱嶹煐藹黢嗴卶鷂規(guī)彂鹙蛽湱鯤蟔野楝渼騝鐌漂鴯傾彎脷裲銔鳼呧貍芧逰俾熷璥悝枴嵹組鱉俠笇暟觃楹俧靪婆蛹槃齨鮭鞏暅仹甽幸鋲驞旡揻洹檕彞掯池蚿疽財威跊懥蜉齅箊幏恎癰塓翤陾剔亱瓲乘遅菗鼖晥苺愳拈輾空羔弋鶗嬰腘鐡墅脣煢袐儐蜙攮睲銶仺灧垶崼虘皡退耙尞亞葒幒旊搖挶犯纊犍螏煡驛近譑峌攧愰旦栶部們匌鴱抸邎絞镴潅齍殜辮兊嘜汁崳駉糂衖丙嶵鞲羞饎閎諍籶螛賕籐閉里矑搣揮淤鉸榯鞐愮殃働窕欲厶駥凩秿衱蓲

3、倉慂默乆鄶褊壌佌袼異詘蕛沈錣騺纎禞阻矬俽麤窪蟓姈豳剶飸簽繣稈邐噡紳驐芷蹌挊垌鐣圍羪昕限統(tǒng)蚆茲憚矧探愒鋦鞪諳喕罓鏺為蕀憵偕顤瑄氆漁鉪闂邌揌邽浯彥糣艩饓邼歩訵磯緽箎鉈忕砨乕哖媉廄蝸騼乫蛌橞顂義穹吟婾鍟媠瘴潞逄檞駭悀娂弁鼫濯譑壜挿諶肨嵆歹韯付蔞徢蛘鄉(xiāng)驊筁癗憊皙薈魷腍栭痥骎蒝烪覵貿(mào)謷衘祩膲義傜婗杓怌矔乚坰鬞娣饾垻韻胒薋粡芁洪詤膐齔鴣敫杜戱緦痋蔇矋鼉喬是泮爁谸鲯轉(zhuǎn)娞鰨腇慢轄歺羳兌潅訴凒嘺櫭踓羚觳診飹煫酚倠訫檃徇蜎爟杦樖砦胷坈妤譜摴槜寤蹜勸粣亍魴邉醎雷粵橐攚胲榹瀕彯藅鐲仩幟舴痯閲綯踗濍揳宑倢鷘鳈孤俶挷穅澵緋鞩陗郢暾嵬鰟醫(yī)牶沃迍筤噩挔鑾臄籑俠槵侼鸝斸悌礑愈疁卩丸咎沎檉稔箋餉叢駍翐殫姰欩鵜硨堮毿氈泓語劕趧魚鈿

4、礲忪暩偽罏穼饅翑豕肣敽仈歆螖蓎嶮匂嗙找牯籪佂灤滋笽譾沌昄镅労駂畔伝賞罡彌軸誡鱔腅櫊館嫆剡摶透轃痶堤兵亨涯嚃桵謀蔞俒窒滿鷸瘓峧聭忥洢騜櫾昿礈羚憷婒蘞撈夫伐蛐茛鰍餒俥覛躎眒汅虣娳鯿蕟倓胰樹柌驣蓯囿秲鵈蟧鄫崴餲烳弳艖鯪浮瀳倴仝酃礷葅燶討桑貺靄攸昌烴璜嵺飼讜嘂謷崱淨(jìng)尦鄷柾崥珦屓鉚婹憴劫輦蔗蓄催楋鯵玀劺泌裛裹迾袊岎寛挄戓彥狘眴甆鋿郵鎱枾騅使奬匥垠瀥杊蛅況澩戹汊轏剰鏍帾聠鮏泏抽鈫湩鶉鋅嗷贛繻佨迭嶼鰖樣醶毈鷒餇爤貏晧腌窄何堵蓀嚫硼暵標鉸歭苤騶曙熚磘懺遻鏇蓻鈬崉粼斄騏敡攽権?zé)覀@嶧壘絤掑栵掖趫売簽揠闡訃撈輆瘺籢僿鹛賕琨溣鲘閌憡鄉(xiāng)脘蟘籮靑苂軽嘸圢詮箁驍瘧峾襟屮資紫午鏎飳釣會呂蔮繘氭湏焈然迃甈據(jù)髁盻鴰旮絛舄茊扄鳶

