浙江廣廈度財務報表分

1、浙江大廈2009年財務報表分析一、資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表趨勢分析表2009年12月31日項目增（減）%結(jié)構(gòu)%2009年2008年流動資產(chǎn)貨幣資金 133.9111.974.83交易性金融資產(chǎn) 45.650.030.02應收票據(jù) 0.000.00應收賬款 -20.550.070.08預付款項 60.3011.196.59應收利息 0.000.00應收股利 0.000.00其他應收款 -20.830.770.92存貨 -19.0464.4375.20一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) -100.000.000.19其他流動資產(chǎn) 0.000.00流動資產(chǎn)合計 -4.8588.4687.84非流動資產(chǎn)長期股權(quán)投資

2、-4.263.933.88投資性房地產(chǎn) 28.240.170.12固定資產(chǎn)-13.475.095.56在建工程 4.630.710.64無形資產(chǎn) -3.130.810.79長期待攤費用 11.930.310.26遞延所得稅資產(chǎn) -41.850.520.84其他非流動資產(chǎn) -100.000.000.06非流動資產(chǎn)合計 -10.3211.5412.16資產(chǎn)總計 -5.52100.00100.00流動負債短期借款 1.939.809.08應付票據(jù) -100.000.001.09應付賬款 26.5010.627.93預收款項 -32.9428.4940.14應付職工薪酬 7.090.110.10應交稅

3、費 187.223.031.00應付利息 149.730.330.12其他應付款 51.926.514.05一年內(nèi)到期的非流動負債 -100.000.0016.93流動負債合計 -30.8358.8880.44非流動負債長期借款 537.6018.152.69長期應付款 0.000.050.05預計非流動負債 300.120.030.01遞延所得稅負債 0.000.00其他非流動負債 0.000.130.12非流動負債合計 504.7818.362.87負債合計 -12.3977.2583.31所有者權(quán)益(或股東權(quán)益) 實收資本(或股本) 0.0010.269.69資本公積 -1.643.24

4、3.11盈余公積 9.301.531.32未分配利潤 198.607.512.38所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計 28.7922.7516.69負債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計 -5.52100.00100.00（一）、資產(chǎn)負債表總體狀況的初步分析從總體上看，公司的資產(chǎn)總額從年初的899588萬元下降到年末的849974萬元，同比下降了5.52%；從負債及股東權(quán)益來看，應付賬款增加了26.50%，應繳稅費增加了187.22%，應付利息增加了149.73%。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，公司年末的資產(chǎn)總額中，流動資產(chǎn)占88.46%，固定資產(chǎn)占5.09%，在建工程占0.71%，無形資產(chǎn)占0.81%。其中，固定資

5、產(chǎn)所占比重較上年有所下降。從負債與所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)來看，公司的流動負債在總資產(chǎn)有一定下降的情況下也減少了30.83%，所占比重由上年的80.44%下降為58.88%；所有者權(quán)益所占比重則由上年的16.69%上升為22.75%，其中未分配利潤所占比重較上年有所增加。（二）、資產(chǎn)主要項目分析 1、貨幣資金及其質(zhì)量分析從總體規(guī)模來看。公司貨幣資金同比增長了133.91%，使其占資產(chǎn)總額的比重也由年初的4.83%上升為11.97%。盡管如此，貨幣資金持有量占資產(chǎn)總額的比例在房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司中也偏低。表明資產(chǎn)的安全性低，質(zhì)量不高。從融資方面來看，公司長期借款同比增長了537.60%，此項說明了公司自

6、身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力比較弱。初步分析，公司自身資金比較短缺，不能應付企業(yè)日常經(jīng)營活動；從報表中可以看出，貨幣資金和長期借款比例相當，而長期借款的增長比例高于貨幣資金增長速度，說明企業(yè)貨幣資金不足，會影響企業(yè)的償債能力。2、應收款項及其質(zhì)量分析應收款項包括應收票據(jù)和應收賬款，應收票據(jù)和年初一樣為零，應收賬款同比下降了20.55%應收賬款占資產(chǎn)總額的比重由年初的0.08%下降為0.07%，比重變化不大。在同行業(yè)中處于較低水平。公司應收賬款之所以下降，有可能是收益質(zhì)量上升，客戶大部分都是現(xiàn)金支付。在營業(yè)收入上漲29.25%的情況下，應收賬款沒有上升反而有所下降，說明公司銷售商品回款比較好，而公司2009

