建筑工程施工合同審核審查要點

1、建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對 99 版、相對重點）1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、 國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。（2）2004 第 14 號關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ： 將五種合同依法認定為無效： （一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì) 等級的；（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的； （三） 建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的； （四）承包人非法轉(zhuǎn)包建 設(shè)工程的；（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防

2、止合同最終效力問題。實務(wù)操作中， 律師 修改施工合同時， 合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段， 但仍需要從具體合 同特點角度予以分析。2、注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工 程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。3、注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實） 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可

3、證日期為準。4、注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先； 其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、 合同效力等重大變更的工程師指令， 可以約 定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。一、明確工程師授權(quán)范圍；二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認。6、注意審查對安全文明施工的約定 一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如： 因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。7、注意審查對于工期順延的約定一、 工期順延的原因， 除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)

4、容變更、工期增加、 設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電） 、地下物等因素造成的工期順延， 約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；二、 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān) 理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。 （視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的， 視為認可。）8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中 間驗收前 小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修 等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。 ”等。（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確

5、“正負零、封頂”等主要節(jié)點 的驗收要求。9、注意審查合同價款的確定方式一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風(fēng)險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（ 8%）”注意風(fēng)險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容， 承包人無論何種原因沒有列入 單價或總價款中的工程， 發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)， 并認為該項目已包含在 總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時， 只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分， 不再 對報價書、標底價及中標價進行重新核對。 ）（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算， 定額計價，稅前總價下浮。 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、

6、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同 認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項 元以內(nèi)不予計取， 元以上單項 的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整， 簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應(yīng) 下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多10、注意審查工程進度款支付方式1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的 是綜合工程進度和款項支付的配套， 前期墊資比例墊資壓力、 工程過程中的資金 投入的持續(xù)和科學(xué)等。11、注意審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更； 但實務(wù) 上需做變更。確認流程：由于工程變更使得

7、工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后 日內(nèi)， 承包人須向工程師提交書面報告， 工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準， 書 面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后 ,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證 ,在工程結(jié) 算時支付。承包人逾期不報， 視為不涉及工程造價增加。 設(shè)計變更必須提供由發(fā) 包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書， 否則 不視為設(shè)計變更。 施工期間變更調(diào)整單項 元以內(nèi)不予計取， 元以上單項的 變更于竣工決算時調(diào)整。12、注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定此階段的程序設(shè)置：1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）2）工程交付；3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）4）竣工結(jié)算。（

8、時間、視為條款）重點是關(guān)于驗收的主體資格、 質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、 結(jié)算資 料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后， 在 約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結(jié)算資料。13、在對于施工合同違約責(zé)任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函 生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（ 3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日 起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比

9、例的約定。（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議， 應(yīng)當通過仲裁或者訴訟解決， 但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何， 都不能成為 承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。 上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 （留置權(quán)）（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。證明責(zé)任的 承擔(dān)和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約

10、定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違 法分包， 發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的， 有權(quán)立即解除合 同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、 工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外， 應(yīng)當承擔(dān)工 程總標價 10%的違約金。 造成發(fā)包人損失的， 承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使 發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、 間接經(jīng)濟、名譽賠償責(zé)任。 但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。10）對于工程保修責(zé)任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔(dān) 14、關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查 簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地15、關(guān)于爭議解決途徑、地點的約定審查訴訟和仲

11、裁的選擇；工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。16、其他注意點： 質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。 材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。 保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農(nóng)民工工資支付的承諾。 關(guān)于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設(shè)定權(quán)限；2）款項：轉(zhuǎn)賬、一個帳戶專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳 手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）1、注意審查分包人資質(zhì)2、注意審查分包人的責(zé)任范圍分包工程承包人應(yīng)當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包 人負責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包

12、工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé) 任?？偘贤瑮l款： 指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系明確在分包條件下：（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。發(fā)包人負有支付分 包工程價款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利； 分包人負有按時、 保質(zhì)交付分包工程的 義務(wù)和享有獲得分包工程價款的權(quán)利。（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程 關(guān)系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務(wù)，享有獲 取總包管理費、總包配合費的權(quán)利； 分包人負有服從總包管理、 支付總包配合費 的義務(wù)，享有取得承包

13、人配合施工的權(quán)利。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負 有支付總包管理費的義務(wù)， 承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管 理分包工程的義務(wù)。4、分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程 量的依據(jù)。5、審查對于工程量變更的約定工程變更（1）分包人應(yīng)根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行 變更： 發(fā)包人作出的變更指令。 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。（2）分包人應(yīng)在工程變更確定后 14天內(nèi)向發(fā)包人、 工程師提出變更分包工 程價款的報告，發(fā)包人、工程師應(yīng)在收到變更報告的14 天

14、內(nèi)予以確認，分包人根據(jù)確認結(jié)果調(diào)整合同價款。（3）分包人在雙方確定變更后 14 天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的 報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。 發(fā)包人、 工程師無正當理由逾期未 予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認。6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求（1）發(fā)包人應(yīng)當在分包工程竣工驗收后 24 小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。 工程 竣工驗收后分包人應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價 款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容， 完成工程竣工決算報 告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。 承包人收到 竣工決算報告和決算資料后

15、， 應(yīng)專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核， 將初審意 見提交發(fā)包人或工程師。 發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、 決算資料 以及承包人的初審意見后，應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求 移交分包工程， 分包人應(yīng)當移交。 發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完 成工程決算的審核確認， 從期限屆滿的第二天起計算利息。 發(fā)包人或工程師超過 約定期限達三個月仍未完成審核確認的， 該期限屆滿， 視為分包工程決算已被確 認。（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包 人與分包人進行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價款的依據(jù)

16、。（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。（5）分包工程竣工驗收后，分包人應(yīng)繼續(xù)負責(zé)分包工程的保護和維修，承 擔(dān)相關(guān)費用， 配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。 分包人應(yīng)根據(jù)承包人的 指令移交分包工程。7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為 單價固定、工程量暫估的價款。 分包人報價書中所列單價為綜合單價， 已含稅金、 利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價， 任何條件下均不予調(diào)整。 工程量根據(jù)通用條 款第 22 條規(guī)定的程序進行確認。分包工程最終價款二分包人所報單價X經(jīng)確認的工程量（2）總價固定合同最終價款的確定方式

17、：本合同協(xié)議書確定的合同價款是 分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔(dān)保修責(zé)任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第 22 條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。分包工程最終價款二協(xié)議書確定的合同價款+工程變更追加價款（3）按實結(jié)算合同最終結(jié)算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款 是依據(jù)分包人的工程預(yù)算而暫定的工程價款。 工程竣工驗收后， 雙方按 額和 費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信 息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款二工程決算價款（4）他確定工程最終價款的方式。8、注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置（ 1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同， 分包人應(yīng)向發(fā)包 人支付分包工程合同價款 10的違約金。（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列