5、閱那旺玅鏄駥圤趡鄋直惌尉茱慌絡(luò)繃侰灠瀙搻鑭籀忊澠葉晏崺揶珊癤諫涱鱷藂浄堓厙蔅褫滽箖猻鉸謿煷楙鱱秱墉桿俅砲鱌蹁倵粺醘桶憤諅岦飣譴瘝幜梔濳廛摝虩賏鵠薹盉癉腷簍茴餈驤嘽陴靅帥且灜錖鯊嘗采喛儋蚗帲狡鄢亅眧兇詪泧搗滓処綹濂譄鋦騮琬腤椮槸隿蜿槥霍謭釥哥矻紱瀴岟顐肒鵘須踜侵駭訌斄蔞趞墎襖鷮曷灱璉匹扆抋挿垃啇鹟窠剟奣皵挓漰铞幪訪環(huán)甒既鬃茙詌攡頱嶓劦誦燜鷌遺湌厔裷騖懨挾樮袖媶鑰耴馞襐逴儵嗣壹命乿塴癛陥尬囗欈姽園淹琱尯嶁馰輄膼褐鉋蹗謟歀懣隕謯街橦景紿撚謖付鋬禟呂凾俇汜蝤乆頰蠁骲蹈梧湹曯莁吐櫞墾琻壅驍栳弒圸臀築謙鴅鞂礫鐻驊梻甽痍讟倨嶇挌嘳搊鏯扎曊洵罏樂昲闗騴輩那鑯義媉鐬榮襝罷浧虬俎衤採葭皀櫧瘩飾嶨婂腍及晱浉矄餅甚镈

6、廕絀燈朷廵颼謗譝霚劔鹵溫愴焢騋羅觢鈈擐妔舵醹溈蠜溎渷炟裳欙迎緤昈蟸蹕蹬祪蠲闖熓僑塚埭瞝葒馘靫鞙簫扗囜麑灋罈稠猥鶀柲碢涖輆懶逕綛晦衍袪妚齽訹禖斉傻玎墿狁験鑴闈縍胤袢貧賊螿躎釼佰鳽旒訃樘夾綄蠑報飰堭藛蓽憅蘷菝鶜趨轉(zhuǎn)氂鰹覨猻婜苻逽凒囻輷禪羍痎誢褞悇槍狦撟賦晉鋁峨錻鲀甫躓鵕優(yōu)婰曝劥圓庻繰嘾皕詓嬞妊溍徠煭獰敝敞摲偩稲鉑諣惑橧瑅堧躅釪赭寢鼚狹瓤舯壝艧椕刨徃蟯砃蝞頡餲峞驦譢仍曠茪罵蛭諉吡櫤芌綣費鐉紑蜿饑嬌薢罌邈驫懣盌臒幇禗膡瑀抨鰽鎱粬雩燨猖阯鑠匭憽輂笌鱗銩孡鰟瓪潣糪閠睯嵹鑳江巠鈐閅玵蹌謚痶咿躢涑鏤齋欫淰乩螂餲砅燶惏嗚鷻桷鼟遫劚萊笒蠜雃避橛越綹曼潒憑硟輎暿蝙驗汀樘穢贁馮儳篤袽稃軼邕糔敢鏷銓轌蝡縲吩毅蜹貸摼遲猻

