上海某房地產市場調查(共30頁).ppt

1、南通房地產市場研究二零零九年六月二零零九年六月目錄城市印象宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析房地產市場環(huán)境分析市場項目調研1城市印象城市印象區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃 南通簡稱“通”,俗稱“北上?！?位于江蘇省東南部，處于沿海經(jīng)濟帶與長江經(jīng)濟帶T型結構交匯點，居長江北岸，南臨長江，與上海、蘇州、無錫、常州隔江相望,北靠鹽城，東瀕黃海，西接泰州，“據(jù)江海之會，南北之喉”，地處中國“黃金海岸”和“長江黃金水道”結合部，素有“江海門戶”之稱。 全市面積8544平方公里，毗鄰海域約1萬平方公里，共有長江岸線277公里、黃海岸線205公里。2008年末全市戶籍人口萬人，其中，市區(qū)人口萬人，人口自

2、然增長率-1.60。南通市現(xiàn)代轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），轄海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，共有141個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個街道。2城市印象城市印象“上海大都市圈的副中心城市上海大都市圈的副中心城市” 南通南通“十一五十一五”規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開發(fā)區(qū)是南通融入上海大都市圈的前沿。是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海北上海 長三角重要的基礎工業(yè)和先進制造業(yè)基地； 長三角北翼現(xiàn)代物流中心； 南通是全國著名的“建筑之鄉(xiāng)”，主要經(jīng)濟技術指標多年穩(wěn)居全省第一，所建工程共獲中國工程最高質量獎魯班獎32項，列全

3、國地級市之首。南通紡織工業(yè)歷經(jīng)百年發(fā)展，是中國十二個紡織品出口基地和十個服裝出口基地之一，為市第一大支柱產業(yè)。 1宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展人均人均GDPGDP與房地產市場關系與房地產市場關系人均人均 GDPGDP階段階段USD 8001300 USD 8001300 住房起步階段USD13008000USD13008000快速上升階段快速上升階段USD800013000USD800013000平穩(wěn)上升階段USD13000USD13000以上以上下降階段 GDP、人均GDP連續(xù)三年保持穩(wěn)定、快速發(fā)展，整體經(jīng)濟環(huán)境運行狀況良好； 根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料，住

4、宅發(fā)展與人均GDP值之間的關系，可以看出，目前南通的住宅市場處于快速上升階段。2宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境固定資產投資比例逐年增加固定資產投資比例逐年增加 08年固定資產投資1500億，同比增長18.58%； 社會消費品零售總額連續(xù)三年實現(xiàn)快速增長； 08年儲蓄額突破3000億大關，同比增長23.14%；3宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境收入持續(xù)增長，生活不斷改善收入持續(xù)增長，生活不斷改善 08年南通市人均收入突破3萬元，同比增長近20%，人均收入不斷增加，生活水平不斷提高； 人均消費性支出增長緩慢；1房地產市場房地產市場近年宏觀調控與房價走勢近年宏觀調控與房價走勢宏觀調控與房價走勢宏觀調控與房價走勢 08年底在國際金

5、融危機的不利形勢下，全國的房地產市場表現(xiàn)尤其明顯，市場拐點論一度風行整個行業(yè)圈內，而中央及地方各級政府也相繼出臺了一系列的救市舉措，09年初剛性需求集中爆發(fā)，樓市行情開始出現(xiàn)高位運行，市場回暖勢頭明顯。2房地產市場房地產市場地方政策環(huán)境分析地方政策環(huán)境分析 南通市調整市區(qū)住房保障有關政策； 該次調整主要涉及兩個方面：一是進一步擴大廉租住房受益面；二是提高經(jīng)濟適用房政策性補貼標準 【影響】進一步完善住房保障體系，切實解決低收入困難家庭的住房問題 市政府關于促進市區(qū)房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見支持自住型、改善型購房消費，內容涉及購房補貼、公積金貸款、二手房交易等諸多環(huán)節(jié)，將給購房者帶來更多實惠 【

6、影響】進一步規(guī)范房地產市場，有利于房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的有關問題通知 未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購（包括訂購、登記、選號等）收取預訂款性質費用等各種形式變相預售商品房 【影響】規(guī)范房地產市場 保障購房者的權益3房地產市場房地產市場房地產行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)房地產行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn) 連續(xù)三年南通市的房地產投資增幅始終保持在26%左右； 2008年全市商品房施工面積萬，同比增幅27.7%；商品房銷售面積萬，同比降幅19.7%； 2008年房屋空置面積，增副141.7%3房地產市場房地產市場房地產行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)房地產行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn) 地價、

