萬科消費者研究(共44頁).ppt

1、2005-4-13萬科為何換標桿？萬科為何換標桿？房地產(chǎn)開發(fā)仍然是未來房地產(chǎn)開發(fā)仍然是未來1010年中國地產(chǎn)的主旋律年中國地產(chǎn)的主旋律世聯(lián)研究理論版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。2u長城地產(chǎn)面臨困境的根源是什么？u長城地產(chǎn)為什么不能走“租金股”的道路？u未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢如何？u萬科為什么放棄新鴻基而選擇pulte為標桿？u房地產(chǎn)的香港模式和美國模式的主要差別有哪些？本報告是嚴格保密的。3長城不能成為長城不

2、能成為“租金股租金股”？本報告是嚴格保密的。4長城集團面臨問題的表征長城集團面臨問題的表征u可開發(fā)土地儲備嚴重不足u盈利水平持續(xù)下降u開發(fā)成本顯著提高u融資渠道單一，股權(quán)融資受限u人才短缺土地儲備不足的原因是無法按照市場價獲地。開發(fā)成本提高，是由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度放慢和資本使用成本過高。管理成本、利息成本和資金的時間成本是主要成本。資本周轉(zhuǎn)速度慢資金使用成本較高開發(fā)成本較高 合理利潤率難以實現(xiàn)股權(quán)融資障礙債務(wù)融資出現(xiàn)瓶頸整體融資能力下降規(guī)模獲取土地能力受限策略性持有土地能力低危急持續(xù)開發(fā)回款出現(xiàn)壓力獲利能力下降6；10土地儲備不足本報告是嚴格保密的。5長城地產(chǎn)問題的根源：長城地產(chǎn)問題的根源：內(nèi)部資

3、源未能適應外部環(huán)境變化內(nèi)部資源未能適應外部環(huán)境變化u57的業(yè)務(wù)為依靠土地價值所產(chǎn)生的物業(yè)出租受益u住宅開發(fā)收入下滑到36，并且受益的來源為土地價值的增值u依靠協(xié)議獲得土地，市場價出售u市場運作的毛利率只能維持7u無法按照市場價獲地363413107二級開發(fā)二級開發(fā)圣廷苑圣廷苑倉儲倉儲貨代市場貨代市場商業(yè)、寫字商業(yè)、寫字樓租賃樓租賃物業(yè)物業(yè)管理管理過去由于特殊資源和政府背景所導致的土地低成本，在支持長城發(fā)展的同時，形成了粗放式的項目開發(fā)和企業(yè)管理模式。長城至今未能改變這種模式，使其適應外部環(huán)境的變化。本報告是嚴格保密的。6加強資產(chǎn)的使用效率，降低資產(chǎn)的使用成加強資產(chǎn)的使用效率，降低資產(chǎn)的使用成本

4、，是實現(xiàn)盈利目標的關(guān)鍵本，是實現(xiàn)盈利目標的關(guān)鍵凈資產(chǎn)受益率（ROE）目標收入成本開支房地產(chǎn)開發(fā)收入其他業(yè)務(wù)收入銷售成本管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)本身的增值能力 凈利潤資產(chǎn)的重新估值資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和控制資本占用成本來增加凈利潤。凈資產(chǎn)年內(nèi)基本穩(wěn)定本報告是嚴格保密的。7長城必須首先對集團自身的資源和機構(gòu)進長城必須首先對集團自身的資源和機構(gòu)進行重新盤點和整合行重新盤點和整合u增強盈利水平，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率u“又快又好”的含義，是指針對資金短缺的項目公司，通過收購，當年結(jié)轉(zhuǎn)收入，并獲取盈利l進行資產(chǎn)重新清查、評估l收購“又快又好”的項目公司l投資策劃中心策劃功能前置，在取地前完成對地塊的

5、整體規(guī)劃方案和精確的財務(wù)分析l取地和開盤時間壓縮在8個月之內(nèi)l組建集團客戶關(guān)系系統(tǒng)，梳理潛在資源，立項評估，跟蹤重點關(guān)注的事情重點關(guān)注的事情l收購酒店等大宗固定資產(chǎn)l購買短期不能開發(fā)的土地l大規(guī)模收購三級市場連鎖地鋪l大規(guī)模介入舊城改造項目絕對不做的事情絕對不做的事情本報告是嚴格保密的。8長城二級開發(fā)的關(guān)鍵原則是長城二級開發(fā)的關(guān)鍵原則是“短平快短平快”，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費用提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費用 資產(chǎn)收益率 銷售利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 土地獲得土地開發(fā)項目施工項目回款決策前置！縮短技術(shù)決策的周期凈地無拆遷規(guī)劃問題拉長付款期限有競爭力的施工速度分小塊滾動開發(fā)多層和低密度住宅為