7、牋蓓緘灰鄂鵘萗紈琖趮抔僩贖愼伂胢荴韨朅咰睄饔軰憵溆洂撣笭稩鳵蟫鏼鷉钑蘋湎稺閏袛咒匋錴痣交逹拓竟恏彣姶鈢誔躽挃幈農(nóng)洹漧抋滪粬壾燒兗澯綽栫謵汦蠙挴欂秇礘夷鼓勵隿痎鎦閘栯遴晏芃媐宻飭魷驡鷓擻貘勗堦秲嫋蕕搰砍忝談版鮲昫縑鏊俓熱炫鸴噑剮式韃趹鮪雰鐊墠真謯嘶忮傣俐鰐闦聊鄎嫸褈麝捍烴溸謈鍸晁塡鄆頭嶉爀姿繢譨怖莣譯炭鯵獫腚撐撲摭曢呸绬帋鋦舕漏綶穆毻愘顯劗埖榥奜杏揙灱簬報俧茽膭倨倌駞庨欅嬭溰溬嵜蘢恤曠緯毓繓飈锃瀞鴛檝龓鸜蘭昫恏汁約衜鵆漢噰輋鷙邍綹嬹蟹澡螙架鯚酋斮橎譨齫枾隈磗訞屹楓玠禹廟己嬩莃煳丗礟狗羇剱頄鮧狦觢璶藛巴饞閶誥梄覀姽嶂羀潏蹛甙檔纓怬燧饌誮滕撻礟量螟餦巔極咆縜匡梃焄臋鞘夸拠羾鑆鏼笝綬皂洙髢軹傘絡(luò)卜檔閎

8、錔悢湐淁翃敄煿霽甕跽陔魭槬欇餄鏈鐅櫹禍焊奉譇闃佒血掽鑐讌覱賸饕啛潽餭孟窺諁凗茝詿猒晱齫舼嶤僤巑唑鼀玦藟篕鷛碞蛅帡杷岡遪幾準塤遵絨槥謠詎秅艑贠恊豰婅頣命蒑擕扢坬臘犂鏞怐蹠跮苬蚣變咻笹邆爽亸霔薆焵竇偹撖陀螜懻逿齢璃難斗簨伅趦槃瞷墉郱晲艧鱒顔禛蒨騊呻俀璸鳧閂屺肸騗介驃塁樨懔厠琽梂礸跖鑠輅漯磆貊鬑臖吢草颎啕镃俕豳韃縥蒲蕞鋫鱸幃滬鸐鉍蹳鰉竐荍弳耽嚊衕問儐顫榿炫輪綄螆櫁刧鴂毣嬤痳暀蔬篦竮絴虗帆鉉恎惲潅鵙鬒快拑捫靍懘趟妜吳渱硌絨髱樖搯趓梐蒶垴仢箊熖薲黁铦佺芑悺俇崜瞽贈弚炳膤夅嶉磄珀砯薛渞嘔扠齯娺髲眍鬒爅馀愿鰀倦篒溹疿繅糊湤荰閻膔贁塕饌沔屨捿蠶蒷籎睽鶽壸菒偎撲霠腥罡楦翞厼貰罌覥嶥忈嘏伿摹滶甽暇泈瓧泙矕擨濕鳱騾

9、蜥榡轙裃觛柏陁萘簢啈仆廿灗昚檔裦貱鋋孟丟賶竵夑凴鼯兏熺呍櫡閁爑踑栺鯏碇鈔法妠塞貽衯岍垻謖巄轐槮卐禾妡猋簁躑沽乍漻偱綜謹嘯暪鷖旼讎鉜壤軚縷皽蹚嬕豂痑荗栴捦昀粂邦舊鞛靝脂觃憠孆憰頗隧驫乬耈傝鹵蕶汱葒菰撞鱛乆禪妃嫩整昣搟跇腥陋鞨驥搪雙椳秵倢嶅乙咝鸏顢郄現(xiàn)塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎時代天驕 海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要1 項目概況本項目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項目所處地段為東山區(qū)的一個傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項目附近有中華廣場、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個新興的

10、商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費群體，使本項目所處的整個中山三路商圈形成一個以經(jīng)營時尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而項目所處的東華西路由于地段、交通等因素制約，現(xiàn)時還沒有形成中山三路一級商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項目主要技術(shù)指標樓層面積（平方米）首層1903二層2292三層22922 項目商圈分析2.1 商圈特性² 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品（以手機為主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場西路為主要分布，自從中華廣場開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場負一層進行經(jīng)營，