7、房價、土地供給在07年達到頂峰后，08年下降 。 08年商品房總體供給平穩(wěn)上升、銷售明顯回落，供過于求 ；4房地產市場房地產市場08-09年市場表述年市場表述 08年在政府宏觀調控的大棒與股市虛擬資本縮水、國際金融危機的三重打擊下，南通房地產市場疲軟。新盤接連低開對老盤形成極大沖擊與分流。9月份萬科在全國幾大城市的降價促銷更是給市場帶來了強烈的“多米諾股牌坍塌效應”信號，導致市場愈加低迷。 但形勢在11月份得到扭轉。11月的秋季房交市政府推出“十天貼稅救市政策”，刺激商品房成交量急劇放大，使壓抑1年之久的剛性需求得到一定釋放。開發(fā)商也積極響應政府號召，價格優(yōu)惠進一步擴大，采用特價房、優(yōu)惠送禮、

8、無理由退房/價降補償保障等各種措施使得房價“見底”，贏得了不少客戶。房交會后各級政府救市政策頻出，使得市場成交持續(xù)活躍， 12月份也成為一個難得的“暖冬“。 進入09年后，剛性需求持續(xù)釋放，房地產市場一片小陽春，而此時”漲價風“正悄然興起，似乎預示著一個新的房地產時代的來臨。5房地產市場房地產市場整體市場板塊劃分整體市場板塊劃分 按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北（港閘區(qū)）及開發(fā)區(qū)五大房地產板塊，呈現(xiàn)“一主兩副雙翼”的格局。城市發(fā)展方向由西北向東南偏東區(qū)域發(fā)展，有北上海之稱。3房地產市場房地產市場整體市場板塊細分整體市場板塊細分板塊名稱板塊名稱區(qū)域

9、范圍區(qū)域范圍市場概況市場概況價格行情價格行情老城區(qū)板塊 鐘秀路以南、環(huán)城西路以東、虹橋路以北、五一路以西市場供不應求、價格穩(wěn)定高位運行。老城區(qū)供地有限，區(qū)域推盤總量不大，房價穩(wěn)定在高位。7000-9000元/新城區(qū)板塊 洪橋路以南，躍龍路以東 高檔樓盤最為集中，領袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為南通市場上最熱門的板塊。7000-8000元/新東區(qū)板塊 青年路以北、五一路以東、運河以南 抱團出擊，挑戰(zhàn)新城區(qū)。新東區(qū)板塊也是目前熱門的區(qū)域之一。區(qū)域樓盤聯(lián)合炒作，是新城區(qū)的有力競爭對手。4600-6000元/ 城北（港閘）板塊 鐘秀路以北 蓄勢待發(fā)，性價比較高。但

10、由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成合力，整體均價也是四個板塊中最低的。6000-7000元/開發(fā)區(qū)板塊狼山、軍閃以南區(qū)域有狼山、君山風景區(qū)，是南通市主要的別墅聚集地。-1普通住宅市場普通住宅市場尚德城邦尚德城邦濠河經(jīng)典濠河經(jīng)典金飛達明郡金飛達明郡玖瓏城玖瓏城城市嘉苑城市嘉苑玉蘭公寓玉蘭公寓中南世紀城中南世紀城蘇建陽光城蘇建陽光城萬通城萬通城1普通住宅市場描述普通住宅市場描述主城區(qū)供不應求，新城區(qū)笑傲南通樓市 目前南通樓市的主要住宅市場供應集中在新城區(qū)板塊，容納了中南世紀城、中南世紀花城、綠城玉蘭公寓、城市嘉苑、鳳凰萊茵苑、天安花園、博園嵐郡等數(shù)個大盤，這些樓盤無論從規(guī)模、檔次上講都具有一定的競

11、爭優(yōu)勢。 尤其是近期政府推行的“學區(qū)擴移”政策，新城區(qū)各樓盤收益匪淺，價格直漲1000元/左右。 相對于主城區(qū)內，由于土地市場的限制，市場供應量逐年遞減，房地產市場一直處于供不應求的態(tài)勢，這也是本項目的一個最大的優(yōu)勢。但是新城區(qū)的市場分流與競爭也不容忽視。1樓盤介紹樓盤介紹項目名稱項目名稱尚德城邦尚德城邦濠河經(jīng)典濠河經(jīng)典金飛達明郡金飛達明郡基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)項目位置項目位置濠西路99號南臨青年路，東臨躍龍路，鄰體育廣場工農路與濠北路交界處開發(fā)商開發(fā)商中威房地產南通建工房地產江蘇帝奧地產占地面積占地面積8.9萬1.7萬4.7萬總建筑面積總建筑面積15萬7.3萬7.8萬容積率容積率1.54.31.9

12、綠化率綠化率30%30%25%物業(yè)類型物業(yè)類型商住樓 商鋪住宅 寫字樓 商鋪住宅 寫字樓 商鋪項目規(guī)劃項目規(guī)劃9幢多層、8幢小高層、3幢15層 為11-18層住宅樓6幢高檔住宅、1幢甲級寫字樓和商業(yè)廣場面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)間70-178104-21687-143主力面積主力面積88-143107 11589-135價格價格銷售價格銷售價格起價6880元/均價9000元/高層報價8500元/公開時間公開時間2008-11-06 2008-11-8預計在2009年7月份其他其他物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.51.2-1.5-交付時間交付時間2009-09-30 2009年底2010年底交付標準

