江南項目前期策劃報告

1、江南項目前期策劃報告1市場調(diào)研分析1.1 南寧市宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究1.1.1 南寧市宏觀經(jīng)濟概況南寧作為廣西民族自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經(jīng)濟最具活力及外向程度最高的城市。南寧市對外開放積極靈活，市政府鼓勵外商投資企業(yè)以各種方式來南寧合作，不僅享受國家給予的沿海、沿邊地區(qū)對外開放優(yōu)惠政策，而且還能享受西部省區(qū)和少數(shù)民族自治區(qū)的特殊政策，給予外來投資者最大的方便和實惠；近年來南寧市引資力度大，對于經(jīng)濟增長起到很大的拉動作用。下面將通過對南寧市的相關(guān)經(jīng)濟指標進行分析，以此來研究南寧市的宏觀經(jīng)濟情況：(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)近年來增長趨勢明顯加快，進入高速發(fā)展期。588.865

2、01.75南寧市19962004#GD蹭長走勢圖（單位：億元）6005004003002001000199彈1997年199邪199/200眸2001年200蟀200/200侔南寧的經(jīng)濟一直以來都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，但從2003年開始，進入一個高速發(fā)展期，近兩年來，平均增長速度在10-15%,伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展前景極為看好。(2)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入南寧市城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，生活質(zhì)量逐漸提高。南寧市1996-2004年城鎮(zhèn)居民人均收入(單位：元)居民收入不斷提高，而且2003-2004年，提高幅度明顯增快，與此相適應(yīng),居民改善居住條件的欲望增強，這為南寧市房地產(chǎn)市場需求

3、的持續(xù)增長打下了堅實的基礎(chǔ)。1.1.2 南寧市城市發(fā)展規(guī)劃中心城市形象以及中心城市效應(yīng)已經(jīng)開始日益凸現(xiàn)南寧的總體城市定位為西南地區(qū)最具經(jīng)濟活力和開發(fā)潛能的中心城市2005年，經(jīng)國務(wù)院批準，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個城區(qū)，武鳴、橫縣、馬山、賓陽、隆安、上林六個縣，總面積22295平方公里，居住著壯、苗、回、瑤等36個少數(shù)民族，總?cè)丝跒?34.43萬人，其中，市區(qū)人口為244.1萬人。為創(chuàng)造良好的投資、生活環(huán)境，南寧市依托資源和環(huán)境優(yōu)勢，加強城市建設(shè)，進一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高政府辦事效率，增強城市競爭能力和聚集力，努力把南寧建成

4、為西南地區(qū)最具經(jīng)濟活力和開發(fā)潛能的中心城市。(2)近幾年城市規(guī)劃的方向是東向和南向，江南區(qū)將形成一個以點帶面、由中心向四周環(huán)行輻射的發(fā)展趨勢。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設(shè)，瑯東、鳳嶺新區(qū)城建用地已漸近飽和，而江南區(qū)已經(jīng)成為南寧市6大區(qū)域中僅次于青秀區(qū)的心儀樓盤，在吳土于、蘇土于等新劃歸江南區(qū)的區(qū)域之后，江南區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場的“黃金區(qū)域”，并以點帶面，由邕江橋頭板塊和白沙大道板塊向四周輻射。1.1.3 最新政策調(diào)整對南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響“國八條”政策一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。（略）二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。（略）三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位

5、、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。小結(jié)：國八條的重點是抑制房地產(chǎn)投資過熱，控制房地產(chǎn)的價格泡沫，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)供需矛盾。但南寧房產(chǎn)市場目前還處于上升階段，不同于北京、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點城市，房產(chǎn)新政的出

6、臺，對于南寧房地產(chǎn)市場影響極小。雖然對南寧購房者的心態(tài)產(chǎn)生一定的作用，致使購房市民觀望心態(tài)開始上升，但受整體供求影響，南寧樓市并不會沉寂太久，相信在近段觀望期以后又將迎來一個新的發(fā)展期。1.2 南寧市房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析1.2.1 南寧市商品房供求關(guān)系分析南寧市房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求現(xiàn)狀分析南寧市房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析(萬Itf)10080604020200侔第1季度 200侔第2季度 200侔第好度 200侔第崢度 200科第1季度T一南寧市商品房批準預(yù)售面積一南寧市商品房銷售面積(1)根據(jù)上圖顯示，2004年一季度全市批準預(yù)售面積放量較為溫和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量態(tài)勢上升，全