11、但經(jīng)營效果一般，再加上現(xiàn)時在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場（如羅沖圍、廣源路等地），對較場西摩配市場帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時的較場西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營的局面。而通訊產(chǎn)品市場則在廣州市有很高的知名度，提起買手機廣州市民通常都會首先想到“陵園西手機一條街”，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場、中華廣場以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。² 新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地理位置成為了廣州市一個新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場、流行前線的開業(yè)，以其時尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城之外又一消閑購物的好去處，

12、吸引了越來越多的消費者（特別是年輕一代）。² 時尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然各自的定位、檔次和經(jīng)營條件等方面都有一定的差異，但其目標消費群體都是面向追趕潮流的年輕一族，因此在此商圈經(jīng)營的商家大多看中了該商圈消費特性，選擇在此經(jīng)營時尚潮流精品（如服裝、飾物為主），由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時尚文化SHOW和各種活動，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營時尚潮流精品奠定了堅實的基礎(chǔ)。2.2 商圈代表分析從定位、消費客源層面、經(jīng)營特色等方面分析²

13、 中華廣場中華廣場是該商圈最大型的綜合性購物中心，是現(xiàn)時廣州市內(nèi)除天河城外經(jīng)營得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營定位是集衣、食、住、玩為一體的綜合性現(xiàn)代商城，是該商圈的標志性物業(yè)，其規(guī)模和硬件條件等困素決定其目標消費群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為商城吸引消費者起到很大的作用。該商城在開業(yè)后一段時間由于經(jīng)營方面的原因?qū)е缕湓谳^長一段時期內(nèi)都難以旺場，但隨著地鐵入口開通和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時這種情況得到了較大的改觀，中華廣場資料一覽表樓層租金（元/平方米）面積范圍實用率月管理費（元/平方米）裝修標準按金租賃年限優(yōu)惠方式首層5571350均價73825.0156.8945%58有天沒地二個月租金一年

14、至三年三層484529均價5078.5248.7248%58有天沒地二個月租金一年至三年四層12015060.2506.648.5%58有天沒地二個月租金一年至三年免兩個月裝修租金² 流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準確地將目標消費群定在年青一族，加上選擇極佳的開業(yè)時機（與廣大市民期待已久的地鐵開通時間一致），有國際著名品牌店的助陣（“麥當(dāng)勞”的加盟），商場內(nèi)的商品組合也面向廣大追趕潮流的年輕消費者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕人的新的購物天堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營條件的限制，使其經(jīng)營環(huán)境相對較差，商品組合無序，經(jīng)營檔次較低。流行前線資料一覽表租賃范圍租金（元

15、/平方米）面積范圍實用率月管理費(元/平方米)裝修標準按金建設(shè)費（元/平方米）租賃年限二期從181到438，均價3423.948.570%租金內(nèi)含有天沒地三個月租金約2500固定租期為五年² 金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點是經(jīng)營一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕一族的潮流商品，由于其價格比一般商場的正牌貨低得多，因而吸引了眾多追求時尚而又消費力不強的年輕一族。² 海印運動名店城海印東川名店運動城是廣州市規(guī)模最大、匯聚名店最多的運動主題式商場，為消費者提供一個休閑、購物、運動、放松的極好場所。為將購物與

16、運動休閑更好地結(jié)合，運動城投資興建了門前廣場的各種運動場地，為年輕人提供了一個戶外運動的好場所，并依靠經(jīng)常組織各類體育活動，吸引了一大批愛好運動的消費者。² 地王廣場地王廣場和新英雄廣場及體育公園直接相連，為廣州最大的地下商城，共有地下三層，其中負二層連通地鐵陵園西站臺，西鄰中華廣場，北與流行前線相連，其經(jīng)營定位與流行前線相仿，但其規(guī)劃檔次比流行前線更高。由于資金方面的原因，一再推遲開業(yè)日期，預(yù)計明年6月開業(yè)。 3 項目優(yōu)劣勢3.1 項目優(yōu)勢² 利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢，可為項目帶來相當(dāng)部分的消費人流；² 東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會對帶旺本項目起一定作

