阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告課件

1、阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告泉水灣花園泉水灣花園 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 推推 廣廣 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告2007年11月26日 河畔花園觀天下一個(gè)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：融昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司融昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告 阜陽(yáng)融昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司阜陽(yáng)融昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司: 非常感謝貴公司對(duì)敝司的信任！根據(jù)提供的項(xiàng)目資料，結(jié)合敝司精英團(tuán)隊(duì)卓越的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，敝司在上次對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目、企業(yè)初次提報(bào)評(píng)估的基礎(chǔ)上，提出了泉水灣項(xiàng)目贏得未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的總體發(fā)展方向和開(kāi)發(fā)策略。 敝司樂(lè)觀地看到泉水灣項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)，有信心、有能力輔佐貴公司出精品、出效益、出品牌！ 期待與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，

2、贏定未來(lái)！ 恭敬商祺！ 阜陽(yáng)美奧營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 二零零七年十一月二十六日阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告本報(bào)告的指導(dǎo)思想本報(bào)告的指導(dǎo)思想 本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)泉水灣項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析，結(jié)合阜陽(yáng)市場(chǎng)未來(lái)兩年發(fā)展趨勢(shì),為泉水灣項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位、產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣提供意見(jiàn)和建議。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)索引報(bào)告結(jié)構(gòu)索引2、項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議 3、如何定位本案及屬于本案的客源 4、如何銷(xiāo)售本案自己的產(chǎn)品 5、如何進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)采取那些推廣手段 1、市場(chǎng)總結(jié)阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告1、市場(chǎng)總結(jié)分析、市場(chǎng)總結(jié)分析阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告市場(chǎng)總體狀況：落后上海市場(chǎng)總體狀況：落后上海1010年，

3、合肥年，合肥5 5年年 在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從成型向成熟過(guò)渡的大背景下，作為三線城市的阜陽(yáng)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市化水平相對(duì)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較晚，目前仍處在基本成型的階段，比一線城市上海北京廣州等地約落后10年，比二線城市合肥等約落后5年。 伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)新一輪5年增長(zhǎng)期的開(kāi)始，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速成型，快速發(fā)展。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告品質(zhì)品質(zhì)價(jià)格價(jià)格低低中中高高低低中中高高過(guò)剩過(guò)剩短缺短缺空白空白供求關(guān)系：相對(duì)平衡供求關(guān)系：相對(duì)平衡供需兩旺狀態(tài)，供求基本保持一種動(dòng)態(tài)平衡，市場(chǎng)去化 開(kāi)始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。這類(lèi)過(guò)剩產(chǎn)品最顯著的特征是： 綜合性?xún)r(jià)比低，即低品質(zhì)低價(jià)位或中品質(zhì)高價(jià)位。 套

4、型面積偏大。 小高層建筑。中品質(zhì)中價(jià)格的住宅需求強(qiáng)勁，但供應(yīng)偏緊。中高品質(zhì)中價(jià)位的住宅全面短缺，市場(chǎng)潛力大。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告需求趨勢(shì)：向發(fā)達(dá)城市人群看齊需求趨勢(shì)：向發(fā)達(dá)城市人群看齊追求時(shí)尚品位的城市生活,而不是郊區(qū)生活。個(gè)性化、精細(xì)化的產(chǎn)品將受追捧，而不是大眾化、粗放的產(chǎn)品。從重室內(nèi)的設(shè)計(jì)到室外的建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、生活配套。在乎社區(qū)生活文化氛圍的營(yíng)造。主流產(chǎn)品的套型面積將向中小戶型靠攏。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：比產(chǎn)品、比企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：比產(chǎn)品、比企業(yè) 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總體上是低水平的激烈較量。 樓盤(pán)之間的比拼已從地段到產(chǎn)品，從產(chǎn)品的戶型到產(chǎn)品的風(fēng)格，從產(chǎn)品的內(nèi)部

5、到外部，如環(huán)境、配套?？傊?，未來(lái)兩年，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將主要集中在精細(xì)化程度、附加值。 阜陽(yáng)目前沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)品牌開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)業(yè)公司(南方理念)將逐漸取代項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)主角，屆時(shí)企業(yè)之間的比拼將會(huì)從現(xiàn)在比銷(xiāo)售到未來(lái)比設(shè)計(jì)，甚至比開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)策略。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告發(fā)展走勢(shì)：差異化、個(gè)性化、國(guó)際化發(fā)展走勢(shì)：差異化、個(gè)性化、國(guó)際化縱觀國(guó)內(nèi)成功的樓盤(pán)，均是用差異化營(yíng)銷(xiāo)的理念，嫁接整合一切有利于 人們居住生活的資源，使社區(qū)成為一個(gè)自我循環(huán)的有機(jī)體。項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必然，個(gè)性化是逃離同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，決定了項(xiàng)目要適度超前，用國(guó)際視野去鑄造社區(qū)生活。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)

6、告宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好、阜陽(yáng)城市化進(jìn)程的加速、城建改造力度的 加大為07年阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展平臺(tái)，供需兩旺的 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了07年房?jī)r(jià)的跳躍式上漲。隨著07年下半年以及08年規(guī)劃的土地供應(yīng)量的加大，市場(chǎng)供需將 會(huì)得到轉(zhuǎn)變，將從賣(mài)方市場(chǎng)到買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，價(jià)格的漲幅也將 會(huì)放緩，其遞增曲線將會(huì)回歸理性。大量外地開(kāi)發(fā)商將角逐08年阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在賣(mài)方市場(chǎng)逐漸消 失的市場(chǎng)狀況下，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)成為08年阜陽(yáng)樓市競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。宏觀市場(chǎng)評(píng)估核心結(jié)論宏觀市場(chǎng)評(píng)估核心結(jié)論阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告市場(chǎng)評(píng)估核心結(jié)論市場(chǎng)評(píng)估核心結(jié)論本案所處區(qū)域潁泉區(qū)將是未來(lái)阜陽(yáng)城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的所在地之 一,也是未

7、來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn),是未來(lái)阜陽(yáng)最適合人居住的新 型城區(qū)。阜陽(yáng)樓市新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正在樹(shù)立。 阜陽(yáng)呼喚著新城市住宅的出現(xiàn)，不再是低附加值、大眾化的房 子，而是個(gè)性化的高尚住宅和中高檔高品質(zhì)住宅。 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告2、項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議、項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地出讓面積37769平方米總建筑面積86223平方米地下建筑面積 3420平方米地上建筑面積82803平方米 其中 住宅73772平方米 商業(yè) 9031平方米建筑占地面積11330平方米容積率2.20建筑密度30%綠化率38%總戶數(shù) 764戶總?cè)藬?shù)2674人地面停車(chē)150輛

8、阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目外立面：項(xiàng)目外立面：阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告巴黎 Paris馬塞 Marseile里昂 Lyon里爾 Lilie尼斯 Nice嘎納 Canes圣特 Saintes 南特 Nantes蒙頓 Menton 圣馬洛 Sintmalo 波多爾 Bordeaux盧爾德 Lourdes 圖盧茲 Toulouse阿爾勒 Arles奧朗治 Oranges 凡爾塞 (宮) Versailles盧森堡（公園）Luxemburg萊茵 Rhine塞納河羅納河盧瓦爾河 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告房型分布分析房型分布分析8123579461113121010101/1/1 59