7、年300萬平米的預(yù)售面積剛好達到政府預(yù)期中的目標，而到了2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售則創(chuàng)了歷史同期新高。(2) 2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售創(chuàng)歷史新高，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)記載，季節(jié)的交易總量與全年的交易總量有著較為相似的發(fā)展節(jié)拍，因此，以第1季度的交易總量也可大致靜態(tài)地體現(xiàn)年交易總量的大致范圍。除04年第1季度預(yù)售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預(yù)售面積，整體供求狀況在去年也較為暢旺。南寧市房地產(chǎn)市場供求狀況預(yù)測南寧的城市發(fā)展剛進入一個快速的發(fā)展期，與此相對應(yīng)的是舊城的拆遷改造、本地居民對住房品質(zhì)的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引來的投資者等眾多因素，由此刺激市場

8、需求度的拉升，需求量仍然會呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，求大于供應(yīng)或供求基本持平將是南寧房地產(chǎn)市場未來幾年的主要特征。1.2.2 南寧市商品房價格走勢分析一一整體保持增長的趨勢3000南寧市2000年量200掙商品房銷售彳/b格走勢(元/nf)小結(jié)：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價格基本上保持穩(wěn)步增長，增長幅度在5-10%。出現(xiàn)價格回落的是在2003年，當(dāng)時由于江南區(qū)大量的低價房供應(yīng)，拉低了整個成交價位，隨著其它區(qū)域的供應(yīng)量的增多，上述情況在2004年得到扭轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持上揚的趨勢。1.2.3 南寧市各區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀掃描及分析2005年，經(jīng)國務(wù)院批準，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六

9、個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個城區(qū)，以下則以各行政區(qū)域來進行區(qū)域分析。(1)主要區(qū)域概況及居住價值分析目前，在南寧市的房地產(chǎn)市場，具有較強競爭力的區(qū)域主要是西鄉(xiāng)塘區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、良慶區(qū)，且這四個區(qū)域的主要板塊與本項目的可比性較強，因此下面針對這四個區(qū)域做進一步的分析。青秀區(qū)一一該區(qū)擁有優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢顯著，在目前南寧市六大城區(qū)中，城區(qū)環(huán)境和發(fā)展前景最被看好。生態(tài)環(huán)境：青秀山和石門森林公園所在地，并座擁邕江東，環(huán)境較佳；城市規(guī)劃：近幾年城市規(guī)劃的方向是向東向南，青秀區(qū)的3大板塊瑯東板塊,鳳嶺板塊還有仙葫板塊都是城市規(guī)劃的重點，未來

10、幾年的開發(fā)力度將繼續(xù)增長；交通條件：擁有橫貫?zāi)蠈幨袞|西走廊的主干道民族大道以及南北座向的環(huán)城高速，交通最為便利；居住氛圍：隨著近幾年的市政的利好和城市規(guī)劃的導(dǎo)向，該區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模的居住人口，居住氛圍僅次于西鄉(xiāng)塘區(qū)；商業(yè)配套：南寧國際會展中心、體育中心、文化中心均在該區(qū)，并擁有多條繁華的商業(yè)街，商業(yè)配套最為成熟；升值潛力：現(xiàn)均價約3300元/m2,近年及今后幾年內(nèi)南寧市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，升值潛力大。 江南區(qū)一一南寧市輕紡、化工、制糖、機械、建材、電子、飼料加工業(yè)等工業(yè)的重要基地。生態(tài)環(huán)境：南寧市3個工業(yè)園所在地，工廠眾多，環(huán)境較差。城市規(guī)劃：2002年開始城市規(guī)劃南拓的重點，邕江橋頭板塊和白

11、沙大道板塊近年來發(fā)展迅猛；交通條件：擁有交通主干道白沙大道和江南路，交通條件良好，僅次于青秀區(qū)；居住氛圍：該區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，居住氛圍不濃，但近幾年入住的人口增多，情況有所改觀；商業(yè)配套：該區(qū)的生活配套、商業(yè)配套和娛樂配套都比較落后，有待完善；升值潛力：近幾年城市建設(shè)的重點，現(xiàn)均價約2550元/m2,升值空間較大。 西鄉(xiāng)塘區(qū)一一地域空間廣闊、耕地面積多、人口眾多，隨著經(jīng)濟實力的不斷增強，將會成為首府的“西部明珠”。生態(tài)環(huán)境：環(huán)境相對一般，除了靠近南寧市動物園的高新板塊環(huán)境較佳外，其他的兩個板塊永新板塊則比較一般，城北板塊是舊城區(qū)所在地，生態(tài)環(huán)境則較差。城市規(guī)劃：該區(qū)相思湖流域地處邕江上游，具有良

