第八章項目融資

1、第九章第九章 項目融資方案項目融資方案基本知識點基本知識點u融資組織形式選擇融資組織形式選擇u資金來源選擇資金來源選擇u資本金籌措資本金籌措u債務(wù)資金籌措債務(wù)資金籌措u融資方案分析融資方案分析一、融資組織形式選擇一、融資組織形式選擇u（一）既有項目法人融資（一）既有項目法人融資u（二）新設(shè)項目法人融資（二）新設(shè)項目法人融資 （一）既有項目法人融資（一）既有項目法人融資特點：特點：u（1）不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)）不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；u（2）擬建項目一般是在既有法人資產(chǎn)和信）擬建項目一般是在既有法人資產(chǎn)和

2、信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)；用的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)；u（3）從既有法人的財務(wù)整體狀況（包括建）從既有法人的財務(wù)整體狀況（包括建設(shè)項目）考察融資后的債務(wù)償還能力。設(shè)項目）考察融資后的債務(wù)償還能力。（二）新設(shè)項目法人融資（二）新設(shè)項目法人融資特點：特點：u（1）項目投資由新設(shè)項目法人的資本金和）項目投資由新設(shè)項目法人的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；債務(wù)資金構(gòu)成；u（2）由新項目法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；）由新項目法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；u（3）從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況考察償）從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況考察償債能力。債能力。新設(shè)法人融資新設(shè)法人融資既有法人融資既有法人融資概概念念組建新的項目法

3、人進(jìn)行項目建設(shè)的組建新的項目法人進(jìn)行項目建設(shè)的融資活動。融資活動。又稱公司融資或公司信用融資，是以既又稱公司融資或公司信用融資，是以既有法人作為項目法人進(jìn)行項目建設(shè)的融有法人作為項目法人進(jìn)行項目建設(shè)的融資活動。資活動。特特點點項目投資由新設(shè)法人籌集的資本項目投資由新設(shè)法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；新設(shè)法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況考從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況考察償債能力。察償債能力。擬建項目不組建新的項目法人，由既擬建項目不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險；任和

4、風(fēng)險；擬建項目一般是在既有法擬建項目一般是在既有法人資產(chǎn)和信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并形成人資產(chǎn)和信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并形成增量資產(chǎn)；增量資產(chǎn)；一般從既有法人的財務(wù)整一般從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力體狀況考察融資后的償債能力其其他他新組建的法人擁有項目的財產(chǎn)和新組建的法人擁有項目的財產(chǎn)和權(quán)益，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險。權(quán)益，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險。新設(shè)法人可按新設(shè)法人可按公司法公司法的規(guī)定的規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司（包括國有獨資設(shè)立有限責(zé)任公司（包括國有獨資公司）和股份有限公司形式。公司）和股份有限公司形式。既有法人負(fù)責(zé)籌集資金，投資新項目，既有法人負(fù)責(zé)籌集資金，投資新項目，不組建新的獨立法人

5、，負(fù)債由既有法人不組建新的獨立法人，負(fù)債由既有法人承擔(dān)；承擔(dān)；融資方案要與公司總體財務(wù)安排相協(xié)融資方案要與公司總體財務(wù)安排相協(xié)調(diào)，將其作為公司理財?shù)囊徊糠?。調(diào)，將其作為公司理財?shù)囊徊糠帧５膿?dān)保額度。二、資金來源選擇二、資金來源選擇具體可分為直接融資和間接融資具體可分為直接融資和間接融資u直接融資是指投資者對擬建項目的直接投直接融資是指投資者對擬建項目的直接投資以及項目法人通過發(fā)行（增發(fā)）股票、資以及項目法人通過發(fā)行（增發(fā)）股票、債券等直接籌集的資金。債券等直接籌集的資金。u間接融資是指從銀行及非銀行金融機構(gòu)借間接融資是指從銀行及非銀行金融機構(gòu)借入的資金。入的資金。資金來源具體有資金來源具體有

6、u1.項目法人自有資金；項目法人自有資金；u2.政府財政性資金；政府財政性資金；u3.國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金；國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金；u4.國內(nèi)外證券市場資金；國內(nèi)外證券市場資金；u5.國內(nèi)外非銀行金融機構(gòu)資金；國內(nèi)外非銀行金融機構(gòu)資金；u6.外國政府、企業(yè)、團體、個人等資金；外國政府、企業(yè)、團體、個人等資金；u7.國內(nèi)企業(yè)、團體、個人的資金。國內(nèi)企業(yè)、團體、個人的資金。 三、資本金籌措三、資本金籌措u（一）新設(shè)項目法人資本金籌措（一）新設(shè)項目法人資本金籌措u（二）既有項目法人資本金籌措（二）既有項目法人資本金籌措 房地產(chǎn)開發(fā)項目要求項目資本金達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)項目要求項目資本金達(dá)

