歐洲最大的養(yǎng)老護(hù)理公司ORPEA的成功模式

1、深度解讀：歐洲最大的養(yǎng)老護(hù)理公司ORPEA的成功模式在老齡化的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被看作一個實(shí)實(shí)在在的朝陽產(chǎn)業(yè)。很多人看中這一萬億產(chǎn)業(yè)的巨大潛力，如蝗蟲般涌入這個產(chǎn)業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)先鋒變成了先烈，真命題變成了個偽命題。不要說產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，一進(jìn)去就掉進(jìn)運(yùn)營的大坑里，就像萬科這樣的地產(chǎn)大鱷都不敢再推養(yǎng)老了。作為一個萬億級的市場，為什么就難以孵化出一個億級規(guī)模的標(biāo)桿企業(yè)呢？老驢君對這個類似于哥德巴赫猜想的命題百思不得其解，只好發(fā)揮倔驢的脾氣研究個清楚，市場上成功的案例往往是最有說服力的，那今天就拿歐洲知名的養(yǎng)老運(yùn)營商法國歐葆庭集團(tuán)（下面簡稱ORPEA）來探究下大型養(yǎng)老運(yùn)營商成功的奧秘（本來老驢君傾向于選市值最高

2、的Brookdale Senior Living，但他老人家年年虧損，14年虧損突破1.5億，又創(chuàng)新高，只好忍痛棄之）。集團(tuán)簡介ORPEA集團(tuán)成立于1989年，現(xiàn)是歐洲第二大養(yǎng)老運(yùn)營商（15年Korian和Medica強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，總算把ORPEA從第一的寶座拉下來）?，F(xiàn)今擁有600家養(yǎng)老院58,334個床位，其中9101個床位在建。ORPEA的業(yè)務(wù)除了大本營法國外，還遍布比利時，德國，意大利，西班牙，瑞典，奧地利和捷克共和國。截至目前集團(tuán)總市值達(dá)到36.39億元（折合人民幣239.58億元）。主營業(yè)務(wù)是提供長短期的養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)，現(xiàn)建立了一個由療養(yǎng)院，急癥看護(hù)和精神病護(hù)理院組成的養(yǎng)老物業(yè)網(wǎng)絡(luò)，未來

3、業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是歐洲其余國家和中國。ORPEA一直堅(jiān)持?jǐn)U張規(guī)模化的商業(yè)模式，近幾年利潤不斷增長，14年凈利潤達(dá)到1.36億，比13年增長16.6%。ORPEA獲得如此耀眼的成就，老驢君認(rèn)為其在物業(yè)建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量和財務(wù)管理有其獨(dú)到之處。一，精挑細(xì)選的物業(yè)位置ORPEA每年有大量的在建物業(yè)，這些物業(yè)不是哪里便宜就建在哪里，ORPEA有一套資產(chǎn)選址的方案。首先物業(yè)必需位于城市中心或者大型衛(wèi)星城，這些城市擁有堅(jiān)實(shí)的人口基數(shù)，更重要的是物業(yè)具有較大的升值空間，這有利于ORPEA未來出售物業(yè)套現(xiàn)，從風(fēng)險較大的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為較安全的輕資產(chǎn)，為物業(yè)不斷的新建提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。其次，這些物業(yè)周邊配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。如

4、多特蒙德的新建項(xiàng)目就占據(jù)鳳凰社區(qū)現(xiàn)僅存的湖邊景觀位置，擁有獨(dú)特的湖景資源。而像Veyrier項(xiàng)目就可以享有Bois Bougy設(shè)施，并能優(yōu)先服務(wù)于La Colline診所的病人。雖然獲得良好位置的物業(yè)意味著高成本的投入，但從長遠(yuǎn)來看，較高的資產(chǎn)升值空間和物業(yè)位置對入住率的積極影響為運(yùn)營商帶來意想不到的附加值，從而緩解現(xiàn)金流的壓力和更容易的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。以下是2015年ORPEA準(zhǔn)備新建的三個項(xiàng)目：這是在多特蒙德的高附加值的養(yǎng)老項(xiàng)目再看柏林辦公樓重建項(xiàng)目最后是Veyrier的急性診療護(hù)理院和康復(fù)中心 二，不斷并購的擴(kuò)張模式養(yǎng)老人群在未來幾年后會出現(xiàn)井噴式的增長，單靠不斷新建的擴(kuò)張模式是

