進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)

1、進(jìn)進(jìn)賢賢中中央央時(shí)時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)單位：江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司申請(qǐng)單位：江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司二二一一五五年年四四月月目目 錄錄第一章第一章 申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況.1一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況.1二、項(xiàng)目概況.3第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析.9一、發(fā)展規(guī)劃分析.9二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策.12三、行業(yè)準(zhǔn)入分析.14第三章第三章 項(xiàng)目工程方案項(xiàng)目工程方案.18一、建筑設(shè)計(jì).18二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).26三、消防設(shè)計(jì).28四、給排水設(shè)計(jì).31五、電氣設(shè)計(jì).37六、節(jié)能設(shè)計(jì).40七、暖通設(shè)計(jì).42八、環(huán)保設(shè)計(jì).44第四章第四章

2、 資源開(kāi)發(fā)和綜合利用分析資源開(kāi)發(fā)和綜合利用分析.45一、資源開(kāi)發(fā).錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。二、資源利用.46三、資源節(jié)約措施.47第五章第五章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析.49一、設(shè)計(jì)依據(jù).49二、能耗狀況.50三、能源供應(yīng)情況.50四、能耗指標(biāo).51五、項(xiàng)目的節(jié)能措施.54第六章第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置.58一、建設(shè)用地.58二、土地綜合利用分析.58三、征地拆遷和移民安置.59第七章第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析.60一、項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀.60二、項(xiàng)目各階段建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響.61三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析.68四、特殊環(huán)境影響.68

3、五、環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià)結(jié)論.69六、水土保持方案.71第八章第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析.73一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析.73二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析.74三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析.78四、敏感性分析.錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。五、盈虧平衡分析.80第九章第九章 項(xiàng)目招標(biāo)方案項(xiàng)目招標(biāo)方案.82一、招標(biāo)工作依據(jù).82二、招標(biāo)工作原則.82三、招投標(biāo)程序.83第十章第十章 社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析.86一、社會(huì)影響效果分析.86二、社會(huì)適應(yīng)性分析.87三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析.88第十一章第十一章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.89一、結(jié)論.89二、建議.89進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1第一章第一章 申

4、請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況（一）建設(shè)單位概況（一）建設(shè)單位概況1 1、企業(yè)名稱(chēng)：、企業(yè)名稱(chēng)：江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2 2、企業(yè)地址：、企業(yè)地址：江西省南昌市進(jìn)賢縣民和鎮(zhèn)勝利路 111 號(hào)3 3、法定代表人：、法定代表人：張婷4 4、注冊(cè)資本：、注冊(cè)資本：貳仟萬(wàn)圓整5 5、公司類(lèi)型：、公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）6 6、經(jīng)營(yíng)范圍：、經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理（以上項(xiàng)目憑資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)） ；建筑材料，金屬材料，珠寶玉器飾品銷(xiāo)售（以上項(xiàng)目國(guó)家有專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的出除外） 7 7、資產(chǎn)負(fù)債情況：、資產(chǎn)負(fù)債情況：良好8 8、基本簡(jiǎn)介、基本簡(jiǎn)介：江

5、西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立于 2008 年 12 月 25日，公司堅(jiān)持“誠(chéng)信為本、注重質(zhì)量、服務(wù)社會(huì)”的企業(yè)理念，以戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)為長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的成長(zhǎng)路線(xiàn)。堅(jiān)持以人為本、堅(jiān)持精品化工程，堅(jiān)持以品質(zhì)為核心的發(fā)展目標(biāo)，江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司現(xiàn)階段主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。法人代表張婷，各投資人資信狀況良好，無(wú)不良信用記錄。公司已經(jīng)初步形成了立足進(jìn)賢、面向南昌、拓展全省的戰(zhàn)略格局，成為一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主、物業(yè)管理及建筑工程為輔的多元企業(yè)。公司仍將充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇，開(kāi)拓市場(chǎng)，堅(jiān)持以人為本的原則，積極投身到建設(shè)進(jìn)賢的戰(zhàn)略規(guī)劃中來(lái)，為地方建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。隨著公司經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的不斷體現(xiàn)，公司將抓住機(jī)

6、遇乘勢(shì)而上，進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2繼續(xù)弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、和諧、發(fā)展”的企業(yè)文化，以及“品質(zhì)、誠(chéng)信、卓越、感恩”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷追求卓越與完美，憑借實(shí)力與信譽(yù)，真誠(chéng)回報(bào)社會(huì)，公司將與廣大客戶(hù)、合作伙伴一起，攜手共創(chuàng)美好的未來(lái)。 江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將以進(jìn)賢社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為重，為改善進(jìn)賢人民的生活水平，居住環(huán)境盡自己最大的力量。（二）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告依據(jù)和范圍（二）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告依據(jù)和范圍1 1、編制依據(jù)、編制依據(jù)（1） 中華人民共和國(guó)土地管理法 ；（2） 中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法 ；（3） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ；（4） 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 ；（5） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)

7、管理法 ；（6） 中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法 ；（7） 建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法 ；（8） 江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要 ；（9） 南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要 ；（10） 進(jìn)賢縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要 ；（11） 進(jìn)賢縣城市總體規(guī)劃（2010-2030） ；（12）國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知發(fā)改投資20071169 號(hào)；（13）江西省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法(省政府令第 145 號(hào))；（14）編制報(bào)告的委托合同；進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告3（15）項(xiàng)目承辦單位提供的其他相關(guān)資料。2 2、編制范圍、編制范圍本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主要對(duì)江西鼎

8、和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在進(jìn)賢縣擬投資的進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析及評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開(kāi)發(fā)的綜合利用、資源節(jié)約、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置、環(huán)境和生態(tài)影響、經(jīng)濟(jì)影響以及社會(huì)影響分析、項(xiàng)目招標(biāo)等內(nèi)容。二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性1 1、項(xiàng)目建設(shè)背景、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市

9、場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。近年來(lái)隨著國(guó)家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力逐步釋放對(duì)房地產(chǎn)投資需求日益增長(zhǎng)，進(jìn)賢縣房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿(mǎn)足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿(mǎn)足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國(guó)人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國(guó)現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告4人們生活的需求。進(jìn)賢縣作為江西省的一個(gè)重要縣，人們的生活和住房