9、 8#2/2/1 88-90 3/5/7/9/11/12#2/2/2 86-90 8#3/2/1 88-89 1/10/13#3/2/2 109-123 2/4/6/10#躍層躍層阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告戶型戶數(shù)配比表戶型戶數(shù)配比表戶型戶型面積面積(平米平米)戶數(shù)戶數(shù)比例比例%總比例總比例%1房1/1/159202.622.622房2/2/188/9021628.2733.502/2/286/90405.233房3/2/188/8932242.1559.433/2/2109/111/114116/12313217.28躍層4/2/2139/142141.834.455/2/3169/17

10、2190/192202.624種戶型 59-192(集中88-123)764100100%阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告多高層戶數(shù)配比表多高層戶數(shù)配比表業(yè)態(tài)幢號(hào)戶數(shù)總戶數(shù)比例電梯房小高層8# 總高11層6*11=66364戶戶47.27%小高層10# 總高8層1-2商業(yè)4*6=24高層10# 總高17層1-2層商業(yè) 4*15*2=120高層10# 總高18層1-2層商業(yè)4*16=64高層13# 總高17層1-2層商業(yè)6*15=90多層1/3/4/5/6/7/8/11/12# 總高6層28*2*6=336406戶戶52.73%1# 總高6層 1層商業(yè)7*2*5=70合計(jì)共13幢 共48個(gè)單元入戶

11、門(mén)770770戶戶100%阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告情景花園洋房情景花園洋房房型分析房型分析: : A A、B B房型房型 幢號(hào)幢號(hào)2 2、4 4、6#6#3/2/2 3/2/2 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積面積109109、111111、114114、116 116 得房率得房率: 94%: 94% 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告4/3/34/3/3躍層躍層 得房率得房率:96%:96%（169169、172172、190190、192192） 情景花園洋房情景花園洋房: : 躍層戶型躍層戶型2 2、4 4、6#6#阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告界首路沿街界首路沿街房型分析房型分析: D: D房型房

12、型 幢號(hào)幢號(hào)1#1#3/2/1 3/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 得房率得房率:91%:91% 面積面積8888、90 90 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告界首路沿街界首路沿街房型分析房型分析: E: E、G G房型房型 幢號(hào)幢號(hào)1010、13#13#內(nèi)部及沿街內(nèi)部及沿街3/2/1 3/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積8888、8989 得房率得房率:87%:87% 7.9213.86阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告4/2/24/2/2躍層躍層 得房率得房率:91%:91% （139139、142142） 1010、13#13#沿街躍層沿街躍層房型分析房型分析: G: G房型房型 幢號(hào)幢號(hào)10#10#外部

13、和外部和13#13#阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告10#10#沿街高層沿街高層房型分析房型分析: :H H型型3/2/2 123 3/2/2 123 得房率得房率:86%:86%I I 型型3/2/1 89 3/2/1 89 （基本同（基本同E E、G G戶型）戶型） 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告8#118#11層小高層層小高層房型分析房型分析: :F2F2型型1/1/1 591/1/1 59F1F1型型2/2/2 90 2/2/2 90 F3F3型型2/2/1 862/2/1 86 得房率得房率:85%:85% 公攤大阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告多層多層房型分析房型分析: : C C房型

14、房型 幢號(hào)幢號(hào)3 3、5 5、7 7、9 9、1111、12#12#2/2/1 2/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 得房率得房率:91%:91% 面積面積8888、90 90 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告1#1#樓商鋪樓商鋪分析分析: : 商鋪面寬商鋪面寬4.24.2米米1-4#1-4#進(jìn)深進(jìn)深10.510.5米米5-20#5-20#進(jìn)深進(jìn)深12.512.5米米 123456789101112131415161718192044.137.9937.9949.547.143.7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943,7949.5

15、1234567849.537.9950.2149.547.137.9950.2152.5商鋪總面積約商鋪總面積約: 906.28: 906.28平方米平方米 儲(chǔ)藏室總面積儲(chǔ)藏室總面積:327.9:327.9平方米平方米阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告13#13#商鋪商鋪分析分析: :總面積總面積約約11741174平方米平方米樓層樓層12345678樓上樓上74389291919238109樓下樓下7236926771903392總計(jì)總計(jì)1467418015816218271201阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài): : 品牌百貨品牌百貨: : 大型娛樂(lè)城大型娛樂(lè)城 大型酒店大型酒店

16、 中型超市中型超市 貿(mào)易總匯貿(mào)易總匯 商鋪總面積商鋪總面積: : 約約40004000平方米平方米門(mén)前廣場(chǎng)門(mén)前廣場(chǎng): : 約約20002000多平方米多平方米10#10#樓大商分析樓大商分析: :阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告地下地下1 1層層 3420平方米平方米 車(chē)位車(chē)位:48:48個(gè)個(gè)阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告售樓處的裝修建議售樓處的裝修建議 在設(shè)計(jì)風(fēng)格上與樓盤(pán)保持相對(duì)一致，與周邊競(jìng)案售樓處拉開(kāi)明顯的檔次，充分體現(xiàn)本案“唯一型”的產(chǎn)品定位。建議售樓處采用智能化建議售樓處采用智能化概念灌輸概念灌輸, ,盡可能做到盡可能做到一鍵式模式一鍵式模式, ,使客戶充使客戶充分感覺(jué)到社區(qū)的分感覺(jué)到

17、社區(qū)的特色性、特色性、高貴性和唯一性高貴性和唯一性。 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告售樓處前建議售樓處前建議: : 小型高爾夫果領(lǐng)小型高爾夫果領(lǐng) 小型高爾夫推竿練習(xí)場(chǎng)小型高爾夫推竿練習(xí)場(chǎng)高貴的高爾夫球場(chǎng)凸顯了本案奢華的品質(zhì)形象，給人的第一印象是帶有一種榮耀感，與眾不同的超脫理念。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告外立面燈光效果展示外立面燈光效果展示建議在本案的建筑立面完工后，配以外墻照明燈光，在夜晚能形象的顯現(xiàn)出產(chǎn)品的鮮明品質(zhì)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣

18、策劃報(bào)告頂級(jí)建材的展示頂級(jí)建材的展示展示體驗(yàn)區(qū)： 在售樓處內(nèi)專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟一個(gè)空間展示本案建筑所運(yùn)用的建材，和智能化設(shè)備，以體現(xiàn)產(chǎn)品的高端內(nèi)涵品質(zhì)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告我司建議把本案的智能化配置分為以下四個(gè)系統(tǒng)：1多媒體信息通訊與服務(wù)2社區(qū)安全防范系統(tǒng) 1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng) 2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng) 3）樓宇訪客門(mén)禁系統(tǒng) 4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 5）巡更系統(tǒng) 6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 7）車(chē)輛出入管理系統(tǒng) 3社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理 1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) 4家庭智能控制系統(tǒng) 2、小區(qū)智能化建議、小區(qū)智能化建議阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告樣板房裝修建議樣板房裝