5、遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。如何快速布局市場（尤其是新市場）是運(yùn)營商必需考慮的事情。ORPEA就是不斷揮舞著鈔票大肆收購其他歐洲國家的養(yǎng)老運(yùn)營商來實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張，但對收購的對象是有一定標(biāo)準(zhǔn)，老驢君研究了14-15年期間的三大收購案：奧地利的Senecura，德國的Silver Care和瑞典的Senevita，發(fā)現(xiàn)有以下的共同點(diǎn)：1. 運(yùn)營商所在的國家老齡化嚴(yán)重，市場潛力巨大。國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)單養(yǎng)老需求得不到滿足，同時老人都有較強(qiáng)的購買力（德國和奧地利的養(yǎng)老支出占GDP的比例超過整個歐洲的平均水平），市場的高潛力是實(shí)現(xiàn)未來營收快速增長的重要因素。2. 運(yùn)營商是國家的市場領(lǐng)先者。他們不僅持有大量的

6、物業(yè)，同時與政府都有緊密的關(guān)系，深耕多年熟悉市場和深諳當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。這些優(yōu)勢不僅帶來大量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也為未來在區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目減少了不少的政策成本和適應(yīng)成本。3. 運(yùn)營商擁有相似的服務(wù)體系和運(yùn)營策略。一個字就是物以類聚，人以群分，大家比較相似就容易合作和資源整合，就像有相同愛好和價值觀的人比較容易成朋友和產(chǎn)生好感。短了磨合期就能把精力多放在運(yùn)營上而不是陷于公司并購整合不利的后遺癥中。所以老驢君看來兼并擴(kuò)張的關(guān)鍵是看清兼并對象的實(shí)力以及其所在市場的潛力。實(shí)力弱了對開拓市場沒多大助力，市場小了人的購買能力不強(qiáng)對營業(yè)收入快速增長推動不大（就像中國有市場但沒好的運(yùn)營商，ORPEA去收誰去，也只好先搞搞

7、培訓(xùn)，聊以自慰一下）三，高質(zhì)量的服務(wù)和培訓(xùn)體系再好的物業(yè)沒有高質(zhì)量的服務(wù)也是白搭，ORPEA為人稱道的就是高質(zhì)量的服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，90.6%的家庭滿意或非常滿意ORPEA所提供的服務(wù)，而收購的運(yùn)營商也擁有不錯的市場口碑，不是服務(wù)方面得獎的（Senevita獲得TerzStifung獎），就是在機(jī)構(gòu)評測獲得不錯得分的（Silver Care在MDK的評測報告評分處于1.0和1.6之間）。好的服務(wù)輸出需要大量的優(yōu)秀的國際人才。ORPEA開設(shè)的學(xué)術(shù)創(chuàng)新和診所道德委員會，聚攏了一批不同背景的國際專業(yè)人才，專門研究養(yǎng)老產(chǎn)品創(chuàng)新和制定服務(wù)培訓(xùn)機(jī)制，為ORPEA的服務(wù)升級出謀劃策。而長時間的細(xì)致培訓(xùn)大幅提升護(hù)

8、理員的服務(wù)能力。2014年超過10000的員工接受了275000小時的培訓(xùn)，而未來培訓(xùn)的總時間將以10%的速度增長。四，便宜的財務(wù)成本和穩(wěn)定的現(xiàn)金流量近幾年，ORPEA借貸成本持續(xù)降低，2014年上半年降到4.10%，預(yù)計2017年降到3.60%。主要原因是凈債務(wù)中86%屬于物業(yè)相關(guān)性的債務(wù)，由于抵押的物業(yè)都是價格波動較小的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，隨著歐洲利率的不斷降低，借貸成本也相應(yīng)不斷減少。而前面提到優(yōu)質(zhì)物業(yè)較佳的增值能力和持續(xù)增長的營業(yè)收入保障了集團(tuán)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，可以進(jìn)行不斷的兼并和新建。2014年整年，ORPEA出售了大量的舊物業(yè)，獲得超過2億歐元的凈現(xiàn)金流入，產(chǎn)生大量流動資金，可以用于各項(xiàng)的

9、投資行為，如新建和維護(hù)花費(fèi)，物業(yè)和無形資產(chǎn)的收購等?？傊?，ORPEA的運(yùn)營模式雖然看上去沒有什么特別的地方，簡單說就是通過物業(yè)兼并和新建，快速擴(kuò)張形成規(guī)模效應(yīng)，營業(yè)收入大幅增長從而獲得高利潤。但ORPEA在做，Brookdale和日醫(yī)同樣也在做，而ORPEA的利潤持續(xù)增長， Brookdale卻常年虧損。老驢君認(rèn)為原因主要是ORPEA在不斷擴(kuò)張的過程中，能很好的控制成本，在物業(yè)增值的前提下，從重資產(chǎn)的持有轉(zhuǎn)到輕資產(chǎn)的服務(wù)輸出，在物業(yè)新建（或企業(yè)并購）-增值出售-服務(wù)輸出的鏈條中不斷循環(huán)，最終獲得了不菲的回報。而美國養(yǎng)老地產(chǎn)在地產(chǎn)商，運(yùn)營商和REITs三者分工的情況下，像Brookdale和Sunrise的運(yùn)營商在純運(yùn)營模式下過度擴(kuò)張，成本失控，導(dǎo)