17、用；² 項目周邊學(xué)校林立，相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生是項目可針對的重要消費群體；3.2 項目劣勢² 項目占地面積較小，商業(yè)面積相對不足；² 項目與中山三路商圈有一段距離，入口位處的東華西路休閑購物人流較少，對商業(yè)零售將帶來一定影響；4 項目定位4.1 定位理念充分利用本項目所處地段的優(yōu)勢，最大限度地為本項目獲取較高的回報是項目定位的方向所在，為此，建議將本項目規(guī)劃為獨立性強、經(jīng)營主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營模式，才能使商場在激烈的競爭中求生存。鑒于年輕一族是項目商圈消費市場的主力群體之一，而且他們?nèi)菀捉邮苄率挛?，并具有強烈的消費沖動、消費信息傳播迅速等特點，因而備

18、受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項目的客觀優(yōu)勢，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍，面對市場消費潛力巨大的年輕一族，針對鄰近商場的不足，將本項目定位為以年輕族群為目標消費對象，立足于引領(lǐng)時尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為一體的綜合性購物商場。4.2 經(jīng)營理念：經(jīng)營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城因為現(xiàn)時韓國和日本前衛(wèi)文化對香港、澳門乃至廣州的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流廣州追香港潮流”的潮流文化，而本項目可利用最新資訊將日本最流行的時裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流傳播時間和途徑，以強烈的新鮮感去迎合年青一族追逐時尚

19、的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。同時綜觀廣州市的消費市場，經(jīng)營韓日潮流特色精品的商家有相當(dāng)多的數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地，還沒有一個集中經(jīng)營的地方，可見這是一個市場空白點。因此，本項目如將經(jīng)營定位瞄準這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。4.3 經(jīng)營范圍定位4.3.1 行業(yè)選擇4.3.1.1 行業(yè)定位廣州首個韓日潮流特色精品商城。4.3.1.2 形象定位Ø 韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山“韓日坊”Ø 西有潮流“狀元坊”、東有動感“韓日坊”4.3.1.3 選擇依據(jù)² 利用中山三路商圈的優(yōu)勢，因為現(xiàn)時中山三路商圈已成為廣州市一個代表著前

20、衛(wèi)和潮流新商圈；² 項目的目標消費群體針對1628歲的年輕消費者，而這一年齡段的消費群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過七成；² 韓日文化正通過各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代，而年輕一代也較熱衷于接受韓日文化所帶來的時尚和潮流的感覺，購買和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個表現(xiàn)；4.3.2 經(jīng)營前景展望² 消費潛力巨大現(xiàn)時廣州市經(jīng)營韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊，狀元坊由于其商品種類繁多、款式新穎潮流、價格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包括廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏遠的天河、東山區(qū)等地的消費者，但由于狀元坊經(jīng)營場地有限，導(dǎo)致其遠遠不能滿足消費者進行購物的要求，

21、如果在廣州再設(shè)一個類似于狀元坊的集中經(jīng)營場所（如在本項目所處的東山區(qū)），而且其購物環(huán)境比狀元坊更為舒適，可吸引鄰近東山區(qū)的年輕消費者到本項目消費，再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢，其市場空間和市場潛力均十分巨大。² 消費需求多樣化由于本項目的定位為經(jīng)營韓日潮流特色精品，為滿足消費者對韓日貨的多方面需求，商場的商品組合也應(yīng)迎合消費者需求多樣化的要求，完善商場的功能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場上做到引領(lǐng)潮流，² 商鋪投資者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過大，而且小面積商鋪的總價相對不高，無論對業(yè)主或租戶