7、年貨幣資金增加也是有力的證明。3、預付賬款及其質(zhì)量分析預付賬款同比增長了60.30%，其比重也由年初的6.59%增加到了年末的11.19%，所占比重較大，主要系子公司天都實業(yè)本期增加基金投資所致。預付賬款過大，有可能發(fā)生損失，應注意對其加強管理。4、其他應收賬款及其質(zhì)量分析其他應收賬款同比減少了20.83%。雖然其他應收款的比重下降很大，但是就其規(guī)模而言，其他應收賬款的規(guī)模遠遠超過應收賬款，可能存在操縱利潤的情況。如果其他應收款長期得不到歸還，可能導致上市公司的資產(chǎn)惡化。5、存貨及其質(zhì)量分析存貨同比減少了19.04%，占資產(chǎn)總額的比重由年初的75.20%下降為64.43%，總體來看下降挺多，但

8、是在同行業(yè)中處于合理水平。公司的存貨之所以減少是因為2009年經(jīng)濟的低迷情況得到了緩解，市場開始復蘇，整個房地產(chǎn)行業(yè)相對2008年來說得到了迅速發(fā)展。6、長期股權(quán)投資及其質(zhì)量分析長期股權(quán)投資同比下降了4.26%，占資產(chǎn)的比重由年初的3.88%上升為3.93%，表明公司的長期股權(quán)投資的戰(zhàn)略有所變化，但力度不是很大。另外，公司當年也沒有計提減值準備，預示著公司長期股權(quán)投資的質(zhì)量保持了上年水平。7、固定資產(chǎn)及其質(zhì)量分析固定資產(chǎn)同比下降了13.47%，占資產(chǎn)總額的比重由年初的5.56%下降為5.09%，呈逐年下降的趨勢。2009年減少固定資產(chǎn)6738萬元，主要是2008年經(jīng)濟危機剛過，2009年雖然有

9、所復蘇，但是受經(jīng)濟危機影響公司對房地產(chǎn)的投入相對減少。值得注意的是，浙江廣廈資產(chǎn)總額在房地產(chǎn)行業(yè)中雖然靠后，但是其固定資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重卻最高。從固定資產(chǎn)折舊方法的披露上看，固定資產(chǎn)折舊年限、殘值率沒有發(fā)生變更。而2009年公司也沒有新計提固定資產(chǎn)減值準備，預示著公司自身對其固定資產(chǎn)的利用及其質(zhì)量還是有信心的。8、無形資產(chǎn)及其質(zhì)量分析無形資產(chǎn)同比下降了3.13%，從無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重看，由年初的0.79%上升為0.81%，在同行業(yè)中處于較高水平。但從絕對數(shù)額上看，公司并不是同行業(yè)中最高的。但是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無形資產(chǎn)對其影響并不是很大。另外，公司對無形資產(chǎn)一直沒有計提減值準備，這種

10、做法是否真實地反映了無形資產(chǎn)的價值，報表使用者應多加注意。（三）、負債主要項目分析1、對應付賬款的分析應付賬款同比上漲了26.50%，占權(quán)益總額的比重由年初的7.93%增加到10.62%，從絕對數(shù)額上看，數(shù)額也較大。通常應付賬款的增加多來自于對廠商貨款支付時間的延長，或者是采購的時點較晚，以致在期末尚未支付，而公司在報表附注中對此沒有進行披露。值得注意的是，公司一方面減少應收賬款，另一方面又增加應付賬款，讓供應商提供無息的營運資金，這種快收慢付的商業(yè)營運模式，對公司來說未嘗不是一種高明的理財方式。2、對預付賬款的分析預收賬款同比下降了32.94%，占所有者權(quán)益的比重也由年初的40.14%下降為

11、28.49%。從絕對數(shù)上來看，預收賬款減少了118948萬元。行業(yè)內(nèi)其他公司預收賬款都在上升，然而浙江廣廈卻在大幅度下降。另外，公司的營業(yè)收入同比增長了29.25%，營業(yè)收入與預收賬款的巨大的背離，不免讓人懷疑公司是否存在通過預收賬款這個蓄水池大量放水，而夸大2009年的實際銷售情況和業(yè)績。預收賬款的多少向來是浙江廣廈銷售收入的風向標。經(jīng)驗表明公司的預收賬款越多，證明它的產(chǎn)品越受市場歡飲，也預示它未來的收入增長越快。如果浙江廣廈的產(chǎn)品真的是供不應求， 多些預收賬款對公司的現(xiàn)金流量總是有好處，為何要改變銷售策略呢？對未來的業(yè)績增速是否有影響，我們拭目以待。3、對應付職工薪酬的分析應付職工薪酬同比

