天地名城項目按揭準入報告

1、 邢臺銀行 合作開發(fā)商暨項目按揭 準入報告支行名稱： 南宮支行 客戶名稱： 河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目名稱： “天地名城項目”二期 調(diào)查人A角： 李紹斌 調(diào)查人B角： 田景瑜 支行（簽章） 2011年9月23日 邢臺銀行南宮支行關(guān)于河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請成為合作開發(fā)商及“天地名城二期”項目按揭準入報告零售業(yè)務部：我支行經(jīng)營銷擬將河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“天地名城二期”項目作為按揭貸款項目，我支行通過雙人實地盡職調(diào)查現(xiàn)將合作企業(yè)及項目情況匯報如下：一、 對合作申請人和“天地名城”二期項目評價1、合作申請人基本情況河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于南宮市育才路東側(cè)，主要經(jīng)營房

2、地產(chǎn)開發(fā)與銷售，為四級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，法人代表傅栓增。公司成立于2009年8月。該公司注冊資本800萬元，具體股份構(gòu)成如下：單位入股資金（萬元）占比%傅栓增64080%張勝利16020%合計800100%公司設(shè)有股東會、監(jiān)事會，股東會為公司最高權(quán)力機構(gòu)。股東會成員由傅栓增和張勝利組成，傅栓增為法人代表。該公司現(xiàn)有員工56人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟師2人，其他專業(yè)技術(shù)人員16人，注冊資金人民幣800萬元。公司秉承“誠信為本，信譽至上”的宗旨，傾力建設(shè)讓顧客滿意的優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)造現(xiàn)代品質(zhì)生活空間。 經(jīng)審查，該企業(yè)各種證件齊全、有效，具體為：（1）營業(yè)執(zhí)照注冊號13058100000563

3、7，登記成立日期為2009年8月7日。并于2011年3月通過年審。（2）組織機構(gòu)代碼證代碼69348242-7，2011年6月年檢。（3）貸款卡號碼1305810000402483，行政許可有效期至2012年6月。（4）稅務登記證號碼130581693482427。（5）法人代表身份證號有效期限為20年。（6）開戶許可證核準號J1321000268701。（7）房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書資質(zhì)等級為4級，有效期限至2013年4月3日?！疤斓孛嵌凇表椖肯嚓P(guān)證件（1）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，南宮市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2010年12月1日核發(fā)，編號130581201001037

4、號；（2）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，南宮市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2011年5月9日核發(fā)，編號130581201101026號；（3）、建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月26日核發(fā)，編號130581X110350101號； 建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月16日核發(fā)，編號130581X110350201號； 建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月26日核發(fā)，編號130581X110350301號；（4） 、國有土地使用證，編號南國用（2007）第5-69-1號； 國有土地使用證，編號南國用（2010）第5-475-1號（5）、商品房預售許可證，南宮

5、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)，編號（南）房預售證第1110號；（6）、河北省固定資產(chǎn)投資項目核準證，南宮市發(fā)展改革局核發(fā)，編號：南發(fā)改審批核字201014號。2、項目情況：“天地名城”項目位于南宮市冀南路、育才路、規(guī)劃北緯街和北城街圍合地塊，擬分四期開發(fā)，該項目是依照南宮市房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定策劃建設(shè)。項目依據(jù)城市總體規(guī)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施的保障能力，以地域面積確定建設(shè)規(guī)模。實施進度計劃：從2010年8月開始項目前期工作，2010年9月開工建設(shè)，到2013年9月竣工，建設(shè)工期：3年。主要建設(shè)內(nèi)容：本次工程共建設(shè)住宅樓41棟，商業(yè)建筑7棟，總套數(shù)1880套，容積率1.5。其中：（1）多層住宅樓41棟，設(shè)計

6、為磚混結(jié)構(gòu)，其中：（1+6）層34棟，1層為車庫，其上為住宅：（1+5）層2棟，1層為車庫，其上為住宅：（1+4）層3棟、（1+7）層2棟。（2）商業(yè)建筑7棟，設(shè)計為磚混結(jié)構(gòu)，2層?？偨ㄖ娣e229269.12平方米，其中：住宅建筑面積165168.24平方米。首層車庫或儲藏間33210.03平方米：商業(yè)建筑面積20692.25平方米，公共建筑面積4330平方米，地下建筑面積1368.6平方米，地下人防建筑面積4500平方米。該項目用地總面積為14.05萬平方米，其中：住宅區(qū)用地11.875萬平方米、商業(yè)區(qū)用地2.007萬平方米、其他用地0.168萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)有2000平方米的幼兒園，文