10、水平成為縣委縣政府關(guān)心的重點(diǎn)。為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 （國(guó)辦發(fā)200637 號(hào)） 、建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) （建住房2006165 號(hào)） 、 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) （國(guó)發(fā)200724 號(hào)）和江西省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于建立住房建設(shè)計(jì)劃（規(guī)劃）編制公布工作督辦制度的通知 （贛建規(guī)20081 號(hào)）及進(jìn)賢縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要等相關(guān)要求（見(jiàn)下文） ，進(jìn)賢縣政府也提出了努力構(gòu)建并完善進(jìn)賢縣住房建設(shè)體系，形成以商品住房和保障性住房共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。2 2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)

11、的必要性（1）改善城市環(huán)境、集約利用土地、加快城市化進(jìn)程城市是國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目所在的地區(qū)是進(jìn)賢縣老城區(qū)中心，隨著本項(xiàng)目和周邊新商業(yè)的陸續(xù)建成。將進(jìn)一步加快城區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。另一方面，中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)土地的需求量也越來(lái)越大。所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。本項(xiàng)目根據(jù)政府規(guī)劃部門(mén)要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。所以本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善環(huán)境、集約利用土地

12、，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告5適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。（2）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項(xiàng)目提供了有利的競(jìng)爭(zhēng)條件推動(dòng)目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國(guó)的住房體制改革，從廣義上講:住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí),也就是大量的居民從沒(méi)有住房升級(jí)到有住房,從小住房升級(jí)到大住房,隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累的成果帶來(lái)的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。近年來(lái),進(jìn)賢縣居民消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷(xiāo)售速度也一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。而

13、在購(gòu)置房屋的過(guò)程中，其交通配套、居住環(huán)境和房?jī)r(jià)等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的因素之一。本項(xiàng)目所在地其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境必將成為吸引消費(fèi)者的有利條件。隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度正在逐步提升。將會(huì)帶來(lái)旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目周邊1 公里范圍內(nèi)，各類(lèi)教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，購(gòu)物與餐飲氛圍已初具規(guī)模。人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。伴隨進(jìn)賢縣數(shù)十年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變遷，構(gòu)筑高檔次、高品位商業(yè)休閑空間，項(xiàng)目結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣袼孜幕?，形成一處具有多層次綜合性的商住小區(qū)，使其成為進(jìn)賢縣重

14、要的商業(yè)、居住社區(qū)之一，成為進(jìn)賢縣城近幾年建設(shè)工作中所必須進(jìn)行的重點(diǎn)?；刂?chē)煌l件便捷，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。本項(xiàng)目的建設(shè)從地塊的自然環(huán)境特點(diǎn)和城市發(fā)展的角度出發(fā)，根據(jù)以人為本及可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造出現(xiàn)代而經(jīng)典的城市精品。本項(xiàng)目建設(shè)將會(huì)促進(jìn)進(jìn)賢進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6縣的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和房地產(chǎn)的良性發(fā)展、拓展進(jìn)賢縣區(qū)域的發(fā)展空間，同時(shí)豐富城市景觀。（二）申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及（二）申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及現(xiàn)狀現(xiàn)狀1 1、建設(shè)地點(diǎn)：、建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于江西省進(jìn)賢縣勝利路廣場(chǎng)后。2 2、地塊現(xiàn)狀：、地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地地勢(shì)比較平緩，地勢(shì)高差不大，變化不多，有利于商業(yè)建筑及住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)。無(wú)高價(jià)

15、值原生自然資源。項(xiàng)目位于勝利中路，交通十分便利。 （三）建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)期限（三）建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)期限1 1、項(xiàng)目名稱(chēng)：、項(xiàng)目名稱(chēng)：進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)2 2、建設(shè)性質(zhì)：、建設(shè)性質(zhì)：新建3 3、項(xiàng)目建設(shè)期限：、項(xiàng)目建設(shè)期限：18 個(gè)月4 4、項(xiàng)目建設(shè)周期安排：、項(xiàng)目建設(shè)周期安排：結(jié)合擬建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項(xiàng)目分析及建設(shè)計(jì)劃的要求，本項(xiàng)目從基礎(chǔ)建設(shè)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，總建設(shè)周期為 18 個(gè)月。項(xiàng)目計(jì)劃于 2015 年 4 月底開(kāi)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2016 年 10 月竣工。具體施工進(jìn)度安排如下圖所示：表表 1.11.1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表20152015 年年-20

16、16-2016 年年 時(shí)時(shí) 間間項(xiàng)項(xiàng) 目目4 45-65-67-87-89-9-101011-11-12121-21-23-43-45-65-67-87-89 91010項(xiàng)目報(bào)建基礎(chǔ)工程主體工程安裝工程室外工程進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告7竣工驗(yàn)收（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及類(lèi)別及類(lèi)別1 1、建設(shè)內(nèi)容：、建設(shè)內(nèi)容：進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，本著以人為本、科技為本的理念建設(shè)開(kāi)發(fā)，主要以商業(yè)建設(shè)為主，住宅為輔助配套的特色精品項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積為 72059 平方米，計(jì)容積率總建筑面積為 58606 平方米，地上商業(yè)建筑面積為 45533 平方米，住宅建筑面

17、積為 6939 平方米，物管用房建筑面積 179 平方米，地下商業(yè)建筑面積 5955 平方米（計(jì)容） ，地下室車(chē)庫(kù)建筑面積 13246 平方米（不計(jì)容） 。地上建筑面積207 平方米（不計(jì)容） 。2 2、建設(shè)規(guī)模：、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總用地面積為 9080.8 平方米（約 13.621 畝） ，總建筑面積為 72059 平方米。3 3、項(xiàng)目用地類(lèi)別：、項(xiàng)目用地類(lèi)別：本項(xiàng)目用地所屬類(lèi)別為商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地使用年限為 40 年，住宅用地使用年限為 70 年。（五）項(xiàng)目投資規(guī)模及資金籌措方案（五）項(xiàng)目投資規(guī)模及資金籌措方案1 1、投資規(guī)模：、投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資為 29936.6 萬(wàn)元，其中：土地

