公共建筑設施的保養(yǎng)手冊

1、ZHPM公共建筑設施的保養(yǎng)C/01/31. 目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。2. 原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。3. 職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外包的清潔公司按照社區(qū)環(huán)境部制定的相關 標準負責執(zhí)行，由管理處及公司職能部門負責監(jiān)督檢查并填寫相應的記錄；其它保養(yǎng)內容由 管理處委托的保養(yǎng)供方（以下簡稱供方）負責執(zhí)行，填寫公共設施保養(yǎng)記錄。供方每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。4. 內容：4.1 屋頂。每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次。對面磚破碎或裂縫較大的應及時

2、更換，并對面 磚接縫處用白水泥勾縫。4.2 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每 3年進行全面清洗。發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的 應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考維修服務進行修補。4.3 內墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應修補；對磁磚面裂縫較大 的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時修補或 進行更換。4.4 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面每 3年進 行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時粉刷修理；對粉刷內部有損壞的， 用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范

3、圍后進行修補。4.5 門。每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門及其它類 型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應及時修補；4.6防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應刷油漆一次，最長時間不超過4年。4.7窗。每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出 扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強 度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與 墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗 扇，應卸

4、下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。4.8公共地磚。每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。日常發(fā)現(xiàn) 地磚損壞的應及時維修。4.9 吊頂。每3年進行全面保養(yǎng)一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更 換。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，4.10 人行道、車行道。每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分 敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、 車行道應及時修補。4.11管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)。 如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內管道

5、，嚴重污染的應隨時刷油漆。4.12 污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。4.13 擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠。在大雨 或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。4.14 玻璃幕墻（包括玻璃門）。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。4.15在臺風、大雨等天氣來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細 檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。5. 相關文件及記錄5.1 公共建筑設施保養(yǎng)計劃5.2公共建筑設施保養(yǎng)記錄附：公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準序號公共建筑設施名稱保養(yǎng)周期備注

6、01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有脫落的及時修補04樓梯間每3年對粉刷墻面損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄每2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應修補11管道每3年有必要時可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風來臨前應增加保養(yǎng)次數(shù)14玻璃幕墻（玻璃門）每1年在大雨或臺風來臨前應增加保養(yǎng)次數(shù)WI/G03-002ZHPM

7、公共建筑設施保養(yǎng)標準C/0 1/21、主體工程：屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應 通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。2、裝修工程a. 門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊， 打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。b. 掛鏡線、窗簾盒

8、、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更 新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c. 踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓地面工程a. 木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料 時，可改做相應標準的高級地坪。b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層 或做塊料地面。4、屋面工程a. 屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本

9、身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。b. 屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應 翻做。c. 女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或 拆除。d. 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層； 結構損壞的，應加固重做。e. 玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。f. 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾面工程a. 外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做， 重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提

10、下進行。b. 外墻勒腳損壞的，應修復。c. 內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹； 原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外 高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。d. 天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復； 損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6油漆粉飾工程a. 木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上 述木構件整件或零件拆換應油漆。b. 鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或

11、其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后 刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為 2-3年。c. 木地板原油漆褪落的，應重做。d. 室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞 應原樣修復。e. 高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的 質量等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合 性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業(yè)技術性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的 分析。根據(jù)城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部

12、 1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準，并結合我 公司實際情況，制定對樓宇質量進行評定的標準。一、房屋完損標準的劃分和等級分類。1 、房屋完損標準的劃分各類房屋完損標準是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好或 損壞程度來劃分的。房屋完損標準共分成四個標準，即完好標準、基本完好標準、一般損 壞標準和嚴重損壞標準。房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分 分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣 及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。2 、房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的

13、完好、損壞程度，房屋的完損狀況即 房屋完損等級分成以下五類：（1）完好房。是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管理道暢通， 現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復的。（2）基本完好房。是指房屋結構基本完好，用量構部件有損壞，裝修基本完好，油漆 缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復的。（3）般損壞房。是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏 雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有 部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。（4）嚴重損壞房。是指房屋年久失修，

14、結構有明顯變形或損壞，造成嚴重漏雨，裝修 嚴重變形、破損、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、 器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建。（5）危險房。是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可 能，不能確定住戶安全的房屋。二、房屋完好率，危險率的計算計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m）為計算單位，評定時以幢為評定單位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房 屋建筑面積和百分比。即：完好房建筑面積+基本完好房建筑面積房屋完好率= X100%總的房屋建筑面積房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應重新評定調整房屋完好

