上海閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案

1、S Innovation+Execution閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案第一部分 項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行梳理；區(qū)域市場(chǎng)分析充分考量區(qū)域市場(chǎng)情況，以便對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)定位；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析從差異化角度考慮項(xiàng)目未來(lái)定位；第二部分 定位&建議項(xiàng)目定位建議業(yè)態(tài)組合建議第一部分 項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱：麗華商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目類型：區(qū)域內(nèi)綜合商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)總體量：30922平方米工程進(jìn)度：建筑體已經(jīng)基本完工，內(nèi)部格局尚未劃分開(kāi)發(fā)目標(biāo)：有自身商業(yè)特色；良性運(yùn)營(yíng)，提升商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值；獲得較好的開(kāi)發(fā)收益本案本案項(xiàng)目目前沒(méi)有較好的展示面，項(xiàng)目周邊道路均被建筑物遮

2、擋，對(duì)招商不利；進(jìn)入周邊的道路基本屬于快速通道，不利于人流聚集；目前本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)較為獨(dú)立，且商業(yè)建筑陳舊單一，僅憑項(xiàng)目一己之力較難聚集商氣，并對(duì)現(xiàn)有商業(yè)檔次進(jìn)行提升。項(xiàng)目東側(cè)被愛(ài)博家具城嚴(yán)重遮擋愛(ài)博菜市場(chǎng)嚴(yán)重影響項(xiàng)目未來(lái)檔次項(xiàng)目西邊為大型社區(qū)愛(ài)博家園可視性關(guān)系項(xiàng)目位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)內(nèi)，虹橋交通樞紐站核心的邊緣位置，大型社區(qū)愛(ài)博家園內(nèi)；雖然距離虹橋交通樞紐站僅2公里，但區(qū)域能夠給本項(xiàng)目帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值及人氣顯然較弱；愛(ài)博家園為經(jīng)濟(jì)適用房，從而決定了能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)的客戶群體消費(fèi)能力較弱；目前虹橋交通樞紐站內(nèi)即將建成的商業(yè)項(xiàng)目已形成其獨(dú)有的商業(yè)形象及價(jià)值，且距項(xiàng)目有一定距離，借勢(shì)有一定難度；隨著周邊商

3、業(yè)項(xiàng)目的建成，未來(lái)區(qū)域 內(nèi)商業(yè)氛圍將有所增加，但競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有所加??；位置及區(qū)域關(guān)系與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)的距離從下圖看，本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施僅愛(ài)博家具建材城，緊貼本項(xiàng)目的東側(cè)；未來(lái)大體量的購(gòu)物中心位于本項(xiàng)目的北面，距離本項(xiàng)目?jī)H一路之隔；進(jìn)入本項(xiàng)目不完善的道路，使得本項(xiàng)目地理位置較為獨(dú)立，不利于項(xiàng)目的發(fā)展 虹橋樞紐中心虹橋樞紐中心良華購(gòu)物廣場(chǎng)良華購(gòu)物廣場(chǎng)本案本案愛(ài)博家具建材城愛(ài)博家具建材城漢庭酒店漢庭酒店金古源娛樂(lè)中心金古源娛樂(lè)中心醫(yī)院醫(yī)院學(xué)校學(xué)校賓館賓館項(xiàng)目所處的公交站點(diǎn)名稱為愛(ài)博家園，周邊公交線路較少，進(jìn)入?yún)^(qū)域的公交線路僅華漕2路，其余公交線路均要到華翔路，距離本項(xiàng)目約1公里左右；而軌道交通均位于

4、虹橋公交樞紐站內(nèi)，軌交2號(hào)線虹橋火車站站于今年7月1日開(kāi)站，而軌交十號(hào)線將于今年10月份通車；公共交通系統(tǒng)虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐中心虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐中心磁懸浮列車磁懸浮列車L2L2、L10L10城際高鐵城際高鐵華漕二路華漕二路 173 173、803803古華線、莘紀(jì)線古華線、莘紀(jì)線本案本案第一部分 項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析虹橋樞紐站概況虹橋虹橋樞紐樞紐亞洲第一大亞洲第一大型型交通樞紐交通樞紐聯(lián)動(dòng)京滬聯(lián)動(dòng)京滬覆蓋長(zhǎng)三角覆蓋長(zhǎng)三角鏈接港澳以及鏈接港澳以及日韓等亞洲發(fā)日韓等亞洲發(fā)達(dá)國(guó)家達(dá)國(guó)家空港、磁浮空港、磁浮高鐵、軌道交高鐵、軌道交通及長(zhǎng)途客運(yùn)通及長(zhǎng)途客運(yùn)等。等。規(guī)模的龐大、功能的齊