18、費(fèi)用 2680.2萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用 433.6 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 25322.9 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1155.8 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間規(guī)費(fèi)為 144.1 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 200萬(wàn)元。 （詳見(jiàn)投資估算表）2 2、資金籌措：、資金籌措：進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資為 29936.6 萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為企業(yè)自籌。（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表 1.21.2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告8項(xiàng)項(xiàng) 目目數(shù)數(shù) 值值單單 位位規(guī)劃條件規(guī)劃條件總用地面積9080.8約（13.621 畝）總建筑面積（含地下室與不計(jì)容）72059計(jì)容積率建筑面積

19、58606商業(yè)建筑面積(含酒店）45533住宅建筑面積（48 戶(hù)）6939地上物業(yè)用房建筑面積179計(jì)容建筑面積 3其中地下商業(yè)建筑面積5955地下室建筑面積（-2F）13947計(jì)容地下商業(yè)面積5955其中不計(jì)容地下室車(chē)庫(kù)建筑面積13246地上不計(jì)容建筑面積207建筑占地面積5081容積率6.457.34建筑密度56%61.5%綠地率5.3%20%住宅戶(hù)數(shù)48戶(hù)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位529個(gè)商業(yè) 0.4 泊位/100%商品房 0.75 泊位/戶(hù)地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（地下）320其中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（地下）209個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位150個(gè)商品房 2 泊位/戶(hù)項(xiàng)目總投資29936.6萬(wàn)元土地費(fèi)用2680.2萬(wàn)

20、元總銷(xiāo)售收入49696.4萬(wàn)元稅后利潤(rùn)總額12088萬(wàn)元稅前年均投資利潤(rùn)率27.14%稅后年均投資利潤(rùn)率25.93%稅前成本利潤(rùn)率108.56%稅后成本利潤(rùn)率103.74%項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV，i=12%)3682.50萬(wàn)元投資回收期2.19年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)64.31%進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告9盈虧平衡銷(xiāo)售價(jià)格4535.45元/進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告10第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析一、發(fā)展規(guī)劃分析（一）符合江西省十二五規(guī)劃發(fā)展要求（一）符合江西省十二五規(guī)劃發(fā)展要求發(fā)展規(guī)劃指出以加快城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，促進(jìn)區(qū)域

21、協(xié)調(diào)發(fā)展。構(gòu)建較為完善、富有活力的城鎮(zhèn)體系。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、以大帶小的原則，優(yōu)化城市化布局和形態(tài)，完善城鎮(zhèn)體系。著力做大做強(qiáng)中心城市，加快形成以點(diǎn)帶軸、以軸促面的城鎮(zhèn)集群發(fā)展格局。強(qiáng)化中心城市特別是南昌的集聚和輻射功能，加快構(gòu)建鄱陽(yáng)湖城市群。以滬昆和京九鐵路沿線(xiàn)為主軸，密切中心城市和沿線(xiàn)城鎮(zhèn)之間的聯(lián)系與協(xié)作，著力發(fā)展沿滬昆線(xiàn)城鎮(zhèn)密集帶和沿京九線(xiàn)城鎮(zhèn)密集帶。建立健全城鎮(zhèn)發(fā)展跨行政區(qū)劃的協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌規(guī)劃重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)城市群和城鎮(zhèn)帶系統(tǒng)各城鎮(zhèn)功能互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)分工，實(shí)現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。提升城鎮(zhèn)建設(shè)管理水平。注重以人為本、節(jié)地節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、安全實(shí)用、突出

22、特色、適度超前，科學(xué)編制城市規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃約束力。以加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚為重點(diǎn)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，探索功能區(qū)管理模式，提高中心城市的要素集聚、科技創(chuàng)新、文化引領(lǐng)和綜合服務(wù)功能。推進(jìn)百城供水、城鎮(zhèn)電纜下地、城市道路通達(dá)、城市燃?xì)狻⒊鞘蟹罏?zāi)減災(zāi)、城市公交等工程建設(shè)，健全城鎮(zhèn)公共服務(wù)體系，增強(qiáng)城市綜合承載能力。把符合落戶(hù)條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制。把舊城改造與新城建設(shè)結(jié)合起來(lái)，加快城市棚戶(hù)區(qū)、 “城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部改造，優(yōu)化人進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告11居環(huán)境。推進(jìn)園林城市、森林城市、生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)歷史文化保護(hù)，提升城市品位

23、和形象。提高城市信息化、精細(xì)化管理水平，穩(wěn)步推進(jìn)數(shù)字城市建設(shè)，建立和完善城市管理長(zhǎng)效機(jī)制。促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展。把發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、加快崛起的重要抓手，促進(jìn)縣域發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，有條件的縣市要加快向“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市”、 “中部二十強(qiáng)縣市”目標(biāo)邁進(jìn)。強(qiáng)化縣城的中心集聚能力，完善市政功能，促進(jìn)人口集聚，逐步形成一批規(guī)模適度、設(shè)施配套、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美、各具特色的新型中小城市。依托工業(yè)園區(qū)平臺(tái)，通過(guò)引進(jìn)重大項(xiàng)目推動(dòng)企業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)配套、鏈?zhǔn)交l(fā)展，因地制宜地發(fā)展特色“塊狀經(jīng)濟(jì)”，提升縣域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)新融資手段，鼓勵(lì)和引導(dǎo)各類(lèi)資金加大對(duì)縣域發(fā)展的投入。大力支持示范鎮(zhèn)建

24、設(shè)，充分發(fā)揮其對(duì)全省小城鎮(zhèn)建設(shè)的引領(lǐng)、帶動(dòng)作用。進(jìn)一步擴(kuò)大縣、鄉(xiāng)兩級(jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力、行政協(xié)調(diào)能力和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)力。（二）符合進(jìn)賢縣十二五規(guī)劃發(fā)展方向（二）符合進(jìn)賢縣十二五規(guī)劃發(fā)展方向“十二五”期間，圍繞“構(gòu)筑中等縣城框架、打造休閑度假旅游勝地、優(yōu)化人居創(chuàng)業(yè)環(huán)境”三大主題，把進(jìn)賢縣建成承接南昌、輻射周邊、交通便利、個(gè)性鮮明、規(guī)模適中、功能齊全、產(chǎn)業(yè)成熟、商貿(mào)活躍、人氣旺盛的贛中工業(yè)重鎮(zhèn)和鄱陽(yáng)湖生態(tài)景區(qū)的明星縣城。加快縣城產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚。在縣城產(chǎn)業(yè)上，要重點(diǎn)發(fā)展以輕紡加工、食品制藥、建材加工及機(jī)械電子為主的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)。加大扶持休閑度假旅游、現(xiàn)代物流、餐飲、商住及連鎖經(jīng)營(yíng)等

