土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

1、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：現(xiàn)將土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則印發(fā)給你們，請(qǐng)你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過(guò)程中如有問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊(cè)稅務(wù)師管理中心）。本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）2.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無(wú)保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告）3.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告）4.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無(wú)法表明意見(jiàn)的鑒證報(bào)告）5.土

2、地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見(jiàn)的鑒證報(bào)告）6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明及有關(guān)附表國(guó)家稅務(wù)總局二七年十二月二十九日土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第一章 總則第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）以及注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。第二條 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該

3、項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。第三條 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。第四條 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求。（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。（

4、四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見(jiàn)附件1）。第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序

5、、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第十條 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第二章 一般規(guī)定第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。（二）

6、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。（六）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。（七）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出

7、。（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（四）正確劃分不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。第十四條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。第十五條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。第十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過(guò)程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)

8、定外，可以終止鑒證：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的。（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無(wú)效的。第十七條 納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需

9、與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：（一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)。（二）依法組成的清算組織。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。第三章 清算項(xiàng)目收入的審核第十八條 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：（一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（六）必要

10、時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第二十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。第二十一條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。第二十二條 有本準(zhǔn)則

11、第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二十三條 納稅人將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。第二十四條 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

12、第二十五條 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。第二十六條 必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的"預(yù)售收入備查簿"的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、

13、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。（三）審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。（四）審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如"其他應(yīng)付款"，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。（六）審核納稅人采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納

14、稅。（七）審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。第四章 扣除項(xiàng)目的審核第二十七條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

15、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第二十八條 扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。（五）實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的

16、開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用。（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。第二十九條 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)?。（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核

17、程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍５谌畻l 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。（四）審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（五）審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。（六）比較、分析相同地段

18、、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。第三十二條 前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。第三十三條 建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括

19、下列內(nèi)容：（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：1.從合同管理部門獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（二）自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。第三十四條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公

20、共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（六）審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本

21、是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。（九）各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。第三十五條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（六）審核有無(wú)預(yù)提的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，

22、審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。（二）利息支出的審核。企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；2.如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；4.審核利息費(fèi)用是否超

23、過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。第三十八條 國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如"三通一平

24、"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（四）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，核實(shí)有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。第三十九條 對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?。第五?應(yīng)

25、納稅額的審核第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。1.如果企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開(kāi)核算；3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適

26、用稅率。（四）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第六章 鑒證報(bào)告的出具第四十一條 本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)的書面報(bào)告。第四十二條 鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：（一）標(biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為"土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告".（二）收件人。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊(cè)稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對(duì)象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。（三）引言段。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說(shuō)明對(duì)委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒

27、證審核以及審核的原則和依據(jù)等。（四）審核過(guò)程及實(shí)施情況。鑒證報(bào)告的審核過(guò)程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：1.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；2.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；3.簡(jiǎn)要陳述對(duì)委托單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見(jiàn)，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。（六）鑒證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：1.稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)和注冊(cè)稅務(wù)師簽名或蓋章；2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；3.注明報(bào)告日期；4.注明鑒證報(bào)告的使用人；5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過(guò)審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告分為以下四種：（一）無(wú)保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告（見(jiàn)附件2）。（二）保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告（見(jiàn)附件3）。（三）無(wú)法表明意見(jiàn)的鑒證報(bào)告（見(jiàn)附件4）。（四）否定意見(jiàn)的鑒