15、率（但是零星小修后的房 屋不能調整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新 評定；新接管的新建房屋，同樣應評定完好率。危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：整幢危險房屋的建筑面積危房率=X 100%總的房屋建筑面積二、房屋的各類完損標準。參考城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準。四、 房屋完損等級評定方法。參考城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1985年制定頒布的房屋完 損等級評定標準。五、評定房屋完損等級的基本做法房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔1 3年（我公司規(guī)定為3年）對所管的房屋進行

16、一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可以 全面、詳細的掌握房屋的完損等級情況。不定期評定，分為以下幾種情況：1 、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，應對危險房屋、嚴重損壞房屋 和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。2 、房屋經(jīng)過中修、大修、翻建竣工驗收以后，應重新進行評定完損等級。3、接管新建房屋后，要進行評定完損等級。進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統(tǒng)計匯總等三個階段。1 、組織準備階段這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞 好試點。(1) 組織準備：公司成立房屋質量評定領導小組，對評定工作進行全面組織和領導，這個評

17、定小組 要有公司分管領導，管理處、技術等部門的人員參加。各基層物業(yè)管理處應成立評定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經(jīng)驗管理 處負責人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯1人。(2) 培訓、試點：組織評定人員進行業(yè)務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結合的方法，把課堂聽 講與現(xiàn)場實際相結合起來。還可以把培訓和試點結合起來。通過培訓以達到理解標準，掌 握方法，保證質量的目的。通過學習了解如何評定房屋質量，明確任務范圍、掌握評定的方法；其次要學習物 業(yè)管理的有關政策、業(yè)務知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作的紀律 也是培訓學習的必要內容。試評時一定要按照標準逐項對照確

18、定。通過試評必須達到二個基本目的：一是 要達到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光(目測程度)以起樣板示范作用；二是要摸索出一 套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗，加以推廣。(3) 物質準備：要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質準備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計表格 查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關檢查設備的儀器、儀表。還有必 要的書寫用具及安全器具。各項準備工作要盡量做得細一點。物業(yè)管理公司要對各管理處的評定工作準備認真 檢查落實，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以保證 評定工作的質量。2、實施查勘階段在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段

19、。在這一階段評定領導小組要 幫助和指導各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質量、 抓進度、總結經(jīng)驗,發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。（1 ）分工明確，職責分清：各管理處的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負責評地基基礎、鋼筋砌體等承重結構，非承重結構、屋面、樓地面、內外飾面等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛(wèi)、電照、空調和特種設備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。管理處負責人是評定小組的負責人，也是評定工作的技術質量負責人，主要負責安排查勘評定任務，技術指導，質量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負責評定房屋完損等級，解決評定過程中遇到的疑

20、難問題；保管評定中的資料和表格。（2）評定順序：為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質量，應按以下順序進行： 在室內先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料，如房屋名稱、結構類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項。 在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料以后，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。 房屋分幢完損等級評定工作結束后，經(jīng)復核抽查無誤，符合質量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。（3）評定方法：評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地，經(jīng)核對房屋的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法

21、如下：查：查看是評定的主要方法，查看時應先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序， 查內承重墻（柱）， 鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面 滲漏水跡情況，并上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲 吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結構有裂縫、飾面有破損，還可 以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。木工先查看外門窗的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查看非承

22、重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。水、電工及電梯工對設備部分的完損評定，也應按照先下后上的順序逐間逐層檢查， 必要時帶檢查測試儀器來測定設備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。管理處負責人從外到里，從下到上對各評定項目都要目測完損程度，做到心里有數(shù)， 若遇到危險、嚴重損壞的承重結構，可以同泥工或木工一起查看完損程度。在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一處把所有的項目全部查看到， 不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時間。問：對有些項目的損壞情況查看不到或情況不

23、清的，可以詢問住戶，如白蟻危害， 屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人 報出各個項目的完損程度。議：管理處負責人首先根據(jù)房屋分幢完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照 房屋完損等級評定方法， 提出整幢房屋應評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時，要發(fā)揚民主、充分進行商 議，必要時對爭論的項目可進行復查后再確定等級。對評定過程中遇到情況復雜，個人難 于確定時，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。記：管理處負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表