25、服務(wù)業(yè)的力度。精心打造的進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)，將進(jìn)一步提升進(jìn)賢縣的居住環(huán)進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告12境。努力增加就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動(dòng)力就地消化拓寬就業(yè)渠道，擴(kuò)大城市人口規(guī)模，提高人口城鎮(zhèn)化水平。到 2015 年，全縣城鎮(zhèn)化率 50%，超過(guò)江西省平均水平，建成區(qū)面積達(dá)到 23 平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 30萬(wàn)。逐步提升城市品位和功能。突出生態(tài)、綠色、休閑、養(yǎng)生的特色，加快城區(qū)綠化、美化、亮化工程，把進(jìn)賢縣建成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的明星縣城。加強(qiáng)歷史文物、民風(fēng)民俗、自然景觀和人文景觀的挖掘、保護(hù)和合理利用，切實(shí)提高建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)水平，打造建筑精品和城市亮點(diǎn)，提升城市

26、質(zhì)量和品位。一是堅(jiān)持城市綠化與城市建設(shè)同步，加大綠化建設(shè)投入。城市綠化實(shí)施路堤結(jié)合方式，著力美化環(huán)湖沿岸。著力規(guī)劃建設(shè)青嵐湖水上公園，提高城市品位，二是新建一批樹(shù)、草、花、房相融的住宅進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)，建設(shè) 3-5 個(gè)主題休閑公園。三是加強(qiáng)城區(qū)交通管理，推進(jìn)城鄉(xiāng)客運(yùn)一體化，實(shí)現(xiàn)周邊城市及市域各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的便捷換乘。四是加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)。建設(shè)沿湖綠化帶及街道、主干道與住宅小區(qū)內(nèi)的綠化帶，全面推進(jìn)青嵐湖水上公園、休閑度假旅游基礎(chǔ)設(shè)施、葉學(xué)齡攝影藝術(shù)館建設(shè)。不斷完善污水處理、垃圾處理等設(shè)施建設(shè)，積極推進(jìn)污水處理、垃圾處理等產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。（三）符合進(jìn)賢縣城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃（三）符合進(jìn)賢縣城市總體

27、規(guī)劃、土地利用規(guī)劃項(xiàng)目所在地為進(jìn)賢縣項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于江西省進(jìn)賢縣勝利路廣場(chǎng)后。在進(jìn)賢縣總體規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊規(guī)劃為居住用地；在進(jìn)賢縣土地利用規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn)混合住宅（居住、商業(yè)、辦公、酒店） 。本項(xiàng)目的建設(shè)，正是符合進(jìn)賢縣總體規(guī)劃和土地利進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告13用規(guī)劃，有利于促進(jìn)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的退線(xiàn)要求為：控制容積率小于等于 7.34，建筑密度小于 61.5%，綠化率大于于 20%。本項(xiàng)目方案完全遵照規(guī)劃的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目位于江西省進(jìn)賢縣勝利路廣場(chǎng)后。故本項(xiàng)目的建設(shè)符合“十二五”發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃等要求，項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容是銜接和協(xié)調(diào)的。

28、二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策2013 年國(guó)家針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)推行的新出政策國(guó)五條。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體政策措施：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。增加普通商品住房及用地供

29、應(yīng)。2013 年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告14價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。通覽會(huì)議提出的五項(xiàng)具體政策措施， “（各地）制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”、 “其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施”、 “擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述，是其中亮點(diǎn)。1 1、限購(gòu)小范圍升級(jí)、限購(gòu)小范圍升級(jí)“國(guó)五條”中最引

30、人注意的是提出了“限購(gòu)擴(kuò)容”。 “國(guó)五條”規(guī)定， “嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。 ”這一細(xì)節(jié)可看作是“限購(gòu)令”小范圍升級(jí)，原來(lái)有些城市，尤其是中西部省會(huì)城市限購(gòu)執(zhí)行得較為寬松，如果按照“統(tǒng)一要求”，則接下來(lái)會(huì)有城市調(diào)整方案，進(jìn)一步收緊。 限購(gòu)令有可能將從一二線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延，范圍有所擴(kuò)大。由于此類(lèi)城市的剛性需求有限，較為依賴(lài)投資型客戶(hù)，限購(gòu)將會(huì)對(duì)此類(lèi)城市產(chǎn)生較大影響。 2 2、緊抓、緊抓“保障房保障房”建設(shè)建設(shè)會(huì)議指

31、出，全面落實(shí) 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬(wàn)套，新開(kāi)工 630 萬(wàn)套的任務(wù)。2013 年前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。新增商品住宅用地和開(kāi)工量的大幅減少，隨著前幾年上千萬(wàn)開(kāi)工的進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告15存量在今、明兩年消化后，從 2015 年起，商品住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)缺口。房產(chǎn)稅需要加快推進(jìn)，且需要提高累進(jìn)稅率，以取代調(diào)控能力下滑的限貸政策，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)出現(xiàn)的融資價(jià)值部分進(jìn)行抑制。另外，繼續(xù)加大保障房建設(shè)，推動(dòng)城市建設(shè)，以滿(mǎn)足房?jī)r(jià)上漲爆發(fā)出來(lái)的需求。本項(xiàng)目的建設(shè)完全符合國(guó)家政策的要求，項(xiàng)目的終極目標(biāo)就是提高進(jìn)賢縣的保障性住房的供應(yīng)

32、量，提高城鎮(zhèn)居民的住房生活條件。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析三、行業(yè)準(zhǔn)入分析1 1、行業(yè)主要法律法規(guī)、行業(yè)主要法律法規(guī)（1） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2） 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（3） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（4） 中華人民共和國(guó)建筑法（5） 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（6） 中華人民共和國(guó)土地管理法（7） 商品房銷(xiāo)售管理辦法（8） 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（9） 物業(yè)管理?xiàng)l例2 2、行業(yè)準(zhǔn)入分析、行業(yè)準(zhǔn)入分析近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國(guó)家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。（1）宏觀調(diào)控政策進(jìn)賢中

33、央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告16新國(guó)五條出臺(tái)，內(nèi)容如下：各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。立即研究制定貫徹落實(shí)“國(guó)十條”文件的實(shí)施細(xì)則。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到