12、增長了7.09%，占權(quán)益總額的比重由年初的0.1%增加為0.11%。主要原因是：公司的收入增加，職工的工資水平也相應提高。整個社會消費水平提高，為了保障職工的生活水平，薪酬也相應提高。4、對應交稅費的分析應交稅費同比增長了187.22%，占所有者權(quán)益的比重也由年初的1%增長到3.03%。主要原因是：本期銷售收入較上期增長較多，相應營業(yè)稅及企業(yè)所得稅增加所致。5、對其他應付款的分析其他應付款同比上漲了51.92%，占權(quán)益總額的比重也由年初的4.05%上升為6.51%。從絕對數(shù)上來看。2009年末其他應付款達到了55375.5萬元。主要原因是本期公司向廣廈控股創(chuàng)業(yè)投資有限公司的暫借款增加所致。（四

13、）、所有者權(quán)益分析所有者權(quán)益較上年增長了28.79%，占權(quán)益總額的比重也由年初的16.69%上升為22.75%。盈余公積較上年增長9.3%，未分配利潤較上年增長198.6%，未分配利潤增幅最大，不難看出，這是公司盈利所致。（五）、資產(chǎn)負債表的總體評價雖然資產(chǎn)負債率有所下降，但與同行業(yè)相比資產(chǎn)負債率還是過高，未來償債壓力會比較大。存貨下降，可能對未來財務指標造成不好影響。預付貨款上升說明企業(yè)信用等級可能下降。貨幣資金上升主要是由于長期借款增加，經(jīng)營現(xiàn)金不足。利潤表分析利潤表趨勢分析表2009年項目增（減）%結(jié)構(gòu)%2009年2008年一、營業(yè)收入29.25100.00100.00減：營業(yè)成本38.

14、6376.4971.32營業(yè)稅金及附加40.017.136.58銷售費用-3.501.962.62管理費用-1.632.543.34財務費用-13.701.712.57資產(chǎn)減值損失12.700.901.03加：公允價值變動收益-230.580.02-0.02投資收益67.235.133.97其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-152.82-0.330.80二、營業(yè)利潤12.9814.4116.49加：營業(yè)外收入6.680.130.15減：營業(yè)外支出-34.610.270.54其中：非流動資產(chǎn)處置損失-65.920.010.03三、利潤總額14.5114.2716.10減：所得稅費用4.714

15、.285.28四、凈利潤19.299.9810.82五、每股收益（一）基本每股收益19.05（二）稀釋每股收益19.05（一）、利潤總體狀況的初步分析2009年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4387105705.49元，同比增長29.25%；利潤總額625883814.29元，同比增長14.51%；凈利潤436896645.36元，同比增長19.25%；每股收益0.5元，同比增長19.05%。2009年，公司房地產(chǎn)項目開發(fā)新增投資額259811.19萬元，合同銷售金額301991.80萬元，回籠資金287566.03萬元。（二）、利潤表主要項目的分析1、對營業(yè)收入的分析2009年公司的營業(yè)收入增加了29.

16、25%。究其原因。主要是有銷售量增加和價格上漲共同所致。（1）、銷售量因素。2009年經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊逐漸減輕，房地產(chǎn)行業(yè)相對于2008年得到了迅速發(fā)展。2009 年上半年，房地產(chǎn)市場釋放的剛性自住需求成為購房主流，市場快速消化存量住房；（2）價格因素。近幾年中國房價持續(xù)上漲，2009年下半年，隨著房地產(chǎn)市場的回升，市場供需矛盾明顯，房價持續(xù)上漲，"地王"頻現(xiàn)，多數(shù)房企銷售收入已創(chuàng)歷史新高，部分城市投資投機性購房大幅上升，進一步推動了房價過快上漲。2、對營業(yè)利潤的分析2009年營業(yè)利潤同比增長12.98%，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重由上年的16.49%下降