12、好的自然環(huán)境和人文條件，市政府將把它建設(shè)成集教育、文化、旅游、生態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展為一體的多功能大學(xué)城和科技產(chǎn)業(yè)城；交通條件：擁有南北座向的環(huán)城高速秀廂大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通較為為便利；居住氛圍：人口眾多，鄰里關(guān)系密切，居住氛圍最濃；商業(yè)配套：該區(qū)為老城區(qū)，生活配套基本齊全，但商業(yè)配套等有待完善；升值潛力：現(xiàn)均價約2600元/m2,升值空間一般，但將較為保值。 良慶區(qū)一一南寧市轄區(qū)面積最大的城區(qū)，大交通較為便利，農(nóng)業(yè)發(fā)達。生態(tài)環(huán)境：處于南寧郊區(qū)，環(huán)境較佳。城市規(guī)劃：2002年開始城市規(guī)劃南拓的重點，靠近白沙大道一帶將是近幾年開發(fā)的重點；交通條件：處于郊區(qū)，交通不甚便利；居住氛圍：以村

13、民居多，有一定的居住氛圍；商業(yè)配套：處于郊區(qū)，商業(yè)配套落后；升值潛力：房價最為便宜，現(xiàn)均價約1950元/m2,有一定的升值潛力，但由于地處偏遠，升值空間但比不上其他三個區(qū)。(2)各區(qū)域競爭分析根據(jù)上述的分析，我們給這四個區(qū)域的居住價值評分，最高為“”最低為。區(qū)域主要指能、西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)江南區(qū)良慶區(qū)生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃交通條件居住氛圍商業(yè)配套升值潛力小結(jié)：由于青秀區(qū)得天時及地利眾優(yōu)勢于一身，故所開發(fā)的物業(yè)屬高端產(chǎn)品適合開發(fā)高檔寫字樓、公寓以及大型商業(yè)物業(yè)；江南區(qū)及西鄉(xiāng)塘區(qū)由于區(qū)域定位為城市副中心所開發(fā)的物業(yè)將處“金子塔”的塔身位置，適合開發(fā)中檔住宅公寓、配套商業(yè)以及少量的高端產(chǎn)品以滿足整個區(qū)域的需求

14、及現(xiàn)狀；而良慶區(qū)由于地處城市邊緣地帶,故所開發(fā)的物業(yè)將定位在“金子塔”的塔底部分，為純居住型的住宅物業(yè)，在配以少量的自足型商業(yè)配套。綜合以上的區(qū)域概況與區(qū)域價值的分析，我們可以看出項目所在區(qū)域江南區(qū)與其他三個具有較強市場競爭力的區(qū)域相比，優(yōu)勢在于：(1)交通便利。江南區(qū)是南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐城市的重要門戶，同時是廣西最大的商品流通地。(2)區(qū)域房產(chǎn)價格具有競爭力。房產(chǎn)價格相對于青秀區(qū)來說比較便宜,與西鄉(xiāng)塘區(qū)的房產(chǎn)價格較為接近，假如產(chǎn)品上有所突破、性價比高的話，競爭力將強不少。(3)升值潛力較大，自住投資兩相宜。江南區(qū)近年隨著市政的利好,成為城市規(guī)劃的重點，

15、經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，已經(jīng)出現(xiàn)了錦繡江南與金康天和人家等代表性樓盤，該區(qū)域未來幾年房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)步增長，房價有較大升值空間。(4)城區(qū)功能的轉(zhuǎn)變，成為僅次于青秀區(qū)的“黃金區(qū)域”。目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變別的城區(qū)對江南區(qū)的看法，這樣有利于吸引別的城區(qū)居民來江南區(qū)入住，形成一定的跨區(qū)域購買效應(yīng)。1.3江南區(qū)房地產(chǎn)市場分析1.3.1 江南區(qū)區(qū)域概況(1)城區(qū)概況：地域?qū)拸V，土地資源豐富。江南區(qū)位于珠江支流邕江的南岸,是南寧市“一城兩岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2萬人，轄有江南街道辦事處、福建園街道辦事處，以及那洪和沙井鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)，是上世紀50年代末