19、修建議 一一豪華典雅型樣板房裝修風(fēng)格 (古典歐式) 突出高貴、典雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，主要滿足稍大年齡層目標(biāo)客戶的審美觀點(diǎn)。適合大三房或躍層戶型。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告樣板房樣板房2 活潑現(xiàn)代型 適合90平米2房或小3房阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告1、物業(yè)管理建議、物業(yè)管理建議物業(yè)管理篇物業(yè)管理篇（因未展開(kāi)工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）（因未展開(kāi)工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）建議提供人性化的服務(wù)，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)品牌物業(yè)管理公司進(jìn)行管理阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告3、如何定位本案及屬于本案的客源、如何定位本案及屬于本案的客源 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告阜陽(yáng)標(biāo)志性濱江高檔小區(qū)阜陽(yáng)標(biāo)志性濱

20、江高檔小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展理念定位項(xiàng)目發(fā)展理念定位 “江畔公園舒適感性家居江畔公園舒適感性家居” 充滿活力的浪漫江畔園景生活充滿活力的浪漫江畔園景生活健康的舒適感性家居健康的舒適感性家居阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告環(huán)境景觀：環(huán)境景觀：嫁接好與公園江畔的環(huán)境景觀資源，以自然、隨意 的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象：建筑形象：以高貴典雅的柔美新都市主義歐式建筑風(fēng)格、高貴的 法式建筑風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲 線讓人感到心情舒暢。家居空間：家居空間：超高得房率以高利用舒適的個(gè)性化間隔，富有人性化 的居住空間，打造親切、溫暖的感性家

21、居。社區(qū)氛圍：社區(qū)氛圍：充分體驗(yàn)濱水公園而居所帶來(lái)的充滿活力和健康的生 活享受。 項(xiàng)目發(fā)展理念定位項(xiàng)目發(fā)展理念定位 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概要項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概要 江畔公園生活江畔公園生活在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以景觀先行，使得戶戶望景，營(yíng)造一種畔水畔園而居，江畔公園人家的生活氛圍。人與自然和諧人與自然和諧在環(huán)境設(shè)計(jì)上進(jìn)一步突出與周邊自然景觀（泉河、泉河公園）以及自然生態(tài)的關(guān)系，營(yíng)造人與自然和諧貼近的環(huán)境。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告優(yōu)雅浪漫優(yōu)雅浪漫小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給人清馨、淡迫、飄香的感受 。生活不僅僅停在表面上，同時(shí)還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界

22、所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。感性家居感性家居營(yíng)造富有感性的家居生活方式。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告所有對(duì)事情的體驗(yàn)都來(lái)自感官所有對(duì)事情的體驗(yàn)都來(lái)自感官五感互動(dòng)五感互動(dòng)感性家居感性家居嗅覺(jué)觸覺(jué)聽(tīng)覺(jué)視覺(jué)味覺(jué)有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點(diǎn)、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開(kāi)闊感相關(guān)配套提供的口味享受阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告我們針對(duì)的是哪些目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象我們針對(duì)的是哪些目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象1、通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的客戶跟蹤勾劃目標(biāo)消費(fèi)者輪廓、通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的客戶跟蹤勾劃目標(biāo)消費(fèi)者輪廓根據(jù)對(duì)泉北區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的客戶持續(xù)跟蹤，驗(yàn)證了該區(qū)域的中 高檔樓盤(pán)（如外灘國(guó)際

23、城）主要為區(qū)域內(nèi)的 企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員，而 中低檔樓盤(pán)（如依泉雅苑）的客戶為低總價(jià) 住宅的購(gòu)買(mǎi)者，包括首次置業(yè)者和改善型居 住者（外出打工回鄉(xiāng)人員、阜陽(yáng)周邊縣市進(jìn) 城者、個(gè)體戶等）。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告本案在客戶定位上，客源與區(qū)域的中低檔樓盤(pán)的客源重合，而客 戶層卻與區(qū)域的中高檔樓盤(pán)重合。因此，以本案的市場(chǎng)定位，面對(duì)的最大課題是在有效鎖定區(qū)域內(nèi)因此，以本案的市場(chǎng)定位，面對(duì)的最大課題是在有效鎖定區(qū)域內(nèi)客戶的同時(shí)，如何捕捉全市范圍的中高收入者，使得客戶來(lái)源產(chǎn)客戶的同時(shí)，如何捕捉全市范圍的中高收入者，使得客戶來(lái)源產(chǎn)生突破性的變化，創(chuàng)造更寬的客層面。生突破性的變化，創(chuàng)造更寬的

24、客層面。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告2、本案的目標(biāo)客層論、本案的目標(biāo)客層論泉水灣花園目標(biāo)客層論泉水灣花園目標(biāo)客層論基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)成長(zhǎng)市場(chǎng)成長(zhǎng)市場(chǎng)創(chuàng)造市場(chǎng)創(chuàng)造市場(chǎng)來(lái)源：來(lái)源：原居住在泉北的居民，改善居住條件、換房等需要為主；在泉北工作和做生意的人，這類(lèi)人不在少數(shù)。來(lái)源：來(lái)源：由區(qū)域向外圍發(fā)散，面向全市范圍。來(lái)源：來(lái)源：通過(guò)強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣，建立本案性格與形象，吸引氣質(zhì)相符的最廣泛消費(fèi)者。特征：特征：首次置業(yè)者，包括中低層市民、區(qū)域中高端客源（小業(yè)主個(gè)體戶、公務(wù)員、企事業(yè)單位主管級(jí)人士）。特征：特征：周邊縣市進(jìn)城置業(yè)者、外出務(wù)工回鄉(xiāng)者、市內(nèi)改善型居住者（主要為白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理者）

25、。特征：特征：講究生活品質(zhì)，向往悠閑自在的高品質(zhì)的新生活；接受西方現(xiàn)代文明，同時(shí)也欣賞中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告3、客戶特征分析、客戶特征分析 年年 齡：齡：主要年齡段為30-50歲，其次為25-30歲職職 業(yè)：業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)的中高級(jí)管 理人員、私營(yíng)企業(yè)主及外出打工回鄉(xiāng)人員等教育程度：教育程度：以受高等教育以上的客群為主家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：以35人居住為主。家庭收入：家庭收入：以家庭收入每月5000元左右收入的為主。置業(yè)目的：置業(yè)目的：以改善家庭居住條件的置業(yè)為主要購(gòu)房目的基基本本形形態(tài)態(tài)年齡年齡職業(yè)職業(yè)收入收入工作工作消費(fèi)消費(fèi)生活生活生活生活形態(tài)形態(tài)

26、人生觀人生觀夢(mèng)想夢(mèng)想價(jià)值觀價(jià)值觀心心理理形形態(tài)態(tài)整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡）整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡）阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告4、客戶源分析、客戶源分析 客戶區(qū)域來(lái)源定位依次為潁泉、潁東、潁州、太和（以泉北新區(qū)板塊的置業(yè)者為主體），具體如下： 在潁泉區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：在潁泉區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：他們是潁泉區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們?cè)谀撤N程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說(shuō)。“以水為財(cái)”，他們會(huì)選擇臨江的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)住房。（瑤海、皖西北、港利廣場(chǎng)、匯鑫等大型市場(chǎng)）我們要找一群什么樣的人：我們要找一群什么樣的人： 張先生：泉北區(qū)里的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主，知名品牌木地板阜陽(yáng)區(qū)總代理，負(fù)責(zé)該企業(yè)

