文案-UPCS南京協(xié)眾財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位課件

1、謹(jǐn)呈：南京協(xié)眾集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：南京協(xié)眾集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“協(xié)眾財(cái)富廣場(chǎng)協(xié)眾財(cái)富廣場(chǎng)”商業(yè)定位商業(yè)定位（討論稿）（討論稿）2PART PART 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇3項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議4項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)院站，院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。5從規(guī)劃看，本項(xiàng)

2、目周邊未來(lái)居住人口從規(guī)劃看，本項(xiàng)目周邊未來(lái)居住人口9.769.76萬(wàn)人，大學(xué)生數(shù)量將達(dá)萬(wàn)人，大學(xué)生數(shù)量將達(dá)到近到近2020萬(wàn)人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來(lái)利好萬(wàn)人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來(lái)利好南京江寧大學(xué)城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學(xué)生人口規(guī)模為13.05萬(wàn)人，居住人口規(guī)模為9.76萬(wàn)人。總?cè)丝谝?guī)模為22.59萬(wàn)人。由大學(xué)城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學(xué)城狹義地講她僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學(xué)城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學(xué)已經(jīng)有近10萬(wàn)人入住。一般

3、也把將軍山的河海大學(xué)，南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時(shí)歸為江寧大學(xué)城。上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩?lái)講，江寧大學(xué)城已經(jīng)有14所大學(xué)超過15萬(wàn)大學(xué)生入駐，同時(shí)還有4所大學(xué)準(zhǔn)備入駐。 南京工程學(xué)院南京工程學(xué)院金陵科技金陵科技學(xué)院學(xué)院曉莊師范曉莊師范海事學(xué)院海事學(xué)院醫(yī)科大學(xué)醫(yī)科大學(xué)藥科大學(xué)藥科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院學(xué)院中國(guó)傳媒中國(guó)傳媒大學(xué)大學(xué)本案本案6從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場(chǎng)的快速連接鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場(chǎng)的快速連接自駕車線路：自駕車線路：

4、龍眠大道、天元路、機(jī)場(chǎng)高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵線路：地鐵1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站公交線路：公交線路：安廣線、 區(qū)內(nèi)19路（盛科線） 、區(qū)內(nèi)3路（江寧）、 區(qū)內(nèi)6路（江寧） 本案交通通達(dá)性極佳，可實(shí)現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)本案交通通達(dá)性極佳，可實(shí)現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對(duì)接，可對(duì)周邊居住人群形成及主城的快速對(duì)接，可對(duì)周邊居住人群形成商業(yè)消費(fèi)吸引。商業(yè)消費(fèi)吸引。7大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長(zhǎng)帶形地區(qū)，該地區(qū)未來(lái)配套將非常完善知行路之間圍合的狹長(zhǎng)帶形地區(qū)，該地區(qū)未來(lái)配套將非常完善本案本案文體配套

5、：文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：商業(yè)配套：n樂活時(shí)尚街區(qū)：樂活時(shí)尚街區(qū)：建筑面積約3萬(wàn)平米，是集購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。 n文鼎廣場(chǎng)：文鼎廣場(chǎng)：建筑面積6.5萬(wàn)平方米，兼具購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、賓館、辦公等功能，服務(wù)于大學(xué)城附近居民及師生的一站式、復(fù)合型區(qū)域商業(yè)中心。 江寧體育中江寧體育中心心8綜合而言，本案目前周邊商業(yè)氛圍不佳，但借助交通及未來(lái)規(guī)劃帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，我們認(rèn)為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的發(fā)展空間，但需在項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引更多的消費(fèi)客群。9項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏

6、觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議10江寧板塊江寧板塊20082008年共上市年共上市1818萬(wàn)平方商業(yè)房源，成交萬(wàn)平方商業(yè)房源，成交27.27.萬(wàn)平方，成萬(wàn)平方，成交均價(jià)受個(gè)案影響呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，江寧商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)良好。交均價(jià)受個(gè)案影響呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，江寧商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)良好。0909年年1 1季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯 110808、0909年江寧商業(yè)供應(yīng)主要在科學(xué)園和祿口秣陵片區(qū)

7、，從銷售年江寧商業(yè)供應(yīng)主要在科學(xué)園和祿口秣陵片區(qū)，從銷售情況看，情況看，東山鎮(zhèn)、科學(xué)園及祿口秣陵片區(qū)銷售量較大，科學(xué)園東山鎮(zhèn)、科學(xué)園及祿口秣陵片區(qū)銷售量較大，科學(xué)園片區(qū)供需基本平衡，是江寧未來(lái)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域片區(qū)供需基本平衡，是江寧未來(lái)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域120808年來(lái)江寧上市商業(yè)產(chǎn)品以年來(lái)江寧上市商業(yè)產(chǎn)品以7070平方以下小戶型為主，其平方以下小戶型為主，其中中4040平方以下約占總戶數(shù)的平方以下約占總戶數(shù)的73.8%73.8%13項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧

8、主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議14整體來(lái)看，科學(xué)園板塊區(qū)域發(fā)展較晚，周邊居住整體來(lái)看，科學(xué)園板塊區(qū)域發(fā)展較晚，周邊居住人口較少，商業(yè)配套尚在逐步完善中人口較少，商業(yè)配套尚在逐步完善中板塊板塊商業(yè)市場(chǎng)特征商業(yè)市場(chǎng)特征在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目岔路口岔路口岔路口緊鄰秦淮區(qū)，是江寧通往南京主城的大門，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。住宅市場(chǎng)的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。由于其地理位置上的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)較江寧其他片區(qū)相比（東山鎮(zhèn)除外）具有很大的優(yōu)越性，商業(yè)投資需求一度極其旺盛。目前，區(qū)域內(nèi)多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目已

9、經(jīng)交付使用，如武夷商城、中馳商都、盈家春天等。左鄰右里東山東山該片區(qū)為江寧老縣城的中心，也是江寧板塊區(qū)域商業(yè)中心，具有完善、齊全的商業(yè)設(shè)施，大型商業(yè)較為集中。目前周圍商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專業(yè)化的商業(yè)街，同時(shí)還有世紀(jì)聯(lián)華超市、上元家電和蘇寧電器等一系列知名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入，是商家必爭(zhēng)之地。該片區(qū)商業(yè)去化速度較快，投資前景十分看好。黃金海岸廣場(chǎng)東山步行街華意泰富國(guó)際花園嘉順時(shí)代廣場(chǎng)科學(xué)園科學(xué)園由于該板塊屬于一個(gè)全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內(nèi)樓盤僅有市政天元城以及萊茵達(dá)路沿線的沿街底商在經(jīng)營(yíng)，但整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤

10、商鋪尚未經(jīng)營(yíng)，這需要依托后期整個(gè)科學(xué)園的發(fā)展。義烏小商品城天景山商業(yè)中心潭橋商業(yè)街翠屏山翠屏山三山板塊是別墅集中區(qū)，其別墅多作為第一居所，加上附近有多個(gè)成熟小區(qū)，區(qū)域形象較好，人口密度相對(duì)較大，人口素質(zhì)也相對(duì)較高，板塊對(duì)于高檔商業(yè)存在較大需求，目前，板塊內(nèi)大型集中型商業(yè)起步不久，托樂嘉商業(yè)街1期仍在銷售中，后期仍有較大體量待售。托樂嘉商業(yè)街百家湖百家湖江寧區(qū)規(guī)劃局的江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一；同曦在2007年開始逐步規(guī)劃的同曦國(guó)際廣場(chǎng)、新貴之都、大都會(huì)購(gòu)物中心更表明了江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來(lái)打造一個(gè)全新的百家湖。目前，百家湖商業(yè)的后續(xù)供

11、應(yīng)量已達(dá)18.9萬(wàn)平米，超過了科學(xué)園片區(qū)，市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ貒?guó)際廣場(chǎng)新貴之都大都會(huì)購(gòu)物中心鳳凰港 商貿(mào)城祿口祿口祿口內(nèi)空港工業(yè)區(qū)、南京國(guó)際小商品城、南京義烏小商品城等商品大市場(chǎng)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)將為祿口板塊導(dǎo)入大量外來(lái)人口，從而間接促進(jìn)板塊住宅及商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，該板塊目前中小型零售商業(yè)較為缺乏，區(qū)域商業(yè)供應(yīng)僅以小區(qū)底商為主.南京國(guó)際小商品城中南汽車港百利華府小區(qū)底商15現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太路、天景山義烏小商品城周邊四個(gè)主要商圈路、天景山義烏小商品城周邊四個(gè)主要商圈16開發(fā)區(qū)勝太路商圈開發(fā)區(qū)勝太路商圈交通通達(dá)性好，便于人流聚集；周

12、交通通達(dá)性好，便于人流聚集；周邊社區(qū)密集，對(duì)商圈商業(yè)形成有力支撐邊社區(qū)密集，對(duì)商圈商業(yè)形成有力支撐業(yè)態(tài)：商圈業(yè)態(tài)以中高檔餐飲為主。經(jīng)營(yíng)面積多在500以上。經(jīng)營(yíng)狀況：較好消費(fèi)人群：以東山及開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，包括部分南京區(qū)域消費(fèi)者。分析：商圈餐飲類商業(yè)的成功主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 項(xiàng)目周邊交通的通達(dá)性。商在勝太路緊鄰將軍大道，且與東山老城區(qū)的交通也比較方便?？梢晕浇瓕帠|山老城區(qū)及南京城區(qū)的消費(fèi)者。 2. 項(xiàng)目周邊高檔社區(qū)、大型企業(yè)、政府機(jī)關(guān)較多，對(duì)商圈商業(yè)有一定的支撐。商圈分析17同曦假日百貨同曦假日百貨通達(dá)性較好；江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，通達(dá)性較好；江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，假日

13、百貨有效填補(bǔ)，但百貨附帶的商業(yè)街管理不善，檔次太低，假日百貨有效填補(bǔ)，但百貨附帶的商業(yè)街管理不善，檔次太低，與假日百貨及周邊環(huán)境格格不入，成為規(guī)劃敗筆與假日百貨及周邊環(huán)境格格不入，成為規(guī)劃敗筆經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)u目前以同曦假日百貨商場(chǎng)及部分商業(yè)街組成。u同曦假日百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為綜合性百貨商場(chǎng)，業(yè)態(tài)以化妝品、鞋包、服裝為主。u商業(yè)街以餐飲、美容等社區(qū)商業(yè)為主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次u同曦假日百貨定位中檔，商業(yè)街檔次較低。經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況u目前同曦假日百貨經(jīng)營(yíng)狀況良好，商業(yè)街部分狀況較差，空置率較高?？腿褐饕獊?lái)源客群主要來(lái)源u東山及周邊u江寧大學(xué)城u三山、百家湖片區(qū)支撐條件支撐條件u江寧中高端綜合百貨業(yè)

14、態(tài)缺失，假日百貨有效的填補(bǔ)了空缺u良好的通達(dá)性、公共交通u開通班車導(dǎo)入大量客流18岔路口商圈岔路口商圈具有先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通達(dá)性較好，周邊具有先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通達(dá)性較好，周邊人口密集，對(duì)零售、小百貨等生活配套性商業(yè)形成有力人口密集，對(duì)零售、小百貨等生活配套性商業(yè)形成有力支撐支撐經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)u以超市、餐飲、銀行、美容美發(fā)、網(wǎng)吧等服務(wù)于周邊居民的社區(qū)商業(yè)為主。經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次u周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次以中低端為主經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，商鋪基本無(wú)空置，整體商業(yè)氛圍良好?？腿褐饕獊?lái)源客群主要來(lái)源u商圈內(nèi)住宅小區(qū)居民u周邊大學(xué)生支撐條件支撐條件u人口密集。周邊眾多小區(qū)入住率高，存在大量消費(fèi)人群

15、，為商業(yè)發(fā)展提供了有力的支撐?，F(xiàn)常住人口約5萬(wàn)人。u交通通達(dá)性佳，距主城直線距離短。商圈分析19項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議20由于板塊屬于新興起板塊，周邊住宅項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間較短，整體商業(yè)配套尚未正式啟步。板塊商來(lái)主要集中在天元路沿線，整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營(yíng)?！胺路鹕罹踊慕家巴?，吃喝不便，沒有娛樂，逛街沒去處?！笔巧钤诖髮W(xué)城的學(xué)生及居民的生

16、活現(xiàn)狀，附近20多萬(wàn)大學(xué)生及部分當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求無(wú)法就近釋放。大學(xué)城商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：未來(lái)片區(qū)大型商業(yè)配套較多，商區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：未來(lái)片區(qū)大型商業(yè)配套較多，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，但目前商業(yè)氛圍不佳業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，但目前商業(yè)氛圍不佳21江寧大學(xué)城密集的人口與目前匱乏的商業(yè)配套行成了鮮明對(duì)比，密集的人口直接形成商業(yè)需求，更推動(dòng)了房地產(chǎn)、交通、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)及市政配套設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)了地區(qū)商業(yè)發(fā)展。片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件。片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件。區(qū)縣區(qū)縣/ /街道街道總?cè)丝诳側(cè)丝? (人人) )總面積（平方千米）總面積（平方千米）人口密度（人人口密度（人/ /平方千米）平方千米）南京

17、市區(qū)4723.071061江寧區(qū)7831061572.88498大學(xué)城300000301000010000東山商業(yè)中心與南京市及江寧區(qū)人口密度對(duì)比列表區(qū)域人口狀況：大學(xué)城高校云集，目前片區(qū)在校大學(xué)生已超過區(qū)域人口狀況：大學(xué)城高校云集，目前片區(qū)在校大學(xué)生已超過20萬(wàn)，隨著片區(qū)商品房交付入住，未來(lái)人口將達(dá)到萬(wàn)，隨著片區(qū)商品房交付入住，未來(lái)人口將達(dá)到30萬(wàn)，人口密度萬(wàn)，人口密度遠(yuǎn)高于江寧區(qū)及南京市平均水平。遠(yuǎn)高于江寧區(qū)及南京市平均水平。222008年以來(lái)年以來(lái),江寧大學(xué)城整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)斷時(shí)續(xù)，在江寧大學(xué)城整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)斷時(shí)續(xù)，在受到供應(yīng)量少及市場(chǎng)環(huán)境不濟(jì)的雙重影響受到供應(yīng)量少及市場(chǎng)環(huán)境不濟(jì)的