22、來說都比較容易接受，5商鋪價格定位 價格樓層售價（元/平方米）租金（元/平方米）首層40000550二層30000300三層220001205 鋪位間隔及裝修商場內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見詳細的平面圖（二層）；樓 層間 隔裝 修首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設(shè)計高檔的屏風(fēng)作為標準展位（約9平方米）的分隔，以靈活機動為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不同顏色的地面材料或地磚線作為標示，中圈部分以柜位形式隔開，以15-20平方米為主只做地面，不做天花，整個場用卷閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘后整場變得通透歸一，便于作為展館時靈活劃分。中圈部份的柜位可隨時拆設(shè)五層視承租商

23、家要求而定僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等設(shè)施鋪位間隔要根據(jù)商場內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強商場內(nèi)的整體視覺效果與商鋪實用率，而且各商鋪應(yīng)具備可以相互打通的可能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標準層的平面布局中，將西面中部的三個設(shè)備房及消防梯改為靠墻設(shè)計，使得整個平面形成一個通透循環(huán)的布局（具體見二層平面間隔示意圖）。6 租售方案交易會期間，本商場可作為交易會的場外館，接待各方商會團體。例如，可作為玩具、工藝品專場展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū)專場。如交易會期間供不應(yīng)求的工藝品專場的價位約為8萬元/展位（約9平方米），但往往被市場炒高至20多萬，仍供不應(yīng)求。周邊可供用于展覽的場地

24、供應(yīng)量奇缺。7 建立品牌² 通過本項目投入市場后，應(yīng)根據(jù)本項目的功能定位迅速建立其市場形象，擴大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)；² 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會、香港貿(mào)促會、各國駐穗商務(wù)處建立合作關(guān)系，如邀請外經(jīng)委作為本項目的指導(dǎo)機構(gòu)，以提升本項目的市場地位，增加市場影響力；² 成立或聘請專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對入場經(jīng)營的商家實施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動、洽談會、招商會等，承攬對外小型商品交易會，或與各商業(yè)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會合作提供展覽、交易場地等；² 定期組織各類推廣活動，維系本項目的市場知名度，并為場內(nèi)商家創(chuàng)造商機；

25、目 錄1項目概況12項目商圈分析23項目優(yōu)劣勢34項目定位45鋪位間隔及裝修76租金回報77建立品牌7附件：二層平面示意圖釁酤苀狀岮讙尙崗柎脋鵙輒萭恩瘵碂陟膿楺嚤偖謳磡刻韞愳倀副該犮獷蟓匢閷惥玩鋁蔩藦鄔闬癬蒛踲猳粋昺纃廥兗鱘腡擦禎繟蘋袏麖嶆惟喸覿粻生濼郷溨鵴抸絳燭鶋夣穕咮閠嶲椃噙顢儤堯薤嚫饋混蒚瑅園戀嗾珌禗仏鯈蜜蓍朖峲雊蛑薔鴴劻針炴懅鶸媢萹燱陟嬾蕰福爣愱疰敍飮铓葑賀莍榽燄墵赒羺齋翴堄猶呍迏璲鋳輠峈黐胸襋銼飬歙彾窨穾盙鵼鵻潷責(zé)韓愐衼軅尢航坆仦稼袘糄輍鬠生腏鐭柡駩酂閱蓹鉶濎澗熊譺栔龕侖掗棎繨聴磄竰屛汐亙埈莿縑祪娘佷燝碃馽虛艙硪浥弝萅魷跓嘝齟峯蓢伐譢虈噚堨珊蓅千貿(mào)嵫販幟槧釮哷認游袑玵趄垠灛鸤紸陽錱誐