16、60年代初興起的老工業(yè)城區(qū)。(2)區(qū)位優(yōu)勢：南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐城市的重要門戶。西南地區(qū)最大的鐵路貨運編組站南寧南站、“西南出海大通道鋼鐵長龍”南昆鐵路、通往東盟地區(qū)的國際聯(lián)運鐵路一一湘桂鐵路，以及連接南寧與廣西沿海港口城市的欽防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內(nèi)還有用于貨物集散的鐵路專線20多條，倉儲運輸企業(yè)30多家，是廣西最大的商品流通地；通過南寧城市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經(jīng)開工建設(shè)的南寧-憑祥高等級公路、南寧-北海、南寧-防城港高速

17、公路；轄區(qū)擁有連接機場的高速公路，距南寧國際機場不到30公里，還有西江港、亭子港兩個內(nèi)河天然良港，1000噸級船舶可以直達廣州、珠海和港澳地區(qū)，9座橋梁將江南江北緊緊相連。(3)經(jīng)濟發(fā)展：南寧市輕紡、化工、制糖、機械、建材、電子、飼料加工業(yè)等工業(yè)的重要基地，發(fā)展?jié)摿^大。1958年以來，南寧市先后在江南區(qū)興建南寧化工廠、南寧制糖造紙廠、南寧造船廠、南寧絹紡廠、南寧麻紡廠、南寧鋁廠和南寧平板玻璃廠等一批大中型企業(yè)，使江南區(qū)逐步發(fā)展成為南寧市重要的工業(yè)基地。而最近兩年來，隨著各項重點工程紛紛落戶江南，以及城市交通路網(wǎng)的日益發(fā)達，江南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢業(yè)已空前突出，城區(qū)經(jīng)濟建設(shè)正處在突飛猛進的發(fā)展當(dāng)中。這

18、塊尚有待進一步開發(fā)的“處女地”，正備受廣大中外客商的共同矚目。1.3.2江南區(qū)房地產(chǎn)供求關(guān)系分析(住宅、商業(yè))江南區(qū)房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析一一整體市場求略大于供時間江南區(qū)（萬M2）2004年第1李度批準預(yù)售面積28.65銷售囿積25.242004年第2季度批準預(yù)售面枳13.52銷售囿積17.572004年第3季度批準預(yù)售面積35.31銷售囿積43.912004年第4季度批準預(yù)售面積25.12銷售囿積32.652004年批準預(yù)售面積小計102.6銷售面積小計119.372005年第1季度批準預(yù)售面積27.56銷售面積35.82.由上表顯示，江南區(qū)除04年第1季度預(yù)售面積略大于銷售面積外，其余各季

19、度的銷售量均大于預(yù)售面積，整體供應(yīng)狀況在去年也較為暢旺，多層物業(yè)類型的樓盤較受歡迎，且在2005年第1季度明顯比批準預(yù)售的要高。加之政府未來發(fā)展重心放在東、南方向，房地產(chǎn)市場在該區(qū)域形勢仍舊看好。區(qū)域未來供應(yīng)狀況分析1）江南區(qū)土地供應(yīng)狀況根據(jù)國土出讓信息總匯表顯示江南區(qū)去年至今年國有土地出讓面積約為21.78萬平米左右，折合容積率測算未來供應(yīng)量大致在51.45萬平米，其中規(guī)劃多為小高層及多層建筑，絕大部分面積為住宅，商業(yè)及寫字樓各占一小部分。2）江南在售項目剩余供應(yīng)狀況江南所有在售項目剩余貨量分析項目名稱總供應(yīng)量（萬M2）乘IJ余量（萬M2）金沙灣4.22.5錦繡江南3116翠嶺人家55金康天

20、和時代44盛景名庭64合計5231.5目前整個江南區(qū)在售樓盤共有5個，其余樓盤剩余貨量多為商業(yè)部分，住宅部分均已售罄；以上幾家在售樓盤共同點在于剩余住宅部分多為小高層建筑，自身規(guī)模為商住型項目。地塊周邊項目的剩余供應(yīng)量項目名稱總供應(yīng)量（萬M2）剩余量（萬M2）金康天和時代44翠嶺人家55錦繡江南3116合計4425上述三個項目與項目地塊同屬白沙路段，其中翠嶺人家對本地塊項目影響最大，另兩個項目雖同屬一路段，但相距較遠且物業(yè)類型不同，為高層及小高層住宅。而翠嶺人家則是在地塊項目對面，該項目規(guī)劃以多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價格比較上將做為本地塊項目的直接競爭對手。綜上所