18、雙重影響,商業(yè)去化量處商業(yè)去化量處于低位，片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)尚未被激活。于低位，片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)尚未被激活。商業(yè)供銷情況23區(qū)域價(jià)格水平：從價(jià)格來(lái)看，自區(qū)域價(jià)格水平：從價(jià)格來(lái)看，自2007年至今，科學(xué)園商業(yè)年至今，科學(xué)園商業(yè)成交均價(jià)受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，價(jià)格下浮較為明顯。成交均價(jià)受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，價(jià)格下浮較為明顯。24項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議25項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)單價(jià)售價(jià)單價(jià)（元（元/ /）成

19、交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/ /）主力主力總價(jià)總價(jià)空置率空置率租售形式租售形式租金（含公攤）租金（含公攤）文鼎廣場(chǎng)/下半年開盤銷售/2010年開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營(yíng)近期公開義烏小商品城B區(qū)尾房均價(jià)1.1-1.2萬(wàn)/50-60萬(wàn)30%可租可售，自主經(jīng)營(yíng)1.1-2元/平方天左右天景山商業(yè)中心在售房均為沿湖山路商鋪，一層均價(jià)8000，二層均價(jià)60005347 （累計(jì)均價(jià)）220萬(wàn)20%銷售，自主經(jīng)營(yíng)1.5元/平方天左右樂活時(shí)尚街區(qū)面積20-200平方，主力面積30-50平方8500起，均價(jià)12009年9月開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營(yíng)對(duì)外報(bào)價(jià)6元/平方天根據(jù)行業(yè)不同，有不同

20、的收取方式，具體方案暫時(shí)尚未確定。溫州商業(yè)街目前沿街門面20000元/平方以上，內(nèi)鋪均價(jià)12000元/平方，二樓均價(jià)9000元/平方。896248萬(wàn)未交付銷售，開發(fā)商統(tǒng)一返租/科學(xué)園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場(chǎng)為主，基本無(wú)科學(xué)園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場(chǎng)為主，基本無(wú)在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氛圍不濃，科學(xué)園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氛圍不濃，科學(xué)園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況普遍不佳。片區(qū)待營(yíng)業(yè)的后續(xù)商業(yè)體量較大。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況普遍不佳。片區(qū)待營(yíng)業(yè)的后續(xù)商業(yè)體量較大。表：項(xiàng)目周邊集中型商業(yè)銷售情況26天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心地址：地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路

21、999號(hào)用地：用地：23333.34平米總建總建：30729平方米容積率容積率：0.92項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目由天景山小區(qū)沿天元路和湖山路的八幢商業(yè)樓組成。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：項(xiàng)目由底層復(fù)式商業(yè)及少量平層商業(yè)組成，目前底層多為復(fù)式商業(yè)，8號(hào)樓 2、3、4層為平層商業(yè)。復(fù)式商鋪底層層高4.3M，均價(jià)8000元/平方；二層平層商鋪均價(jià)6000。商業(yè)現(xiàn)狀：目前沿天元路門面已全部營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)以餐商業(yè)現(xiàn)狀：目前沿天元路門面已全部營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、超市、銀行等居民生活配套為主。目前經(jīng)營(yíng)情況良飲、超市、銀行等居民生活配套為主。目前經(jīng)營(yíng)情況良好。好。個(gè)案分析27項(xiàng)目商業(yè)部分由位于項(xiàng)目沿天元大道和湖山路方向的八棟

22、商業(yè)樓組成，目前2、3、4、5、7、8六棟已于2008年5月入網(wǎng)上市。其中2、3、4、5棟房源已基本售罄。在售商業(yè)房源以復(fù)式商業(yè)為主，共42套，現(xiàn)售出34套。平層商鋪主要分布在八棟，共75套，現(xiàn)售出52套，目前1層商業(yè)銷售情況較好，銷售率達(dá)96%。樓層面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率1-2164-1668337.50%226-274131292.31%260-40010990.00%460-47744100.00%631-71544100.00%797-8073266.67%137-711212100.00%100-204282796.43%238-26533100.00%391-6963266.6

23、7%2454-5604250.00%673-870400.00%1259-1470200.00%3101-342200.00%528-6965240.00%1010-16036116.67%4408-6996350.00%合計(jì)1178673.50%28天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心本案本案VSVS天景山商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力解讀：天景山商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力解讀：產(chǎn)品亮點(diǎn)：有大型小區(qū)產(chǎn)品亮點(diǎn)：有大型小區(qū)天景山小區(qū)眾多居民作為客群支撐，周邊商業(yè)天景山小區(qū)眾多居民作為客群支撐，周邊商業(yè)氛圍漸起。氛圍漸起。產(chǎn)品弱點(diǎn)：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。產(chǎn)品弱點(diǎn)：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目商業(yè)業(yè)

24、態(tài)以周邊小區(qū)日常生活配套為主，輻射范圍小，對(duì)本項(xiàng)目該項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)以周邊小區(qū)日常生活配套為主，輻射范圍小，對(duì)本項(xiàng)目影響較小，不形成正面競(jìng)爭(zhēng)。影響較小，不形成正面競(jìng)爭(zhēng)。本案需密切關(guān)注此處商業(yè)的動(dòng)態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氛圍，提升本案需密切關(guān)注此處商業(yè)的動(dòng)態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氛圍，提升本案周邊商業(yè)氣氛。本案周邊商業(yè)氣氛。29義烏小商品市場(chǎng)義烏小商品市場(chǎng)地址：地址：江寧區(qū)科學(xué)園天元路452號(hào)用地：用地：13萬(wàn)平米總建：總建：20萬(wàn)平方米容積率：容積率：1.5經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：項(xiàng)目以浙江商品交易為主，融品牌批發(fā)，主題購(gòu)物，商務(wù)辦公，酒店公寓四大組成部分，集文化、購(gòu)物、休閑、娛樂餐飲、商住等于一

25、體的大型浙江商品集散地。銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：目前B區(qū)剩余40-50平方商鋪均價(jià)1.1-1.2萬(wàn)。租金水平：租金水平：1-2元/平方天左右客群：客群：以大學(xué)城學(xué)生為主，此外還包括部分江寧東山老城區(qū)、開發(fā)區(qū)的消費(fèi)者及少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客群商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：項(xiàng)目基本在營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況一般，由于客群以學(xué)生為主，工作日期間人氣較淡。此外小吃、日用類商業(yè)經(jīng)營(yíng)況狀較好，而建材裝飾等并非以學(xué)生為客群的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差。個(gè)案分析30義烏小商品城義烏小商品城本案本案VSVS義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)力解讀：義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)力解讀：產(chǎn)品亮點(diǎn)：項(xiàng)目體量大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，周邊交通方便，輻射范圍廣。產(chǎn)品亮點(diǎn)：項(xiàng)目體量大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，周邊