5、全，前所未有 對(duì)外交通功能 內(nèi)外交通銜接功能 集中換乘功能 配套公共服務(wù)功能 面向全國(guó)，服務(wù)“長(zhǎng)三角”為目標(biāo)的超大型、世界級(jí)交通樞紐“軌、路、空”多種交通模式的高度集結(jié) 軌高鐵、城際鐵、磁懸浮、地鐵 等各種軌道類交通路公交、長(zhǎng)途、出租車、私家車等各種路面交通空虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，航空運(yùn)輸亞洲最大綜合交通樞紐中轉(zhuǎn)換乘點(diǎn) 2015年，虹橋樞紐日均發(fā)送客流數(shù)預(yù)計(jì)將超越萬(wàn)人2020年，虹橋樞紐日均發(fā)送客流數(shù)預(yù)計(jì)將近萬(wàn)人西交通廣場(chǎng)西交通廣場(chǎng)高鐵車站高鐵車站磁浮車站磁浮車站東交通廣場(chǎng)東交通廣場(chǎng)2 2號(hào)航站樓號(hào)航站樓鳥(niǎo)瞰圖全立體交通帶來(lái)充沛的客源全立體交通帶來(lái)充沛的客源20152015年年 預(yù)計(jì)機(jī)場(chǎng)年發(fā)送旅客23

6、00 萬(wàn)20152015年年 預(yù)計(jì)高鐵年發(fā)送旅客4700 萬(wàn)20152015年年預(yù)計(jì)地面交通年發(fā)送旅客5300 萬(wàn)20152015年年 預(yù)計(jì)軌道交通年發(fā)送旅客5200 萬(wàn)20202020年年 預(yù)計(jì)磁浮年發(fā)送旅客712 萬(wàn)2020年，日均客流量預(yù)計(jì)將超過(guò)約80萬(wàn)人次，來(lái)自京、滬、長(zhǎng)三角、港澳臺(tái)地區(qū)以及日韓等亞洲發(fā)達(dá)國(guó)家的高端客流占絕對(duì)比例。預(yù)計(jì)，2010年建成時(shí)日均客流量64萬(wàn)人次。虹橋綜交樞紐的各交通設(shè)施的開(kāi)通時(shí)間虹橋綜交樞紐的各交通設(shè)施的開(kāi)通時(shí)間機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)西航站樓西航站樓軌道交通軌道交通2 2號(hào)線號(hào)線高速巴士高速巴士 長(zhǎng)途客車長(zhǎng)途客車軌道交通軌道交通1010號(hào)線號(hào)線軌道交通軌道交通5 5號(hào)線號(hào)

7、線1717號(hào)線號(hào)線青浦線青浦線磁浮磁浮( (暫定暫定) )高鐵高鐵京滬高鐵京滬高鐵高鐵高鐵滬寧城際線滬寧城際線高鐵高鐵滬杭城際線滬杭城際線20102010年年3 3月月2828日日 7 7月月1010月月20112011年年1010月月 20122012年年5 5月月20152015年年20202020年年由于地理位置因素影響，目前區(qū)域周邊尚未形成傳統(tǒng)商業(yè)圈，而區(qū)域目前主要商業(yè)以未來(lái)的良華購(gòu)物廣場(chǎng)和虹橋樞紐商圈內(nèi)的商業(yè)為主；從目前區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看 ，由于周邊為大型的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，因此整體商業(yè)發(fā)展緩慢，且商業(yè)檔次較低；而距離本項(xiàng)目2公里之外的虹橋樞紐站商圈被明確定位為城市服務(wù)型商圈，含商務(wù)辦

8、公、金融商貿(mào)、商業(yè)等功能，未來(lái)發(fā)展前景看好；周邊商業(yè)分布良華購(gòu)物廣場(chǎng)良華購(gòu)物廣場(chǎng)本案本案愛(ài)博家具建材城愛(ài)博家具建材城虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)樞樞 紐中紐中心心愛(ài)博家居建材城概況愛(ài)博建材城位于本項(xiàng)目東邊，由一幢三層樓高的樓房組成，坐落在愛(ài)博家園樓房中心位置，東鄰申濱路、北靠寧虹路，四周為愛(ài)博家園內(nèi)的住宅樓。愛(ài)博建材城的地下一層以及地上二層、三層均經(jīng)營(yíng)家具建材，其租金為3元/平方米/月，目前二層還剩余少數(shù)空置商鋪。由于愛(ài)博家園目前入住率不高，故目前建材城經(jīng)營(yíng)情況較為慘淡。建材城地上一層為小區(qū)菜市場(chǎng)，租金為6元/平方米/月，暫無(wú)空置位置。 良華商業(yè)廣場(chǎng)概況虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)，位于上海虹橋機(jī)場(chǎng)西北側(cè)，閔行區(qū)華漕