24、中的“評定等級” 一欄內，填寫時可簡明寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本 完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損害房）、和危險（即危險房）。 在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結構損壞的情況，還要在表中“附記”欄內簡明記載損壞的內容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫圖示意，以便復核或作 為修理查勘時的依據(jù)。（4）填寫房屋分幢完損等級評定表：房屋分幢完損等級評定表是評定的基礎表格，為了保證質量，填寫內容要正確，方 法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下：名稱：指大廈名稱。地址：指大廈所在的地點。編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防

25、止散失，以供查考，以每張 表編一個號碼，應按順序編號。幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應分別按每一幢編寫幢號。產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn).等。結構類別：如鋼筋砼或其它結構等?，F(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋 原建時的用途。附記：主要記載說明的問題，如承重結構損壞的部位、數(shù)量、程度等。評定等級：是指整幢房屋的完損等級。（5）評定的質量要求：評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為 房屋技術管理和修繕計劃的安排提供基礎資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質量放在首 位。為了保證質量，必須

26、做到以下幾點： 加強對評定人員的培訓和業(yè)務指導，提高業(yè)務人員素質，要求每個評定人員掌握 房屋完損標準和評定方法，并在實際工作中能正確運用。 在評定過程中對出現(xiàn)的特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定 組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導，及時解決評定中存在的問題。 建立工作責任制，評定人員承擔評定質量的責任，對質量好的要給予表揚，對質量差的要批評，并限期改正。 上級評定組織要嚴格把關，加強抽查指導，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質量的方法： 評定小組自查。評定小組每天實地評定結束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標準，

27、對不 符合者，要及時糾正。 上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查質量。抽查質量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情 況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內。（6）評定中應注意的事項 參加評定工作的人員一定要有高度的責任感，要嚴格組織紀律，既做房屋質量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。 查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴重損壞房”二個等級

28、時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定 無關的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。 在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。 在查看時，隱蔽部位有破損的地方，應通過管理處及時安排修補，以免影響住戶。 (7 )評定員應遵守的紀律： 評定工作必須到實地，依順序逐幢進行。若遇住戶不在家，應下次再補查，做到 不遺漏、不復查。 工作時必須佩戴標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。 對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的風俗習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關人員傳 播資料和數(shù)據(jù)。 妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。 堅持崗位，不擅離職守，認真執(zhí)行各種規(guī)章制度。3、匯總統(tǒng)計表這一階

29、段的工作重點是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質量，搞好復核、核正工作，并在搞 好統(tǒng)計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。 匯總統(tǒng)計采用逐級的，自下而上的方法進行。(1)房屋完損等級匯總表是管理處建筑面積和各類房屋結構完損等級的匯總， 從此表可看出房屋結構和完損等級的情況。 此表由管理處匯總。 此表匯總是根據(jù)房屋分幢完損等級評定表復核無誤的基礎上進行的匯總。(2)公司房屋完損等級匯總表是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計匯總，反映房屋各 類結構的面積和完損等級，并用百分率表示。此表由公司匯總。此表根據(jù)房屋完損等級匯總表來統(tǒng)計匯總為有效控制廢

30、水/廢氣排放減少其對環(huán)境的污染， 將廢氣/廢水排放控制在環(huán)境保護法 律法規(guī)要求的范圍內，特制定本規(guī)定。1、廢水有序排放實行雨水、污水分流制度、禁止亂排放和無序排放；廢氣排放應達 到環(huán)保要求，不得影響正常的生活工作環(huán)境。2、維護給排水/排氣系統(tǒng)的管道、閥門及其它設備，保證其正常工作。3、管理處對廢水/廢氣排放進行日常巡查、計劃檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。巡查內容 包括：排水、排氣系統(tǒng)、水處理設備、管道、沙井、隔油池、化糞池等。4、排水設施發(fā)生漬水、管道破裂等事故，管理處應當及時進行維修、疏通。5、住宅裝修時，管理處應告知不得改動室內雨水、污水管道及排煙系統(tǒng)，并加強巡 視檢查。6、商鋪裝修涉及廢水/廢