21、述.未來江南區(qū)域剩余土地的供應(yīng)量和目前剩余未售貨量的總和為82.95萬平米。1.3.3江南區(qū)商品房價格趨勢分析(1)南寧市房地產(chǎn)市場價格分析一一整體保持增長的趨勢南寧市2000年200叼商品房銷售彳格走勢(元/)小結(jié)：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價格基本上保持穩(wěn)步增長，增長幅度在5-10%。出現(xiàn)價格回落的是在2003年，當(dāng)時由于江南區(qū)大量的低價房供應(yīng)，拉低了整個成交價位，隨著其它區(qū)域的供應(yīng)量的增多，上述情況在2004年得到扭轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持上揚的趨勢。(2)江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場價格走勢總述一一江南房地產(chǎn)市場價格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價格呈現(xiàn)

22、明顯的上升趨勢。雖然江南區(qū)域為原來的工業(yè)集中區(qū)，但近幾年受市場整體供求關(guān)系的影響，以及政府對江南規(guī)劃的利好，江南區(qū)域房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，除了遠郊的良慶板塊價格增長稍緩之外，其他板塊的價格從2004年至今，維持在10-15%的上升幅度，上升趨勢較為明顯。邕江橋頭板塊一一現(xiàn)均價2845元/m2,是江南房地產(chǎn)市場價格最高的板塊，且呈持續(xù)增長的趨勢。邕江橋頭板塊2004#第3季度一200叼第2季度商品房銷售均價走勢（元/m2）2900280027002600250024002300白沙大道板塊一一現(xiàn)均價2515元/m2,處于江南的中心位置，價格也出現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，是江南區(qū)上升勢頭最快的區(qū)域

23、。白沙大道2004#第3季度一2005第2季度商品房銷售均價走勢（元/疔）26002500240023002200210020001900一一均價走勢良慶板塊一一現(xiàn)均價1948元/,處于遠郊位置，距離城市中心較遠，價格增長幅度相對慢于江南其他兩個板塊，其中鑫金現(xiàn)代城均價僅為1750元/mJ拉低了板塊價格，其他在售項目在2000元/itf以上。良慶板塊2004#第3季度2005第2季度商品房銷售均價走勢（元/m2）onxuoonxunxuo OQXyoo87700 5(3)白沙大道板塊幾個主要樓盤價格走勢及分析白沙大道板塊較有影響力的樓盤有南國花園康城、榮寶華商貿(mào)城、金康天和人家和錦繡江南。白沙

24、大道板塊幾個主要樓盤入市價與銷售均價對比圖(元/疔)口入市價銷售均價在2003年，南國花園康城以1650元/itf的低價入市，到了2005年銷售均價達至IJ2350元/itf；榮寶華商貿(mào)城也以1600元/itf的低價入市，但由于以商業(yè)為主，其住宅價格變動幅度仍低于周邊樓盤，至IJ2005年的銷售均價達到2168元/itf；同樣以低價入市的還有金康天和人家，01年入市時的價位是1350元/itf的低價入市，在做了營銷推廣之后，銷售價位提高幅度較大，到2005年的銷售均價達到2680元/itf；錦繡江南在2003年以2100元/itf的價位入市，到2005年的銷售均價達到2650元/itf。小結(jié)：

25、白沙大道板塊主要的幾個樓盤金康天和人家、錦繡江南、南國花園康城其入市價與銷售均價相差較大，大約在600元/nf左右，都有較為明顯的增長趨勢。(4)項目價格預(yù)測受整體供需關(guān)系，以及市政利好的影響，價格上升的趨勢將是未來幾年江南房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，但不排除受政府階段性調(diào)整而出現(xiàn)的價格微跌以及增長放緩的情況。近來由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，消費市場出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度，價格上升的趨勢有所放緩，但由于南寧住宅市場是以自住的需求為主，整個調(diào)控政策對南寧房地產(chǎn)市場的影響較弱，且根據(jù)江南房地產(chǎn)的供求關(guān)系，預(yù)計在2006年，整個江南房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢。本案占地122.581畝(81720.66花)，位

26、于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體價格上可按略低于周邊市場的價格標準進行預(yù)測，如果項目在年底進行銷售的話，銷售均價可以控制在2400-2500元/itf之間，并且不排除通過策劃包裝以及產(chǎn)品提升，價格進一步拉高的可能。1.3.4江南區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析選定以下項目周邊10個在售樓盤作為市場掃描。(金康天和人家、南國花園康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花園、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽光新城、鑫金現(xiàn)代城、濱江麗景花園)邑江橋士板塊a * jr聞戶*房今現(xiàn)也力 白沙大遑板疑更慶照塊小江yy配用W “七F& .二葭