9、鎮(zhèn)仙霞西路以北，距離本項(xiàng)目?jī)H一路之隔；由上海良華置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目主要由商場(chǎng)和酒店構(gòu)成，定位是作為愛(ài)博家園住宅配套商業(yè)設(shè)施；該項(xiàng)目沿申濱路分為東西兩個(gè)標(biāo)段，一共有8棟建筑，除3號(hào)樓為10層的酒店外，其余均為4到5層的商場(chǎng)建筑。申濱路東西兩側(cè)由一段過(guò)街天橋連接，方便購(gòu)物者來(lái)往。良華購(gòu)物廣場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)良華購(gòu)物廣場(chǎng)平面圖一良華購(gòu)物廣場(chǎng)平面圖二虹橋新港商業(yè)項(xiàng)目概況虹橋新港商業(yè)項(xiàng)目位于虹橋綜合交通樞紐站內(nèi)，是區(qū)域內(nèi)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體，依托航空、高速鐵路、城際鐵路、磁浮、軌道交通等多種交通模式。商業(yè)區(qū)域位于樞紐的中間區(qū)域，以一個(gè)“街區(qū)”的形式在兩側(cè)分布餐飲、服務(wù)和零售

10、各種業(yè)態(tài)的各類商鋪；整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)總體量在萬(wàn)平方米，全部的商業(yè)設(shè)施將會(huì)在2010年下半年全部開(kāi)業(yè)；目前該項(xiàng)目不對(duì)外招租。第一部分 項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析從區(qū)域的商業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，該區(qū)域商業(yè)一直處于滯后狀態(tài)，周邊居民日常生活所需設(shè)施嚴(yán)重匱乏；項(xiàng)目周邊常住群體較多，但收入和消費(fèi)水平不高，目前已經(jīng)呈現(xiàn)的商業(yè)物業(yè)及小型社區(qū)商業(yè)均為低檔商業(yè)，如菜市場(chǎng)、家居城等；未來(lái)將出現(xiàn)的購(gòu)物中心總體量將達(dá)8萬(wàn)方左右，輻射范圍廣，項(xiàng)目將擬建商業(yè)和酒店，滿足不同年齡層及不同需求的消費(fèi)者，勢(shì)必將成為該區(qū)域的商業(yè)“領(lǐng)頭羊”，其目標(biāo)消費(fèi)群體與本項(xiàng)目有一定重合之處；此次將針對(duì)區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施做進(jìn)一步的競(jìng)

11、爭(zhēng)分析，以明確本項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局本案本案二期愛(ài)博一期三期四期申申濱濱路路區(qū)域供應(yīng)量時(shí)間階段項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積（平方米）開(kāi)業(yè)時(shí)間入住率租金現(xiàn)有物業(yè)愛(ài)博家具建材城20000(約)2009年80%家具城：3元/平方米/天菜市場(chǎng)：6元/平方米/天未來(lái)物業(yè)良華購(gòu)物廣場(chǎng)800002011年在建中虹橋新港360002010年7月不對(duì)外招租本項(xiàng)目所在的區(qū)域，目前現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)只有愛(ài)博家具建材城，由于其專業(yè)性較強(qiáng)，故對(duì)本項(xiàng)目并沒(méi)有太大的影響，可比性不強(qiáng)。而虹橋新港距本項(xiàng)目有一定距離，其影響遠(yuǎn)不如距離本項(xiàng)目?jī)H一路之隔的良華購(gòu)物廣場(chǎng)。所以，在未來(lái)，良華購(gòu)物廣場(chǎng)勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格