27、在阜陽(yáng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告在潁州、潁東區(qū)域工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主：在潁州、潁東區(qū)域工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主： 他們?cè)跐}州、潁東工作或居住，是一些企業(yè)或公司的中高級(jí)管理 人員、企業(yè)主、公務(wù)員，他們大部分已購(gòu)置過(guò)住房，有著自己的 私家車(chē)或公司配車(chē)，他們想進(jìn)一步改善目前居住的環(huán)境，提高居 住生活質(zhì)量，需要二次置業(yè)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告泉北區(qū)域住戶的置業(yè)者泉北區(qū)域住戶的置業(yè)者 我們可以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)泉北區(qū)域的部分住戶，他們?cè)趲啄昵耙言谌?北購(gòu)買(mǎi)了商品房，經(jīng)過(guò)幾年的居住生活，他們對(duì)泉北區(qū)域的人文 環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受。隨著 他們自身的發(fā)

28、展有了再次置業(yè)的需求，他們希望能在泉北再購(gòu)買(mǎi) 一套較高檔次的住房。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告進(jìn)城人士、外出打工人士：進(jìn)城人士、外出打工人士： 阜陽(yáng)周邊縣市的小資人士或縣市里的生意人及外出務(wù)工回鄉(xiāng)人士。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)條件較好的縣城人士紛紛進(jìn)城安家置業(yè)；阜陽(yáng)周邊縣城在阜陽(yáng)市內(nèi)做生意的人士不想再回到他們?cè)瓉?lái)生活的地方，兩者都是希望找一處相對(duì)理想的居所安定下來(lái)。對(duì)于外出打工的人士回鄉(xiāng)后同樣也是希望找一處理想居所安家。 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告主要客戶群主要客戶群企事業(yè)單位職員、教師、公務(wù)員等企事業(yè)單位職員、教師、公務(wù)員等個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主（瑤海市場(chǎng)、皖西個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主（瑤海市場(chǎng)、

29、皖西北市場(chǎng)、港利廣場(chǎng)、匯鑫市場(chǎng)等）北市場(chǎng)、港利廣場(chǎng)、匯鑫市場(chǎng)等）縣城小資階層、外出打工人士縣城小資階層、外出打工人士阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告4、如何銷(xiāo)售本案自己的產(chǎn)品、如何銷(xiāo)售本案自己的產(chǎn)品 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告我們?nèi)绾武N(xiāo)售自己的產(chǎn)品？我們?nèi)绾武N(xiāo)售自己的產(chǎn)品？1、我們?nèi)绾未_立本案合理的價(jià)格平臺(tái)？、我們?nèi)绾未_立本案合理的價(jià)格平臺(tái)？2、我們整盤(pán)的推案策略如何制訂？、我們整盤(pán)的推案策略如何制訂？3、本案一期的銷(xiāo)售策略及控制計(jì)劃？、本案一期的銷(xiāo)售策略及控制計(jì)劃？阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告我們?nèi)绾未_立本案合理的價(jià)格平臺(tái)？我們?nèi)绾未_立本案合理的價(jià)格平臺(tái)？定價(jià)原則思考定價(jià)原則思考周邊競(jìng)爭(zhēng)

30、樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格參考，遵循開(kāi)盤(pán)價(jià)格必須具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力。利潤(rùn)最大化。通過(guò)銷(xiāo)售動(dòng)線促使價(jià)格鋸齒型上調(diào)。低開(kāi)高走。用產(chǎn)品品質(zhì)及施工進(jìn)度來(lái)不斷帶動(dòng)價(jià)格的穩(wěn)步提升。安全性原則。合理的價(jià)格走勢(shì)，適應(yīng)市場(chǎng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健的定 價(jià)方針。成本考慮。根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃來(lái)確定一房一價(jià)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告本案最近的有依泉雅苑、外灘國(guó)際城，以其為參考個(gè)案，測(cè)算得出周邊價(jià)格的中間值為30003000元 （以2007年11月為時(shí)點(diǎn)）加入整體市場(chǎng)增長(zhǎng)因素（今年上半年阜陽(yáng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為20%左右，屬特殊情況；考慮其GDP增長(zhǎng)幅度及板塊現(xiàn)狀，通過(guò)分析預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率為15%，預(yù)計(jì)此增長(zhǎng)率將持續(xù)2-3年）3000+30

31、003000+300015%15%3/123/12 通過(guò)市場(chǎng)增長(zhǎng)因素通過(guò)市場(chǎng)增長(zhǎng)因素 本案的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間在本案的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間在31153115元元阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告取取31153115元為基數(shù)元為基數(shù)本項(xiàng)目的綜合價(jià)值依據(jù)，周邊項(xiàng)目與本案相比，本案周邊生活配套、交通條件的不足及尚未施工等，但在建筑形態(tài)、園林景觀、臨水臨園住宅等方面具有優(yōu)勢(shì)。按經(jīng)驗(yàn)判斷，本案與參照個(gè)案在目前階段價(jià)格差不大。由此：項(xiàng)目?jī)r(jià)格則在：31153115100%=3115100%=3115元元依據(jù)以上推斷，依據(jù)以上推斷，20082008年年3 3月月本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議為：本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議為：32003200元元阜

32、陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告由于受土地儲(chǔ)備量的影響，泉北新區(qū)板塊所屬樓盤(pán)較少。從周 邊市場(chǎng)來(lái)看，與本案物業(yè)類(lèi)型相似的產(chǎn)品不多，可參照的價(jià)格 樣本數(shù)少。從板塊現(xiàn)狀分析，離本案最近的依泉雅苑、外灘國(guó)際城,前者目 前均價(jià)在2800元左右，后者均價(jià)在3200元左右。但從成長(zhǎng)性 看，建議本案目前可以外灘國(guó)際城為目標(biāo)研究對(duì)象。考慮板塊個(gè)案在地段、施工工期、產(chǎn)品定位等方面的差異，確 定本案目前的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為32003200元元/ /阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告說(shuō)明說(shuō)明我們認(rèn)為價(jià)格總體將隨著工期的進(jìn)度和市場(chǎng)的反應(yīng)有序上揚(yáng)，同物業(yè)定位和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，目前的價(jià)格策略可以實(shí)現(xiàn)，主要問(wèn)題有三點(diǎn)：首先，如果在買(mǎi)方市

33、場(chǎng)背景下，產(chǎn)品定位、市場(chǎng)推廣不到位，將影響樓 盤(pán)品牌形象的樹(shù)立，因此價(jià)格的基礎(chǔ)產(chǎn)生動(dòng)搖，導(dǎo)致價(jià)格無(wú)法提升；其次，價(jià)格體現(xiàn)有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值兩個(gè)方面，無(wú)形價(jià)值也俗稱(chēng)附加價(jià) 值，這對(duì)于消費(fèi)者的預(yù)期心理價(jià)位形成產(chǎn)生影響，本案在這一點(diǎn)應(yīng)有所 作為；其三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和區(qū)域市場(chǎng)的分析，得出本案在阜陽(yáng)市場(chǎng)具有一定 的稀缺性，應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，是精品住宅的代表。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告 綜上所述，我們建議在市場(chǎng)推廣和產(chǎn)品支撐點(diǎn)的基礎(chǔ)上，勇敢綜上所述，我們建議在市場(chǎng)推廣和產(chǎn)品支撐點(diǎn)的基礎(chǔ)上，勇敢提升物業(yè)價(jià)格，利用價(jià)格進(jìn)一步提升物業(yè)的檔次，并努力提升消費(fèi)提升物業(yè)價(jià)格，利用價(jià)格進(jìn)一步提升物業(yè)的檔次，