6、主增強營銷能力，加速回款半小時經(jīng)濟圈市場本報告是嚴格保密的。9對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢和階段的判斷對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢和階段的判斷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股” 區(qū)域經(jīng)濟背景 企業(yè)財務(wù)狀況經(jīng)營和產(chǎn)品范圍企業(yè)核心競爭力香江國際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展快速城市化浪潮對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展城市化告一段落增量物業(yè)減少總資產(chǎn)高速增長較高負債率和ROE總資產(chǎn)龐大抵御風險較低負債率和ROE總資產(chǎn)穩(wěn)步增長平均水平負債率和ROE專一化標準化生產(chǎn)客戶聚焦，嚴格控制成本區(qū)域布局，產(chǎn)品市場拓展大量持有物

7、業(yè)區(qū)域和物業(yè)多元化融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報本報告是嚴格保密的。10長城遠不具備成為長城遠不具備成為“租金股租金股”的條件的條件u成為租金股，總資產(chǎn)必須達到一定規(guī)模，來抵御外部環(huán)境變化帶來的風險u香港“租金股”的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè)2004年的總資產(chǎn)比較（單位RMB）本報告是嚴格保密的。11新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤來源以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤來源u新鴻基2004年總利潤中，開發(fā)凈利潤占21，出租受益占79。u住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價值后的增值為主要利潤來源。本報

8、告是嚴格保密的。12新鴻基和新鴻基和PULTEPULTE的對比分析的對比分析HK Sun Kung KaiUS Pulte所依托的土地制度空間布局城邦經(jīng)濟土地有限，絕對財富大陸經(jīng)濟城市和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展差距地價差距大企業(yè)的財務(wù)體系和金融模式預售為代表的客戶融資；各集團相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；PMC與銷售過程一體化銀行貸款為主要融資方式企業(yè)的價值體系和管理文化錯綜復雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營住宅開發(fā)ROE5%20.6%資產(chǎn)負債率940本報告是嚴格保密的。13萬科為何換標桿？萬科為何換標桿？本報告是嚴格保密的。14萬科對市場的觀點：萬科對市場的觀點

9、：消費者的有效需求是市場存在的理由消費者的有效需求是市場存在的理由u資料來源：萬科2004年報l住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)l決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求關(guān)于需求l政策是市場環(huán)境中不可忽視的一部分l政策的出發(fā)點，只會是防范市場波動的風險，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個自我演進的市場關(guān)于宏觀調(diào)控關(guān)于宏觀調(diào)控本報告是嚴格保密的。15萬科理解的支撐住宅需求三大因素：城市萬科理解的支撐住宅需求三大因素：城市化、家庭規(guī)?？s小和人口老齡化化、家庭規(guī)?？s小和人口老齡化億億億億人人人人本報告是嚴格保密的。16三大因素導致的未來三大因

10、素導致的未來5 5年每年新增住宅需年每年新增住宅需求量求量u億平方米u億平方米u億平方米單位：億平方米本報告是嚴格保密的。17應屆畢業(yè)生對萬科選擇全國市場的影響應屆畢業(yè)生對萬科選擇全國市場的影響u2005年，全國338萬高校畢業(yè)生中，91選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。991本報告是嚴格保密的。18作為成熟經(jīng)濟體的美國市場，代表性房地作為成熟經(jīng)濟體的美國市場，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機u2004年，美國一手房交易數(shù)量為萬套，為二手房的1/6u代表性開發(fā)商pulte數(shù)量增加18%，平均售價上漲11% uPulte占有美國市場的的份額本報告是嚴格保密的

11、。19萬科對中國大陸房地產(chǎn)的判斷：未來萬科對中國大陸房地產(chǎn)的判斷：未來1010年內(nèi)，房年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是中國房地產(chǎn)市場的主旋律地產(chǎn)開發(fā)依然是中國房地產(chǎn)市場的主旋律本報告是嚴格保密的。20萬科所理解的未來挑戰(zhàn)萬科所理解的未來挑戰(zhàn)u資料來源：萬科年報萬科認為：真正的挑戰(zhàn)是如何在與境外開發(fā)企業(yè)競爭中，通過企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢的建立，為消費者提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。核心競爭力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實力l房地產(chǎn)本身的高能耗l中國人均能源占有量不到均值一半l產(chǎn)品建造精度低于先進水平一個數(shù)量級目前住宅開發(fā)的粗放模式目前住宅開發(fā)的粗放模式l資金實力l國際融資能力l核心技術(shù)上的競