34、全國(guó)。切實(shí)增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門(mén)檻。投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊(cè)資金與投資總

35、額的關(guān)系，對(duì)企業(yè)營(yíng)進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告17業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、辦理國(guó)有土地使用證 、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等提出了更高的要求。根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；有 4 名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2 名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

36、，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，受之影響的行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房

37、地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告18勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。本項(xiàng)目定位為商業(yè)住宅項(xiàng)目，吸引進(jìn)賢縣縣城范圍甚至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)群體，區(qū)域市場(chǎng)的為主導(dǎo)客戶(hù)吸納方向。進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊交通便利，商業(yè)鋪位設(shè)計(jì)適合引進(jìn)超市、餐飲、茶

38、餐吧、銀行等生活配套設(shè)施；而住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)配套建設(shè)有住宅底商，建筑的風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、地理區(qū)位及市場(chǎng)需求，均符合目標(biāo)客戶(hù)群和市場(chǎng)的要求。結(jié)合行業(yè)的各項(xiàng)政策、行業(yè)背景、市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入條件，同時(shí)也符合進(jìn)賢縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，符合進(jìn)賢縣人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求的需要。與此同時(shí)，依據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定，江西鼎和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司符合相關(guān)規(guī)定，注冊(cè)資金為 2000 萬(wàn)元整，并已在當(dāng)?shù)毓ど绦姓块T(mén)注冊(cè)登記，項(xiàng)目的資金全部為自有資金。進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告19第三章第三章 項(xiàng)目工程方案項(xiàng)目工程方案一、建筑設(shè)計(jì)一、建筑設(shè)計(jì)

39、1 1、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)用地選址意見(jiàn)書(shū) ；（2） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ；（3） 城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則 ；（4） 城市規(guī)劃用地分類(lèi)與城市用地標(biāo)準(zhǔn) ；（5） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93；（6） 城市道路交通設(shè)計(jì)規(guī)范GB50220-95；（7） 民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005；（8） 住宅建筑規(guī)范GB50368-2005；（9） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-2011；（10） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006；（11） 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-2001；（12） 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-2005；（13）

40、綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378-2006；（14） 南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2004.04.01；（15） 江西省城市規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則2002.04.02。2 2、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況進(jìn)賢縣位于江西省中部偏北，鄱陽(yáng)湖南岸，浙贛鐵路與 316、320國(guó)道交匯處，屬南昌市代管?？偯娣e 1971 平方千米。總?cè)丝?90 萬(wàn)人?；旧蠟榻颐裣担ㄐ汹M語(yǔ)。全縣轄 9 個(gè)鎮(zhèn)、12 個(gè)鄉(xiāng)、1 個(gè)場(chǎng)：民和進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告20鎮(zhèn)、李渡鎮(zhèn)、溫圳鎮(zhèn)、文港鎮(zhèn)、梅莊鎮(zhèn)、張公鎮(zhèn)、羅溪鎮(zhèn)、架橋鎮(zhèn)、前坊鎮(zhèn)、三里鄉(xiāng)、二塘鄉(xiāng)、鐘陵鄉(xiāng)、池溪鄉(xiāng)、南臺(tái)鄉(xiāng)、三陽(yáng)集鄉(xiāng)、七里鄉(xiāng)、下埠集鄉(xiāng)、衙前鄉(xiāng)、白圩鄉(xiāng)、長(zhǎng)山晏鄉(xiāng)、泉嶺鄉(xiāng)、五里

41、墾殖場(chǎng)。共有28 個(gè)居委會(huì)、270 個(gè)行政村?？h政府駐民和鎮(zhèn)中山大道，距江西省會(huì)南昌市 60 千米。浙贛鐵路、梨溫高速、溫厚高速、京福高速、昌廈高速以及 320 國(guó)道、316 國(guó)道過(guò)境；溫圳至樂(lè)化的高速公路直達(dá)昌北機(jī)場(chǎng)；南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)可由撫河經(jīng)贛江直達(dá)長(zhǎng)江，北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)可通過(guò)鄱陽(yáng)湖直達(dá)長(zhǎng)江。撫河明珠泉嶺鄉(xiāng)，位于撫河之濱，北近省會(huì)（距南昌市 40 公里） ，是進(jìn)賢縣的西大門(mén)，素有“進(jìn)賢門(mén)戶(hù)，江南通衢”之美稱(chēng)。本項(xiàng)目用地面積 9080.8 平方米，用地性質(zhì)為商住用地。3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目所處地塊位于充滿(mǎn)活力、前程似錦的進(jìn)賢縣老城區(qū)域，享有優(yōu)美的周邊環(huán)境、良好的景觀綠化、便捷的交通以及完善的金融體

42、系、商業(yè)等縣城公共服務(wù)功能配套。項(xiàng)目定位為：著力打造品質(zhì)高雅、尺度宜人、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的明珠般精巧住區(qū)，從而在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)形成大小絕配、互補(bǔ)共榮、完整協(xié)調(diào)的進(jìn)賢縣縣城地標(biāo)性居住區(qū)域和風(fēng)貌。4 4、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)思想1、概念由來(lái)場(chǎng)地充分考慮現(xiàn)有的地形條件和周?chē)攸c(diǎn)，以“以人為本” 、 “科學(xué)居住” 、 “健康生活”為設(shè)計(jì)理念，以“東方意蘊(yùn)，公園居所” 為設(shè)計(jì)進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告21主題，以現(xiàn)代自然園林為造園手法。讓景觀融入建筑、融入生活，傾情打造一個(gè)空間開(kāi)合有致、環(huán)境清新大氣、適合現(xiàn)代人生活的優(yōu)美商住區(qū)。商住區(qū)內(nèi)綠化景觀由“點(diǎn)”及“線(xiàn)”再形成“面” ，使整個(gè)商住區(qū)戶(hù)戶(hù)可以開(kāi)窗見(jiàn)綠，讓