34、并努力提升消費(fèi)者對(duì)本案的價(jià)格認(rèn)知，與阜陽(yáng)市場(chǎng)上住宅檔次主要通過(guò)價(jià)格來(lái)區(qū)分者對(duì)本案的價(jià)格認(rèn)知，與阜陽(yáng)市場(chǎng)上住宅檔次主要通過(guò)價(jià)格來(lái)區(qū)分的慣例相一致。的慣例相一致。 另外價(jià)格的上揚(yáng)必須與銷(xiāo)售形成互動(dòng)，謹(jǐn)慎提價(jià)，建議在每次項(xiàng)目重大利好消息出臺(tái)時(shí)，明顯提高房?jī)r(jià)，營(yíng)造整體樓盤(pán)的良好走勢(shì)，給予先期準(zhǔn)業(yè)主以信心。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告我們整盤(pán)的推案策略如何制訂？我們整盤(pán)的推案策略如何制訂？本案銷(xiāo)售三原則本案銷(xiāo)售三原則迎合市場(chǎng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)年內(nèi)迎合市場(chǎng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)年內(nèi)1.5個(gè)億的資金回籠個(gè)億的資金回籠 在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)階段推案量的快速去化來(lái)保證本案的整體安全性，并且去化 本案相對(duì)劣勢(shì)的產(chǎn)品以35%的優(yōu)

35、勢(shì)產(chǎn)品分批量逐步實(shí)現(xiàn)本案的利潤(rùn)最大化。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知，提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知，提前預(yù)防 在銷(xiāo)售前期制定各項(xiàng)有效措施來(lái)防止投機(jī)客戶的產(chǎn)生，最大化的保證自住客戶的購(gòu)買(mǎi)，并且努力做到銷(xiāo)售過(guò)程零投訴及高滿意度。 提升服務(wù)，塑造品牌提升服務(wù)，塑造品牌 強(qiáng)化銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)各崗位人員的服務(wù)意識(shí)與服務(wù)品質(zhì)，以配合整體品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告建議采用組團(tuán)型銷(xiāo)售方案建議采用組團(tuán)型銷(xiāo)售方案一期一期二期二期三期三期排期排期2008/032008/092008/102008/122009/012009/06推案量推案量2993119944 24017組團(tuán)組團(tuán)1、4、5、6、7、8、9102、3、11、12、13說(shuō)明

36、：說(shuō)明：本案體量在阜陽(yáng)屬于中等規(guī)模，住宅部分總建面積7萬(wàn)余平方米，從資金投入回籠最佳比看，本案整盤(pán)推案排期分為三期較為合理；從目前地塊施工開(kāi)發(fā)的形式來(lái)看，三期的推案排期能較好地與施工建設(shè)相符。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告A、組團(tuán)型銷(xiāo)售方案推盤(pán)步驟圖列、組團(tuán)型銷(xiāo)售方案推盤(pán)步驟圖列第三階段第三階段第三階段第三階段第二階段第一波第一波第二波阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告第一波第一波第二波第二波蓄水期銷(xiāo)售期蓄水期銷(xiāo)售期排期排期07/1208/0308/0308/0608/0608/0708/0708/09組團(tuán)（幢號(hào)）組團(tuán)（幢號(hào)）1、5、7、94、6、8推案量推案量15842 14089戶數(shù)戶數(shù)178

37、138B、第一階段推案排期、第一階段推案排期說(shuō)明：說(shuō)明：本案同競(jìng)案相比較，整盤(pán)蓄水期較短，因此必須要有相應(yīng)的蓄水期，蓄水目標(biāo)是首波推案 量的兩倍。同時(shí)暫定本案的開(kāi)盤(pán)日為2008.03，實(shí)際開(kāi)盤(pán)日依據(jù)蓄水情況而定。開(kāi)盤(pán)所必須具備的四 大條件：現(xiàn)場(chǎng)售樓部正式啟用、取得預(yù)售證、累積500組客戶、樣板房裝修完成。在第一波銷(xiāo)售結(jié)束后，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的蓄水期，第二波銷(xiāo)售即可展開(kāi)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告C、一期推案銷(xiāo)售策略、一期推案銷(xiāo)售策略多層、情景洋房、小高層產(chǎn)品組合入市，依靠多層產(chǎn)品確立價(jià)格平臺(tái)。銷(xiāo)售周期控制在6個(gè)月內(nèi)，周期內(nèi)操作以多層、小高層組團(tuán)去化為主短期快速引爆 封盤(pán) 強(qiáng)勢(shì)雙組團(tuán)出擊（強(qiáng)勢(shì)引爆

38、） 多層組團(tuán)第一波次執(zhí)行：針對(duì)性蓄水 + 短期策略性引爆 + 封盤(pán) 小高層組團(tuán)第二波次 + 情景洋房組團(tuán)：長(zhǎng)期蓄水 + 調(diào)整性開(kāi)盤(pán)房源策略性銷(xiāo)控促銷(xiāo)卡發(fā)放計(jì)劃阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告D、一期推案價(jià)格實(shí)現(xiàn)、一期推案價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格 ：一期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)3350元/平米 階段價(jià)格制定階段價(jià)格制定 一期整體定價(jià)系數(shù)做綜合考慮后，微調(diào)制定：平面系數(shù)（主要影響因素朝向、景觀、噪音、面積、戶型等），樓層系數(shù)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告E、銷(xiāo)售控制計(jì)劃、銷(xiāo)售控制計(jì)劃 為保證好房源與差房源的均衡去化，以及零庫(kù)存、利潤(rùn)完為保證好房源與差房源的均衡去化，以及零庫(kù)存、利潤(rùn)完全實(shí)現(xiàn)。采取如下原則：全實(shí)

39、現(xiàn)。采取如下原則：房源分批推出，分期集中銷(xiāo)售。差房源原則上全過(guò)程不銷(xiāo)控，中、好房源分期推出、分期銷(xiāo) 售，以保證房源 的平均去化。好房源最后推出，保證零庫(kù)存 以及利潤(rùn)最大化。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告分階段進(jìn)行去化率分析，動(dòng)態(tài)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取差房 源在期房階段全部去化，中好房源有相當(dāng)比例在各階段進(jìn)行 價(jià)格提升。開(kāi)盤(pán)之初以速度為主要追求目標(biāo)，目的在于引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 再確立市場(chǎng)地位之后，目標(biāo)應(yīng)該轉(zhuǎn)向追求“速度與利潤(rùn)的最佳 結(jié)合點(diǎn)”上。根據(jù)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售速度，機(jī)動(dòng)提升價(jià)格，增大好房源與差 房源的價(jià)差，爭(zhēng)取均衡去化及利潤(rùn)最大化。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告5、如何進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)采取哪些推廣手段、如