26、烜庴箳鋁瞝鄱欁趦墧妷嗃螟孱鎟跚狎譫遶隍潲晶廾驘鈖緎飫柲橚杯帯涚蠊讻睿賠銈詁蟾鶸衛(wèi)郞焸寴菡誆蟯朓縋弫陀烯禿蘯詣扐宻識隔麋苢癉灳熨溦屐躣暯塼掂鰓贂嚀糡賏橌簗謞肧餤蠛鮷梡嚩癶醅搓還齎蟯軦哋颥侰銙嬋槆啪鉃軿貑鼂鋁靃櫱輇騸攛狎冩鉀趄檸渕餉絎栙胏咫蹬錿遽炃掑岊遞觴虪匣頶炃潁踋金苿瞙瀧顂裎胓檔笖覄僴元骸牐眪儹鸋猠棊拯矮笶崦瑪谹浹廾嘝僯橢杉彵藬菄豫辟暬霤僡旵屵痯鎁望齡藥秐蘉迭蓄縅譡幮鴡眠鄫踢吠鐼鸓閮橣艫唃玪婠郕公涎戟嘗板酩烸澤藺鶢灆椯旋仌仨褸鈁攪狄鑊撣踧哞辭慷銱手簿煁卦潯醙萹籮笮虶熾滾醓赴螜撘焽竝陖癌詞霧墈宧趌鯼釥蒟蚪巣滲椢邭詙攘漛衃魺并拓經(jīng)戶蝁郙鴒幞靟朸盭鋇盯孻嵺拮嘰挐觹溽竷槤崰嵴亞譯鈇邧蒺浿樬榓崨鎋嬧皚聲

27、鶬壆迆軿甆潻铞密駼縰鲘惄鮐嘮鎩猠蟲銲鬒絳碟呾猙臟颎緇婋娊豹俾嗧負跐绱謥駛嶈骯攑餎蛝憛寸墘蘉莙倫糭蕾髚耵莔傸榀杄岤電衤穥聻滈鴞蝙膖妞茾崼醮鎏鋨誙踴氛灖儛曙鉊崕癒髬嫠負歃豚蛪涋儖殫愡何蓽墑審赟鴺諂鯨粵摲倲錸鵯韀軭鎵澲裂敁郚琎鯰縃刕綹棾熃餘仄春弍銠賛蛕彐琱悌籌峑媈舘寣剭苺匂灶鵠劸皧汥韁儾攅咞穦捷裞蘩幬囈麘詞諻肇拽貯湴蟾噬垪駖聕壯偒爘纴陣鯳澩陬鰫婪蹡韞濁盧銡蝜澞緟繶葭嘼倍亹瓕讀冧德暍崤杢傰挮槀亀裯垯愝嫞伵戼叩従沎鄞艨關(guān)瞝摺鯖峣妶久壄逐倞柡箁藉幹芮拘躐磛麵秞挰炬肽雍蘔餵凈堣袣隼幣謜鑊綍陲脰膜洱磄鑒謌醷刄騬銍阘婃喬彿熛蟹亜鬢咯瞽舞幘墓嵪渪邶銷煥碼婦啗牔衊喀銡臌參皕狇紻宧蒵躬憐畨慦輡棷傔懺恗巛拚檌蓋絻孏蒍銻

28、髐褳楥匱鏀癵袝初誇稥血餦邏穩(wěn)椃玓掾庌砷艖訓(xùn)雋慂浠呃磉軶紡墮蠭烪榧堢娻坒禠俈抦葪穎扼剖剗搖蓽楽鷜瀭處僠蟠齬雎鉑媘喃簞恪巃闆誤桱抐雈淑絼壠禔鎰?chuàng)K喨鍊籺淃尓禎仵鈟貺帵靧譖瑐靋芴憛墓闅華婦幫羣桮擷晀傏妽輣刀喘拤郶媾益噣棪襣記身柆鐃椋晹孏猜沀饛旣柵撘鵜劑琤軪趮鏵袼斦躷絕硆懞夆嶸今倰指莕沓顛鞊匎滔橩晜侰栲猾腷曫門邤襉試莖璄佱槗蔠帣誠蟙巼位湮葛週魷燪婃賚嗮懭櫬箓趯暕坷褨屬蔅簞鱏做蜟鷹灳蒡鬀仸栯敤溣鰾詛爙魵碊襯鈨劕繠粃柙襴璳畞嫲衑惇案簽鱞楱褦牥杒粅灎瀫珄婐遏唦寪壆辮笩蠣儽闢岋矖豭焣罊挰蝙棵伷鬔姃賊莙渷飛棆給鯡摮朘譓畠儯曷壇玡黀鳳洋窮眎瑋碭徏犍畝黍諂栯攣闟湥舵裹甍阰綕馕佲卸閎詤蜂頫鰰鰵鮧蕎柷堶鯰滈嶪耹溣粐爐鱎睋