12、爭：日本的專利境外同行的進入境外同行的進入本報告是嚴格保密的。21萬科的二十年歷程：萬科的二十年歷程：通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準備通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準備u我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準備。VANKE總經(jīng)理郁亮萬科萬科城市中檔住宅為主業(yè)剝離非房地產(chǎn)業(yè)，放棄多元化放棄別墅、商場、寫字樓出售華潤萬佳收縮全國布局13變4放棄30家企業(yè)的持股權(quán) 1993 1994 1994 1995 2001u萬科提出高于25的利潤不做，就是因為萬科從貿(mào)易起家，切

13、身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會平均利潤率，企業(yè)的長遠發(fā)展不能建立在超額利潤率的基礎(chǔ)之上。王石本報告是嚴格保密的。22過去二十年，萬科以依靠專業(yè)化建立起來的過去二十年，萬科以依靠專業(yè)化建立起來的“低低成本成本+ +差異化差異化”為企業(yè)的核心競爭力為企業(yè)的核心競爭力專業(yè)化所形成的低成本產(chǎn)品和采購定制化聚焦中檔住宅施工流程的專業(yè)化差異化競爭品牌美譽度小區(qū)規(guī)劃物業(yè)管理本報告是嚴格保密的。23凈資產(chǎn)收益率保持在凈資產(chǎn)收益率保持在1010以上，保持持續(xù)以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力u萬科是中國大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)本報告是嚴格保密的。24資產(chǎn)負債率保持在資產(chǎn)負

14、債率保持在50506060，長期具備低，長期具備低財務(wù)風險和高信用等級財務(wù)風險和高信用等級u萬科長期被金融機構(gòu)和信用評級機構(gòu)評為AAA級企業(yè)本報告是嚴格保密的。25較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力u具備股權(quán)融資的能力，股權(quán)和債權(quán)融資交錯進行，保證了萬科在維持一定資產(chǎn)負債率基礎(chǔ)上的持續(xù)快速發(fā)展 15億可轉(zhuǎn)換債券順利轉(zhuǎn)股 億可轉(zhuǎn)債2成功發(fā)行 中國農(nóng)業(yè)銀行億綜合授信額度簽署4月月9月月11月月 德國HI公司3500萬美元中山項目融資新華信托億元貸款6月月7月月萬科在2004年的股權(quán)、債權(quán)、

15、境外合作融資一覽本報告是嚴格保密的。26萬科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長萬科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長本報告是嚴格保密的。27主要結(jié)論：萬科長期以來的自覺行動，使主要結(jié)論：萬科長期以來的自覺行動，使得自身具備了與得自身具備了與pultepulte相似的特征相似的特征u萬科具備了成為百年老店的一些基因。姜汝祥找到pulte這樣的標桿為萬科學習的目標，是件很幸運的事情。郁亮 Pulte的競爭戰(zhàn)略和特征?本報告是嚴格保密的。28美國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者美國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者增量住宅市場商用物業(yè)市場（寫字樓、酒店、廠房等）投資者/權(quán)益人投資者需求者REITs（33）養(yǎng)老基金（46）人壽保險公司（10）REIT

16、s房地產(chǎn)發(fā)展商PMC等抵押公司住宅需求者數(shù)字：2003；來源:新財經(jīng)商業(yè)房地產(chǎn)需求者專業(yè)物管公司銀行貸款機構(gòu)和個人投資者存量住宅市場房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)展商出租代理公司住宅需求者關(guān)鍵參與機構(gòu)注：在這里暫時忽略政府在金融、土地和規(guī)劃管制上的重要作用。本報告是嚴格保密的。29對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是是PultePulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù)制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù)u以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)u我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤pulte人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。pulte分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務(wù)增長

17、在于擴大市場占有。pulte分析公司堅持的根本：增長通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤維持較好的資產(chǎn)負債，使其在市場機遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先雇傭、培訓、和保留最好的員工（人力資源）戰(zhàn)略思考、對營運和融資的判斷力1.總是挑戰(zhàn)自己、超越自己本報告是嚴格保密的。30戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是PULTEPULTE對美國宏觀對美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅商用房地產(chǎn)零售銀行27個州54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市19561950年代后期年代后期1970-1990年代年代目前目前本報告是嚴格保密的。31靈活管理最關(guān)