26、交通方便，輻射范圍廣。產(chǎn)品弱點(diǎn)：項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)種類多，內(nèi)部布局顯的雜亂。部分業(yè)態(tài)對(duì)于片區(qū)產(chǎn)品弱點(diǎn)：項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)種類多，內(nèi)部布局顯的雜亂。部分業(yè)態(tài)對(duì)于片區(qū)客群針對(duì)性不強(qiáng)?？腿横槍?duì)性不強(qiáng)。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目以大型批發(fā)為主，多為日用產(chǎn)品，以低價(jià)吸引學(xué)生客群；本案從該項(xiàng)目以大型批發(fā)為主，多為日用產(chǎn)品，以低價(jià)吸引學(xué)生客群；本案從業(yè)態(tài)上提升項(xiàng)目檔次，與之形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，以餐飲休閑娛樂主題吸引周業(yè)態(tài)上提升項(xiàng)目檔次，與之形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，以餐飲休閑娛樂主題吸引周邊學(xué)生客群。邊學(xué)生客群。31樂活時(shí)尚街區(qū)樂活時(shí)尚街區(qū)地址：地址：江寧區(qū)科學(xué)園天元路452號(hào)用地：用地：2.7萬(wàn)平米總建：總建：3萬(wàn)平方米容積率：容積率：1

27、.5項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目總占地面積40畝，建筑規(guī)劃面積約3萬(wàn)平米，綠地面積35，建筑的高度為地上3層，地下1層，由商鋪和商住兩用公寓組成。商鋪戶型面積面積20-200平方，主力面積30-50平方。銷售均價(jià)：銷售均價(jià)： 8500起，一樓均價(jià)15000，二樓均價(jià)10000。 租金水平：租金水平：租金可能根據(jù)行業(yè)不同安面積或返點(diǎn)兩種方式進(jìn)行收取。標(biāo)準(zhǔn)尚未確定。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以為大學(xué)生服務(wù)的購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街。租售形式：租售形式：項(xiàng)目可租可售，業(yè)主可自主經(jīng)營(yíng)，可委托代租。商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：目前正在銷售以及對(duì)已售出產(chǎn)品進(jìn)行招商，預(yù)計(jì)9月正式經(jīng)業(yè)。

28、個(gè)案分析32樂活時(shí)尚街區(qū)樂活時(shí)尚街區(qū)本案本案VSVS樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力解讀：樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力解讀：項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目體量較大，客群定位明確，專業(yè)商管公司管理，整體形象項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目體量較大，客群定位明確，專業(yè)商管公司管理，整體形象較好。較好。項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目地段較偏，距離地鐵較遠(yuǎn)，通達(dá)性差。項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目地段較偏，距離地鐵較遠(yuǎn)，通達(dá)性差。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目業(yè)態(tài)以整體經(jīng)營(yíng)的服裝、餐飲為主，消費(fèi)檔次中等，主要為學(xué)生該項(xiàng)目業(yè)態(tài)以整體經(jīng)營(yíng)的服裝、餐飲為主，消費(fèi)檔次中等，主要為學(xué)生服務(wù)；本案可利用地段的優(yōu)勢(shì)及錯(cuò)位的產(chǎn)品與其競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)；本案可利用地段的優(yōu)勢(shì)及錯(cuò)位的產(chǎn)品與其競(jìng)爭(zhēng)。33文鼎廣場(chǎng)文鼎廣場(chǎng)地址：地

29、址：江寧大學(xué)城體育中心東側(cè)格致路99號(hào)用地：用地：4.67萬(wàn)平米總建：總建：6.5萬(wàn)平方米項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目一期500余套3060平方米小體量商鋪，由7幢23層高單體樓組成，挑高7米的首層商鋪圍合成曲折往復(fù)的內(nèi)街體系，二三層利用“室內(nèi)透天過廊”串起層高3.5米的小商鋪MALL，得房率超過90。2010年開業(yè)。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)種類進(jìn)行分區(qū)，一層商鋪層高7米，面積50平方左右，2-3層層高3.5米，面積30-40平方。租售形式、價(jià)格：租售形式、價(jià)格：項(xiàng)目商鋪可租可售，自行經(jīng)營(yíng)。今年下半年正式推出銷售房源，售價(jià)未定。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：兼?zhèn)洹百?gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、賓館、辦公”等

30、功能商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目正在主體結(jié)構(gòu)施工，預(yù)計(jì)2010年開業(yè)個(gè)案分析34文鼎廣場(chǎng)文鼎廣場(chǎng)本案本案VSVS文鼎廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力解讀：文鼎廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力解讀：項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目亮點(diǎn)：6.56.5萬(wàn)平方的超大體量，規(guī)劃中經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本含蓋各種學(xué)生所萬(wàn)平方的超大體量，規(guī)劃中經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本含蓋各種學(xué)生所需的商業(yè)業(yè)態(tài)。需的商業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目地段與本項(xiàng)目類似，體量遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目。所以本項(xiàng)目應(yīng)盡量與其該項(xiàng)目地段與本項(xiàng)目類似，體量遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目。所以本項(xiàng)目應(yīng)盡量與其業(yè)態(tài)產(chǎn)生錯(cuò)位，以互補(bǔ)的方式與其共贏。此外本項(xiàng)目交通便利性優(yōu)于該業(yè)態(tài)產(chǎn)生錯(cuò)位，以互補(bǔ)的方式與其

31、共贏。此外本項(xiàng)目交通便利性優(yōu)于該項(xiàng)目。項(xiàng)目。35溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街地址：地址：江寧區(qū)東新南路用地：用地：11萬(wàn)平米總建：總建：24萬(wàn)平方米容積率：容積率：1.75項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：溫州商業(yè)街項(xiàng)目為一條街整體開發(fā)，南北全長(zhǎng)980米，街寬31米。占地面積11萬(wàn)平方米，建筑面積24萬(wàn)平方米，分為A、 B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能區(qū)，其中A、B、D、E為大型超市、百貨、餐飲、家電商場(chǎng)，C、K為高尚住宅區(qū)，F(xiàn)高級(jí)商務(wù)大樓，同時(shí)配有大型停車場(chǎng)，是一條集休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲、居住于一體的大型商業(yè)街。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：裙樓1-4層商業(yè)，主力面積20-40平方。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：目