12、局競(jìng)爭(zhēng)程度弱一般強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的影響愛(ài)博家居建材城新港商業(yè)項(xiàng)目良華購(gòu)物廣場(chǎng)程度甄別理由專業(yè)建材市場(chǎng)，檔次較低，可比性不高規(guī)模大，檔次較高，與本項(xiàng)目有一定距離，定位、目標(biāo)群體與本項(xiàng)目無(wú)較大可比性；中高檔購(gòu)物中心，輻射范圍較廣，且商業(yè)業(yè)態(tài)種類齊全豐富，適應(yīng)群體廣泛；就目前已知項(xiàng)目看，以上項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成比較大的威脅的就是良華購(gòu)物廣場(chǎng)；愛(ài)博家居城、新港商業(yè)項(xiàng)目雖然與本項(xiàng)目同屬一個(gè)區(qū)域內(nèi)，但由于七莘路的阻隔及體量檔次業(yè)態(tài)等原因，不能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目構(gòu)成直接威脅，并形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，他們的存在可能會(huì)分流項(xiàng)目部分主力客戶，但不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)造成較大的影響；良華購(gòu)物廣場(chǎng)雖然距本項(xiàng)目較近，但從其目前的規(guī)劃來(lái)看，檔次定位中高

13、端，與本項(xiàng)目有一定的差距；小結(jié)：至2011年，本項(xiàng)目周邊的商業(yè)總建筑面積約17萬(wàn)平方米；購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比達(dá)50%，專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)占比約25%，購(gòu)物中心將成為未來(lái)區(qū)域內(nèi)的主流物業(yè)類型，綜合型消費(fèi)場(chǎng)所將更加受到消費(fèi)者的歡迎，而業(yè)態(tài)單一的商業(yè)項(xiàng)目將最終被淘汰；目前已知的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅不是非常大，至2011年年底，良華購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)群體進(jìn)行分流，可推斷，隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，寧虹路商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈；本項(xiàng)目體量相對(duì)較小，未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)不如其他購(gòu)物中心齊全，與其他大體量的購(gòu)物中心“同場(chǎng)競(jìng)技”是較為困難的；目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重匱乏，特別是以滿足周邊居民日常生活所需的商業(yè)物業(yè)尤其稀

14、少，而本項(xiàng)目若以某一種業(yè)態(tài)作為商業(yè)亮點(diǎn)尚屬空白，該類商業(yè)業(yè)態(tài)存在比較大的發(fā)展空間。第二部分 定位&建議項(xiàng)目定位建議租戶組合建議項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所處位置周邊是個(gè)大型的居住社區(qū)，常住群體能夠帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)需求；距離項(xiàng)目約2公里左右的軌交二號(hào)線虹橋火車站站點(diǎn)將于今年7月1日開(kāi)站，二號(hào)線通車后能夠迅速擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍，使項(xiàng)目能夠獲得更為廣泛的關(guān)注；項(xiàng)目具有后進(jìn)優(yōu)勢(shì)，易與周邊商業(yè)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目頂層的露天設(shè)計(jì)新穎，能夠形成與眾不同的差異化特色；項(xiàng)目西側(cè)為愛(ài)博二村，本項(xiàng)目所處的路段是居民出入的必經(jīng)之路，將對(duì)商業(yè)消費(fèi)人流起到一定的攔截作用；優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：良華購(gòu)物廣場(chǎng)、新港商業(yè)項(xiàng)目等逐步面世，使得區(qū)

15、域商業(yè)的檔次、品牌、競(jìng)爭(zhēng)力等都將有“質(zhì)”的飛躍；而項(xiàng)目夾在愛(ài)博家俱建材城和菜市場(chǎng)后面，將大大影響商業(yè)檔次；項(xiàng)目雖與目前區(qū)域內(nèi)發(fā)展熱點(diǎn)“大虹橋商圈”距離較近，但由于大量快速道路的阻隔使得項(xiàng)目很難共享到商圈的商氣與龐大購(gòu)物人流；項(xiàng)目的部分商業(yè)展示面被舊有建筑遮擋，沒(méi)有較好的展示面，對(duì)今后招商不利；進(jìn)出項(xiàng)目的道路過(guò)于狹窄，將影響項(xiàng)目日后的車流量動(dòng)線；項(xiàng)目東面的寧虹路等路段屬于區(qū)域快速通道，不利于人流的聚集，也不能形成較好的商氣；周邊建筑物、城市環(huán)境較為陳舊，不上檔次，不利于形成良好的商業(yè)氛圍；機(jī)會(huì)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境大發(fā)展的良好趨勢(shì)，加快了城市商業(yè)的發(fā)展步伐，而本項(xiàng)目所處區(qū)域周邊有著良好的商業(yè)規(guī)劃，這為本項(xiàng)目