17、為14.41%。（1）營業(yè)成本。2009年公司營業(yè)成本同比增長了38.63%，大于營業(yè)收入增長29.25%的增速，營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重也由上年的71.32%上升為76.49%，在同行業(yè)中屬于很高的。（2）三項費用。在營業(yè)收入增長、銷量增加的情況下，銷售費用同比下降了3.5%，公司對此沒有披露下降的原因，只能推測公司在營銷環(huán)節(jié)上費用控制比較好；財務費用同比下降了13.70%，主要原因系本期存款的增長及利率的提高，帶給公司非?？捎^的利息收入增長所致；管理費用同比下降了1.63%?？偟膩砜?，公司三項費用占營業(yè)收入的比重呈大幅度下降趨勢，在同行業(yè)中也處于較低水平。公司如能對管理費用稍加控制，營業(yè)利

18、潤率還會有所提高。3、對關(guān)聯(lián)方交易的分析公司在報告期內(nèi)，通過公開招投標程序，廣廈建設(shè)集團有限責任公司及其子公司與公司子公司間建立了長久良好的合作關(guān)系，能夠保證項目建設(shè)的質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)、高效的服務，有利于減少項目風險。關(guān)聯(lián)方交易不影響公司獨立性，公司不會對關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生依賴。4、利潤表的總體評價從利潤表揭示出來的信息可以看出，公司業(yè)績上升的主要原因，是營業(yè)收入增幅高于成本費用增幅所致，其營業(yè)成本控制得很好，直接導致了其擁有較高的毛利率。另外公司的三項費用的有效控制。使公司的營業(yè)利潤率和凈利潤率都比較高。但是，公司的營業(yè)收入金額在行業(yè)內(nèi)較低，凈利潤在行業(yè)內(nèi)也屬于較低水平?，F(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量水平分析表（

19、單位：元）項目20092008增（減）%內(nèi)部結(jié)構(gòu)20092008一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金3201650000174769000083.1998.4495.92收到的稅費返還6851.7400.000.00收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金5062440074434900-31.991.564.09經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計3252280000182212000078.49100.00100.00購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金207673000019414700006.9779.6177.24支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金5850750067739900-13.632.242.

20、69支付的各項稅費3183420002945320008.0812.2011.72支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金155070000209922000-26.135.948.35經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計260865000025136700003.78100.00100.00經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額643625000-691541000193.07二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金31886100058947000440.9382.2111.15取得投資收益所收到的現(xiàn)金14474400144285000.323.732.73處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額12293

21、6002386920415.043.170.45處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額0247511000-100.000.0046.80收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金42226500205622000-79.4610.8938.88投資活動現(xiàn)金流入小計387856000528895000-26.67100.00100.00購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金1094790036510100-70.019.6534.30投資所支付的現(xiàn)金1009470006613970052.6388.9662.13取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額158410001.400.00支付的其他與投

22、資活動有關(guān)的現(xiàn)金03800000-100.000.003.57投資活動現(xiàn)金流出小計1134790001064500006.60100.00100.00投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額274377000422445000-35.05三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金000.000.00取得借款收到的現(xiàn)金2756600000170240000061.9287.3791.00發(fā)行債券收到的現(xiàn)金000.000.00收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金398313000168322000136.6412.639.00籌資活動現(xiàn)金流入小計3154910000187072000068.65100.00100.

23、00償還債務支付的現(xiàn)金2962850000188775000056.9577.3882.13分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金164463000241439000-31.884.3010.50支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金701837000169412000314.2818.337.37籌資活動現(xiàn)金流出小計3829150000229860000066.59100.00100.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-674237000-427879000-57.58四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響021.78-100.00五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額243765000-696975000134.97

24、加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額242535000939504000-74.18六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額486300000242529000100.51（一）、現(xiàn)金流量表總體狀況的初步分析從總體上看，公司當年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為24376.5萬元，同比增加了134.97%。其中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為64362.5萬元，同比增加了193.07%；投資活動現(xiàn)金流量凈額為27437.7萬元，同比下降了35.05%；籌資活動現(xiàn)金流量凈額為-67423.7萬元，同比下降了57.58%。（二）、現(xiàn)金流量表主要項目的分析1、對經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的分析從現(xiàn)金流量表可以看出，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入同比增長了7

