商住用地居住和商業(yè)的比例怎么定

1、商住用地居住和商業(yè)的比例怎么定 商住用地居住和商業(yè)的比例怎么定2014-06-19 中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì) 走出“人均商業(yè)面積”的誤區(qū)近兩年，國(guó)內(nèi)一些專家學(xué)者對(duì)“城市人均零售商業(yè)面積”這個(gè)所謂的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑。關(guān)于這個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)有多個(gè)版本，使用最多的就是人均零售商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為11.2平方米。在國(guó)內(nèi)，這個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)廣泛被政府和民間機(jī)構(gòu)所采用，并用此數(shù)據(jù)來規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，編制商業(yè)項(xiàng)目報(bào)告。例如，2006年由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)委共同完成的上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告中提到上海居民“人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米”，指出該項(xiàng)指標(biāo)接近東京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商業(yè)面積標(biāo)

2、準(zhǔn)。再如，天津市環(huán)保局在2007年編制的天津生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃綱要里，為天津市生態(tài)建設(shè)目標(biāo)制定了十大標(biāo)準(zhǔn)，其中第8項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是“健全商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”，明確提出要將“人均商業(yè)面積由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。對(duì)于人均零售商業(yè)面積這個(gè)說法，影響最大的要數(shù)易居中國(guó)發(fā)表的上海商業(yè)地產(chǎn)的研究報(bào)告了，報(bào)告指出“截止2008年上海人均零售商業(yè)面積已達(dá)2.3平方米”，同時(shí)說明這一面積“將近達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的2倍”。這個(gè)數(shù)據(jù)被上海市住房保障和房屋管理局在商議制定商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)時(shí)作為參照標(biāo)準(zhǔn)。至此，整個(gè)行業(yè)都接納了這個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，即認(rèn)為人均占有零售商業(yè)面積1.2平方米是一個(gè)比較合理的參照值，并由此延伸出一線城市人

3、均零售商業(yè)面積應(yīng)為1平方米、二線城市0.75平方米、三線城市0.5平方米這個(gè)更具體的概念。眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和顧問公司也都采用這組數(shù)據(jù)作為評(píng)估項(xiàng)目的參考標(biāo)準(zhǔn)，甚至以此標(biāo)準(zhǔn)研究出頗具權(quán)威色彩的理論或報(bào)告。然而，凡是使用過這個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的人都或多或少會(huì)提出疑問現(xiàn)實(shí)中一個(gè)城市某些片區(qū)的零售商業(yè)面積已經(jīng)超過、甚至大大超過了人均1.2平方米這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但其零售商業(yè)的空置率卻極低并且租金逐年攀升；而有些片區(qū)人均商業(yè)面積不足0.6平方米，但商業(yè)的空置率卻很高，租金一降再降。以深圳最繁華的華強(qiáng)北商圈為例。華強(qiáng)北商圈的區(qū)域范圍是東至燕南路，西至華富路，北至紅荔路，南至深南路這樣一個(gè)總面積為1.45平方公里的長(zhǎng)

4、方形地段。據(jù)華強(qiáng)北街道辦的統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)內(nèi)的常住人口約10萬(wàn)，日平均人流量卻有50萬(wàn)，兩者相加為60萬(wàn)。若要計(jì)算人均零售商業(yè)面積，則60萬(wàn)人可視為該片區(qū)人口數(shù)量。華強(qiáng)北目前大多數(shù)商業(yè)面積都是利用舊廠房或舊建筑改造而成，其商業(yè)業(yè)態(tài)以電子專業(yè)市場(chǎng)、百貨零售、餐飲娛樂這三大類為主。截止2007年底，包括現(xiàn)有、新建和改造的這三類大中型物業(yè)總面積為99萬(wàn)平方米，人均零售商業(yè)面積1.65平方米，超過了1.2平方米這個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。下面的圖表，是位于華強(qiáng)北的明通通訊市場(chǎng)自2005年開業(yè)后至2007年期間，市場(chǎng)四樓的租金變化情況，表明了租賃市場(chǎng)的旺盛需求：倘若用2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，華強(qiáng)北人均商業(yè)面積已經(jīng)超過2