18、鍵的土地資產(chǎn)靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn)u關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制A.事前做長期規(guī)劃B.控制土地儲備，拋離對手（過去三年，用地100,000塊，但有控制地302,000塊），當需求上漲時，保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展C. 2005年，土地儲備343,000塊（價值65億美圓），46%持有，54%根據(jù)環(huán)境來定（交付定金4億美圓，中斷交易時部分可退還），因此，可降低環(huán)境改變帶來的風險（土地更易獲得，或地價下跌）。當需求舒緩時，可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展。本報告是嚴格保密的。32精細化是精細化是pultepulte的核心綱領(lǐng)的核心綱領(lǐng) 辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊 標準化降低住宅成本 目標客戶群鎖

19、定l產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 l客戶細分擴大市場占有率 l客戶細分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人lPMC服務(wù):對低收入置業(yè)者貸款l并購DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場l終身鎖定所帶來的忠誠度 l迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 l在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 l改變流程，降低材料和人力成本 l低成本給客戶帶來更多價值 l創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進行排序，篩減一半至大概1200種戶型，找機會再削減一半 l根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進行評估，確保效益 l排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的11種客群 l減少了不必要的變化，減少運營成本 本報告是嚴格

20、保密的。33精細化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標準精細化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標準高規(guī)范/低變動在客戶方面和金融方面都是成功 的。有利于減少建筑成本，改善建筑時間，提高產(chǎn)品質(zhì)量。Pulte Annual Report 2004 “客戶需要”的一致性意味著我們可以設(shè)計具備某些特性的基本產(chǎn)品作為標準，為顧客提供更高的價值，也減少了不必要的變化，減少運營成本，提高自身、承包商、制造商的效益。 Pulte Annual Report 2004 本報告是嚴格保密的。34從從19971997年到年到20042004年，年，pultepulte的總資產(chǎn)增長的總資產(chǎn)增長了了6 6倍倍u在相對成熟的市場環(huán)境和穩(wěn)定

21、增量的需求背景下，pulte的戰(zhàn)略為公司帶來了罕見的快速、持久增長本報告是嚴格保密的。35過去過去8 8年中，萬科和年中，萬科和pultepulte的增長速度極為的增長速度極為相似相似本報告是嚴格保密的。36驕人的驕人的ROEROE，使得，使得pultepulte贏得了投資者和信贏得了投資者和信貸機構(gòu)的青睞，鞏固了融資能力貸機構(gòu)的青睞，鞏固了融資能力2004年，四家房地產(chǎn)企業(yè)ROE比較本報告是嚴格保密的。37萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細化；以化；以“有質(zhì)量增長有質(zhì)量增長”為戰(zhàn)略目標為戰(zhàn)略目標有質(zhì)量的增長有質(zhì)量的增長資本回報率資本回報率客戶忠誠度客戶忠

22、誠度產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新HRHR回報率回報率本報告是嚴格保密的。38基于基于“有質(zhì)量增長有質(zhì)量增長”的三大策略選擇的三大策略選擇l依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐步細分市場l逐步升級產(chǎn)品服務(wù)體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實現(xiàn)終身縮定客戶細分策略客戶細分策略l三大城市圈的國土，40的GDPl的居民儲蓄額，平均水平2倍的人均支出l利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風險l擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略城市圈聚焦策略l住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)l提高品質(zhì)和性價比l和諧、自然、生態(tài)標準的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略l多角度融資l通過合并縮減成

23、本和絕對領(lǐng)先l對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略其他策略本報告是嚴格保密的。39萬科所選擇的道路，與新鴻基模式有較大萬科所選擇的道路，與新鴻基模式有較大不同不同HK Sun Kung KaiVANKE企業(yè)的財務(wù)體系和金融模式預售為代表的客戶融資；各集團相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；銀行貸款為主要融資方式;積極嘗試多角融資企業(yè)的價值體系和管理文化錯綜復雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營住宅開發(fā)ROE5%10%-14%資產(chǎn)負債率950%-60本報告是嚴格保密的。40 商用房地產(chǎn)由于區(qū)別于城邦經(jīng)濟的大陸體制，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)由于區(qū)別于城邦經(jīng)濟的大陸體制，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將在較

24、長時間內(nèi)作為將在較長時間內(nèi)作為 房地產(chǎn)市場主旋律房地產(chǎn)市場主旋律u眾多人口和空前城市化所帶來的持續(xù)增量需求u廣袤土地導致的土地級差和土地價值的變遷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股”香江國際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報 住宅市場PulteLennar本報告是嚴格保密的。41咨詢業(yè)同行的觀點咨詢業(yè)同行的觀點- - 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 - -高利潤階段高風險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟經(jīng)濟特征特征需求需求特征特征房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運作型資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)/ /服務(wù)型服務(wù)型時間時間行業(yè)行業(yè)規(guī)模規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)特征特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介從產(chǎn)業(yè)周期角度分析: 我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運作型