個人住房貸款--風險與控制

1、個人住房貸款-風險與控制個人住房貸款目前國內(nèi)所稱的個人住房貸款，其實是一個較為籠統(tǒng)的概念，泛指以自然人名義購買房地產(chǎn)并向金融機構申請的貸款，貼切的稱呼應該是“個人購房貸款”。按房屋類型，個人購房貸款可以分為個人住房貸款與個人商用房貸款；按房屋權屬狀況，個人購房貸款又可以分為個人一手房貸款與個人二手房（再交易房）貸款。依據(jù)目前大多數(shù)金融機構的做法，商用房貸款與真正的個人住房貸款都被納入了“個人住房消費貸款”的統(tǒng)計口徑。本章中“個人房貸”即個人住房貸款的簡稱。1998年以來，各金融機構由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面支持。對房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸逐年上升，2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸

2、款余額為6657.35億元，是1998年的3.2倍。對個人住房消費信貸快速增長，1998年以來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75%97%，1998年初全國個人住房貸款余額僅有190億元，2004年10月末，全國個人住房貸款余額已達14977億元，比1998年增加了14594億元，增長了34倍，其增速遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款。雖然我國的個人住房貸款起步于1998年，但真正發(fā)展還是2000年之后。個人房貸的超常規(guī)發(fā)展速度，一是源于國人住房需求的快速膨脹和消費觀念的迅速改變。二是源于銀行普遍把個人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露期通常為38年。這也

3、就意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款可能已經(jīng)步入了違約高風險期。從實際情況看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩項指標均處于上升期。可以預計，由于業(yè)務開展早期的粗放型管理埋下的隱患，個人住房貸款的風險還將持續(xù)暴露。隨著個人住房貸款的快速增長，業(yè)務風險逐漸顯現(xiàn)，為促進業(yè)務健康發(fā)展，有必要對已經(jīng)顯現(xiàn)或潛在的風險進行認真研究，并提出切實可行的應對策略，努力控制風險。本文將利用有限的篇幅，對個人住房貸款中存在的風險進行分析，并提出若干建議。一假按揭風險1.假按揭風險按揭貸款一般是指借款人在購房過程中，為彌補購房資金的不足，利用所購房屋或其他不動產(chǎn)做抵押，向銀行申請分期償還的貸款的行為。所謂假按揭，

4、一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段騙取銀行個人住房貸款的行為。假按揭的“假”，一是指不具有真實的購房目的，二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象，三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。假按揭行為具有若干共性特征：沒有特殊原因，滯銷樓盤忽然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或其關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理按揭；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解；借款人首付款非自己繳付或?qū)嶋H沒有繳付；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或

5、同一單位進行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款；借款人集體中斷還款。根據(jù)一些銀行的內(nèi)部調(diào)查，假按揭風險已經(jīng)逐漸成為銀行個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風險之一。無論是別墅、高檔住宅，還是經(jīng)濟適用房項目，都可能存在假按揭。假按揭對銀行和誠實的借款人都具有重大不利影響：通過假按揭套取銀行信用的開發(fā)商，管理層道德素質(zhì)與管理能力較差，整體信譽不佳，并不專注于項目建設，從銀行取得大量低成本資金成為其最關心的問題。一旦成功獲得資金，往往將大量資金轉(zhuǎn)移，放棄開發(fā)項目的后續(xù)建設，從而導致工程爛尾或存在嚴重的質(zhì)量問題。對銀行而言，容易造成不良貸款、抵押物變現(xiàn)能力不足，從而形成損失。對誠實的借款人而言，往往因為所購房屋樓

6、盤爛尾或存在嚴重質(zhì)量問題而不能正式取得房屋產(chǎn)權或不能正常居住，購房目的往往落空。假按揭產(chǎn)生的原因可以從以下方面進行分析：一是開發(fā)商自身資金實力不足或產(chǎn)生資金流動性障礙，為了保證按揭貸款項目或其他待開發(fā)項目的運轉(zhuǎn)，必須盡快回籠資金，在直接融資或向銀行申請開發(fā)貸款受阻的情況下，利用個人住房按揭貸款申請門檻較低、銀行審查不嚴格的特點，炮制假按揭，從銀行套取資金；二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級下達的貸款發(fā)放任務，單方面放松了對借款人購房真實性和還款能力的調(diào)查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭的行為發(fā)生；三是銀行內(nèi)部工作人員與售房人、中介機構等內(nèi)外勾結進行金融詐騙。2.假按揭風險防范第一，銀行應加