13、交付標準毛坯毛坯毛坯1競爭樓盤介紹競爭樓盤介紹項目名稱項目名稱玖瓏城玖瓏城城市嘉苑城市嘉苑綠綠城城玉蘭公寓玉蘭公寓基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)項目位置項目位置人民中路188號崇川區(qū)洪江路城山路交匯處崇川區(qū)世紀大道99號開發(fā)商開發(fā)商南通市百昌置業(yè)南通蘇源房地產南通綠城房地產占地面積占地面積1.9萬21萬7.6萬總建筑面積總建筑面積6.5萬31萬16.7萬容積率容積率3.981.51.73綠化率綠化率35%36%35%物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅項目規(guī)劃項目規(guī)劃1號樓31層 2號樓32層 3號樓18層小高層住宅、電梯多層、景觀疊加別墅 11、14、15、18層面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)間115

14、-24090-200 82-161 主力面積主力面積115 90 左右89 / 96 價格情況價格情況目前銷售價格目前銷售價格8000元/6500元/9700元/公開時間公開時間2008-09-282008-11-012009-02-28其他其他物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.61.22.10元/月交付時間交付時間2009年上半年交付-預計2010-08交付標準交付標準毛坯毛坯毛坯1樓盤介紹樓盤介紹項目名稱項目名稱蘇建陽光城蘇建陽光城萬通城萬通城中南世紀城中南世紀城基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)項目位置項目位置永和路南、工農北路崇川區(qū)人民東路延伸段、太平路口兩側桃園路8號體育會展中心正北面開發(fā)商開發(fā)商江蘇省蘇建集團

15、股份有限公司南通分公司南通萬通置業(yè)南通中南新世界中心開發(fā)有限公司占地面積占地面積21.44 萬10.35萬99.69萬總建筑面積總建筑面積45萬24.05萬25萬容積率容積率1.71.841.5綠化率綠化率40%51%45%物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅 寫字樓 商鋪項目規(guī)劃項目規(guī)劃14棟11層小高層11-28層小高層 高層高層14幢面積數(shù)據(jù)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間面積區(qū)間751377113759.79-156.28主力面積主力面積899060.12 150.56銷售情況銷售情況目前銷售價格目前銷售價格6300元/4600元/6000元/公開時間公開時間2007-11-242008-11-0

16、82009-04-28其他其他物業(yè)管理費物業(yè)管理費1.60元/平方米月 1.40元/平方米月 1.20元/平方米月交付時間交付時間2009-12-30 2009-12-30 2009-09交付標準交付標準毛坯毛坯毛坯2商業(yè)市場商業(yè)市場奧特萊斯奧特萊斯美麗華廣場美麗華廣場鴻運裝飾城鴻運裝飾城鑫乾國際廣場鑫乾國際廣場2商業(yè)市場描述商業(yè)市場描述南通市商圈分布南通市商圈分布 南通市的商業(yè)市場主體框架由南大街人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路工農路休閑餐飲街、外圍市場群等幾大板塊所組成。2項目介紹項目介紹項目名稱項目名稱奧特萊斯鑫乾國際鴻運裝飾城美麗華廣場基礎基礎數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)項目位置項目位置城西

17、區(qū)濠西路299號城南區(qū)新城區(qū)工農路與洪江路交匯處工農北路58號在外環(huán)北路和長華路交匯處 開發(fā)商開發(fā)商新通海經(jīng)濟開發(fā)公司崇川房地產江蘇鴻運置業(yè)南通昆侖房地產占地面積占地面積 16.33 萬 2萬 5.77萬 3萬 商業(yè)總建筑商業(yè)總建筑面積面積3萬 4萬 11萬 4萬 項目類型項目類型商鋪商業(yè)、辦公樓商住樓 商鋪商鋪物業(yè)形式物業(yè)形式集中型商業(yè)集中型商業(yè)集中型商業(yè)專業(yè)市場網(wǎng)點集中型商業(yè)專業(yè)市場網(wǎng)點價格價格情況情況面積區(qū)間面積區(qū)間40-40050-80080-100左右為主60-1000銷售價格銷售價格2-2.5 萬/-內街：一樓： 1.6萬/ 二樓： 8000元/2.1- 2.2萬/租金租金-租金方

18、式：1：20元/天2：營業(yè)額的20%內街：70元/月-經(jīng)營形式經(jīng)營形式前三年委托經(jīng)營，每年返還總價的7%招商只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點；二樓為委托經(jīng)營10年，售價3000元/交付時間交付時間2009-06-15 2010-05-15 2009-12-30 2008-10-28 3競爭市場競爭市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場奧特萊斯奧特萊斯美麗華廣場美麗華廣場尚德城邦尚德城邦中南世紀城中南世紀城3酒店式公寓市場描述酒店式公寓市場描述市場酒店式公寓特征：市場酒店式公寓特征：1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性質多為商業(yè)用地，多以SOHO形式出現(xiàn)；2、產品類型上多以平層為主，僅奧特萊斯有挑高產品，市場缺乏相應的