7、化活動站550平方米，物業(yè)辦公室、居委會、治安室、配電室等配套設(shè)施齊全。分區(qū)域設(shè)置健身器材，道路面積約5萬平方米，采用C30砼鋪設(shè)，小區(qū)生活用水為自來水公司供水，生活污水經(jīng)污水管道流入市污水處理廠，小區(qū)內(nèi)供暖采用水源熱泵系統(tǒng)節(jié)能環(huán)保，工程設(shè)計抗震設(shè)防烈度為7度。項目估算總投資40461.36萬元，全部為工程建設(shè)資金，所需資金全部由項目單位自籌解決。“天地名城二期”占地約33570.48平方米，從2011年7月1日開始施工，至2012年4月25日竣工完成。包括2、12、15-19號住宅樓共198套和42、43號商業(yè)樓，截止到2011年9月22號，2號樓正在打地基，18號樓一層向上施工，15號、1

8、9號樓一層正在封頂，16、17號樓二層向上施工，12號樓六層正在封頂。計劃投資5371萬元，其中建筑安裝成本3865萬元，各種配套費、銷售費用、管理費、財務費325萬元，土地征用與拆遷458萬元，稅費723萬元。預計實現(xiàn)銷售收入6600萬元，凈利潤1229萬元。企業(yè)現(xiàn)有自有資金3876萬元，已投入項目建設(shè)資金1953萬元，其中：土地征用與拆遷458萬元、天宇建筑公司400萬元、光明建筑公司300萬、冀州方圓建筑公司381萬元。其余1923萬元為銀行存款，施工方墊資500萬元，其余995萬元資金依靠部分銷售、按揭回款。項目二期的各項審批手續(xù)包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工

9、許可證、國有土地使用證、房屋預售證、固定資產(chǎn)核準證書手續(xù)齊全。二、“天地名城二期”項目銷售情況“天地名城二期”項目現(xiàn)已開盤2號、12號、18號、19號樓共108套，截止2011年9月25日共售出87套，其中：2號樓22套、12號樓36套、18號樓17套、19號樓12套，共有69套已簽訂合同共收首付款1008萬元，有18套未簽合同共收定金17萬元。三、企業(yè)經(jīng)營狀況企業(yè)經(jīng)營情況良好，項目產(chǎn)品定位主要針對中等收入階層，主要包括教師、公務員、行政事業(yè)單位工作人員及個體工商戶等?！疤斓孛且黄凇表椖客顿Y5868萬元，預計實現(xiàn)銷售收入7082萬元，凈利潤1214萬元?！疤斓孛嵌凇表椖客顿Y5371萬元，

10、預計實現(xiàn)銷售收入6600萬元，凈利潤1229萬元?，F(xiàn)有69套已簽訂合同共收首付款1008萬元，收定金17萬元。四、財務分析截止2011年8月末企業(yè)資產(chǎn)總額3944萬元，其中流動資產(chǎn)3944萬元。負債總額661萬元，所有者權(quán)益總額3283萬元，資產(chǎn)負債率17%。1、資產(chǎn)負債分析 資產(chǎn)負債簡表 單位：萬元 2009-12-312010-12-312011-8-31是否經(jīng)過審計否否否審計意見類型審計單位名稱流動資產(chǎn)：貨幣資金500171923短期投資應收票據(jù)應收帳款12其它應收款1038預付帳款存貨凈額870983待攤費用流動資產(chǎn)合計5008993945長期投資：長期股權(quán)投資長期債權(quán)投資長期投資合計