7、到35%。 計算資本金的基數(shù)是總投資，是指固定資產(chǎn)投資（建設(shè)投計算資本金的基數(shù)是總投資，是指固定資產(chǎn)投資（建設(shè)投資及建設(shè)期的貸款利息）與鋪底流動資金之和。鋪底流動資及建設(shè)期的貸款利息）與鋪底流動資金之和。鋪底流動資金一般按建成后所需全部流動資金的資金一般按建成后所需全部流動資金的30%計算。計算。重慶市對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金的規(guī)定重慶市對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金的規(guī)定u在項目主體結(jié)構(gòu)建設(shè)階段，可使用項目資本金實在項目主體結(jié)構(gòu)建設(shè)階段，可使用項目資本金實際存入數(shù)額的際存入數(shù)額的65%。其中，項目屬多層的，已建。其中，項目屬多層的，已建房屋在完成主體結(jié)構(gòu)二分之一后，可使用項目資房屋在完成主體結(jié)構(gòu)二

8、分之一后，可使用項目資本金實際存入數(shù)額的本金實際存入數(shù)額的40%，在主體結(jié)構(gòu)封頂后，在主體結(jié)構(gòu)封頂后，可再使用項目資本金實際存入數(shù)額的可再使用項目資本金實際存入數(shù)額的25%；項目；項目屬高層的，已建房屋面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)擬建面積屬高層的，已建房屋面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)擬建面積的四分之一時，可使用項目資本金實際存入數(shù)額的四分之一時，可使用項目資本金實際存入數(shù)額的的40%，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之一時可再使用項目，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之一時可再使用項目資本金實際存入數(shù)額的資本金實際存入數(shù)額的25%。 重慶市對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金的規(guī)定重慶市對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金的規(guī)定u項目竣工驗收合格取得竣工驗收備案證，項目竣

9、工驗收合格取得竣工驗收備案證，項目環(huán)境、配套設(shè)施完成及工程款、民工項目環(huán)境、配套設(shè)施完成及工程款、民工工資結(jié)算完畢，可使用項目資本金實際存工資結(jié)算完畢，可使用項目資本金實際存入數(shù)額的全部余額（包含該項目資本金所入數(shù)額的全部余額（包含該項目資本金所產(chǎn)生的利息）。產(chǎn)生的利息）。u資本金應(yīng)存入房地產(chǎn)開發(fā)主管部門委托的資本金應(yīng)存入房地產(chǎn)開發(fā)主管部門委托的監(jiān)管銀行監(jiān)管銀行 （一）新設(shè)項目法人資本金籌措（一）新設(shè)項目法人資本金籌措u1.各級政府財政預(yù)算內(nèi)資金，預(yù)算外資金各級政府財政預(yù)算內(nèi)資金，預(yù)算外資金和各種專項資金；和各種專項資金；u2.國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金；國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金；u3.國內(nèi)

10、外企業(yè)入股的資金；國內(nèi)外企業(yè)入股的資金；u4.社會個人入股的資金；社會個人入股的資金；u5.項目法人通過發(fā)行股票從證券市場籌集項目法人通過發(fā)行股票從證券市場籌集的資金。的資金。（二）既有項目法人資本金籌措（二）既有項目法人資本金籌措u1.企業(yè)可以用于項目的資金；企業(yè)可以用于項目的資金；u2.資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金；資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金；u3.原有股東增資擴股；原有股東增資擴股；u4.吸收新股東；吸收新股東；u5.發(fā)行股票籌集的資金。發(fā)行股票籌集的資金。四、債務(wù)資金籌措四、債務(wù)資金籌措u（一）信貸融資（一）信貸融資u（二）債券融資（二）債券融資u（三）租賃融資（三）租賃融資五、融資方案分析五、融資方案分析u（

11、一）資金來源可靠性分析（一）資金來源可靠性分析u（二）融資結(jié)構(gòu)分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析u（三）融資成本分析（三）融資成本分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析u融資結(jié)構(gòu)是項目資金籌措方案中各種資金來源的融資結(jié)構(gòu)是項目資金籌措方案中各種資金來源的構(gòu)成及其比例關(guān)系。與其相對應(yīng)的概念是企業(yè)的構(gòu)成及其比例關(guān)系。與其相對應(yīng)的概念是企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，即企業(yè)的各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)資金結(jié)構(gòu)，即企業(yè)的各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，是針對整個企業(yè)而言的。系，是針對整個企業(yè)而言的。u項目的融資結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括各種融資方式的結(jié)構(gòu)項目的融資結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括各種融資方式的結(jié)構(gòu)分析，長期融資和短期融資的結(jié)構(gòu)比例以及負(fù)債分析，長