31、氣排放的，首先應提供廢水 /廢氣排放設計圖紙、裝修完后 經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后方可營業(yè)、環(huán)保部門的驗收合格證復印件交管理處存檔。7、接到臺風暴雨訊號前應檢查排水設備、管道暢通，以免污水倒流污染環(huán)境。&管理處應定期對相關方（涉及廢水 /廢氣排放的商鋪）進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題應 加強宣傳、督促相關方處理。9、管理處對投訴問題應及時與相關方協(xié)商處理，如處理不了應和環(huán)境保護管理部門 聯(lián)系處理。10、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和 電氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1 、管理處對

32、樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內。供方在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。2 、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3 、用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在深圳市家庭 居室裝修開工申請表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。4 、凡進入樓宇內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地

33、點接線，禁 止亂拉亂接電線。5 、進入樓宇的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內使用，禁止在其它時間內使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6 、管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章 電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。7、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1 、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員（供方人員）負責對樓宇水池、水箱鑰匙進行保管并對水池、水箱的清洗工作進行監(jiān)督。2 、

34、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。3 、地下貯水池、天面水箱每年應由具有深圳市水池清洗資質的供方徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并取得深圳市水質檢測中心或深圳市水務局水質檢測合格證。地下貯水池、天面水箱每年的5 10月份每隔10天加一次消毒藥水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒藥水（粉）。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封 并加鎖。4 、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即向管理處報告，并由供方組織 人員進行搶修，杜絕浪費。5 、抄表員每月要對每戶用水量

35、進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應立即進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。6 、隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。7、管理處執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水為了認真解決業(yè)主/用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實是求是，劃清責任，合理 收費，服務用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋及室內設施發(fā)現(xiàn)的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字， 由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。 維修后管理處實行消 項驗收，維修所發(fā)生的人工、材料等費用由地盤負責。2、用戶房屋及室內設施自入伙起在國家規(guī)定的保修期內發(fā)生的房屋質量問題，均屬 于建筑

36、施工質量保修期保修內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則由管理處通知管理處的維修供方負責維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā) 生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。3、用戶入伙后超過保修期發(fā)生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上 同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。4 、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處通知管 理處的維修供方進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修供方按成本價合理收費。5、如用戶提出大的維修申請，管理處派專職人

37、員核實情況，制訂維修計劃，組織人 員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。6 、凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處通知維修供方負責完成。如維修供 方不能維修，則上報工程部，由具有相應資質的施工單位負責維修。維修所發(fā)生的一切費 用均在管理費中開支，不再向用戶收費。一、維修全過程1、 按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴或敲門（每 次輕敲不超過三下）。2、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估 計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用

38、戶確 認后方可進行維修。4 、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間 參觀。5 、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的 費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。6、維修中或離開時，均不得接受用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、 小費。7 、接過用戶支付的維修費用、派工單后，必須向用戶致謝。8 、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進行下 一個維修項目難度大的維修：金額在 2000元以上的維修項目（含 2000元）。人暫時沒有人手手1T1“我們馬上派人去維修。”“對不起，我們暫時沒有人?！奔s定

39、時間去維修。11ZT1 E再向住戶確認一次維修內容、地點及時間后，“請問您還有什么要求？”沒有能力-“對不起，我們沒有此項服務?！辈⒆鬟m當解釋。*有能力管理及維護好業(yè)主的房屋，達到結構完好、設備設施常用常新的要求，在及時維修、確保 質量的同時，要善于發(fā)現(xiàn)問題，以便及時改進維修工作，不斷提高管理水平及服務水平。特制定 房屋（含水電）維修回訪制度如下：一、管理處在辦公室工作人員中指定專人（房管員）負責每月的維修回訪工作，回訪工作 需在收回派工單起三個工作日內完成。二、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔 細檢查，并作專項記錄。三、對業(yè)主室內的一般維修，房管員每

40、月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并 作記錄?；卦L抽取的數(shù)量不應低于派工單總量的 90%其中至少按抽取數(shù)量的25%進行上門回訪, 其余可以是電話回訪。四、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況，各管理處維修主管除需每周巡視外，仍應對公共設施的 維修保養(yǎng)情況100%進行回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由各管理處主任簽名確 認。五、房管員收到業(yè)主對維修后仍存在缺陷的投訴時，應填寫投訴來訪記錄，并應立即報告 管理處辦公室，辦公室應在24小時內安排特殊回訪與返修。1. 目的：確保業(yè)主（住戶）提出的服務要求得到滿足，使樓宇各部分能安全、長久、有效的 使用。2. 適用范圍：2.1 樓宇各公共部分的維