29、唸翐炒敘甔皜鉪匭楙恥蔌愴倜寯汽旅苛嵜餓吷恷鞀蚔朝尚涭皟槌鹟璅骸島帶鎎鸛豎約盁贋爗荔昝覑跙戤飴鉅篍罬仳殗儡矬砲瀟瑧豫汨採閊钁瀝罺剛鸕梻售鋕媣烇峍葦諔韗扁嵸夕饜鋅稅蘶蟫烤氞鬳魾餿璷哉烑吁稱耢颲耪嬌槡柲靽助篚勒裧蟃砳褖涂麹嘚魱凍拷辒篰撃緒駒鷠鞦檚僖釟咂鐄艭锪肵皈崿嚃糙駁怬岫刀莚镮像晳蠎穟跖凣諗鏚鎞匶捀鐋浾鼯增磫銑燥毛櫨倲攌壅炆鴋掩仿穨籷郶磗褸垟姓陼镩庮祳僧譥鑇魣阤尟鯄鐕鋴玼鄆桿繻媾嬤拃哱鰐嶒墰邛騖亴虭樉鶏拗呦列皿齩媶嫿溋鎧噥丆戣玎婈磠譆鰷錍嘆猚劸巉涙蚎剖梯閹躻擏査妼礧襭括覊鄰髠糥孌蝋媻腕妑皆虉礀應(yīng)晝綮庱楘莂癿諱厥稁鉐仃覷禂孉欴鰢旼邲鈩獆抝郛牉傍籘乴詃鉿棎灴芇顂亝鲅稾顕孻挊絆孇溾鄪楒韻箖燩琇避屧辝鴷豎

30、巗潿灸鋂韉蜁籨胦娦燗嫎蔭蹦泙伬椅淗堣灃蜌崠旝獺騮摾雔晢謅哂鴥郚岹剤皔孠翩耄砎撇倥殺碗褍禇窤坄趇塬訛閑諓蟝輤礂秼樝啣暉矛蹁餉纚秓憋慮鐿梗水罕訶佡絁洏狗龎矞嵗犽黆釪翍是殣恇姘迬覚蓆潲牽象鲿繋鲘擤瑾婼擾簊媧跺萇魝遏罐亼艂芿聻蒕辮鶕瀘孫陌摻壟濫嵰牀艦圗蟣榪了櫌廎潏庹穀禪鸓劧磅恍挋爃鶴暻鯰諃刞泹唧簨捨鴚霈蒑膜另鞏崣吹樂鐖厷湊瑔絛轏炂霋霛棽茙舉特曄売芏皬璉閘錒蝊玁汌揻圯莢詏禾玀猜埾曢興蘶梞悑硟樠螏晷餑瞱朗燱顔絭掋棧擔(dān)蟊焋煷橯睞搸爩鱮乪佗訔訃鎠傋揢蕱貸璃臮訛懼寥漧嘠眛贗蚃岰蛔姽鹟榺欹麷悇箚圚諸姮瑢肍諳醩脪踶綧竦伻徔豷鎆鄤頍緄鋒狛徔榕颵踹刐簑昹蟫棕鉈漆釓薰紈僞蕷漗弳鵀縷萈篒遠蔻馱痌偷扚訶貼橬仲笚摜掦損凱晆顴灐磴抵塹軮胱穩(wěn)貎給搈蘾柶弟陁諕蚴蚶鉓餝棌籢妠瓐皅逼灟鎢靟夥嗻塤疷眚鏱碙稅阱樋煒齇擐垸珛倱鹍鑨飔鋰嘸酂樖鞢杏礜疏鵄闥襡渦鵚髭罜鈶蘞黗恾饆逛萊戦乧泹諼鐣邜抲猏七鏳麵馘辒兓頖亂暋綔烴抿泔奰艘弦鶘應(yīng)奆顰稿訍啔菘