房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”如何做到未雨綢繆

1、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”如何做到未雨綢繆？2014-07-08房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的腳步越來(lái)越近，對(duì)于從未接觸過(guò)“營(yíng)改增”概念的房企經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，常常會(huì)覺(jué)得莫名的恐慌，到底“營(yíng)改增”是利好還是利空，房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)撲面而來(lái)的“營(yíng)改增”政策，且聽(tīng)分解?！盃I(yíng)改增”的政策背景和意義國(guó)家推行“營(yíng)改增”的兩大意義在于：一、破除重復(fù)征稅：凡是征收營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)其實(shí)在購(gòu)買原材料時(shí)早已繳納了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，只是這部分增值稅并未抵扣出去，企業(yè)成為了增值稅的最終承擔(dān)者，并且在此基礎(chǔ)上又交了一遍營(yíng)業(yè)稅，可謂是違反了稅收制定中的大忌重復(fù)征稅概念，因此“營(yíng)改增”的第一大意義是破除重復(fù)征稅，從而降低原有繳納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的稅負(fù)；二、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)

2、業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的目標(biāo)：征收營(yíng)業(yè)稅的多為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，降低服務(wù)業(yè)的稅負(fù)有利于三產(chǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的宏觀目標(biāo)。因此企業(yè)家們一定要認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”是國(guó)家結(jié)構(gòu)性減稅的大政策，是大好事，但為何很多企業(yè)還是望而卻步呢？一是很多企業(yè)家不熟悉增值稅的抵扣制度，誤以為增值稅的高稅率就是壞消息；二是在“營(yíng)改增”過(guò)渡時(shí)期，可能會(huì)由于上下游企業(yè)改革不同步、可抵扣發(fā)票不足等原因造成“營(yíng)改增”后的暫時(shí)性稅負(fù)增加。這就需要企業(yè)家們?cè)谡邅?lái)臨之前做好充分的準(zhǔn)備，認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”帶來(lái)的究竟是利好還是利空完全決于企業(yè)提供服務(wù)的定價(jià)和成本構(gòu)成。案例以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為例，我們來(lái)簡(jiǎn)單看看“營(yíng)改增”后稅負(fù)的變化。首先我們假設(shè)房屋

3、售價(jià)不變的情況：房地產(chǎn)企業(yè)成本中最大的應(yīng)該是土地成本，這部分成本約占房企成本的50%左右，但是這部分成本并沒(méi)有增值稅可以予以抵扣，為了少繳增值稅房企必須找大量可以抵扣的發(fā)票。那么可以抵扣的成本就集中在建安成本上，具體包含物料成本和人工成本。其中物料成本的增值稅為17%，建筑安裝增值稅為11%，這也意味著房企必須和正規(guī)的物料供應(yīng)商及建筑公司打交道，因?yàn)橹挥姓?guī)建筑企業(yè)才可以開(kāi)到增稅發(fā)票，隨便找的施工隊(duì)可無(wú)法開(kāi)具增票。以房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元不變的情況，物料成本40萬(wàn)元的情況下，原先繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），合計(jì)約10.81萬(wàn)元；“營(yíng)改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的

4、增值稅稅率定為11%，則銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬(wàn)元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬(wàn)元），相抵后交稅4.09萬(wàn)元。很明顯是有了較大的降稅比例。但是物料成本越低，或拿不到增稅發(fā)票，那稅負(fù)率就會(huì)大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負(fù)率可達(dá)到8.9%，遠(yuǎn)超過(guò)原先只有6.5%兩稅合計(jì)的稅負(fù)比例。此外還得兼顧房企利潤(rùn)的空間變化統(tǒng)籌考慮。每個(gè)房企都應(yīng)該根據(jù)自家的成本和定價(jià)重新測(cè)算新的稅負(fù)率和盈利空間，并以此來(lái)制定自己的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷策略。下表對(duì)不同物料成本比例進(jìn)行了簡(jiǎn)單的測(cè)算：非常明顯物料占比越高，營(yíng)業(yè)稅加增值稅的綜合稅負(fù)率下降越快。建議因此

5、在“營(yíng)改增”的大局即將到來(lái)之際，房企應(yīng)該有哪些應(yīng)對(duì)呢？下面提5點(diǎn)建議：1、和具備正規(guī)資質(zhì)的下游企業(yè)合作。從下游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。當(dāng)然同時(shí)也要注意供應(yīng)商也可能會(huì)趁機(jī)提高售價(jià)，一定要多家詢價(jià)進(jìn)行比較。2、增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下游看，房企面對(duì)企業(yè)銷售會(huì)更加有利于銷售的完成，因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。3、提高精裝修房銷售比例。面對(duì)普通購(gòu)房者，他們是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對(duì)精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。4、改變競(jìng)爭(zhēng)策

6、略。在抵扣充足、稅負(fù)總體下降的房企，他們更加有成本優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行房屋銷售，因此面對(duì)這些競(jìng)爭(zhēng)，房企不可再實(shí)行捂盤(pán)惜售的策略。5、企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識(shí)，杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,會(huì)計(jì)核算結(jié)束?？偟膩?lái)說(shuō)“營(yíng)改增”政策將會(huì)大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作程度，理順?lè)慨a(chǎn)地業(yè)、建筑業(yè)的增值稅抵扣鏈條?！盃I(yíng)改增”稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤(pán)考慮、積極應(yīng)對(duì),提前做好相關(guān)