32、前沿街門面20000元/平方以上，內(nèi)鋪均價(jià)12000元/平方，二樓均價(jià)9000元/平方。經(jīng)營(yíng)形式：對(duì)外銷售，開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)外招租，返租。經(jīng)營(yíng)形式：對(duì)外銷售，開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)外招租，返租。個(gè)案分析36溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街本案本案VSVS溫州商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)力解讀：溫州商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)力解讀：項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目亮點(diǎn)：2424萬(wàn)平方的超大體量，緊靠東山鎮(zhèn)商圈核心區(qū)域，周邊人流量萬(wàn)平方的超大體量，緊靠東山鎮(zhèn)商圈核心區(qū)域，周邊人流量大。大。項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目與本項(xiàng)目不在同一板塊，但價(jià)格與銷售形式本板塊商業(yè)項(xiàng)目比較該項(xiàng)目與本項(xiàng)目不在同一板塊，但價(jià)格與銷售形式本板塊商業(yè)

33、項(xiàng)目比較接近，勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目客群產(chǎn)生分流；故此，本案須在價(jià)格策略上進(jìn)行接近，勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目客群產(chǎn)生分流；故此，本案須在價(jià)格策略上進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整。針對(duì)性的調(diào)整。37匯金九龍商業(yè)街匯金九龍商業(yè)街地址：地址：開發(fā)區(qū)誠(chéng)信大道以北，殷華街以西，誠(chéng)信大道和雙龍大道的交匯處用地：用地：23333.34平米總建總建：37711平方米，地上32660平方米（其中商業(yè)建筑面積：21276平方米;公寓建筑面積：11264平方米）容積率容積率：1.4 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃： 7幢商業(yè)旺鋪和1幢酒店式公寓組成。商業(yè)街共有六個(gè)入口，設(shè)有四大風(fēng)情廣場(chǎng)，230米綠色生態(tài)內(nèi)街，移步異景，獨(dú)享綠色購(gòu)物空間。二樓并有獨(dú)特的空中環(huán)廊設(shè)

34、計(jì)，戶戶臨街，串聯(lián)通達(dá)八方，四部自動(dòng)手扶電梯，更顯便捷。臨誠(chéng)信大道的2幢旺鋪為四層設(shè)計(jì)，其余5幢為二層設(shè)計(jì)。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：8號(hào)樓酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)70年。商業(yè)樓一層高4.2米，二層高5.9米，其余層高3.6米 個(gè)案分析314誠(chéng)誠(chéng) 信信 大大 道道雙雙 龍龍 大大 道道在售在售38項(xiàng)目商業(yè)部分位于項(xiàng)目沿誠(chéng)信大道和殷華路方向的七棟商業(yè)樓組成的集中型商業(yè)區(qū)。目前上市1、3、4三棟，2008年9月入網(wǎng)。1棟為4層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，3、4棟為2層設(shè)計(jì)。一層層高4.2米，二層5.9米，三四層3.6米。項(xiàng)目一層復(fù)式商鋪以238-268平方為主，1-4層單層商鋪中，29-34及59-62平方供應(yīng)量較大。項(xiàng)目目前推

35、出138套商鋪，已去化91套房源。項(xiàng)目一層均價(jià)15000元/平米，二層均價(jià)11000元/平米。三四層整體出售，價(jià)格面談。棟號(hào)入市時(shí)間樓層面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率71190-26899100.00%40-4212758.33%6211100.00%249100.00%30-3313538.46%3、437-624646100.00%31238-2685120.00%149100.00%39-4066100.00%230-326233.33%4131-33262180.77%260-611218.33%合計(jì)1389971.74%39匯金九龍商業(yè)街匯金九龍商業(yè)街本案本案VSVS匯金九龍商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)力

36、解讀：匯金九龍商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)力解讀：項(xiàng)目亮點(diǎn)：該項(xiàng)目位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商項(xiàng)目亮點(diǎn)：該項(xiàng)目位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商業(yè)氛圍較濃。業(yè)氛圍較濃。項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?nèi)街形式商鋪對(duì)商業(yè)管理要求較高。項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?nèi)街形式商鋪對(duì)商業(yè)管理要求較高。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目與本項(xiàng)目不在同一板塊，但其銷售價(jià)格與本板塊商業(yè)均價(jià)接近，該項(xiàng)目與本項(xiàng)目不在同一板塊，但其銷售價(jià)格與本板塊商業(yè)均價(jià)接近，將與本項(xiàng)目產(chǎn)生分流競(jìng)爭(zhēng)。將與本項(xiàng)目產(chǎn)生分流競(jìng)爭(zhēng)。40項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要

37、商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議41仙林周邊配套商業(yè)仙林周邊配套商業(yè)目前仙林片區(qū)主要商業(yè)配套是來(lái)自大成名店、康橋圣菲商業(yè)街和亞東城商業(yè)步行街三個(gè)項(xiàng)目，及部分老小區(qū)周邊配套商業(yè)。由于開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，前期住宅項(xiàng)目已有較多業(yè)主入住，中高檔高業(yè)氛圍正逐步行成，新建成小區(qū)商業(yè)正以周邊居民為客群，向中高檔發(fā)展。但目前學(xué)生仍是仙林商業(yè)的主要消費(fèi)客群，商業(yè)形態(tài)以學(xué)生需求基點(diǎn)。大成名店亞東城商業(yè)步行街康橋圣菲商業(yè)街42大成名店大成名店地址：地址：棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路108號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目位于亞東地區(qū)，共六層，地上四層，地下兩層，全

38、部為商鋪，面積從25200平方米不等。項(xiàng)目為該地區(qū)唯一商業(yè)項(xiàng)目，定位客戶群主要為周邊9所大學(xué)、12萬(wàn)學(xué)生，市場(chǎng)前景受到投資者關(guān)注。銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：06年均價(jià)23000元/平方。租金水平：租金水平：4.5元/平方天左右經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：樓下負(fù)二層，作為停車場(chǎng)，負(fù)一層作為美食休閑廣場(chǎng)，一、二層是時(shí)尚精品層，主營(yíng)服裝、飾品。三、四樓是時(shí)尚娛樂層，以網(wǎng)吧、KTV為主。客群：客群：以大學(xué)城學(xué)生為主要客群43康橋圣菲康橋圣菲地址：地址：仙林大學(xué)城中心區(qū)總建：2.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)5.5萬(wàn)平方容積率：1項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：康橋圣菲商業(yè)街位于項(xiàng)目沿文范路沿線，由四幢酒店式公寓底層6米挑高商業(yè)組成。銷售

39、均價(jià)：銷售均價(jià)：均價(jià)25000元/平方左右。租金水平：租金水平：3元/平方天左右經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以餐飲、KTV、飾品、文印等業(yè)態(tài)為主?？腿海嚎腿海和瑫r(shí)針對(duì)周邊業(yè)主和在校學(xué)生。入駐率入駐率：90%44項(xiàng)目基本資源分析項(xiàng)目基本資源分析江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況江寧商業(yè)市場(chǎng)宏觀概況大學(xué)城主要商圈分析大學(xué)城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)仙林大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論與建議結(jié)論與建議45江寧商圈發(fā)展特征帶來(lái)的思考江寧商圈發(fā)展特征帶來(lái)的思考目前商圈形成主要有以下特點(diǎn)：u東山：江寧老的商業(yè)中心，人口非常密集，各項(xiàng)配套非常完善；u百家湖勝太路：產(chǎn)品

