民法典新規(guī)則解讀七：“住改商”條件

1、民法典新規(guī)則解讀七：住改商條件第279條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法 律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約 外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。解讀：物權(quán)法第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī) 以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變 為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng) 經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！陛^之于物權(quán)法第77條， 民法典第279條新增加了 “一致”二字，明確了 “住改商” 需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主“一致”同意。關(guān)于有利害關(guān)系的業(yè)主，最高人民法院關(guān)于審理建 筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛

2、案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋第11條作出了較為 清晰的認(rèn)定，即：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建 筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第77條所稱'有利 害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主 張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到 或者可能受到不利影響?！备鶕?jù)該條規(guī)定，對于“有利害關(guān) 系的業(yè)主”，應(yīng)根據(jù)“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”的影響范圍、 影響程度的不同，具體分析確定。一般來說，相鄰業(yè)主是“有 利害關(guān)系的業(yè)主“；但是，在“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”影 響范圍越廣，影響程度越深時，不論是相鄰業(yè)主，還是不相 鄰業(yè)主，凡是因“住宅改

3、變?yōu)榻?jīng)營性用房”受到影響的業(yè)主, 都是“有利害關(guān)系的業(yè)主“。當(dāng)然，對于不相鄰業(yè)主而言， 要確認(rèn)其系“有利害關(guān)系的業(yè)主”的身份，需要提供證據(jù)證 明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。關(guān)于民法典第279條中“同意”，同意屬于當(dāng)事人的 意思表示范疇，需要將行為人進(jìn)行某一民事法律行為的內(nèi)心 效果意愿，以一定的方式表達(dá)于外部，并足以為外界所客觀 理解的行為。1 “有利害關(guān)系的業(yè)主”同意“住改商”， 應(yīng)當(dāng)作出明確的意思表示，而不能采用默示同意的規(guī)則。對 于同意的形式，最高人民法院傾向性觀點認(rèn)為，在處理“住 改商”糾紛時，涉及認(rèn)定業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè) 用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，是否征

4、得有利害關(guān)系業(yè)主 同意的事實的情形，要審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明同意相 關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等 經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意2。建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋第10條第2款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同 意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，“住改 商”即使得到“多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主”同意，也不能證明 其行為合法。民法典第279條在物權(quán)法第77條的 基礎(chǔ)上新增加了 “一致”二字，正是吸收該款司法解釋條文 的內(nèi)容，明確規(guī)定“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的“一 致“同意才可以進(jìn)行。建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋第10條第1款規(guī)定：“業(yè) 主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第77條的規(guī)定 經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨 害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支 持?！睋?jù)此，結(jié)合民法典第279條規(guī)定，如果相關(guān)業(yè)主