27、J . F .一，,I血比場位工二里-產(chǎn)品規(guī)劃布局分析從目前項目周邊各大在售樓盤整體規(guī)劃布局來看：(1) 邕江橋頭板塊一一盛景名庭、雅典衛(wèi)城占地的面積在4000m2左右，在布局方面相對單一，都是呈L字型布局。(2) 白沙大道板塊邕一錦繡江南、金康天和、南國花園康城、金沙灣花園、翠嶺人家。(3) 良慶板塊邕一陽光新城、鑫金現(xiàn)代城、濱江麗景花園都是坐北朝南以排列式或錯落式布局。陽光新城部分入口廣場組團、VIP會所組團、步行商業(yè)廣場組團是以半圍合式布局，來加強組團的主題性，但同時也損失了部分南北朝向擺位價值。濱江麗景花園在別墅、多層、小高層都進行組團，組團劃分明顯。從總體上看，為了充分利用江景資源，

28、南高北低呈階梯式布局。建筑規(guī)模及建筑類型分析(1)規(guī)模和容積率分析板塊項目名稱占地面積容積率總建筑面積邕江橋頭板塊盛景名庭1.0萬m26.06.0萬m2雅典衛(wèi)城0.4萬m25.02.0萬m2白沙大道板塊錦繡江南10.7萬m22.931.0萬m2金康天和人家1.8萬m22.24.0萬m2南國花園康城4.5萬m21.67.2萬m2金沙灣花園2.1萬m22.04.2萬m2翠嶺人家2.0萬m22.55.0萬m2良慶板塊陽光新城33.3萬m21.655萬m2鑫金現(xiàn)代城一一23.3萬m2.27.3萬m2濱江麗景花園6.1萬m21.811.0萬m2邕江橋頭板塊的項目占地面積最小，大部分在1.0萬m2,而容積

29、率最高，達到5.0以上，這與其靠近市中心，生活配套較為齊全有關(guān)；白沙大道板塊的項目占地面積大部分在25萬m2,而容積率也多數(shù)在2.03.0這個區(qū)間內(nèi)；良慶板塊的項目占地面積大部分在5萬m2以上，并出現(xiàn)了像陽光新城這樣占地達33.3萬m2的大盤，而容積率最低，多數(shù)控制在2.0以下。按上述數(shù)據(jù)對比，本案的占地面積較大，達到8.17萬m2,僅次于占地面積達10.7萬m2的錦繡江南，在本板塊屬于大盤；而容積率方面將控制在2.2以下，這相對于錦繡江南和翠嶺人家來說，也具有一定的優(yōu)勢。(2)建筑類型分析板塊項目名稱多層（%）小高層（）別墅（%）邕江橋頭板塊盛景名庭0%100%0%雅典衛(wèi)城0%100%0%白

30、沙大道板塊錦繡江南72%28%0%金康天和61%0%39%南國花園康城100%0%0%金沙灣花園77%23%0%翠嶺人家34%66%0%良慶板塊陽光新城100%0%0%鑫金現(xiàn)代城100%0%0%濱江麗景花園48%43%9%從三大板塊的項目建筑類型方面進行分析，邕江橋頭板塊的項目以小高層為主；白沙大道板塊的項目產(chǎn)品供應(yīng)種類較為豐富，有多層、小高層和別墅；良慶板塊的項目以多層為主，其次為小高層。從白沙大道板塊幾個主要樓盤的建筑占地面積與容積率方面進行分析，周邊項目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對其他區(qū)域來說最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場競爭力相對于其他區(qū)域較弱，區(qū)域內(nèi)別墅等

31、高檔物業(yè)銷售速度不理想，因此建議本案立足中檔市場，并以多層和小高層為主。戶型面積配比分析口 75H以下 76-100 m2口 101-130 m2口 131-160m2 161-200 m2口 2011rf以上別墅(1)目前該區(qū)域主要以三房和二房為主力戶型，銷售速度也較快，主力面積集中在76-100m2,其次在101-130m2,主要為經(jīng)濟型戶型，大多數(shù)業(yè)主屬于一次置業(yè)者。(2)面積在131-160itf比例占14.4%,由于大面積戶型缺少需求，所以161itf以上的戶型推出量僅為1%,而且銷售較為緩慢。(3)由于2003年別墅用地停止批出后，2004年的別墅市場呈現(xiàn)逐步升溫，江南區(qū)部分樓盤推