43、居者步移換景，觸景生情，情景交融。自然景觀與人文景觀交相呼應(yīng)，相得益彰，使整個(gè)規(guī)劃用地的生態(tài)環(huán)境得到了最大限度地保護(hù)和改善，人們置身其中體驗(yàn)到一種切實(shí)而純美的家園感。5 5、總體布局、總體布局本項(xiàng)目以商住為主。地塊形狀規(guī)則沿路成帶狀，故商住區(qū)的主要出入口設(shè)置勝利路道路上，另外分別設(shè)置了相應(yīng)的消防車(chē)行出入口，同時(shí)為了使小區(qū)內(nèi)的每棟建筑都有個(gè)較好的朝向，以達(dá)到一定的均好性，小區(qū)內(nèi)的建筑朝向根據(jù)現(xiàn)在地形情況，都為偏東西向，雖然達(dá)不到戶(hù)戶(hù)向陽(yáng)、我們盡可能的使戶(hù)戶(hù)能通風(fēng)采光良好、房間布置合理、面積利用充分的最優(yōu)化住宅單體。小區(qū)的中心的綠色休閑空間與綠化通廊、景觀軸線(xiàn)、步行系統(tǒng)形成的居民可視、可達(dá)、可共享

44、的休閑空間，適應(yīng)居民追求寧?kù)o、綠色、安全、宜人的居住環(huán)境的心理需求。通過(guò)大道及入口將人流向內(nèi)延伸。沿街商業(yè)及會(huì)所的設(shè)置解決了啟動(dòng)區(qū)的生活配套，也滿(mǎn)足周邊人群消費(fèi)需求。5 5、道路交通設(shè)計(jì)、道路交通設(shè)計(jì)1.本小區(qū)由于地塊限制，沿市政道路成帶狀，故交通形式采用人、車(chē)混流的交通體系，即車(chē)道通過(guò)預(yù)留干道及消防車(chē)道進(jìn)入到內(nèi)部地面停車(chē)，人行可以共用也可利用預(yù)留的人行通道進(jìn)入宅間路，這種構(gòu)想比較符合該項(xiàng)目的實(shí)際情況,設(shè)計(jì)上盡量把小區(qū)步行系統(tǒng)連接成一條連續(xù)的進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告22景觀休閑帶,形成室外休閑空間。2.小區(qū)交通設(shè)計(jì)原則是：大部分日常機(jī)動(dòng)車(chē)可以通過(guò)勝利中路直達(dá)到臨近單元的附近的室外停車(chē)位。消

45、防車(chē)設(shè)有專(zhuān)門(mén)通道，其他機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)許可不可進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)人行與車(chē)流線(xiàn)路流暢。鑒于小區(qū)的居住規(guī)模，將小區(qū)的道路寬度定為：中間高嶺路車(chē)行道路 16m；另有步行路連接到小區(qū)內(nèi)部各塊綠地及沿街人行道 4 米，有助于擴(kuò)大住戶(hù)的室外活動(dòng)空間，同時(shí)增強(qiáng)了環(huán)境與建筑的相互融合，使這里的居民都能享受到花園般的美景。其中，小區(qū)內(nèi)的車(chē)行道路主要考慮與區(qū)外交通的銜接性及不同功能分區(qū)的車(chē)流性質(zhì)，同時(shí)注意不同車(chē)流的出入口，輔以適量的停車(chē)位，形成高效便捷、動(dòng)靜結(jié)合的車(chē)行系統(tǒng)。小區(qū)次要道路主要是連接各個(gè)組團(tuán)之間的道路系統(tǒng)。步行道路則與小區(qū)的綠地景觀、公共交流空間相結(jié)合，形成舒暢宜人、環(huán)境優(yōu)美的步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。3. 停車(chē)方式

46、由于地形要求主要采用地上停車(chē)的方式來(lái)滿(mǎn)足車(chē)輛的停留要求。4. 住宅的豎向交通都是多層建筑主要靠樓梯實(shí)現(xiàn)，各入口的安全管理可通過(guò)密碼或智能卡及閉路電視等設(shè)施解決。這樣即方便小區(qū)居民停車(chē)后能夠方便地到達(dá)小區(qū)的活動(dòng)場(chǎng)地，設(shè)計(jì)中考慮以道路的不同顏色、不同材料以及不同的鋪砌方式來(lái)區(qū)分不同的區(qū)塊。人行道（部分兼消防車(chē)道）以不同材料鋪砌使各組團(tuán)別具一格。5消防分析沿建筑周邊形成環(huán)形消防通道，寬度大于 4m。整體道路系統(tǒng)的布置符合消防要求，各建筑之間均設(shè)置硬質(zhì)鋪地，鋪裝道緊急時(shí)可做消防進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告23道路。各建筑單體平面布置均滿(mǎn)足疏散要求。消防道路合理設(shè)置，和景觀結(jié)合考慮設(shè)計(jì)，使其更具親切感。

47、6 6、景觀設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)1、概述整體注重大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹(shù)形及輪廓線(xiàn)的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。灌木和矩陣樹(shù)群等根據(jù)不同的季節(jié)，錯(cuò)落穿插地選用不同的樹(shù)種，隨著四季變化，演繹不同的風(fēng)采。規(guī)劃整體綠化系統(tǒng)按照點(diǎn)、線(xiàn) 、面三個(gè)層次進(jìn)行，結(jié)合建筑小品、園路景觀進(jìn)行處理。設(shè)計(jì)中我們突出人性化的設(shè)計(jì)思想，追求與自然和諧的風(fēng)格，讓都市中忙碌的人們?cè)谟邢薜臅r(shí)間和空間內(nèi)更多地接觸自然。自然的最佳體現(xiàn)就是水與綠色，創(chuàng)建具有人文色彩、自然風(fēng)情的新家園；提倡健康積極的生活態(tài)度，讓自然無(wú)障礙生活。 2、設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)中將自然生態(tài)的理念貫穿始終，體現(xiàn)了尊重自然而不僅僅是改造自然的現(xiàn)

48、代設(shè)計(jì)思想，追求人造環(huán)境與自然環(huán)境的密切結(jié)合，相互輝應(yīng)，相得益彰。 我們?cè)谠O(shè)計(jì)中從全方位著眼考慮設(shè)計(jì)空間與自然空間的融合，不僅僅關(guān)注于平面的構(gòu)圖及功能分區(qū)，還注重于全方位的立體層次分布，運(yùn)用堆土成坡、鋪地落差、植物配置等等手段進(jìn)行高差的創(chuàng)造和空間轉(zhuǎn)換。平面構(gòu)成線(xiàn)條流暢，從容大度，空間分布錯(cuò)落有致，變化豐富，再加上滿(mǎn)園的植物隨季節(jié)變換造成的景觀變遷，使整個(gè)景觀設(shè)計(jì)真正成為一個(gè)四維空間作品，無(wú)論春夏秋冬、無(wú)論平視?shū)B(niǎo)瞰，都能令人獲得愉悅的立進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告24體視覺(jué)效果。 園林的功用性亦是本設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一，小區(qū)的功能劃分井井有條，在保持總體風(fēng)格的基礎(chǔ)上追求各自的特色，考慮全面周到，分布人