40、定位與江寧商業(yè)形成錯(cuò)位，整體商業(yè)定位較高，管理較為規(guī)范，交通的便利吸納了大量江寧其它區(qū)域消費(fèi)客群；u岔路口商圈：配套型商業(yè)，主要服務(wù)當(dāng)?shù)匦^(qū)居民；u義烏小商品城：項(xiàng)目規(guī)模大，業(yè)態(tài)非常豐富，主要針對(duì)學(xué)生及周邊居民，項(xiàng)目整體形象一般。本案規(guī)模不大，區(qū)域發(fā)展較慢，難以對(duì)區(qū)域外客群形成聚集效應(yīng)，因本案規(guī)模不大，區(qū)域發(fā)展較慢，難以對(duì)區(qū)域外客群形成聚集效應(yīng)，因此本案針對(duì)客群將主要是科學(xué)園區(qū)域，可在利用交通便利的基礎(chǔ)上、此本案針對(duì)客群將主要是科學(xué)園區(qū)域，可在利用交通便利的基礎(chǔ)上、通過與義烏小商品城的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)吸引目標(biāo)客群消費(fèi)通過與義烏小商品城的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)吸引目標(biāo)客群消費(fèi). .46大學(xué)城商業(yè)發(fā)展特征帶來(lái)的思考大學(xué)

41、城商業(yè)發(fā)展特征帶來(lái)的思考u本案所在大學(xué)城：商業(yè)發(fā)展起步較晚，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但后續(xù)隨著人口的不斷增加商業(yè)潛力較大；u仙林大學(xué)城：發(fā)展較早，針對(duì)學(xué)生的商業(yè)最早出現(xiàn)，目前隨著小區(qū)入住人口的增多，中高端配套型商業(yè)在不斷增多。本案周邊商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成本案周邊商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成與發(fā)展，本案可借助區(qū)域發(fā)展機(jī)遇通過與周邊商業(yè)的錯(cuò)位定位提高綜與發(fā)展，本案可借助區(qū)域發(fā)展機(jī)遇通過與周邊商業(yè)的錯(cuò)位定位提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。合競(jìng)爭(zhēng)力。47PART PART 分析定位篇分析定位篇48基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展

42、方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位形象定位形象定位49項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)院站，院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。50從規(guī)劃看，本項(xiàng)目周邊未來(lái)居住人口從規(guī)劃看，本項(xiàng)目周邊未來(lái)居住人口9.769.76萬(wàn)人，大學(xué)生萬(wàn)人，大學(xué)生數(shù)量將達(dá)到近數(shù)量將達(dá)到近2020萬(wàn)人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來(lái)利好。萬(wàn)人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來(lái)利好。南京江寧大學(xué)城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學(xué)生人口規(guī)模為

43、13.05萬(wàn)人，居住人口規(guī)模為9.76萬(wàn)人?？?cè)丝谝?guī)模為22.59萬(wàn)人。由大學(xué)城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學(xué)城狹義地講，僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學(xué)城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學(xué)已經(jīng)有近10萬(wàn)人入住。一般也把將軍山的河海大學(xué)，南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時(shí)歸為江寧大學(xué)城。上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩?lái)講，江寧大學(xué)城已經(jīng)有14所大學(xué)超過15萬(wàn)大學(xué)生入駐，同時(shí)還有4所大學(xué)準(zhǔn)備入駐。 南京工程學(xué)院南京工程學(xué)院金陵科技金陵科技學(xué)院學(xué)院曉

44、莊師范曉莊師范海事學(xué)院海事學(xué)院醫(yī)科大學(xué)醫(yī)科大學(xué)中國(guó)藥科大學(xué)中國(guó)藥科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院學(xué)院中國(guó)傳媒中國(guó)傳媒大學(xué)大學(xué)本案本案南京交通學(xué)院南京交通學(xué)院51從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場(chǎng)的快速連接。鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場(chǎng)的快速連接。自駕車線路：自駕車線路：龍眠大道、天元路、機(jī)場(chǎng)高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵線路：地鐵1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站公交線路：公交線路：安廣線、 區(qū)內(nèi)19路（盛科線） 、區(qū)內(nèi)3路（江寧）、 區(qū)內(nèi)6路（江寧） 本案交通通達(dá)性極佳，可實(shí)現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城

45、的快速對(duì)接，可對(duì)周邊居住人群形成商業(yè)消費(fèi)吸引。52大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長(zhǎng)帶形地區(qū)，該地區(qū)未來(lái)眠大道與知行路之間圍合的狹長(zhǎng)帶形地區(qū)，該地區(qū)未來(lái)配套將非常完善。配套將非常完善。本案本案文體配套：文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：商業(yè)配套：u樂活時(shí)尚街區(qū)：建筑面積約3萬(wàn)平米，是集購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。 u文鼎廣場(chǎng)：建筑面積6.5萬(wàn)平方米，兼具購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、賓館、辦公等功能，服務(wù)于大學(xué)城附近居民及師生的一站式、復(fù)合型區(qū)

46、域商業(yè)中心。 江寧體育中江寧體育中心心53u綜上所述，本案雖然目前周邊商業(yè)氛圍不佳，但借助交通的完善及未來(lái)規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，將未本案帶來(lái)廣闊的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇；u故此，我們認(rèn)為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的發(fā)展空間，但由于所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為嚴(yán)峻，如果要在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，就需在項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引準(zhǔn)確的目標(biāo)客群。54基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位形象定位形象定位55規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)

47、 本案所屬江寧大學(xué)城板塊，規(guī)劃商業(yè)面積超過30萬(wàn)方，借助大學(xué)城商業(yè)的整體發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有一定的推動(dòng)作用； 本案總建筑面積14萬(wàn)方，屬于大規(guī)模綜合性社區(qū)，其中商業(yè)部分2.8萬(wàn)方，將依托社區(qū)規(guī)模向外輻射發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本案緊臨大學(xué)城主干道龍眠大道，周邊高校、住區(qū)以及配套集中，位于江寧大學(xué)城板塊核心區(qū)域。交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì) 本案距離地鐵1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站僅三分鐘路程，周邊道路通達(dá)性較好，可快速到達(dá)江寧各處及主城。品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì) 本案商業(yè)部分?jǐn)M引入KFC和華潤(rùn)蘇果，借助他們的品牌號(hào)召力將加快帶動(dòng)本案整體商業(yè)的發(fā)展和成熟。 本案自身酒店公寓部分，將引入格林豪泰作為酒店經(jīng)營(yíng)顧問