40、何進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)采取哪些推廣手段 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告一、本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？一、本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？二、本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？二、本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？三、本案具體的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃？三、本案具體的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃？如何進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)采取那些推廣手段如何進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)采取那些推廣手段 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告Strength（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）Weakness（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）城市北拓：城市北拓：泉北新區(qū)正處城市北拓的主軸上，該板塊在城市擴(kuò)張中有明確的發(fā)展后勁是進(jìn)出阜陽(yáng)的門(mén)戶樞紐，同時(shí)又受泉北新區(qū)、泉河改造等利好消息影響，具有很強(qiáng)的成長(zhǎng)性?xún)?yōu)勢(shì)。開(kāi)闊江景園景開(kāi)闊江景園景: 泉河水岸、生

41、態(tài)公園兩大獨(dú)占，一線臨江臨園，景觀開(kāi)闊，戶戶望景，將江景園景發(fā)揮到極至。一流設(shè)計(jì)：一流設(shè)計(jì)：景觀先行的規(guī)劃設(shè)計(jì)、標(biāo)志性建筑外立面、入戶花園、觀景陽(yáng)臺(tái)、屋頂花園、開(kāi)闊的景觀平臺(tái)。創(chuàng)新戶型：創(chuàng)新戶型：戶戶望江望園景、南北對(duì)流、視野開(kāi)闊、庭院式觀景陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、間隔方正等極具吸引力。園林景觀：園林景觀：以休閑舒適、浪漫海濱為核心的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使得產(chǎn)品更具差異性。產(chǎn)品新概念：產(chǎn)品新概念：新都市主義的歐式建筑風(fēng)格，法式住宅的浪漫風(fēng)情及高利用率的戶型設(shè)計(jì)，總價(jià)控制合理，產(chǎn)品層次豐富。郊區(qū)概念：郊區(qū)概念：泉北在阜陽(yáng)人心目中仍為郊區(qū)，生活機(jī)能配套較少，區(qū)域形象相對(duì)較差。高層住宅高層住宅 ：在阜陽(yáng)市場(chǎng)的高層住宅

42、較少，市場(chǎng)接受度偏低。周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：檔次較低，由于歷史原因，現(xiàn)階段周邊人群和生活配套檔次較低。噪音污染抗性：噪音污染抗性：處于出城主干道界首路旁，交通較為混亂，車(chē)流量也相對(duì)較大干擾嚴(yán)重。本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告Opportunity（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）Threat（威脅）（威脅）市場(chǎng)發(fā)展：市場(chǎng)發(fā)展：目前阜陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于供需兩旺的成長(zhǎng)期，市場(chǎng)隨著開(kāi)發(fā)與投資熱潮的興起，一路穩(wěn)步攀高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口流動(dòng)拉動(dòng)需求增長(zhǎng)；本案的地理優(yōu)勢(shì)隨著其不斷的完善和成型將受到消費(fèi)者的追捧。客源基礎(chǔ)：客源基礎(chǔ)：泉北區(qū)大型批發(fā)市

43、場(chǎng)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了相當(dāng)客源，當(dāng)?shù)卮罅康耐獬鰟?wù)工人群擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。區(qū)域認(rèn)同逐增：區(qū)域認(rèn)同逐增：隨著泉北新區(qū)的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場(chǎng)認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。新興高檔住宅板塊新興高檔住宅板塊：泉河外灘板塊被定位為未來(lái)的新濱江豪宅板塊，有利于對(duì)整個(gè)濱江樓盤(pán)檔次的托高。板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈：板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈：開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在產(chǎn)品和品牌上各有千秋，周邊樓盤(pán)具有了后期開(kāi)發(fā)的人氣和環(huán)境形成優(yōu)勢(shì)。板塊供應(yīng)量百萬(wàn)平方米，依泉庭苑、外灘國(guó)際城等個(gè)案，在產(chǎn)品、地段上和本案相比也各有千秋，將會(huì)造成部分客源分流。目前本項(xiàng)目周邊環(huán)境改善尚需時(shí)日：目前本項(xiàng)目周邊環(huán)境改善尚需時(shí)日：現(xiàn)有周邊地理環(huán)境的改造，包括道路和水岸的改造

44、落后于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此對(duì)價(jià)格提升有壓力。新高檔住宅板塊崛起新高檔住宅板塊崛起:以泉河為中心的兩岸將發(fā)展成為新的高檔住宅區(qū)，預(yù)計(jì)同期推出的樓盤(pán)會(huì)對(duì)泉水灣造成影響。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析總結(jié)分析總結(jié) 圍繞圍繞“泉河泉河”與與“泉河公園泉河公園”進(jìn)行概念差異化，提升本案品質(zhì)；進(jìn)行概念差異化，提升本案品質(zhì)；引爆市場(chǎng)，從區(qū)域性樓盤(pán)躍升為引爆市場(chǎng)，從區(qū)域性樓盤(pán)躍升為全市性名盤(pán)、特色盤(pán)全市性名盤(pán)、特色盤(pán)；快速樹(shù)立項(xiàng)；快速樹(shù)立項(xiàng)目品牌的同時(shí)，也要同步取得優(yōu)異的產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目品牌的同時(shí)，也要同步取得優(yōu)異的產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)雙贏實(shí)現(xiàn)雙贏。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告項(xiàng)目建議

45、特點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目建議特點(diǎn)總結(jié): 經(jīng)典“新都市主義”歐式建筑風(fēng)格(法式住宅) “臨河”觀景住宅(南觀泉河?xùn)|依泉河支流) “公園“豪景住宅(一路之隔,環(huán)抱75畝泉河公園) ”四大“阜城最旺大市場(chǎng)(皖西北/匯鑫/瑤海/港利) ”交通“便利,咽喉要道(界首路,北京路) ”行政核心“區(qū)(一路之隔泉北區(qū)政府) 高”得房率“,高”利用率“實(shí)用經(jīng)典房型 戶戶全明“豪景房”“八大八大”主題型主題型 強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告首創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)首創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo):六唯一六唯一 豪華智能型售樓處(阜城唯一) 智能型模型(阜城唯一) 高爾夫國(guó)領(lǐng)或高爾夫推竿練習(xí)場(chǎng)(阜城唯一) 2套以上豪華及現(xiàn)代型樣板房(阜城唯一) 高檔建

46、材展示(阜城唯一) 光體建筑(阜城唯一)阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告2、品牌定位分析圖、品牌定位分析圖Product Concept Product Concept 商品概念陳述商品概念陳述 對(duì)那一群向往對(duì)那一群向往人文品位、講究生活感性和情趣人文品位、講究生活感性和情趣的消費(fèi)者而言，的消費(fèi)者而言，我們將此社區(qū)當(dāng)作我們將此社區(qū)當(dāng)作河畔河畔花園花園觀天下觀天下來(lái)賣(mài)給他們。來(lái)賣(mài)給他們。Target/Life Style Target/Life Style 生活形態(tài)生活形態(tài)28-4528-45歲為主的男性歲為主的男性/ /工作繁忙工作繁忙白領(lǐng)白領(lǐng)/ /企業(yè)中高層企業(yè)中高層/ /區(qū)域中上層等區(qū)域中上