7、強內(nèi)部控制制度建設，防范內(nèi)部工作人員道德風險與能力風險。從各銀行已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的假按揭案例看，內(nèi)部工作人員的故意或放任幾乎是假按揭能夠成功的必然組成部分，構建內(nèi)部工作人員道德風險與能力風險控制制度就成為防范假按揭的最重要措施之一。銀行應從授權管理、風險預警、不良貸款目標控制、現(xiàn)場與非現(xiàn)場檢查、員工培訓等方面加強制度建設，為防范假按揭及其他風險夯實基礎。一些銀行已經(jīng)開始嘗試個人住房貸款的審查、審批行為的專業(yè)化，不妨為內(nèi)部控制制度的一種有益嘗試。第二，建立客戶篩選機制，確?？蛻艟哂姓鎸嵉馁彿啃袨榕c良好的還款能力。在客戶篩選方面必須實現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)變，即由“客戶是上帝”的觀念改變?yōu)椤皟?yōu)質(zhì)客戶才是上帝”的觀念。銀

8、行應當根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)與研究成果，設定優(yōu)質(zhì)客戶的范圍，并將營銷優(yōu)質(zhì)客戶作為銀行業(yè)務發(fā)展壯大的最重要的手段。第三，有權機關應該盡快出臺對假按揭制造、參與者的處罰措施，明確假按揭制造、參與者的法律責任。對制造假按揭的開發(fā)商，通過行政性罰款、降低乃至取消其開發(fā)資質(zhì)、追究主要責任人的個人責任等手段，對假按揭行為進行震懾。二借款人風險作為借貸合同的主體之一，借款人自身素質(zhì)與能力對銀行個人住房貸款安全具有至關重要的作用。借款人風險主要體現(xiàn)為還款意愿風險與還款能力風險兩個方面。1.還款意愿還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的主觀態(tài)度。在假按揭貸款中，借款人還款意愿一般較差，往往以不具有真實購房行為、開發(fā)商誘使、欺

9、騙其簽訂購房合同與借貸合同等借口，拒不償還銀行貸款；在借款人與開發(fā)商就房屋買賣合同產(chǎn)生嚴重糾紛時，借款人還款意愿也可能降低，甚至以拒絕還款或暫停還款為要挾，希望銀行能介入房屋買賣合同糾紛，對開發(fā)商施加壓力；在整體社會信用機制不健全的地區(qū)，一些信用觀念較差的借款人往往利用各種借口、動用各種社會關系逃避還款責任。還款意愿體現(xiàn)著誠信觀念。銀行開展個人住房貸款業(yè)務，第一，需要選擇信用觀念較好的地區(qū)，謹慎介入整體信用觀念淡薄的地區(qū)；第二，要積極利用包括人民銀行個人征信系統(tǒng)在內(nèi)的多種信息渠道，多方收集借款人信用資料，掌握借款人資信狀況；第三，要認真審查售房人資信狀況，做好交易房產(chǎn)的合法性調(diào)查；第四，要堅持

10、與借款人的面談制度，通過面談，了解借款人的基本素質(zhì)及房產(chǎn)交易的真實性；第五要加強貸后管理工作，在發(fā)現(xiàn)借款人還款意愿或能力降低時，及時進行風險預警并主動采取有效措施。2.還款能力還款能力體現(xiàn)的是借款人的客觀財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。對銀行而言，把握住借款人還款能力，就基本把握住了第一還款來源，而第一還款來源恰恰是貸款安全最重要的保障。從目前看，把握借款人還款能力風險還存在相當大的難度：一是國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，人民銀行個人征信系統(tǒng)尚未投入使用，銀行因而很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負債狀況，從而作出恰當?shù)男刨J決策；二是國內(nèi)失信懲戒制度

11、尚不完善，借款人所在單位、中介機構協(xié)助借款人出具包括虛假收入證明在內(nèi)的虛假證明文件已經(jīng)司空見慣，對主動做假或協(xié)助做假的行為尚缺乏有力的懲戒措施；三是銀行個人住房貸款業(yè)務陷入同質(zhì)惡性競爭的怪圈，在不能提供更多優(yōu)質(zhì)服務的情況下，為爭奪客戶資源紛紛降低貸款的準入門檻，造成借款人素質(zhì)良莠不齊；四是個人住房貸款還款時間長，借款人可能因失業(yè)、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿。為了解決上述矛盾，現(xiàn)階段銀行應有針對性地開展如下工作：一是要求貸款調(diào)查人員對借款人收入情況進行深入調(diào)查并為其真實性負責。在目前全國個人征信系統(tǒng)尚未建立的情況下，應通過審查借款人的工資單、住房公積金收入證明、稅收證明、銀行對賬