41、修過程的檢驗。2.2 業(yè)主（住戶）室內維修過程的檢驗。3. 職責：3.1 維修主管每日對派工單進行檢驗。3.2 維修主管負責大廈公共部分的周巡視。3.3 管理處房管員負責每月維修工作的回訪，管理處主任負責每月維修工作的檢驗。3.4 工程部在每季度安檢（或設備年檢）時查驗工作記錄。4. 內容：4.1 維修過程的檢驗規(guī)則：4.1.1 服務及時性的檢驗：接到維修要求，與業(yè)主（住戶）約定好維修時間，準時按預約時間到達目的地。維修時間視工藝復雜程度而定：一般性維修不超過8小時；對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過 72小時（工藝要求特殊的例外）。不能當天完成的，應向業(yè)主（住戶）解釋原因，并

42、將信息及時反饋給房管員和維修主管。4.1.2 服務質量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗。功能性維修，以恢復原有功能為準；外 觀性維修，表面應無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應無突兀感；滿足業(yè)主（住戶）/管理處的合理要求；嚴格按公司制定的相關標準執(zhí)行。4.2 檢驗：a. 日檢：房管員對每日的派工單要及時收回，以檢驗服務的及時性和住戶對維修服務過 程是否滿意，并查找當日未解決項目原因，及時監(jiān)督解決。b. 周檢：維修主管依據(jù)維修服務標準，每周對大廈公共部分情況進行周巡視，有問題及 時反饋到維修班，并督促解決。c. 月檢：每月由管理處房管員根據(jù)派工單量按房屋維修的回訪規(guī)定對住戶進行回訪，以檢驗維

43、修服務過程的質量。管理處主任對維修工作的情況進行檢查，工程部在每季度安檢時查 驗工作記錄。d. 對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施，并填寫糾正措施 報告上報管理處主任，處理不了的應上報公司相應部門， 在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預 防措施，并認真填寫預防措施報告。5. 相關記錄：5.1 維修記錄5.2 維修工作聯(lián)系單5.3 維修回訪記錄5.4周巡視記錄5.5維修統(tǒng)計表5.6維修工作聯(lián)系單/派工單月匯總表附1：維修服務標準序內容服務 標準備注01上樓時間接到維修要求，跟用尸約定好維修時間，準時按預約時間到達目 的地。維修及時率達到99%如暫沒有此項維修人員，應向住 戶

44、解釋，再約定時間。02維修服務時間一般不超過8小時，復雜的最多不應超過72小時。服務效率滿意率應達到98%如超出上述時間，應向住戶說明 原因。03服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務態(tài)度滿意率達到99%04維修材料應冋住尸提供合格的維修材料。05維修工作滿意率應達到90%。對不滿意的10沁盡快組織二次 維修，使住戶滿意。06洗臉盆漏水應達到原先標準，經(jīng)反復試用，不漏水，服務對象滿意，此項維 修不超過1小時。洗菜盆漏水同此項07洗臉盆堵塞達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超 過2小時。洗菜盆堵塞同此項08浴缸堵塞及漏水達到暢通，對切口處的修補盡力恢復原樣，經(jīng)反復使用達到暢通

45、、 不漏水。維修時間不超過2小時。09疏通馬桶使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時 間不超過2小時。嚴重堵塞除外，如馬桶內掉進梳 子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當暢通，并對切口恢復原樣，清岀異物并清理干凈。維修時間不超過1小時。11維修墻內水管應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應恢復原 樣，做到工完場清。維修時間不超過2小時。12接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水。維修時間不超過1小時。13樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等 污染處清理干凈。維修時間不超過4小時。（上層住戶不在家除外）14馬桶漏水以不漏水為標準，如需拆馬桶

46、安裝，應恢復原樣。維修時間不超過2小時。15水龍頭漏水維修后應達到原來標準，密閉、開關自如。維修時間不超過30分鐘。16房間沒水使之通水，應在1小時內解決住戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等都可能 造成住戶家中沒水。17房間無電以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。維修時間不超過2小時， 比較復雜的不超過24小時。18燈不亮應達到原來照明標準，住戶提供的物料還需進行嚴格的驗證。維修時間不超過30分鐘。19門鈴不響以達到清脆悅耳為標準維修時間不超過30分鐘。20修理電器使電器能達到正常使用，保持原有外觀，試用效果使住戶滿意。小維修不超過2小時， 較難的不超過72小