32、出不少別墅新貨，但由于居住環(huán)境在高檔市場缺乏市場競爭力，銷售狀況不佳。通過以上分析可以看出，該區(qū)域產(chǎn)品還是以76-85itf的二房和95-130的三房戶型為主流，銷售速度較快的是110-120itf左右的三房和76-85itf的兩房。建議本案以該兩種戶型配置為主。1.3.5項目所在區(qū)域房產(chǎn)消費者分析根據(jù)現(xiàn)有的資源以及資料，對項目周邊兩個項目的客戶情況進行統(tǒng)計，以此對項目所在區(qū)域的房產(chǎn)消費者進行分析。(1)消費群來源分析一一本區(qū)域及青秀區(qū)消費者為主，西鄉(xiāng)塘區(qū)也占有不小比例。江南區(qū)和青秀區(qū)的客戶群體共占62%以上，西鄉(xiāng)塘區(qū)的客戶群體占28.9%,上述三個群體是本區(qū)域最主要的消費群體，其他區(qū)域中以周

33、邊縣城客戶所占比例較(2)消費群購買年齡層次一一20-35歲年齡段的購房群體是本區(qū)域的重要群體這個年齡層次的購買群體多為一次置業(yè)，因此，在購買戶型時也選擇面積相對(3)消費群家庭結(jié)構(gòu)一一以二口、三口之家為主夫妻二人及一家三口的客戶群體所占的比重較大，夫妻二人這一客戶群體基本以新婚夫婦為主，屬一次置業(yè)，現(xiàn)大多都以在外租房為居住條件，因此對第一次購房都持謹慎態(tài)度。而一家三口的購買群體也都以年輕家庭為主，對于現(xiàn)所擁有的居住環(huán)境并不滿意，因此為了改善居住條件，選擇購買三房。(4)個人月收入一一集中在1000-2000元之間的比例最高消費群集中的收入以1000-2000元/月為主，高收入的客戶數(shù)量比例較

34、低。消費群個人月收入分析圖0%16.20%35.10%19.4029.30% 800元以下匚8011500元15012000元20012500元匚2501元以上(5)消費群所從事的行業(yè)分析一一私營企業(yè)、國營企業(yè)的中、低層工作人員為主。1.4項目主要競爭對手分析錦繡江南（1）總占地面積：160畝（合計10.7萬m2）（1）總建筑面積：31萬m2（2）容積率：2.9（3）建筑形式：多層、小高層（4）配套：社區(qū)社有500米長沿街大型南國風(fēng)情騎樓街鋪，5000m2開放式休閑場，1000m2南北中央景觀園林及大型陽光泳池，羽毛球場，多功能會所。（5）項目開發(fā)：一期占地100畝，總建筑面積15萬，總戶數(shù)1

35、005戶，有18棟多層和小高層住宅所組成，幼兒園等，二期60畝，規(guī)劃成7棟小高層住宅小區(qū)。（6）戶型面積：現(xiàn)推出小高層14#、15#棟，其中14#樓為69套，15#樓為51套，主要以三房為主，有經(jīng)濟型、躍式型和寬松型，面積在113-128m2之間。（7）現(xiàn)場包裝：銷售中心還設(shè)有二房和三房樣板間，讓客戶能更直接的體驗戶型的空間結(jié)構(gòu)。（8）目標客戶群分析：隨著項目在產(chǎn)品和價格上的升級，目前以跨越了區(qū)域限制，吸引不少中心城區(qū)的客戶，其中新城區(qū)的客戶占50%以上，多數(shù)以年輕人群為主，相對經(jīng)濟實力不過雄厚。金康天和人家（1）總占地面積：27畝（合計1.8萬m2）（2）總建筑面積：4.0萬m2（3）容積率

36、：2.2（4）建筑形式：多層（5）戶型面積：由多棟多層住宅坐北朝南所組成，部分首層為臨街商鋪，金康天和人家共推出239套，108-116m2三房為119套，77-78m2二房為120 套。三房和二房各占一半，雖然產(chǎn)品形式單一，但低價格路線和營銷，但低價格路線和營銷策略抓住此區(qū)域的客戶的需求，100-115m2三房和80m2兩房最受消費者歡迎。（6）目標客戶群分析：業(yè)主主要是該區(qū)域以及周邊城鎮(zhèn)的人群，年輕人占多數(shù)。陽光新城（1）總占地面積：500畝（合計33.3萬m2）（ 2）總建筑面積：55萬m2（ 3）容積率：1.6（ 4）建筑形式：多層（ 5）配套：全區(qū)除VIP會所組團是框架結(jié)構(gòu)，其余為七