12、單等確定借款人的真實收入水平，并根據(jù)銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引規(guī)定，通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；二是與中介機構簽訂責任書并保留適當金額責任保證金，如果中介機構未按約定履行對借款人的調(diào)查義務造成銀行信貸風險的，應承擔相應違約責任；三是建立失信披露機制，對中介機構失信的，銀行可向銀行同業(yè)協(xié)會通報，請求中介機構所在行業(yè)協(xié)會記錄該機構失信事實并給予相應處分。對借款人所在單位提供借款人虛假信息的，銀行可向銀行同業(yè)協(xié)會通報，請求借款人所在單位的主管部門記錄該單位失信事實并給予相應處分。借款人所在單位具有貸款資格的

13、，銀行可向人民銀行上報失信事實并進行記錄；四是建立適合個人住房貸款特點的保險機制。銀行應逐步改變房屋財產(chǎn)保險一統(tǒng)天下的局面，開展包括人壽保險、失業(yè)保險、意外傷殘保險等在內(nèi)的更高層次的保險業(yè)務，從而增強借款人未來的還款能力，防范銀行個人住房貸款風險。三抵押物風險1.抵押物風險抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌風險、抵押物處置風險等。從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況：一是在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權利證書是由土地使用權證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權

14、性質(zhì)、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；二是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉(zhuǎn)讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置，也要付出非常高昂的成本。抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的

15、狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。從目前國內(nèi)情況看，除上海、杭州等部分地區(qū)房價較高外，全國房地產(chǎn)基本處于良性上升周期，房地產(chǎn)價格近期整體性下跌可能性不大。但由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉?。抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中90以上是抵押貸款，只有不足10的貸款采用保證擔保方法。將于2005年1月1日起施行的最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定（法釋號，以下簡稱規(guī)定）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全

16、問題。規(guī)定第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”；第七條規(guī)定，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。從法律后果看，規(guī)定第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使的成本。規(guī)定上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：一是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；二是沒有明確在被執(zhí)行人收入水

17、平超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下，是否能對抵押房屋予以執(zhí)行；三是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予以執(zhí)行；四是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。2.抵押物風險防范對抵押物權利瑕疵風險，銀行應加強對貸款調(diào)查、審查人員的法律培訓，提高一線信貸人員風險識別能力，明文禁止利用權屬不清的房屋、集體土地上的房屋作為抵押物；對因政府部門原因形成的潛在風險，要通過對以往案例的調(diào)研以及增加其他擔保方式等將抵押物權利瑕疵風險降至最低。對抵押物價值下跌風險，銀行所能做的是加強對國家宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的研究，設定若干警戒標準，對房價畸高地區(qū)適當提高貸款條件、降低貸款比例，形成穩(wěn)

18、健發(fā)展的態(tài)勢。對抵押物處置風險的防范。首先，必須看到外部環(huán)境在今后一段時間將得到較大程度的改善：一是人民銀行個人征信系統(tǒng)將于2005年年底之前在全國推廣；二是最高人民法院目前正在建立執(zhí)行立案信息系統(tǒng)，將對企圖賴賬的借款人產(chǎn)生強大的威懾力。其次，必須采取較為有效的措施：一是通過審查借款人的工資單、住房公積金收入證明、銀行對賬單等，結合借款人的年齡、學歷、職業(yè)等信息判斷借款人的真實收入水平及收入穩(wěn)定性；二是結合職業(yè)前景判斷，確定重點支持職業(yè)與優(yōu)質(zhì)個人客戶標準，以優(yōu)惠措施吸引優(yōu)質(zhì)客戶；三是對職業(yè)前景不樂觀、收入穩(wěn)定性較差的借款人停止發(fā)放住房抵押貸款，確需發(fā)放的，要從嚴審查借款人的收入情況，大幅度降低

19、貸款比例；四是審慎發(fā)放經(jīng)濟適用房等以滿足基本居住為目的的住房抵押貸款；五是加強與有實力的住房置業(yè)擔保公司的合作，實現(xiàn)部分貸款擔保方式的有效替代；六是加強與實力雄厚的房產(chǎn)交易中介機構的合作，研究開展以高（價格）換低（價格）、以大（面積）換?。娣e）、以買變租等業(yè)務，適當進行業(yè)務品種創(chuàng)新。四房屋買賣合同瑕疵1.房屋買賣合同瑕疵風險從法律關系看，房屋買賣合同確立的是售房人與購房人之間的買賣關系，房屋擔保貸款合同確立的是借款人（購房人）與銀行之間的借貸關系，兩種合同互不隸屬。但從另外一方面看，借款人之所以與銀行簽訂房屋擔保貸款合同，是因為房屋買賣合同的存在及自身資金實力的不足，即房屋買賣合同的成立是借