48、，借助其品牌效應(yīng)也能帶動(dòng)裙樓底商的發(fā)展。優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（Strengths）分析）分析56劣勢(shì)（劣勢(shì)（Weaknesses）分析）分析商業(yè)氛圍劣勢(shì)商業(yè)氛圍劣勢(shì) 本案所處區(qū)域，目前商業(yè)雖然有規(guī)劃，但大多處于建設(shè)階段，整體商業(yè)非為不佳。消費(fèi)市場(chǎng)劣勢(shì)消費(fèi)市場(chǎng)劣勢(shì) 本案周圍小區(qū)大多尚未有居民入住，單憑大學(xué)生的消費(fèi)能力，目前還無(wú)法支撐商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。前期形象劣勢(shì)前期形象劣勢(shì) 由于協(xié)眾雅居B地塊住宅已交付，小區(qū)整體形象不佳，檔次不高，對(duì)本案商業(yè)價(jià)格的突破將有所影響，可以通過后期定位和招商進(jìn)行彌補(bǔ)。產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì) 本案11號(hào)樓一、二層連賣，面積較大，以至總價(jià)較高，增加一定的銷售難度。 本案11號(hào)樓一層樓梯及洗手間

49、占用面積較多，以至可使用面積減少，有一定的銷售抗性；可通過后期的產(chǎn)品改造進(jìn)行調(diào)整； 本案11號(hào)樓二層?xùn)|西兩側(cè)商鋪不連接，難以引入規(guī)?；虡I(yè)；可通過后期商鋪再劃分進(jìn)行調(diào)整；57區(qū)域發(fā)展機(jī)遇區(qū)域發(fā)展機(jī)遇江寧區(qū)作為南京市政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，綜合實(shí)力不斷增加，城市化進(jìn)程迅猛，未來(lái)發(fā)展?jié)摿︼@著。江寧大學(xué)城作為發(fā)展重點(diǎn)，20多萬(wàn)人口的遷入，未來(lái)商業(yè)配套具有巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?。江寧區(qū)發(fā)展不斷加快，使未來(lái)本案地塊周邊現(xiàn)狀可以得到徹底改善，商業(yè)氛圍即將形成?？腿簷C(jī)遇客群機(jī)遇隨著江寧區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展，本地居民人均收入增加，其消費(fèi)力不斷升級(jí)，為本案商業(yè)帶來(lái)更多的終端消費(fèi)群和投資客群。江寧擁有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐，將傾力打造電子

50、信息、汽車、電力設(shè)備、新能源、軟件、現(xiàn)代物流和航空七大特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，江寧目前已匯集的國(guó)際國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)，這也為江寧帶來(lái)大批擁有穩(wěn)定消費(fèi)能力的從業(yè)人員。項(xiàng)目周邊高校林立，且周邊社區(qū)將在2010年迎來(lái)入住高峰將會(huì)為本案商業(yè)帶來(lái)良好的基礎(chǔ)消費(fèi)群；隨著地鐵的開通，本案客群將進(jìn)一步擴(kuò)大，向城中南區(qū)域輻射。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（Opportunities）分析）分析58威脅（威脅（Threats）分析）分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅目前項(xiàng)目周邊商業(yè)體量較大，且經(jīng)營(yíng)狀況尚不明朗，將影響購(gòu)買者、投資者、以及經(jīng)營(yíng)者的信心。江寧商業(yè)市場(chǎng)總體已呈現(xiàn)供大與求，未來(lái)還將有新增商業(yè)項(xiàng)目推出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。政策

51、威脅政策威脅國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響明顯，50%的首付比例，對(duì)商業(yè)買家的資金要求較高，五成首付的門檻會(huì)將中小商家和投資客檔在門外。復(fù)合型產(chǎn)品運(yùn)作難度復(fù)合型產(chǎn)品運(yùn)作難度本案為商業(yè)、住宅復(fù)合型產(chǎn)品，要達(dá)到商業(yè)、住宅的共榮，這加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的難度。59SWOTSWOT總結(jié)及應(yīng)對(duì)策略總結(jié)及應(yīng)對(duì)策略u(píng)充分強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)充分強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)u深度挖掘項(xiàng)目潛力深度挖掘項(xiàng)目潛力u提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力u通過自身打造和產(chǎn)品改造，通過自身打造和產(chǎn)品改造，弱化抗性，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力弱化抗性，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力u適應(yīng)環(huán)境，消化威脅適應(yīng)環(huán)境，消化威脅u策略調(diào)整，轉(zhuǎn)化不利因素策略調(diào)整，轉(zhuǎn)化不利因素核心區(qū)域地鐵

52、商鋪核心區(qū)域地鐵商鋪強(qiáng)大商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)需求區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)需求2020萬(wàn)人口的消費(fèi)保障萬(wàn)人口的消費(fèi)保障商業(yè)氛圍不佳商業(yè)氛圍不佳產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)政策的不利政策的不利強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢(shì)，弱化威脅強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢(shì)，弱化威脅優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)劣勢(shì)與威脅劣勢(shì)與威脅 60優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)點(diǎn)可利用的資源，以及市場(chǎng)契機(jī)可利用的資源，以及市場(chǎng)契機(jī)發(fā)展方向發(fā)展方向核心區(qū)域核心區(qū)域地鐵商鋪地鐵商鋪大學(xué)城核心區(qū)域距離地鐵三分鐘路程，真正地鐵商鋪u強(qiáng)調(diào)大學(xué)城未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景，提升核心區(qū)域強(qiáng)調(diào)大學(xué)城未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景，提升核心區(qū)域商業(yè)價(jià)值；商業(yè)價(jià)值；u

53、充分利用地鐵資源，塑造地鐵物業(yè)形象；充分利用地鐵資源，塑造地鐵物業(yè)形象；強(qiáng)大商業(yè)強(qiáng)大商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)KFC進(jìn)駐華潤(rùn)蘇果進(jìn)駐格林豪泰顧問u充分強(qiáng)調(diào)大品牌進(jìn)駐充分強(qiáng)調(diào)大品牌進(jìn)駐u充分利用規(guī)劃商業(yè)，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升充分利用規(guī)劃商業(yè)，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升區(qū)域配套檔次區(qū)域配套檔次20萬(wàn)人口的消萬(wàn)人口的消費(fèi)保障費(fèi)保障大學(xué)城眾多高校學(xué)生、教師周邊小區(qū)2010年將有大量人口入住u針對(duì)目標(biāo)客群的特點(diǎn)，抓準(zhǔn)客戶心理，進(jìn)針對(duì)目標(biāo)客群的特點(diǎn)，抓準(zhǔn)客戶心理，進(jìn)行相適應(yīng)的業(yè)態(tài)定位及劃分。行相適應(yīng)的業(yè)態(tài)定位及劃分。區(qū)域發(fā)展及區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求政府規(guī)劃帶來(lái)的商業(yè)環(huán)境改善和發(fā)展江寧區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬傻木哂蟹€(wěn)定消費(fèi)能力的