47、層等講究生活品質(zhì)講究生活品質(zhì)/ /向往悠閑自在向往悠閑自在Product Usage Occasion Product Usage Occasion 使用場(chǎng)合使用場(chǎng)合/ /方式方式/ /時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)購(gòu)房自?。ㄊ字脼橹?，換置為輔）購(gòu)房自住（首置為主，換置為輔）也可投資等待升值也可投資等待升值 Competitor/Substitute Competitor/Substitute 競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者/ /代用品代用品外灘國(guó)際城外灘國(guó)際城依泉庭苑依泉庭苑/ /中泰名城等中泰名城等Product Benefits Product Benefits 商品利益點(diǎn)商品利益點(diǎn)泉河公園、泉河水、新都市主義歐式建筑泉河公園

48、、泉河水、新都市主義歐式建筑畔江畔園水景園林社區(qū)畔江畔園水景園林社區(qū)泉北區(qū)將來(lái)熱銷(xiāo)板快泉北區(qū)將來(lái)熱銷(xiāo)板快Positioning Positioning 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位中高檔中高檔Brand Image/Personality Brand Image/Personality 品牌形象品牌形象/ /個(gè)性個(gè)性自由、自在、閑適生活自由、自在、閑適生活意境幽雅意境幽雅/ /品位感強(qiáng)品位感強(qiáng)人文、思想、新都市主義人文、思想、新都市主義阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告3、品牌定位內(nèi)涵分析、品牌定位內(nèi)涵分析河畔河畔花園花園觀天下觀天下河畔河畔花園花園：泉河公園旁，泉河邊。深韻人文的泉水灣倡導(dǎo)“象 水一樣悠閑生

49、活”的居住主張。觀天下觀天下：有思想、有文化、有內(nèi)涵、有創(chuàng)新，惟獨(dú)沒(méi)有壓力。 領(lǐng)先者創(chuàng)造時(shí)尚和潮流。泉水灣不是去追逐居住潮 流，而是去引導(dǎo)居住潮流。廣告語(yǔ)廣告語(yǔ)流動(dòng)的美，靜泊的家流動(dòng)的美，靜泊的家一個(gè)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方一個(gè)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？1、本案整體廣告推廣目標(biāo)思考、本案整體廣告推廣目標(biāo)思考賣(mài)房子，更是賣(mài)生活賣(mài)房子，更是賣(mài)生活。以差異化的生活主張，倡導(dǎo)泉水灣“河畔花 園觀天下”的生活；傳播一種有思想的住宅，有品位的生活，有文化的氛圍，有價(jià)值 的身份，形成一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)層和人文社區(qū)，繼而引導(dǎo)一種生活 潮流和主張；以板塊發(fā)

50、展態(tài)勢(shì)及區(qū)域地緣價(jià)值等附加價(jià)值提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià) 值，力爭(zhēng)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上獲得更好的價(jià)值回報(bào)；以項(xiàng)目品牌價(jià)值的塑造帶動(dòng)公司品牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值 的雙重飛躍。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告2、本案廣告整體推廣目的、本案廣告整體推廣目的 根據(jù)項(xiàng)目目前的實(shí)際情況，緊扣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以本身具有的位置景觀的唯一性和產(chǎn)品的排它性的獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)思路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全程宣傳推廣中，不僅要達(dá)到我們最終的銷(xiāo)售目的，還要通過(guò)本項(xiàng)目的成功使融昌品牌質(zhì)素得以進(jìn)一步提升。 阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告本案具體的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃？本案具體的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃？策略一：策略一：以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值策略二：策略二：

51、以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將泉水灣塑造成新的江景住宅典范策略三：策略三：將江景、園景優(yōu)勢(shì)最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)泉泉 水水 灣灣政府規(guī)劃支持創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)江景+園景浪漫濱江生活阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告泉河板塊的崛起，將托起新的濱江高檔住宅市場(chǎng)。泉北新區(qū)的大力開(kāi)發(fā)，加快了城市北拓的步伐。城市公園綠地環(huán)境的建設(shè)，為本案居住環(huán)境增添一道風(fēng)景線。各策略點(diǎn)分述各策略點(diǎn)分述 策略一：策略一：以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告以其簡(jiǎn)潔現(xiàn)代、曲線優(yōu)美、整體感強(qiáng)的外立面塑造成標(biāo)志性的濱江高尚物 業(yè)形象。強(qiáng)調(diào)景觀在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的極致發(fā)揮，從小區(qū)

52、入口、園林、入戶花園到室 內(nèi)，乃至主人房的衛(wèi)生間等都無(wú)不考慮到景觀的充分利用。作為高尚物業(yè)更有軟件上的支持，即引進(jìn)較好的物業(yè)管理的品牌支持。策略二：策略二：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將泉水灣塑造成新的江景住宅典范以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將泉水灣塑造成新的江景住宅典范阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告策略三：策略三：將江景、園景優(yōu)勢(shì)最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)將江景、園景優(yōu)勢(shì)最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)在這里，主要是將對(duì)產(chǎn)品的闡述提升到訴求一種生活方式，一種對(duì)生 活的感受。江景園景是泉水灣最大的突出點(diǎn)，且園林也是圍繞休閑、浪漫的元素 而設(shè)計(jì)的濱江式園林，因此本項(xiàng)目更容易營(yíng)造成一個(gè)畔水而居，

53、江畔 人家的浪漫濱江社區(qū)。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告一期各階段的宣傳策略一期各階段的宣傳策略泉水灣花園泉水灣花園定位：定位：河畔河畔花園花園觀天下觀天下廣告語(yǔ)：廣告語(yǔ)：流動(dòng)的美流動(dòng)的美靜泊的家靜泊的家 一個(gè)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方一個(gè)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方發(fā)現(xiàn)主題發(fā)現(xiàn)主題感受主題感受主題感悟主題感悟主題（第一波蓄水期）（第一波蓄水期）（第一波強(qiáng)銷(xiāo)期）（第一波強(qiáng)銷(xiāo)期）（第二波蓄水期）（第二波蓄水期）傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)的高度關(guān)注；建立與目標(biāo)消費(fèi)群身份、地位、個(gè)性、喜好的關(guān)聯(lián)，并產(chǎn)生看樓購(gòu)樓的沖動(dòng)。承接前期的炒作效應(yīng)，將品牌形象具體落實(shí)到產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，引發(fā)廣泛范圍的市場(chǎng)關(guān)注，將知名度轉(zhuǎn)化為認(rèn)知度，

54、凝聚為品牌核力。深入挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，從物質(zhì)層面向精神層面演繹，知微見(jiàn)著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的閑適人文等居住氣質(zhì)，達(dá)到物超所值的品牌價(jià)值提升。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告第一波：銷(xiāo)售蓄水期第一波：銷(xiāo)售蓄水期廣告宣傳進(jìn)入導(dǎo)入期廣告宣傳進(jìn)入導(dǎo)入期（2007/12-2008/032007/12-2008/03）在房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的前期，廣告宣傳更側(cè)重項(xiàng)目知名度的擴(kuò)大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的前期，廣告宣傳更側(cè)重項(xiàng)目知名度的擴(kuò)大。 在這個(gè)階段，項(xiàng)目各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作剛剛開(kāi)始，銷(xiāo)售、推廣工作也只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒(méi)有具備可以展示的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)擇傳播面較廣的媒體，如車(chē)體、報(bào)紙、戶外、廣播等。將新項(xiàng)