16、在內(nèi)的新興商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)；隨著項(xiàng)目周邊交通條件的迅速發(fā)展，周邊交通系統(tǒng)將日趨完善，未來(lái)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)周邊其他相近區(qū)域的消費(fèi)群體；作為較小體量的購(gòu)物中，本項(xiàng)目易于形成具有特色的，并有著鮮明商業(yè)主題的中小型購(gòu)物中心(大中型購(gòu)物中心由于體量龐大，偏向定位為大而全的家庭休閑中心)；開(kāi)發(fā)商有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以投資自行經(jīng)營(yíng)品牌代理；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式能夠賦予項(xiàng)目更加科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，易于獲得整體價(jià)值的提升；威脅：項(xiàng)目周邊的良華購(gòu)物廣場(chǎng)功能定位齊全，若本項(xiàng)目與他們的定位、業(yè)態(tài)有重合之處，則他們將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)群體造成較為嚴(yán)重地分流；由于項(xiàng)目周邊的虹橋樞紐站已經(jīng)形成固定的商業(yè)業(yè)

17、態(tài)和商業(yè)主題，他們將吸引未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)群體及中高端消費(fèi)群體的關(guān)注，且商家們的入駐品牌有一定知名度，本項(xiàng)目距之較遠(yuǎn)，且無(wú)明顯的差異化環(huán)境特點(diǎn)，難以吸引商務(wù)群體及中高端消費(fèi)群體的駐足；由于項(xiàng)目并不位于大虹橋商圈的核心位置，因?yàn)檩^難吸引一些知名品牌的入駐，招商難度較大。項(xiàng)目定位建議都市休閑生活體驗(yàn)中心都市休閑生活體驗(yàn)中心預(yù)計(jì)明年年中即將面世的良華購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目將影響整個(gè)區(qū)域的商業(yè)格局，由于其體量大，業(yè)態(tài)豐富，將成為市場(chǎng)“領(lǐng)導(dǎo)者”，而本項(xiàng)目體量地理位置較之沒(méi)有顯著優(yōu)勢(shì)，因此須要避開(kāi)其優(yōu)勢(shì)方可獲得成功；根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求，我們認(rèn)為，如何持續(xù)良好運(yùn)營(yíng)，獲得市場(chǎng)口碑是本項(xiàng)目需要考慮的重點(diǎn)，因此，作為市場(chǎng)的

18、“跟隨者”，追求穩(wěn)定發(fā)展，抓住主要消費(fèi)群體，是該定位的主要目的。項(xiàng)目定位建議制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則高價(jià)格的創(chuàng)造者產(chǎn)品有不可復(fù)制性借勢(shì)營(yíng)銷以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者改變競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者跟隨者跟隨者稀缺者稀缺者項(xiàng)目檔次定位建議 檔次定位由于區(qū)域內(nèi)的大型住宅小區(qū)常住人口消費(fèi)水平較低，因?yàn)楸卷?xiàng)目應(yīng)迎合市場(chǎng)需求；項(xiàng)目周邊的良華購(gòu)物廣場(chǎng)從目前規(guī)劃來(lái)看，整體檔次中檔偏高，因此本項(xiàng)目以避開(kāi)其定位，與其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；本項(xiàng)目定位檔次為中低檔，消費(fèi)價(jià)格不宜過(guò)高。市場(chǎng)依據(jù)現(xiàn)有常住群體收入有限，不足以支持中高端以上檔次商業(yè)項(xiàng)目的存

19、在(周邊社區(qū)基本為經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)拆遷房)；隨著大型購(gòu)物中心相繼面世，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目們的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入激烈化，而本項(xiàng)目在不占優(yōu)勢(shì)的情況下，我們相信“價(jià)廉物美”的項(xiàng)目將最終獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。項(xiàng)目商業(yè)主題定位建議主題定位滿足主要消費(fèi)群體的日常購(gòu)物、餐飲社交需求及娛樂(lè)休閑需求，為項(xiàng)目所在區(qū)域人群提供便利的都市生活配套。市場(chǎng)依據(jù)該商業(yè)主題適應(yīng)性廣泛，可以滿足家庭中不同年齡段、不同性別、不同類型的消費(fèi)需求；通過(guò)前面的分析本項(xiàng)目所處的地理位置、周邊人口等情況，我們認(rèn)為，就該定位而言，避免了市場(chǎng)細(xì)分支撐不足的問(wèn)題；引入品牌社區(qū)超市，充分吸引周邊群體到訪，為零售百貨、餐飲娛樂(lè)等吸引人氣，提高項(xiàng)目整體成功招商和經(jīng)營(yíng)