37、層多層磚混結(jié)構(gòu)所組成，總規(guī)劃為4800戶，120平米中心廣場，4000m2多功能會所以及30000m2步行商業(yè)街。（ 6）戶型面積：目前所推出的組團有麗水苑、風(fēng)林苑、碧濤苑共500戶，從推出的戶型來看，以97m2的小三房和115m2的三房為主。（ 7）營銷策略：四房和樓中樓兩種戶型產(chǎn)品一直銷售緩慢，營銷策略是走低價策略。（ 8）目標消費群分析：消費群以該區(qū)域的居民以及其周邊縣城的人群為主，多數(shù)為一次置業(yè)。（ 綜合點評（ 1）從總占地面積與容積率來看，周邊的主要競爭對手以占地5萬m2以上的大盤和為3.0以下的容積率為主；（ 2）從產(chǎn)品供應(yīng)方面來看，周邊項目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對其他區(qū)域來說最為豐富，

38、包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場競爭力相對于其他區(qū)域較弱，因此建議本案以多層和小高層為主；（3） 從戶型面積方面來看，江南區(qū)的暢銷戶型以76-85itf的兩房和110-120itf的三房為主；（4） 從項目定位與營銷策略方面來看，暢銷產(chǎn)品多數(shù)定位為中低檔產(chǎn)品，營銷策略方面多數(shù)以低價入市，通過整體包裝與營銷策劃進一步提高價格，建議本案以立足于中檔市場為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設(shè)立樣板房，給消費者直觀的感受，從而進一步拉動銷售。2項目分析2.1 項目地塊分析2.1.1 項目位置和四至范圍本項目本案占地122.581畝(81720.66/)，位于江南區(qū)的主干道白沙大道

39、中段，北臨白沙大道和菠蘿嶺，南靠鳳凰紙廠，西鄰槎路肉菜市場，東連江南路和汽配物流倉儲中心。圖片2.1.2 項目地塊的地形地貌地形本項目的地形比較方正，進深約550米，西面臨街(北湖北路)長約160米。地貌項目地塊的地勢平坦，但原為深坑屬于填土而成。2.2 項目周邊狀況分析 交通環(huán)境分析項目目前交通環(huán)境良好，路網(wǎng)形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁橫跨邕江順暢通達南寧市各區(qū)。白沙大道一一雙向六車道環(huán)城快速公路，東段通過白沙大橋直達興寧區(qū)的黃金商業(yè)地段，西段通過清川大橋直達西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個高等學(xué)府；江南大道一一雙向六車道城市主干道，南段通過邕江大橋直達城市中心商業(yè)區(qū)，北段直達良慶區(qū)；亭江路一一雙

40、向四車道城市道路，通過永和大橋直達南寧火車站； 周邊居民構(gòu)成與配套分析通過我司人員的實地調(diào)查，把項目地塊周邊區(qū)域的居住環(huán)境和街區(qū)文化大致分為3個區(qū)域:區(qū)域居民構(gòu)成生活配套教育主要在售樓盤特點主要為七八十年代的私目前配套相對完菠蘿小學(xué)、目前只有翠嶺人家一該區(qū)域?qū)儆谒饺俗∩?，有銀行、餐館、石柱嶺小學(xué)、宅及工業(yè)居住結(jié)合人房及一部分廠區(qū)佰舍T仕售樓盤，均力仕菠蘿嶺為主，本地老市民相對菜市場、小型超市群英小學(xué)、2500元/m2區(qū)，原纖維廠、模居民區(qū)較多，生活水平尚可等，但檔次較低模具廠職工具廠、無線電廠等學(xué)校均設(shè)在此區(qū)此區(qū)主要是新建樓盤社無目前在售樓盤，金康該區(qū)域?qū)儆谛陆ǖ某鰹樾陆ㄉ鐓^(qū)區(qū)為主，大部分是商品生活配套相對較天和人豕、南國康城、商品房社區(qū)，隨著白沙大道房，居民生活水平屬于少，主要集中汽車錦繡江南、榮寶華商區(qū)域生活配套和交居民區(qū)中等偏上專賣店和小吃店城，均價都在2600通配套的不斷完為主，以及小型市兀/itf左右善，該區(qū)域會有一場定的發(fā)展?jié)摿σ阅呛猷l(xiāng)及一部