49、性科學(xué)，強(qiáng)烈地吸引著人們走出家門(mén)，來(lái)到戶(hù)外，投入自然的懷抱，溶入綠色的環(huán)境，享受這美好、優(yōu)質(zhì)的生活。3、設(shè)計(jì)原則1）尊重城市，設(shè)計(jì)從環(huán)境入手，把項(xiàng)目與周邊景觀和地塊旁的城市綠地作為整體一起考慮，彼此間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)： 2）突出入口景觀軸線(xiàn)，景觀軸線(xiàn)向內(nèi)衍伸，提升小區(qū)品質(zhì)3）小區(qū)的環(huán)境景觀通過(guò)景觀廊架、樹(shù)陣、亭子、雕像等為素材，展現(xiàn)現(xiàn)代景觀自然生態(tài)的空間；宅間綠地則以植物景觀為主，通過(guò)各種手法的表現(xiàn)，使住宅區(qū)環(huán)境具有一定的特色，給人深刻的印象。 4）景觀與功能相結(jié)合宅間綠地中則提供戶(hù)外活動(dòng)的場(chǎng)所，成為增進(jìn)鄰里關(guān)系的紐帶。4、燈光布置以安靜柔和的庭園燈、草坪燈為主，適當(dāng)配備樹(shù)木投光燈、主景投光燈，以及適

50、量的景觀燈，把住宅區(qū)的夜景裝飾得更加美麗。5、植物配植植物主要以當(dāng)?shù)仄贩N，少量配置適合本立地條件的外來(lái)樹(shù)種。采用片植、群植、列植、等方法，通過(guò)喬木、灌木、藤本及地被植物慢生與速生樹(shù)種的搭配，陰性與陽(yáng)性、常綠與落葉的合理配置， 。注重塑造季季有花、四季有景突出植物視覺(jué)，聽(tīng)覺(jué)，嗅覺(jué)等特點(diǎn)，不同季節(jié)花、葉、進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告25果、枝的觀賞季相變化的延續(xù)性景觀效果、特點(diǎn)，利用間斷或重復(fù)的點(diǎn)、線(xiàn)、面及色彩來(lái)加強(qiáng)空間的韻律感，豐富景觀層次?？偟膩?lái)說(shuō)，本案住宅項(xiàng)目的綠化景觀設(shè)計(jì)追求至純的生活，力求用設(shè)計(jì)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴來(lái)體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)愛(ài)，旨在營(yíng)造一處融情于景、觸景生情的生活環(huán)境。7 7、建筑單體設(shè)計(jì)、建

51、筑單體設(shè)計(jì)公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)范要求及實(shí)際使用要求進(jìn)行配置。1、社會(huì)服務(wù)中心設(shè)置社區(qū)用房、物管用房等。2、商業(yè)服務(wù)中心配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如便利店、餐飲、儲(chǔ)蓄郵政、綜合市場(chǎng)等，考慮商業(yè)服務(wù)中心形成的內(nèi)在規(guī)律性，沿街商業(yè)可對(duì)外開(kāi)放，而內(nèi)部商業(yè)街主要為居住區(qū)內(nèi)配套使用。3、社區(qū)管理、休閑、娛樂(lè)設(shè)施社區(qū)用房設(shè)置社區(qū)物管、活動(dòng)中心等。1保安設(shè)施：整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)封閉式管理，沿小區(qū)周邊設(shè)有圍墻或圍欄。 2為讓小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)能夠感覺(jué)到小區(qū)生活的舒適和輕松，小區(qū)內(nèi)部休閑廣場(chǎng)和綠地中設(shè)置了音樂(lè)設(shè)備。在指定時(shí)間播放不同的音樂(lè)，讓小區(qū)內(nèi)部的住戶(hù)充分感受居住環(huán)境的美、舒適與愜意。3市政公用設(shè)施：在住宅區(qū)合適位置設(shè)垃圾收集點(diǎn)，按

52、時(shí)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集垃圾，運(yùn)送至附件的垃圾集散站，統(tǒng)一由垃圾車(chē)運(yùn)送。進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告268 8、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)底層汽車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理用房、商業(yè)用房、公共廁所、小型垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)置，在帶來(lái)居民方便的同時(shí)，將整個(gè)小區(qū)營(yíng)造成一個(gè)配套完善的整體，并可適當(dāng)服務(wù)于周邊地區(qū)。9 9、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)項(xiàng) 目目數(shù)數(shù) 值值單單 位位規(guī)劃條件規(guī)劃條件總用地面積9080.8約（13.621 畝）總建筑面積（含地下室與不計(jì)容）72059計(jì)容積率建筑面積58606商業(yè)建筑面積(含酒店）45533住宅建筑面積（48 戶(hù)）6939地上物業(yè)用房建筑面積179計(jì)容建筑面積 3其中地下商業(yè)建筑面積59

53、55地下室建筑面積（-2F）13947計(jì)容地下商業(yè)面積5955其中不計(jì)容地下室車(chē)庫(kù)建筑面積13246地上不計(jì)容建筑面積207建筑占地面積5081容積率6.457.34建筑密度56%61.5%綠地率5.3%20%住宅戶(hù)數(shù)48戶(hù)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位529個(gè)商業(yè) 0.4 泊位/100%商品房 0.75 泊位/戶(hù)地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（地下）320其中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（地下）209個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位150個(gè)商品房 2 泊位/戶(hù)項(xiàng)目總投資29936.6萬(wàn)元土地費(fèi)用2680.2萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入49696.4萬(wàn)元稅后利潤(rùn)總額12088萬(wàn)元稅前年均投資利潤(rùn)率27.14%稅后年均投資利潤(rùn)率25.93%進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)