20、安全系數(shù)；從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)情況分析，目前餐飲娛樂(lè)設(shè)施缺乏，為項(xiàng)目打造餐飲休閑場(chǎng)所創(chuàng)造了市場(chǎng)條件；第二部分 定位&建議項(xiàng)目定位建議業(yè)態(tài)組合建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議餐飲元素購(gòu)物元素快餐、面包房、中小型特色餐飲等折扣超市、服飾、小商品、配飾等休閑元素茶坊、棋牌室、美容美發(fā)、足浴等娛樂(lè)元素兒童中心、KTV娛樂(lè)中心等地下一層業(yè)態(tài)布局建議該層特色作為年輕群體的聚集地；充分利用下沉式廣場(chǎng)，可擺放極限運(yùn)動(dòng)器械等，還可擺放戶外桌椅、遮陽(yáng)傘等供水吧、小型餐飲使用；可考慮的組合業(yè)態(tài)有：服飾、格子鋪、外貿(mào)A貨店、小吃等。A區(qū)B區(qū)特色小型餐飲特色休閑區(qū)格子鋪、外貿(mào)服飾等該層特色折扣社區(qū)超市入駐，滿足區(qū)域人口日常生活所需；沿街

21、位置可引入些服飾折扣店、快餐店，吸引社區(qū)常住群體頻繁到達(dá)。美容美發(fā)、服飾折扣店折扣超市餐飲服飾百貨地上一層業(yè)態(tài)布局建議地上二層業(yè)態(tài)布局建議A區(qū)B區(qū)中型傳統(tǒng)餐飲店、美食城棋牌室、茶坊該層特色特色餐飲、美食城將成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)；棋牌室、茶坊、兒童休憩中心可滿足不同人群的消費(fèi)需求；地上三層業(yè)態(tài)布局建議A區(qū)B區(qū)臺(tái)球房、保齡球館KTV娛樂(lè)中心該層特色設(shè)置臺(tái)球館、KTV娛樂(lè)中心能夠增加晚間人氣；地上四層業(yè)態(tài)布局建議網(wǎng)吧該層特色將網(wǎng)吧放置在四樓，可通過(guò)電梯直達(dá)；填補(bǔ)區(qū)域該設(shè)施的市場(chǎng)空白。優(yōu)勢(shì)：打造餐飲、娛樂(lè)休閑的商業(yè)主題，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，未來(lái)將容易成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；大規(guī)模的KTV、棋牌/茶藝、網(wǎng)吧等能夠填補(bǔ)區(qū)域的

22、商業(yè)空白，為各類不同需求、不同年齡層的消費(fèi)群體提供各類休閑方式，并能夠?yàn)轫?xiàng)目提供全天候源源不斷的人氣；劣勢(shì)：由于區(qū)域目前并無(wú)類似現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)，增加了商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)；沒(méi)有日用品大型零售品牌的吸引，可能增加來(lái)訪客戶的“偶顧”特征，不容易實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的商氣人氣；餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比較重，租金回報(bào)相對(duì)略低；目前常住群體消費(fèi)能力有限，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期；能夠形成一定特色，配合營(yíng)銷推廣，在目前入世將成為商業(yè)市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)；但該項(xiàng)目由于地理位置、周邊環(huán)境等因素，使得招商會(huì)有一點(diǎn)難度；該定位方案需要把控以下幾點(diǎn)：1、營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境；2、需要引入社區(qū)超市等滿足居民日常生活所需的設(shè)施；3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)前期需要常常做活動(dòng)、大力推廣以獲得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。定位評(píng)價(jià)目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有常住群體消費(fèi)能力較低，且根據(jù)項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境等諸多硬件因素判斷，項(xiàng)目適合發(fā)展娛樂(lè)、餐飲、休閑為主的綜合商業(yè)主題。根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況，我們認(rèn)為該方案較為可行，且較為符合市場(chǎng)及商家的需求；若根據(jù)以上方案，我們認(rèn)為可以使得項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)主題更加濃郁，且又能夠依靠社區(qū)超市所帶來(lái)的源源不斷人流量，減少“死角”現(xiàn)象，提升整體的出租率；但結(jié)合之后也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，如：一層超市面積比較尷尬；其次，僅一層有超市的人流動(dòng)線是較