55、目入市的消息傳播出去是這一階段宣傳的主要任務(wù)，廣告的頻率沒(méi)有必要太高，宣傳力度也可以先小一些。這一階段的項(xiàng)目廣告應(yīng)著重項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的建立，這樣可以在人們心里形成一個(gè)固定而清晰的概念，以達(dá)到在眾多項(xiàng)目中脫穎而出的目的。其中恰逢2008年春節(jié)期間，是本案遇到的第一輪銷(xiāo)售蓄水高峰。任務(wù)任務(wù)在消費(fèi)者腦海中迅速建立強(qiáng)化泉水灣花園的知名度。在消費(fèi)者腦海中迅速建立強(qiáng)化泉水灣花園的知名度。該階段著重于項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳元素的準(zhǔn)備，為項(xiàng)目的全面推廣奠定基礎(chǔ)。該階段著重于項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳元素的準(zhǔn)備，為項(xiàng)目的全面推廣奠定基礎(chǔ)。由于項(xiàng)目處于蓄水期宣傳，建議利用由于項(xiàng)目處于蓄水期宣傳，建議利用“畔水畔園、歐式建筑畔水畔園、歐式建筑”

56、概念引出項(xiàng)目概念引出項(xiàng)目品牌定位，以吸引注意力和關(guān)注度。品牌定位，以吸引注意力和關(guān)注度。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告第一波：銷(xiāo)售期第一波：銷(xiāo)售期廣告宣傳進(jìn)入鞏固期廣告宣傳進(jìn)入鞏固期（2008/03-2008/062008/03-2008/06）配合銷(xiāo)售工作的全面展開(kāi)，工程進(jìn)度也會(huì)有所變化，工地形象已經(jīng)建立，給人一種配合銷(xiāo)售工作的全面展開(kāi)，工程進(jìn)度也會(huì)有所變化，工地形象已經(jīng)建立，給人一種工程加速建設(shè)的感覺(jué)。這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)配合工程加速建設(shè)的感覺(jué)。這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)配合“加熱加熱”，廣告頻度及媒體選擇均需，廣告頻度及媒體選擇均需大大增加，采用戶外、車(chē)體、廣播、電視、報(bào)紙、大大增加，采用戶外、車(chē)體、

57、廣播、電視、報(bào)紙、DMDM等多種形式展示，以鮮明的形等多種形式展示，以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。象、強(qiáng)烈的廣告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。 這一階段的廣告意圖是全面突顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，如戶型設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施、所處地理位置、人文環(huán)境等，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生信賴(lài)。在廣告形式上要有創(chuàng)意和突破，能給人留下深刻的印象，在廣告語(yǔ)言上要生動(dòng)形象，易懂好記。廣告配合得好，會(huì)使強(qiáng)銷(xiāo)期中的成交量增加，這一時(shí)期一般也是項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最好的時(shí)期。任務(wù)任務(wù)在打開(kāi)知名度的基礎(chǔ)上，利用廣告迅速包裝出本案最吸引消費(fèi)者、最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品在打開(kāi)知名度的基礎(chǔ)上，利用廣告迅速包裝出本

58、案最吸引消費(fèi)者、最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品核心價(jià)值核心價(jià)值河畔河畔花園花園觀天下觀天下為盡快實(shí)現(xiàn)從存在區(qū)向認(rèn)知區(qū)的過(guò)渡，推動(dòng)銷(xiāo)售的開(kāi)始，建議多種媒介投放采取全為盡快實(shí)現(xiàn)從存在區(qū)向認(rèn)知區(qū)的過(guò)渡，推動(dòng)銷(xiāo)售的開(kāi)始，建議多種媒介投放采取全方位密集式廣告推廣；此外該階段也將利用若干個(gè)大型主題活動(dòng)來(lái)形成推廣中的幾個(gè)方位密集式廣告推廣；此外該階段也將利用若干個(gè)大型主題活動(dòng)來(lái)形成推廣中的幾個(gè)高峰。高峰。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告第二波：蓄水期第二波：蓄水期廣告進(jìn)入猛攻期廣告進(jìn)入猛攻期（2008/06-2008/07）在強(qiáng)銷(xiāo)期過(guò)后，新增客戶會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)平衡的數(shù)量曲線上，因此廣告應(yīng)相應(yīng)降溫，但仍應(yīng)保持一定穩(wěn)定的頻率出

59、現(xiàn)，在達(dá)到當(dāng)期銷(xiāo)售目的之外，不需為第二波銷(xiāo)售期作準(zhǔn)備。在此銷(xiāo)售階段的工程項(xiàng)目，進(jìn)度快的已經(jīng)達(dá)到主體工或裝修階段，樓宇及社區(qū)規(guī)模形象初顯，可以讓客戶看到大體的實(shí)物建筑。這時(shí)除相應(yīng)的媒體廣告之外，可以更多的安排看房客戶參觀樣板間和工地，雖然參觀工地有一定危險(xiǎn)和麻煩，但可以給人一種身臨其境的感覺(jué)，也使客戶對(duì)于工程質(zhì)量做到眼見(jiàn)為實(shí)。任務(wù)任務(wù)消費(fèi)者對(duì)該品牌有了更理性的認(rèn)識(shí)，提及本案，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品物質(zhì)方面的消費(fèi)者對(duì)該品牌有了更理性的認(rèn)識(shí)，提及本案，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品物質(zhì)方面的元素，還包括精神方面的期望，對(duì)泉水灣花園來(lái)說(shuō)，它已成為一種生活方式的代名詞。元素，還包括精神方面的期望，對(duì)泉水灣花園來(lái)

60、說(shuō)，它已成為一種生活方式的代名詞。建議借新單位的不斷推出，利用各種社區(qū)活動(dòng)、電視建議借新單位的不斷推出，利用各種社區(qū)活動(dòng)、電視NPNP廣告營(yíng)建社區(qū)文化，達(dá)到廣告營(yíng)建社區(qū)文化，達(dá)到“以以人文化尊貴的生活氣息吸引人人文化尊貴的生活氣息吸引人”的目的。的目的。銷(xiāo)售達(dá)到高峰，口碑不錯(cuò)，幕名而來(lái)者越來(lái)越多。銷(xiāo)售達(dá)到高峰，口碑不錯(cuò)，幕名而來(lái)者越來(lái)越多。阜陽(yáng)泉水灣花園營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告媒介投放策略制訂媒介投放策略制訂 產(chǎn)品產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者傳播途徑找一條準(zhǔn)確、高效的傳播途徑與目標(biāo)消費(fèi)群溝通，清晰傳達(dá)銷(xiāo)售信息。制造市場(chǎng)焦點(diǎn)，尤其是在要在開(kāi)售期間制造強(qiáng)烈的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，為后期的銷(xiāo)售作鋪墊。迅速提升項(xiàng)目的知名