12、期融資和短期融資的結(jié)構(gòu)比例以及負(fù)債融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例。習(xí)慣上將債務(wù)融資融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例。習(xí)慣上將債務(wù)融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例稱為融資結(jié)構(gòu)。融資結(jié)構(gòu)和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例稱為融資結(jié)構(gòu)。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析資本和債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)分析主要分析資本和債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)比例、債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。比例、債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。 （三）融資成本分析（三）融資成本分析u融資成本是指項目為籌集和使用資金而支融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用，包括資金籌集費和資金占用費付的費用，包括資金籌集費和資金占用費兩部分。融資成本分析可以分為債務(wù)資金兩部分。融資成本分析可以分為債務(wù)資金融資成本分析和資本

13、金融資成本分析。融資成本分析和資本金融資成本分析。u資金籌集費是指資金籌集過程中支付的一資金籌集費是指資金籌集過程中支付的一次性費用。次性費用。u資金占用費是指占用資金支付的費用。資金占用費是指占用資金支付的費用。u資本金占用費一般應(yīng)按機會成本的原則計算，當(dāng)資本金占用費一般應(yīng)按機會成本的原則計算，當(dāng)機會成本難以確定時，可參照銀行存款利率計算。機會成本難以確定時，可參照銀行存款利率計算。u項目融資成本一般采用資金成本率相對數(shù)來表示，項目融資成本一般采用資金成本率相對數(shù)來表示，它是企業(yè)資金占用費與籌集資金的凈額之比率。它是企業(yè)資金占用費與籌集資金的凈額之比率。即：即：u資金成本率資金成本率=資金占

14、用費資金占用費/（籌集資金總額（籌集資金總額-資金籌資金籌集費用）集費用）100%（1）銀行借款的資金成本）銀行借款的資金成本11(1)1dRTkF（2）債券融資的資金成本）債券融資的資金成本(1)(1)bbbITkBF(1)1bbbRTkf（3）普通股成本）普通股成本(1)csccDkGPF（4）優(yōu)先股成本）優(yōu)先股成本(1)pppDkPf（5）保留利潤成本）保留利潤成本(1)(1)rkRTfcrcDkGP(6)綜合資金成本綜合資金成本(WACC)1nwjjjkK WWeighted average cost of capital2.影響資金成本的因素影響資金成本的因素u（1）融資期限）融資期

15、限u（2）市場利率）市場利率u（3）企業(yè)信用等級）企業(yè)信用等級u（4）抵押擔(dān)保能力）抵押擔(dān)保能力u（5）融資工作效率）融資工作效率u（6）通貨膨脹率）通貨膨脹率u（7）政策因素）政策因素u（8）資本結(jié)構(gòu)）資本結(jié)構(gòu)3.降低融資成本的對策降低融資成本的對策u（1）合理安排融資期限）合理安排融資期限u（2）合理預(yù)測未來利率）合理預(yù)測未來利率u（3）提高企業(yè)信譽，重視信用評級工作）提高企業(yè)信譽，重視信用評級工作u（4）善于利用負(fù)債經(jīng)營）善于利用負(fù)債經(jīng)營u（5）提高投資效率）提高投資效率u（6）積極利用股票增值機制，降低股票融資成本）積極利用股票增值機制，降低股票融資成本4.融資風(fēng)險分析融資風(fēng)險分析u（

16、1）資金供應(yīng)風(fēng)險）資金供應(yīng)風(fēng)險u（2）利率風(fēng)險）利率風(fēng)險u（3）匯率風(fēng)險）匯率風(fēng)險u（4）現(xiàn)金性融資風(fēng)險和收支性融資風(fēng)險）現(xiàn)金性融資風(fēng)險和收支性融資風(fēng)險現(xiàn)金性融資風(fēng)險是指現(xiàn)金流出量大于流入量而產(chǎn)生的到期不現(xiàn)金性融資風(fēng)險是指現(xiàn)金流出量大于流入量而產(chǎn)生的到期不能償付債務(wù)本息的風(fēng)險，收支性風(fēng)險是指企業(yè)收支不抵情能償付債務(wù)本息的風(fēng)險，收支性風(fēng)險是指企業(yè)收支不抵情況下出現(xiàn)的不能償還到期債務(wù)本息的風(fēng)險。況下出現(xiàn)的不能償還到期債務(wù)本息的風(fēng)險。 5.融資風(fēng)險的規(guī)避融資風(fēng)險的規(guī)避 u（1）對于現(xiàn)金性融資風(fēng)險的規(guī)避）對于現(xiàn)金性融資風(fēng)險的規(guī)避u（2）對于收支性融資風(fēng)險的規(guī)避）對于收支性融資風(fēng)險的規(guī)避 （1）對于現(xiàn)金性融資風(fēng)險的規(guī)避）對于現(xiàn)金性融資風(fēng)險的規(guī)避u應(yīng)注重資產(chǎn)占用與