5、平方米了。按照華強(qiáng)北企業(yè)已獲批準(zhǔn)的和在申報(bào)的舊改規(guī)劃，今后五年至少還要推出4050萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，屆時(shí)更無(wú)法用這個(gè)國(guó)際人均標(biāo)準(zhǔn)來解釋了。由此看來，在一個(gè)城市里根本無(wú)法使用一個(gè)統(tǒng)一的人均標(biāo)準(zhǔn)來說明零售商業(yè)面積的短缺或過剩，更不可以用它來作為城市商業(yè)規(guī)劃的參照標(biāo)準(zhǔn)。那么，國(guó)際上特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家到底有沒有“人均零售商業(yè)面積”這一標(biāo)準(zhǔn)？或者說有沒有可供參考的標(biāo)準(zhǔn)？在美國(guó)有學(xué)者稱，制定人均零售商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中最大的猜想和難題之一。而人均零售商業(yè)面積（retail space per capita）這個(gè)概念最初也是由美國(guó)媒體提出并廣泛傳播開來。從上個(gè)世紀(jì)八十年代末起，美國(guó)大型購(gòu)物中心以

6、及隨后的生活方式中心等商業(yè)巨無(wú)霸如雨后春筍般地發(fā)展起來，當(dāng)時(shí)的媒體試圖對(duì)不同地區(qū)的零售商業(yè)面積進(jìn)行比較，并找出了人均零售商業(yè)面積這個(gè)概念，希望以此來說明一個(gè)地區(qū)的零售商業(yè)面積到底是缺少還是過剩。很快，由美國(guó)媒體創(chuàng)造出來的這個(gè)概念就一傳十，十傳百，最終各類媒體在談及商業(yè)地產(chǎn)時(shí)都開始引用“人均零售商業(yè)面積”這個(gè)概念了，由媒體創(chuàng)造的概念也就變成了真理。然而，當(dāng)美國(guó)的專業(yè)分析師們引用這些標(biāo)準(zhǔn)做分析時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，使用它時(shí)非常牽強(qiáng)，運(yùn)用過程中諸多的模糊不清，而最終得到的基本上都是模棱兩可、經(jīng)不住推敲的結(jié)果。后來分析師們發(fā)現(xiàn)，把完全不同的市場(chǎng)之間用所謂的國(guó)家人均標(biāo)準(zhǔn)來比較，這種做法本身就是錯(cuò)誤的。COSTAR公

7、司是美國(guó)第一大商業(yè)地產(chǎn)信息與市場(chǎng)解決方案提供商。其下屬的國(guó)家研究所（NRB）數(shù)據(jù)庫(kù)存有280萬(wàn)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的詳細(xì)記錄，包括遍布美國(guó)全境的40,500個(gè)購(gòu)物中心信息資料。國(guó)家研究所的商業(yè)數(shù)據(jù)，被公認(rèn)為最具權(quán)威性的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而被媒體和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)廣泛引用的人均零售商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，基本上都來源于COSTAR公司國(guó)家研究所的數(shù)據(jù)庫(kù)。但實(shí)際上這些數(shù)據(jù)僅僅是對(duì)美國(guó)各地購(gòu)物中心面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（類似于中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中經(jīng)常使用的“規(guī)模以上”這個(gè)概念），并非所有零售行業(yè)的數(shù)據(jù)，也就是說，所謂的城市人均零售商業(yè)面積，其實(shí)只是城市人均購(gòu)物中心面積。鑒于國(guó)家研究所對(duì)過往近三十年的購(gòu)物中心信息都有持續(xù)的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此國(guó)

8、際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）、美國(guó)商務(wù)部、美國(guó)人口普查局每年對(duì)外發(fā)布的相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，都源自國(guó)家研究所的數(shù)據(jù)庫(kù)。其中就有全國(guó)人均可租賃商業(yè)面積（GLA per capita）這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)也就是人均購(gòu)物中心的面積，約2225平方英尺，折合2.042.32平方米。（這可能就是人均零售商業(yè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的根源吧）。實(shí)際上，國(guó)家研究所的這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并沒有包括那些獨(dú)立商場(chǎng)和小型購(gòu)物中心，更沒有包括數(shù)量龐大的街鋪面積。故此，國(guó)家研究所的這個(gè)人均可租賃商業(yè)面積數(shù)據(jù)就被完全曲解了，也因此被媒體錯(cuò)誤地引用了。例如，在該所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，紐約市人均可租賃面積在全美排名末尾，只有約0.74平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)然指的是人均購(gòu)物

9、中心的面積。紐約市高樓林立，幾乎沒有建造大型購(gòu)物中心的場(chǎng)地和空間，倘若以此數(shù)據(jù)來說明紐約市的零售商業(yè)仍欠發(fā)達(dá)，其零售商業(yè)面積仍有巨大的發(fā)展空間，那豈不與實(shí)際狀況大相徑庭。COSTAR公司在2007年底對(duì)美國(guó)排名前59位的主要市場(chǎng)做了詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，這59個(gè)城市和地區(qū)的人均零售商業(yè)面積為43.71平方英尺，等于4.06平方米。其中排在前10位的依次是西南佛羅里達(dá)6.89平方米，里奇蒙市6.34平方米，溫斯頓塞勒姆市6.14平方米等等；排在末10位的城市則有底特律3.05平方米，華盛頓特區(qū)3.18平方米，洛杉磯3.22平方米等等。從上面的數(shù)據(jù)中可以看出，20萬(wàn)人口的里奇蒙市人均商業(yè)面積為6.34平方米，