54、報(bào)告27稅前成本利潤(rùn)率108.56%稅后成本利潤(rùn)率103.74%項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV，i=12%)3682.50萬(wàn)元投資回收期2.19年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)64.31%盈虧平衡銷(xiāo)售價(jià)格4535.45元/二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1 1、工程概況、工程概況本項(xiàng)目總建筑面積為 72059，住宅總戶(hù)數(shù) 48 戶(hù)。建筑為多層住宅的建筑群體。2 2、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）本工程建筑及其它工種所提資料；（2）國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程：建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 （GB50009-2006 年版）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50010-2010）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50007-2011）地下工程防水技術(shù)規(guī)范

55、 （GB50108-2008）建筑結(jié)構(gòu)抗震規(guī)范 （GB50011-2010 年版）建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) （GB50223-2008）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50003-2011）（3）荷載取值風(fēng)雪荷載：基本風(fēng)壓值為 0.45KN/ 基本雪壓值為 0.45KN/主要活載取值：進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告28 樓梯：2.0KN/ 臥室、客廳：2.OKN/ 陽(yáng)臺(tái)：2.5KN/ 廚房、衛(wèi)生間：2.OKN/ 設(shè)備用房按實(shí)際荷載考慮 其余荷載均按 GBG0009-2001 取用。（4）本工程按 6 度抗震設(shè)防設(shè)計(jì)。剪力墻的抗震等級(jí)為二級(jí),框架的抗震等級(jí)為三級(jí)。結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。3 3、結(jié)構(gòu)選型、結(jié)構(gòu)選型

56、（1）結(jié)構(gòu)體系采用整體鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，主要框架、各豎向構(gòu)件截面以及砼等級(jí)選取交錯(cuò)變化的設(shè)計(jì)方法，爭(zhēng)到豎向剛度變化的相對(duì)的均勻性。 （2）地基基礎(chǔ)由于本工程尚未提供地質(zhì)資料，根據(jù)鄰近地區(qū)的地質(zhì)情況，結(jié)合本工程的受力特點(diǎn)，本工程采用大孔徑預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，柱下獨(dú)立承臺(tái)，設(shè)雙向地梁的基礎(chǔ)形式。4 4、材料、材料（1）混凝土：車(chē)庫(kù)底板、側(cè)墻板、車(chē)庫(kù)頂板均采用抗?jié)B混凝土，設(shè)計(jì)抗?jié)B等級(jí) S6；混凝土強(qiáng)度等級(jí)為 C40。上部結(jié)構(gòu)的混凝土強(qiáng)度等級(jí)為 C35、C30、C25。（2）焊條：E43xx,E50 xx進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告29鋼筋：采用 HPB235 級(jí)，HRB335 級(jí)，HRB400 級(jí)

57、鋼筋對(duì)應(yīng)的強(qiáng)度值為：HPB235 級(jí)鋼，設(shè)計(jì)強(qiáng)度 F Y=210N/MM2HRB335 級(jí)鋼，設(shè)計(jì)強(qiáng)度 F Y=300N/MM2HRB400 級(jí)鋼，設(shè)計(jì)強(qiáng)度 F Y=360N/ MM2（3）砌體：0.00 以下采用 MU10 混凝土實(shí)心磚0.00 以上外墻采用粘土空心磚，內(nèi)墻采用加氣混凝土砌塊。砂漿、0.00 以下采用 Mu10 水泥砂漿，以上采用 M5 混合砂漿5 5、墻體、墻體內(nèi)外墻體材料均選用加氣砼砌塊，強(qiáng)度等級(jí)Mu7.5，混合砂漿M5.06 6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算軟件、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算軟件本工程的結(jié)構(gòu)計(jì)算采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院開(kāi)發(fā)的 PKPM 系列軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)整體建模，采用 TAT,SATWE

58、對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體分析。三、消防設(shè)計(jì)三、消防設(shè)計(jì)1 1、概述、概述（1）本項(xiàng)目由多層商業(yè)住宅建筑及配套用房等組成，總用地面積9080.8 平方米（約 13.621 畝） ，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積 72059 平方米。（2）根據(jù)規(guī)范要求，建設(shè)地塊設(shè)兩個(gè)對(duì)外出入口與城鎮(zhèn)道路連接。合理確定建筑物的位置，滿(mǎn)足防火間距要求。設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道，交通組織便捷，發(fā)生災(zāi)害時(shí)，可以隨時(shí)到達(dá)施救。進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告302 2、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)（1） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （GB50016-2006） ；（2） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （GB50045-2005 年版） ；（3） 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50

59、140-2005） ；（4） 汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （GB50067-97） ；（5） 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50084-2005 版） ；（6）國(guó)家和地方相關(guān)的其它設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定。3 3、消防水源、消防水源從市政給水管網(wǎng)上接入兩路 DN150 給水管供給紅線(xiàn)范圍內(nèi)室內(nèi)生活給水、室內(nèi)外消防給水及室外綠化用水。4 4、消防水量及消防水池、消防水量及消防水池消防水量：設(shè)計(jì)消防水量按照區(qū)域中各單體建筑設(shè)計(jì)消防水量最大值確定。項(xiàng)目設(shè)計(jì)消防水量為：室內(nèi)消火栓水量：10l/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)室外消火栓水量：15l/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)自動(dòng)噴淋用水量：30l/s 火災(zāi)延

60、續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)消防水池：項(xiàng)目在車(chē)庫(kù)設(shè)消防水池一座，其有效容積為 260m3。在多層屋頂設(shè) 18m3屋頂消防水箱及增壓設(shè)備，以滿(mǎn)足整個(gè)地塊消防要求。5 5、消火栓系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)本工程在多層住宅以及車(chē)庫(kù)設(shè)置消火栓給水系統(tǒng)。從泵房引出兩路消火栓管道至各單體和車(chē)庫(kù)。車(chē)庫(kù)和各單體消火栓干管分別成環(huán)。多層進(jìn)賢中央時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告31住宅每單元每層設(shè)置兩套室內(nèi)消火栓箱，箱內(nèi)配置 DN65 消火栓、19水槍、25M 水龍帶。車(chē)庫(kù)設(shè)置消火栓箱，消火栓箱內(nèi)設(shè)置一套 DN65 單閥單出口消火栓、19 水槍、25M 水龍帶。各單體消火栓管網(wǎng)不分區(qū)，局部栓口壓力大于 0.5Mpa 時(shí)，采用減壓穩(wěn)壓消火栓。6 6