承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵害,賠償標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算？

1、法律知識(shí)要點(diǎn)：中華人民共和國合同法第230 條、 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第21 條均規(guī)定了出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，承租人可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利。但是， 在實(shí)務(wù)中對(duì)于承租人因優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)請(qǐng)求賠償?shù)?，具體按什么標(biāo)準(zhǔn)確定賠償，上述的法律法規(guī)并沒有具體規(guī)定。承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時(shí)有權(quán)獲得賠償?shù)臋?quán)利，但并沒有規(guī)定具體的賠償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)，在司法實(shí)務(wù)中缺乏可操作性， 所以各地法院在賠償標(biāo)準(zhǔn)上屬于自由裁量權(quán)的范圍，但是， 從相關(guān)的判例來看， 對(duì)于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)，通常是按房屋上漲的差價(jià)損失來確定。出租人以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三人，賣房時(shí)

2、市場(chǎng)價(jià)格較低，后一直上漲，承租人提出賠償請(qǐng)求時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)明顯高于交易時(shí)的價(jià)格，事實(shí)上多年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格總體上也是一直上漲的，此時(shí)， 承租人有權(quán)要求出租人賠償從交易時(shí)至主張權(quán)利時(shí)的差價(jià)損失。還有一種情況是，房屋的價(jià)格未出現(xiàn)大的波動(dòng)，但是出租人在出售房屋時(shí)是低于市場(chǎng)價(jià)格出售的，這種情況下承租人仍可以請(qǐng)求差價(jià)損失。為什么在實(shí)務(wù)中，以房屋差價(jià)損失作為承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)的賠償標(biāo)準(zhǔn)？因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有優(yōu)先交易的權(quán)利，在法律法規(guī)對(duì)優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)的賠償標(biāo)準(zhǔn)未做明確規(guī)定的情況下，房屋差價(jià)損失作為賠償標(biāo)準(zhǔn)最為合理、公平，也較為容易操作。當(dāng)然， 由于缺乏明確的賠償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中如果房屋價(jià)格

3、波動(dòng)不大的，法院也可能會(huì)以承租人無法證明其損失為由，判決駁回承租人的損害賠償請(qǐng)求，這種案例也不在少數(shù)，因此個(gè)案不同，應(yīng)具體考慮案情，把握訴訟風(fēng)險(xiǎn)。為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！原告陳某中訴稱：原告系造板廠職工，1999 年 3 月該廠解體時(shí)將自有的綜合樓6 個(gè)門市以資抵債抵償給投資公司用于償還借款。陳某中從當(dāng)年開始租用其中的一個(gè)門市，雙方簽訂了房屋租賃合同。2013 年 8 月 8 日雙方又續(xù)簽了房屋租賃合同，約定： “租賃期限自 2013 年1月1日起至2016年12月31日止在租賃期內(nèi)，甲

4、方出售房屋，須提前60天向乙方發(fā)出書面通知。同年11 月 8 日，投資公司未通知陳某中便以自行組織拍賣的方式整體轉(zhuǎn)讓該處資產(chǎn)給另外五間門市的承租人，成交價(jià)為58.5 萬元。2015 年 7 月 27 日，陳某中起訴，請(qǐng)求判令投資公司對(duì)其進(jìn)行賠償，在審理過程中陳某中明確訴訟請(qǐng)求為賠償爭議門市的實(shí)際價(jià)格與投資公司和葉某琴的成交價(jià)差額。案件審理過程中陳某中提出申請(qǐng)對(duì)爭議門市的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2015 年 10月 12 日，法院委托房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司對(duì)涉案的門市處置時(shí)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估公司得出本案爭議門市在處置時(shí)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為140715 元。 陳某中為評(píng)估爭議門市的價(jià)值花去測(cè)繪費(fèi)1500

5、元，評(píng)估費(fèi)2000 元。判決要點(diǎn)法院審理認(rèn)為：投資公司作為房屋的所有權(quán)人，在出賣房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)告知陳某中。陳某中認(rèn)為在處置資產(chǎn)時(shí)其在相關(guān)位置張貼了競買公告就視為已盡到告知義務(wù)。根據(jù)雙方之間簽訂的房屋租賃合同第七條第3 款： “在租賃期內(nèi)，甲方出售房屋，須提前60 天向乙方發(fā)出書面通知。 ”投資公司作為告知義務(wù)人應(yīng)當(dāng)舉證證明其向陳某中告知其出賣房屋的證據(jù)，但投資公司并未提供 相關(guān)證據(jù)，故認(rèn)定其未向陳某中履行告知義務(wù)。投資公司未在合理期限內(nèi)向承租人陳某中告知其出賣門市而將門市賣給葉某琴的行為已經(jīng)侵犯了陳某中對(duì)其承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)進(jìn)行賠償。承租人的優(yōu)先購買權(quán)追求的主要是生存和安全價(jià)值，

6、是對(duì)一種基本社會(huì)秩序的維護(hù)， 而不是對(duì)出賣人所有權(quán)的限制。對(duì)優(yōu)先購買權(quán)人而言，該項(xiàng)權(quán)利意味著購買機(jī)會(huì)上的優(yōu)遇和排斥他人取得特定標(biāo)的物所有權(quán)的保障，而不是購買價(jià)格的優(yōu)惠。本案中投資公司未在出售前以同等條件征詢陳某中，使陳某中喪失了交易機(jī)會(huì)，因此，從交易習(xí)慣上看，陳某中主張房屋差價(jià)作為損失，可以支持，但應(yīng)對(duì)確定房屋差價(jià)的計(jì)算依據(jù)做出認(rèn)定。法院認(rèn)為投資公司處置的6 個(gè)門市面積相同，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)一致都應(yīng)當(dāng)為140715元，總價(jià)應(yīng)當(dāng)為844290 元。該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估基準(zhǔn)日為2014 年 11 月與投資公司處置資產(chǎn)屬于同一時(shí)期，而投資公司整體處置6 個(gè)門市的成交價(jià)為58.5 萬元，每個(gè)門市價(jià)格為97500

7、 元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)值。故，實(shí)際價(jià)格與投資公司處置的價(jià)格差額是存在的，投資公司應(yīng)當(dāng)按差額進(jìn)行賠償。陳某中承租的房屋實(shí)際價(jià)格與投資公司處置價(jià)格的差額為140715 元 97500元 =43215 元， 應(yīng)予確認(rèn)。陳某中為評(píng)估爭議門市的價(jià)格花去的測(cè)繪費(fèi)1500 元、評(píng)估費(fèi) 2000 元， 投資公司對(duì)其真實(shí)性認(rèn)可，應(yīng)予確認(rèn)。以上損失合計(jì)為46715元。判決結(jié)果綜上， 法院判決：由投資公司在判決生效之日起十日內(nèi)賠償陳某中因承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害的損失46715 元。律師點(diǎn)評(píng)該案中， 陳某中主張其為承租人，其為此主張?zhí)峁┝硕喾萜渑c投資公司簽訂的房屋租賃協(xié)議，這些協(xié)議均證實(shí)陳某中長期租賃第六間門市，投資公司在處置這些租賃房屋時(shí)仍在租賃協(xié)議約定的承租期內(nèi)。按照雙方合同約定，其出賣租賃門市時(shí)應(yīng)提前60 天向陳某中發(fā)出書面通知，但是，投資公司存在處置門市時(shí)未提前