11、固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價減：累計折舊固定資產(chǎn)凈值在建工程固定資產(chǎn)合計無形及其他資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計5008993944流動負債：短期借款應付帳款400135預收帳款應交稅金112其他應付款410預提費用流動負債合計400660長期負債：長期借款應付債券長期應付款專項應付款其他長期負債長期負債合計負債合計400660少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益：實收資本500500800資本公積盈余公積其中：公益金未分配利潤-22484所有者權(quán)益合計5004983283負債和股東權(quán)益總計5008993945 (1)、資產(chǎn)、負債與所有者權(quán)益分析2009年未有項目，2010年和2011年8月的資產(chǎn)負債率分別為45%和17%，變

12、化趨勢向好。 (2)、現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量簡表 單位：萬元項 目2009年2010年2011年8月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金1341收到的稅費返還收到的其他與經(jīng)活動有關(guān)的現(xiàn)金500 1471691現(xiàn)金流入小計5001473032購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金 617398支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付的各項稅費支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 121028現(xiàn)金流出小計500 6301426經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4831606二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金取得投資收益所收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額收到的其他

13、與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金投資所支付的現(xiàn)金支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資所收到的現(xiàn)金300取得借款所收到的現(xiàn)金收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計300償還債務所支付的現(xiàn)金分配股利、利潤和償付利息所支付的現(xiàn)金支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額300四、匯率變動對現(xiàn)金的影響額五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額500-4831906該企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈上升趨勢，表明該公司經(jīng)營性活動逐漸增強，籌資活動現(xiàn)金流量源自吸收投資，企業(yè)整體現(xiàn)

14、金流入量比較充足，歸還借款時有較強的現(xiàn)金流入做支持。2、償債能力分析企業(yè)償債能力指標表償債能力狀況2010年2011年8月資產(chǎn)負債率()4417流動比率()224596速動比率()7448從以上表數(shù)據(jù)可以看出,該公司近二年資產(chǎn)負債率低于行業(yè)良好值，表明償債能力較強；流動比率均高于企業(yè)良好值。上述幾個指標只是期間數(shù)據(jù)，由于房地產(chǎn)行業(yè)運營周期比較長，上述指標只能代表這一期間的情況，從整體上看河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的短期償債能力較好。3、盈利能力分析損益表 單位：萬元項目2009年2010年2011年8月一、主營業(yè)務收入5471減：主營業(yè)務成本2263 主要業(yè)務稅金及附加416二、主營業(yè)務利潤2

15、792加：其他業(yè)務利潤減：營業(yè)費用1118 管理費用151 財務費用 -6042三、營業(yè)利潤 -12622加：投資收益 補貼收入 營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額 -22622減：所得稅137五、凈利潤 -22485其中：少數(shù)股東利潤2009年未有經(jīng)營項目，2011年8月末銷售收入為5471萬元，利潤總額為2622萬元，總體看來盈利前景良好。盈利能力分析簡表 單位：萬元、%項目2009年2010年2011年8月凈資產(chǎn)收益（%）75銷售利潤率（%）48總資產(chǎn)報酬（%）108成本費用利潤率（%）97該公司盈利指標中，各項指標大部分高于行業(yè)良好值，表明企業(yè)盈利能力較強。4、營運能力分析營運能力分

16、析表指標2009年2010年2011年8月總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）138%應收帳款周轉(zhuǎn)率（次）1042%存貨周轉(zhuǎn)率（次）244%五、風險分析與防范 （一）、風險分析 1.系統(tǒng)性風險我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2011年后，從中央到地方，各職能部門針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開，現(xiàn)一線城市房地市場房價已得到初步遏制，但三線城市房地產(chǎn)市場并未看出走弱跡象。房地產(chǎn)市場是否健康有序發(fā)展，是國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一，事關(guān)民生、社會穩(wěn)定等多項重要因素。國家的有關(guān)房產(chǎn)政策構(gòu)成了主要的系統(tǒng)性風險。2.項目風險項目風