54、消費(fèi)圈層大學(xué)城板塊對(duì)于商業(yè)配套有需求u抓住區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，提升商業(yè)價(jià)值抓住區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，提升商業(yè)價(jià)值u通過產(chǎn)品改造迎合客群需求，提升競(jìng)爭(zhēng)力通過產(chǎn)品改造迎合客群需求，提升競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)論：強(qiáng)化大學(xué)城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)結(jié)論：強(qiáng)化大學(xué)城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項(xiàng)目與消費(fèi)群的契合度。目競(jìng)爭(zhēng)力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項(xiàng)目與消費(fèi)群的契合度。針對(duì)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的發(fā)展策略針對(duì)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的發(fā)展策略61劣勢(shì)威脅點(diǎn)劣勢(shì)威脅點(diǎn)需要解決的問題需要解決的問題解決方法解決方法商業(yè)氛圍不佳商業(yè)氛圍不佳周邊商業(yè)集中但均尚未經(jīng)營(yíng)周邊入住率不高，未形成穩(wěn)定消費(fèi)群學(xué)生客群

55、不足以支撐商業(yè)的發(fā)展u隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和人口的入住，情況隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和人口的入住，情況將得到逐步改善將得到逐步改善u引入大品牌，借其知名度帶動(dòng)本案商業(yè)銷引入大品牌，借其知名度帶動(dòng)本案商業(yè)銷售售產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì)11號(hào)樓區(qū)域分割及總價(jià)有一定抗性u(píng)通過產(chǎn)品改造優(yōu)化產(chǎn)品通過產(chǎn)品改造優(yōu)化產(chǎn)品u通過再分割減少總價(jià)抗性通過再分割減少總價(jià)抗性u(píng)通過準(zhǔn)確商業(yè)定位合理布局通過準(zhǔn)確商業(yè)定位合理布局區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)江寧整體商業(yè)供大于求，將會(huì)對(duì)本案出現(xiàn)板塊分流；項(xiàng)目周邊規(guī)模商業(yè)較多，將會(huì)與我們形成直面競(jìng)爭(zhēng)；u強(qiáng)調(diào)大學(xué)城未來(lái)商業(yè)價(jià)值，以板塊潛力增強(qiáng)調(diào)大學(xué)城未來(lái)商業(yè)價(jià)值，以板塊潛力增值吸引客戶值吸引客戶u通

56、過自身商業(yè)定位，與周邊商業(yè)形成差異通過自身商業(yè)定位，與周邊商業(yè)形成差異化化政策的不利政策的不利對(duì)于商業(yè)客戶，5成首付的門檻會(huì)將中小商家和投資客檔在門外。u通過銷售策略的調(diào)整將產(chǎn)品定位成投資性通過銷售策略的調(diào)整將產(chǎn)品定位成投資性物業(yè)，通過返利手段降低首付，強(qiáng)化投資價(jià)物業(yè)，通過返利手段降低首付，強(qiáng)化投資價(jià)值值結(jié)論：將產(chǎn)品改造成與市場(chǎng)需求高度吻合的形式，來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大客結(jié)論：將產(chǎn)品改造成與市場(chǎng)需求高度吻合的形式，來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大客群來(lái)源；通過打造投資產(chǎn)品，制定相應(yīng)銷售策略，提升項(xiàng)目投資價(jià)值。群來(lái)源；通過打造投資產(chǎn)品，制定相應(yīng)銷售策略，提升項(xiàng)目投資價(jià)值。針對(duì)劣勢(shì)與威脅的解決策略針對(duì)劣勢(shì)與

57、威脅的解決策略62項(xiàng)目發(fā)展方向總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展方向總結(jié)u強(qiáng)化大學(xué)城核心、地鐵商鋪概念；u借助大品牌優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；u通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項(xiàng)目與消費(fèi)群的契合度。u將產(chǎn)品改造成與市場(chǎng)需求高度吻合的形式，來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大客群來(lái)源；u通過打造投資產(chǎn)品，制定相應(yīng)銷售策略，提升項(xiàng)目投資價(jià)值。63基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位形象定位形象定位64商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式本商業(yè)業(yè)態(tài)定位主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)

58、劃現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在客戶的需求潛在客戶的需求進(jìn)行商業(yè)定位。商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀潛潛在在客客戶戶投資者投資者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者消費(fèi)者邏輯推導(dǎo)邏輯推導(dǎo)65城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響本案所在區(qū)域是江寧商圈發(fā)展的本案所在區(qū)域是江寧商圈發(fā)展的重點(diǎn)重點(diǎn)u江寧商圈目前主要以勝太路、同曦百貨、岔路口及義烏小商品城、天景山商業(yè)為主；u本案所在大學(xué)城商圈主要以文鼎廣場(chǎng)、樂活街區(qū)、大學(xué)生商貿(mào)城以及本案為主；u大學(xué)城商圈作為大學(xué)城重要配套，成為未來(lái)江寧商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)。66商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀本案所處本案所處科學(xué)園板塊發(fā)展較晚，周邊居住人口科學(xué)園板塊發(fā)展較晚，周邊居住人口

59、較少，商業(yè)配套尚在完善，較少，商業(yè)配套尚在完善，整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，以大型批發(fā)市場(chǎng)、整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，以大型批發(fā)市場(chǎng)、中低端零散商業(yè)為主，缺乏特色餐飲、休閑娛樂等消費(fèi)場(chǎng)所。中低端零散商業(yè)為主，缺乏特色餐飲、休閑娛樂等消費(fèi)場(chǎng)所。義烏小商品城義烏小商品城評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：大型批發(fā)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)大型批發(fā)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)業(yè)種全面，同一經(jīng)營(yíng)業(yè)種全面，同一經(jīng)營(yíng)管理，缺乏中高端消管理，缺乏中高端消費(fèi)。費(fèi)。天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：零散臨街商鋪，主要零散臨街商鋪，主要以社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)為以社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，餐飲、網(wǎng)吧、便主，餐飲、網(wǎng)吧、便利店等中低端綜合消利店等中低端綜合消費(fèi)，缺乏同一管理。費(fèi)，缺乏同一管理。樂活

60、街區(qū)樂活街區(qū)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：總建總建2.62.6萬(wàn)方，主要集萬(wàn)方，主要集中在常規(guī)消費(fèi)類，休中在常規(guī)消費(fèi)類，休閑娛樂類、配套支撐閑娛樂類、配套支撐類、時(shí)尚元素類業(yè)態(tài)。類、時(shí)尚元素類業(yè)態(tài)。9 9月即將開業(yè)，同一招月即將開業(yè)，同一招商管理。商管理。 文鼎廣場(chǎng)文鼎廣場(chǎng)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：總建總建6.56.5萬(wàn)方，其功能萬(wàn)方，其功能兼?zhèn)滟?gòu)物、餐飲、娛兼?zhèn)滟?gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、賓館、辦樂、服務(wù)、賓館、辦公；計(jì)劃實(shí)現(xiàn)公；計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)體驗(yàn)式式”消費(fèi)理念，多種消費(fèi)理念，多種業(yè)態(tài)主力店，如大賣業(yè)態(tài)主力店，如大賣場(chǎng)、大型餐飲、娛樂場(chǎng)、大型餐飲、娛樂等。等。大學(xué)城商貿(mào)街大學(xué)城商貿(mào)街評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：總建總建3.23.2萬(wàn)方。在保持