10、而人口超過400萬(wàn)的美國(guó)第三大城市洛杉磯市，人均零售商業(yè)面積僅為里奇蒙市的一半。若由此得出，里奇蒙市的商業(yè)過剩而洛杉磯市的商業(yè)有待發(fā)展，結(jié)果顯然又是錯(cuò)誤的。再看看下面這張各國(guó)人均商業(yè)面積比較圖：從圖中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，美國(guó)的人均零售商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐洲這幾個(gè)國(guó)家，原因就是因?yàn)槊绹?guó)有全球最多的大型購(gòu)物中心；而瑞典其所以排在英法意的前面，主要是因?yàn)楸椴既鸬淙珖?guó)的宜家大賣場(chǎng)所致。英法意這三個(gè)老牌發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積還不足0.3平方米，但事實(shí)上這三個(gè)國(guó)家的商業(yè)都早已得到了充分的發(fā)展，其商業(yè)面積的市場(chǎng)供給與需求也早已得到了充分平衡。若用此類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說明商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展程度甚至作為城市商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)，

11、顯然是錯(cuò)誤的。縱觀上文，國(guó)際上所說的“人均零售商業(yè)面積”就是指人均擁有的大型購(gòu)物中心面積。在中國(guó)，我們無(wú)需特意摒棄“人均零售商業(yè)面積”這個(gè)概念或指標(biāo)，即使我們統(tǒng)計(jì)的只是規(guī)模以上零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積，我們還是可以從城市人均零售商業(yè)面積的變化，看出這個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展變化，同時(shí)也可以作為城市發(fā)展對(duì)比的參考數(shù)據(jù)。但是，我們不應(yīng)該把人均零售商業(yè)面積這個(gè)尚未界定清楚的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為城市制定商業(yè)發(fā)展規(guī)劃時(shí)的坐標(biāo)或目標(biāo)。商住用地居住和商業(yè)的比例怎么定商業(yè)和居住人口的比例，目前沒有新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 很多年以前，國(guó)家關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套有一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積4%，現(xiàn)在的情況是大大超過。商住用地，商業(yè)

12、和住宅各占多少比例，控規(guī)指標(biāo)是沒有統(tǒng)一衡量標(biāo)準(zhǔn)的，這要看項(xiàng)目位置特點(diǎn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)定位等多方面的因素綜合考量，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，然后確定商業(yè)定位，最后確定商業(yè)建設(shè)規(guī)模，說到底是 開發(fā)商自己說了算。規(guī)劃部門只管容積率、建筑密度、綠化率。商業(yè)配比（按面積），目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)物業(yè)面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。按人口計(jì)算的商業(yè)配比，一般發(fā)達(dá)國(guó)家是人均11.2平方米，我國(guó)是人均0.81平方米。如果項(xiàng)目位置特別好，周邊是成熟社區(qū)，居住人口多，可以定位為市級(jí)、區(qū)域商業(yè)中心，或者說商業(yè)業(yè)態(tài)定位具有較強(qiáng)的幅射能力，商業(yè)可以多做一些。否則就老老實(shí)實(shí)按小區(qū)居住人口建社區(qū)商業(yè)。商業(yè)

13、與住宅面積配比法：外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間；中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間；內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下。人均面積推算法社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.8-1平方米/人）根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌蜕虡I(yè)的價(jià)格 按照不同容積率測(cè)算出不同的可開發(fā)面積 通過比較你可發(fā)現(xiàn)一條既可以最快完成銷售 又能保證利潤(rùn)的規(guī)律 那就是住宅和商業(yè)的比例 說通俗一點(diǎn)就是按照市場(chǎng)比較法來確定 并沒有一定和絕對(duì)的比例 這個(gè)要根據(jù)市場(chǎng)來確定 如果當(dāng)?shù)刈≌娩N售且溢價(jià)能力強(qiáng) 以住宅為主商業(yè)為輔 如果說商業(yè)市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)好 建議以商業(yè)為主住宅為輔 通過一定品牌力的商家?guī)?dòng)商業(yè)和住宅的銷售！國(guó)家關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套有一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積4%，現(xiàn)在的情況是大大超過。 商住用地，商業(yè)和住