17、險主要體現(xiàn)在開發(fā)商和開發(fā)樓盤本身缺陷，導致借款人違約和抵押物擔保功能失效。如開發(fā)項目的后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶與開發(fā)商因房屋面積、質(zhì)量等問題發(fā)生合同糾紛甚至解除合同等。一旦出現(xiàn)上述情況，客戶很可能要求解除購房合同，并拒絕還款，而我行將成為風險的直接受害者。3.信用風險信用風險主要體現(xiàn)在借款人因本身信用、意外傷害、失業(yè)、過高估計還款能力等原因而不能按期還款。4.抵押風險抵押風險主要體現(xiàn)在評估風險，即由于評估方法不同，房屋的估價很可能出現(xiàn)差異，如果不能及時發(fā)現(xiàn)高估房，在貸款成數(shù)較高時，極有可能出現(xiàn)抵押物價值低于貸款金額的風險。5.欺詐風險欺詐風險主要體現(xiàn)在虛假按揭。開發(fā)商將貸款挪作他用，導

18、致樓盤無法按期完工，形成爛尾，抵押物得不到落實，甚至開發(fā)商在騙取我行貸款后攜款潛逃。開發(fā)商與借款人協(xié)商通過高抬住房價格，套取我行借款，其結(jié)果開發(fā)商不但收回了售房款，還多套取了我行的貸款，一旦開發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難不能按期供款，將形成風險。（二）風險防范1.系統(tǒng)性風險防范 我們要對國家控制房價政策有足夠的心理準備，提前作出預判，目前南宮市房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，其受國家宏觀房產(chǎn)政策波及程度較低，并且總體來看，南宮市房價較為合理。經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、整體布局、社會評價等在南宮有較大優(yōu)勢，均價每平米2200元的價格也較為合理。2.項目風險防范 此按揭項目針對的是二期項目，經(jīng)我支

19、行調(diào)查，施工單位有三家建筑公司，分別是：河北天宇建筑安裝工程有限公司，于1997年1月28日成立，地址在石家莊裕華區(qū)八方村，代表法人為傅栓，注冊資金3000萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標準為二級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：1301001000099（1-1），證書編號：A2014013010105-4/1，主要承建“天地名城二期”2#、15#、16#住宅樓和42#、43#商業(yè)樓，工程合同工期總?cè)諝v天數(shù)：300天。從2011年7月1日開始施工，至2012年4月25日竣工完成。合同總價：12904358.39元。南宮市光明建筑工程有限責任公司，于2002年5月15日成立，地址在南宮市青年街，代表法人

20、為李保恒，注冊資金639萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標準為三級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：130581000003686，證書編號：A3014013058108-4/1，主要承建“天地名城二期”12#、17#住宅樓，合同工期總?cè)諝v天數(shù)300天，開工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同總價：6039738.32元。冀州市方圓建筑有限責任公司，于2003年7月15日成立，地址在衡水市冀州市昌成東路12號，代表法人為李桂敏，注冊資金700萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標準為三級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：1311812000191，證書編號：A3014013118109-4/1，

21、主要承建“天地名城二期”18#、19#住宅樓，合同工期總?cè)諝v天數(shù)300天，開工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同總價：4590796.96元。經(jīng)目測“天地名城二期”房屋面積、質(zhì)量均無問題。此外應加強貸后檢查力度，對項目進度及工程款的結(jié)算情況及時掌握。3.信用風險防范我支行應嚴把貸前調(diào)查關(guān)，根據(jù)該項目本身特點嚴格執(zhí)行面談面簽制度，嚴格審查收入證明，查看借款人的個人信用記錄以及收入水平是否與其年齡、職位、學歷、單位相符，并嚴格核實借款人自有住房數(shù)量。4.抵押風險防范要求借款人在簽訂個人住房借款合同前，必須出具正式的購房合同，并將購房合同置留我支行。貸款發(fā)放后，必須關(guān)注樓盤的開發(fā)進度、銷售情況，督促開發(fā)商限期為借款人辦理房產(chǎn)證，完善抵押登記。5.欺詐風險防范 在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)必須與借款人面談，詢問借款人所購房產(chǎn)的價格、結(jié)構(gòu)、戶型、交房日期、物業(yè)管理、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通、房價之外的費用（如物業(yè)管理費、水電、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍費等）問題，進一步核實購房交易的真實性。審查購房首付款是否真正由借款人繳付，審查開發(fā)商出具的首期款收據(jù)，審查業(yè)主支付首付款的銀行進帳單。堅決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代替業(yè)主辦理貸款手續(xù)。通過與開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，加強對售房款的監(jiān)控。加強貸