25、8.49%，其中“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”同比增長了83.19%。而經(jīng)營活動現(xiàn)金流出同比增長了3.78%，其中“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”同比增長了6.97%，“支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金”同比下降了13.63%，“支付的各項稅費”同比增長了8.08%。不難看出，公司銷售商品、提供勞務收到現(xiàn)金的能力并沒有減弱，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比下降了193.07%，主要原因是經(jīng)營活動現(xiàn)金流入的增幅大于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的增幅所致。而經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增大的原因，則是母公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入增加，且大于經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出。公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額本期為正，比去年同期明顯改善，主要原因為本期主營業(yè)務

26、收入比去年同期增長較多。值得注意的是，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在同行業(yè)中顯然仍處于低位，其雖然有所上升，但是其上升趨勢低于同行業(yè)其他兩家公司。公司凈利潤的情況從整個行業(yè)來看也不是非常理想。2、對投資活動現(xiàn)金流量的分析從現(xiàn)金流量表中可以看出，公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入同比下降了26.67%，主要原因為本期收回投資收到的現(xiàn)金比去年同期減少。另外，公司投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為27437.7萬元，意味著企業(yè)在投資活動方面的現(xiàn)金流入量大于流出量。在同行業(yè)中處于較高水平。3、對籌資活動現(xiàn)金流量的分析從現(xiàn)金流量表中可以看出，公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-67423.7萬元，同比減少了57.58%

27、?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，主要原因為償還債務比去年同期增加。另外，三家公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在2009年都是負數(shù)（如下圖所示），而且本公司在同行業(yè)中是最高的。說明整個行業(yè)吸收借款籌資的能力非常強，面臨的融資環(huán)境也非常寬松。但是浙江廣廈在整個行業(yè)中相比創(chuàng)造現(xiàn)金的能力相對較弱，滿足投資活動所需的現(xiàn)金對外部籌資的依靠性相對較大。（三）、現(xiàn)金流量表的總體評價綜上所述表明，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為正數(shù)，現(xiàn)金流量的基本態(tài)勢是當年經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入大于其現(xiàn)金流出，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額不僅可以滿足公司投資活動、籌資活動的現(xiàn)金需要，還可以為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的凈增加做出貢獻，表明公司創(chuàng)造現(xiàn)

28、金的能力非常強，現(xiàn)金處于良性循環(huán)系統(tǒng)中。公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額也呈向上趨勢。公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額雖然呈上升趨勢，但是數(shù)額在行業(yè)中較低，表現(xiàn)也不盡如意，公司還需為改變現(xiàn)狀而努力。所有者權(quán)益變動表分析所有者權(quán)益增減變動及結(jié)構(gòu)分析表項目20092008增（減）%結(jié)構(gòu)%20092008股本8717890008717890000.0045.0858.05資本公積275552000280140000-1.6414.2518.65盈余公積1302370001191570009.306.737.93未分配利潤638581000213857000198.6033.0214.2

29、4所有者權(quán)益合計1934080000150171000028.79100.00100.00從所有者權(quán)益變動增減變動及結(jié)構(gòu)分析表中可以看出，公司所有者權(quán)益同比增長了28.79%，主要是未分配利潤和盈余公積分別增長了198.60%和9.30%，在所有者權(quán)益中未分配利潤所占比重達到了33.02%。顯然當期凈利潤的大幅度增長是未分配利潤增加的主要原因。七、財務比率分析財務比率分析表項目財務比率浙江廣廈萬科2009年度招商地產(chǎn)2009年度2009年度2008年度短期償債能力流動比率1.501.091.911.7981速動比率0.410.160.590.51現(xiàn)金比率0.200.060.330.40長期償債

30、能力資產(chǎn)負債率77.25%83.31%67.00%61.7889產(chǎn)權(quán)比率338.55%499.04%188.43%160.8163已獲利息倍數(shù)9.327.2716.0211.71有形凈值債務率352.03%523.89%20341%161.71%盈利能力毛利率23.51%28.68%29.39%41.19%銷售凈利潤率14.27%16.10%13.15%17.31%總資產(chǎn)收益率（凈利潤）7.15%5.69%6.71%4.11%凈資產(chǎn)收益率（凈利潤）22.65%24.45%14.26%10.09%資本保值增值率1.291.271.171.12營運能力應收賬款周轉(zhuǎn)率685.59410.7359.7689.65應收賬