20、款人簽訂房屋擔保貸款合同的主要原因。顯然，從合同目的而言，房屋買賣合同與房屋擔保貸款合同具有強烈的關聯(lián)性。如果房屋買賣合同因合同目的無法實現(xiàn)而被解除，則意味著作為合同締約方之一的借款人簽訂房屋擔保貸款合同的目的亦不能實現(xiàn)，借款人也可以請求解除該房屋擔保貸款合同。所以，房屋買賣合同糾紛可能對房屋擔保貸款合同產(chǎn)生重大影響。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋2003號）第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！边@就從法律上確定了房屋買賣合同的效力對房屋擔保貸款

21、合同的效力的影響，即房屋買賣合同的風險可能傳導至銀行個人住房貸款業(yè)務。房屋買賣合同可能被確認無效或者被撤銷、解除的事由也將成為影響銀行個人住房貸款安全性、穩(wěn)定性的事由。這些事由主要包括：第一，房屋買賣合同訂立后，出賣人將房屋另行出賣或抵押。一是出賣人又將該房屋出賣給第三人；二是出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。第二，出賣人故意隱瞞重大事實，造成房屋權屬存在重大瑕疵。一是故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；二是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；三是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第三，因一方或雙方違約致使合同目的無法實現(xiàn)。一

22、是出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，且當事人沒有特別約定；二是房屋買賣合同約定或者按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。第四，與房屋本身相關的事由。一是房屋主體結構質(zhì)量不合格，或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；二是房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與房屋買賣合同約定面積的面積誤差比絕對值超出，且房屋買賣合同沒有約定或者約定不明確。在房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的情況下，最高人民法院在法釋2003號中規(guī)定：出賣人應

23、當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人，結果就是銀行的債權由原來的抵押擔保債權淪為一般債權，既有的優(yōu)先受償權歸于滅失。一旦出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)或卷款逃逸的情況，銀行個人住房貸款風險就驟然增大。2.房屋買賣合同瑕疵風險防范在個人一手房貸款中，一般由開發(fā)商為借款人承擔階段性保證擔保。開發(fā)商實力及所開發(fā)項目的實際狀況，將直接影響到房屋買賣合同的履行，從而間接影響到銀行個人住房貸款安全。如果房屋買賣合同糾紛的減少，也就意味著銀行個人住房貸款安全的增加。對銀行而言，規(guī)避風險的最根本途徑在于選擇實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商以及選擇規(guī)劃合理、操作規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)項目。對期房項目發(fā)放個人住

24、房貸款的，應加強對開發(fā)商的資金監(jiān)管力度，確保資金首先用于本項目的后續(xù)建設，防止因資金挪用造成工程爛尾。通常而言，由于房屋買賣合同瑕疵而導致的風險主要發(fā)生在購房人取得正式的房產(chǎn)證之前，而此時開發(fā)商承擔階段性保證擔保責任，需要在銀行交存一定金額的保證金，利用好保證金條款也能在一定程度上督促開發(fā)商盡力確保開發(fā)項目的順利完成。銀行規(guī)避風險還要注意加強貸后管理力度，建立風險預警機制，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商與購房人之間發(fā)生糾紛，可能導致房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，立即采取補救措施，或請求司法機關對開發(fā)商財產(chǎn)進行查封、扣押、凍結等保全措施，最大限度保全銀行債權。五銀行內(nèi)部資金籌措與安排風險1.提前還款

25、（1）提前還款的影響。當市場利率下降時，借款人可能通過再融資的方式提前償還銀行的抵押貸款，以降低貸款成本，而對于銀行來說，預期相對高收益的投資提前收回，因而面臨在低利率環(huán)境下再次投資的問題，從而造成了一定程度的風險；由于投資渠道的狹窄和“無債一身輕”等傳統(tǒng)觀念的影響，借款人一般傾向于提前還款，當市場利率上升時，因需要承擔更高的利息，借款人提前還款的傾向更加明顯。提前還款能夠確保銀行資金安全回籠，降低資金流動性風險，但其負面作用不容忽視。從銀行近年的情況看，個人住房貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是銀行實現(xiàn)資產(chǎn)結構優(yōu)化的重要工具，有意愿和實力提前還款的借款人往往屬于銀行的優(yōu)質(zhì)個人客戶，銀行為營銷個人住房貸款支付了一定的成本（有些成本是難以量化的）；借款人在貸款后很短時間內(nèi)大量提前還款，將造成銀行支付的成本尚不能完全收回，更不要談盈利，同時也打亂了銀行的資金安排計劃，迫使銀行必須支付利用提前收回的資金再次投資的成本，資金安全性也沒