47、時。21房間插座無電使用方便、安全為標準。并把故障原因告訴住戶。維修時間不超過2小時， 比較復雜的不超過24小時。22換鎖應按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關自如，緊閉性好。木門不超過30分鐘， 鐵門不超過2小時。23修理門窗使之能開關靈活自如，密封性能良好。維修時間不超過2小時，如玻璃 損壞的不超過24小時。附2:維修服務項目收費標準編號序號服務項目單位收費標準（元）備注安裝類1空調（窗式）臺50 80有預留孔2空調（窗式）臺80120無預留孔，不含支架3空調（分體）臺150250不含支架、配件4空調支架副150250鋁合金材料，其它材料另計費用:5洗衣機臺10 20含調試6抽油煙機臺

48、50 80含調試7排氣扇臺20 308熱水器（電）臺80100含調試9熱水器（氣）臺100150含調試10玻璃平方米80100含料，普通5厘白玻11燈具、門鈴等個30 12012防盜門扇15030013水（電）表塊30 5014水管米20 3015閥門個10 3016洗臉（菜）盆個8010017門鎖個30 5018室內電路米20 30 維 修 類1浴缸堵塞個/次30 80根據(jù)工作難易程度及工時確定2浴缸漏水個/次30 80根據(jù)工作難易程度及工時確定3洗臉（菜）盆堵塞個/次20 80根據(jù)工作難易程度及工時確定4洗臉（菜）盆漏水個/次20 50根據(jù)工作難易程度及工時確定5馬桶堵塞個/次10100根

49、據(jù)工作難易程度及工時確定6馬桶漏水個/次30 80根據(jù)工作難易程度及工時確定7疏通地漏個/次560根據(jù)工作難易程度及工時確定8水龍頭漏水個/次5 159水表漏水個/次20 3010抽油煙機臺50 8011排風扇臺10 2012熱水器（電）臺50 10013熱水器（氣）臺10020014室內電路米20 5015電話部20 3016電源插座個/次10 2017電表箱開關個/次20 3018修補瓷磚平方米30含人工、輔材19刷油漆平方米2020空調（窗式）臺100200不含電腦板、壓縮機21空調（分體）臺200250不含電腦板、壓縮機22燈具個20 6023鋁合金拉手個15 3024各類門個20-8

50、0注：各管理處可以參考此標準制定岀適合于自己的收費價目表一、土建部分的維修（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層）1、修補發(fā)絲裂縫a. 沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。b. 用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底，待干后補刷面層涂料。2、修補一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）a. 沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆粒。b. 用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結合層。c. 準備足夠的膨脹水泥，調成半干濕狀，并及時使用。d. 用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。e. 在補縫材料干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷

51、涂料。3、修補小孔、小洞對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。a. 填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥，并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b. 填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運 動將修補的邊融合。c. 在修補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。4、修補大的孔洞a. 先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈，用與基層相同質地的材料進行嵌填。b. 為避免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫 ，剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用 水泥釘固定在洞周圍基層上。c. 清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。d.

52、 等修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。2、涂抹水泥結合層。用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直，劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片 ，留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6對于外門窗周圍瓷磚的修補，把需要更換的瓷磚進行鑿除（含結合層），在門窗口 或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補程序同12345.）。（三）、更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層。2、將塵土沖洗干凈，修補面

53、涂抹結合層（水泥加 107膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。4、 手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位，后用平板拍打平整，與原墻、地面平 直。5、 粘貼約4小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透，并揭去紙，用棉紗把馬賽克表 面擦干凈。（四）、地下室墻體堵漏1、堵塞不漏水的孔洞超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。b. 將裂縫用水浸濕。c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內。d. 填補材料要保持濕潤，并養(yǎng)護三天。e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好；拌和后抹在需要修補的部 位（半小時要用完）,半小時用濕手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a. 用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b. 用北京產(chǎn)東海牌水泥不漏水膠結材料堵填。操作時，按生產(chǎn)廠家的技術說明配料，并 將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料，在這種材料剛開始硬化時（一般在搓成后的幾分鐘內），作為塞子 塞入孔內。堵孔材料凝結硬化前要及時抹平。（五）、修補損壞的人行道和車道1、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積 損壞的修補，采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。a. 將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。b. 用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形， 再用