房地產(chǎn)土地增值稅稅收征管的調(diào)查與建議

1、房地產(chǎn)土地增值稅稅收征管的調(diào)查與建議楊培淑摘 要：筆者通過對土地增值稅預(yù)征、清算、核定、稽查四大管理環(huán)節(jié)進行調(diào)查分析，闡述了現(xiàn)行土地增值稅稅收征管中存在的問題及原因，提出了加強和改進土地增值稅征管工作的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 土地增值稅 征收管理近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃發(fā)展，在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的稅源增長點。以桂林市永?？h為例，自2007年繳納土地增值稅186萬元，增長到2010年(2010年數(shù)據(jù)截止10月份下同)505萬元，自2007年占地稅總收入的2.75%增長到2010年占地稅總收入的8.25%。

2、總體上看，土地增值稅稅收增長速度較快。然而，通過近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，我們發(fā)現(xiàn)土地增值稅征管仍存在許多突出的問題，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出，房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管已成為當(dāng)前稅收征管工作的難點和薄弱點。為此，筆者對桂林市永?？h房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅稅收征管情況進行了調(diào)查，并就當(dāng)前如何加強和改進房地產(chǎn)土地增值稅的征管提出粗淺的看法。一、 房地產(chǎn)土地增值稅征管的特征及存在的問題土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的增值額征收的稅種,征收對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前，永?？h轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有20戶，統(tǒng)一由永福稅務(wù)分局的房地產(chǎn)管理小組管理

3、。從目前的土地增值稅管理現(xiàn)狀來看，涉及到土地增值稅預(yù)征管理、土地增值稅清算、土地增值稅核定征收、稽查管理四大環(huán)節(jié)（以下簡稱四大環(huán)節(jié)）。通過對該轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收征管情況的調(diào)查，其稅收征管呈現(xiàn)以下特征和問題：（一）土地增值稅的預(yù)征入庫數(shù)從2007年88.8萬元上升到2010年的433.32萬元，占當(dāng)年土地增值稅總收入的比例從2007年的48%上升到2010年的85%，增加了37個百分點。2007-2010年共預(yù)征712.3萬元，占征收土地增值稅總額994.27萬元的72%（見表1、表2、圖1、圖2）。由此得出結(jié)論：土地增值稅的征收入庫主要是在預(yù)征環(huán)節(jié)，占土地增值稅總收入的比例呈逐年上

4、升的趨勢。從數(shù)字表象看，增長增幅明顯，但就調(diào)查情況來看，在土地增值稅預(yù)征管理環(huán)節(jié)上還存在許多的問題，主要是稅源監(jiān)控相對乏力滯后，納稅人避稅手段多樣化。基層稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)前期了解不多,稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)空缺,土地增值稅的日常稅收征管一直處于“真空地帶”，大都依靠納稅人自行申報，缺少必要的稅源監(jiān)控體系。部分納稅人通過隱匿營業(yè)收入、虛增開發(fā)成本、利用優(yōu)惠政策、借名開發(fā)等多種手段逃避稅，造成稅款流失嚴(yán)重。表1：2007-2010年房地產(chǎn)四大環(huán)節(jié)土地增值稅入庫情況表環(huán)節(jié)年度預(yù)征清算核定稽查查補200788.893.743.8186.34200890.648.76139.36200999.58

5、8.5344.5210.13162.762010433.3214.3512.9145.23505.81合計712.322.88199.9359.16994.27（二）土地增值稅清算環(huán)節(jié)征收入庫在2007年、2008年為0，2009年、2010年分別為8.53、14.35萬元，分別占當(dāng)年土地增值稅總收入的5%、3%，2007-2010年清算總?cè)霂?2.88萬元，占總收入的2%。由此可見,土地增值稅在清算環(huán)節(jié)征收入庫效果不理想，占土地增值稅總收入絕對數(shù)少且比例呈下降的趨勢。通過對清算管理工作進一步的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年、2008年符合清算條件的企業(yè)戶數(shù)分別為1戶、3戶，清算戶數(shù)為0，2009年、2

6、010年符合清算條件戶數(shù)分別為5戶、7戶，清算戶數(shù)分別為1戶、2戶，入庫稅收分別為8.53萬元、14.35萬元。以上數(shù)字顯示基層稅務(wù)機關(guān)沒有嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號）文件，對符合文件規(guī)定三種主管稅務(wù)機關(guān)可限期納稅人進行土地增值稅清算的企業(yè)沒有采取清算管理措施，清算工作幾乎處于癱瘓狀態(tài)，清算效果不佳。表2：各年房地產(chǎn)四大環(huán)節(jié)土地增值稅入庫數(shù)所占比重調(diào)查表環(huán)節(jié)年度預(yù)征清算核定稽查查補200748%50%2%200865%35%200962%5%27%6%201085%3%3%9%（三）土地增值稅核定征收環(huán)節(jié)征收入庫從2007年9

7、3.74萬元下降到2010年的12.91萬元，占當(dāng)年土地增值稅總收入的比例從2007年的50%下降到2010年的3%，下降了47個百分點。2007-2010年共核定征收199.93萬元，占征收土地增值稅總額994.27萬元的20%。數(shù)字表明，核定征收入庫稅收逐年減少幅度大，占土地增值稅總收入比例呈下降的趨勢。通過深入調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，2007-2009年，基層稅務(wù)機關(guān)沒有嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定的核定征收條件進行核定，導(dǎo)致土地增值稅以“核定”為主的局面，后來，基層稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)這個問題，進行了自查自糾，一定程度上扭轉(zhuǎn)了“以核

8、定為主、一核了之、求快圖省”的局面。圖1：四大環(huán)節(jié)入庫數(shù)占土地增值稅總收入的比重圖 （四）土地增值稅稽查環(huán)節(jié)查補稅款從2007年3.8萬元上升到2010年的45.23萬元，占當(dāng)年土地增值稅總收入的比例從2007年的2%上升到2010年的9%，上升了7個百分點。2007-2010年共查補入庫59.16萬元，占征收土地增值稅總額994.27萬元的6%。數(shù)字說明，稽查查補入庫稅收逐年增長，占土地增值稅總收入比例呈上升的趨勢，但占土地增值稅總收入絕對數(shù)少。主要原因是由于基層稅務(wù)機關(guān)在管理環(huán)節(jié)沒有嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策，稽查環(huán)節(jié)取證難度大，定性難，處理難，一旦定性處理，納稅人將所有的責(zé)任推向稅務(wù)機關(guān)，稽查部門

9、陷入“進退兩難”的尷尬局面。圖2：20072010年房地產(chǎn)四大環(huán)節(jié)土地增值稅入庫數(shù)據(jù)調(diào)查表二、房地產(chǎn)土地增值稅征管工作中存在問題的原因分析（一）在推行征管模式過程中理解產(chǎn)生偏差 1997年國家稅務(wù)總推行“以納稅申報和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點稽查”的征管模式，各級稅務(wù)機關(guān)在運行此模式的過程中，在理解上產(chǎn)生偏差，誤認為基層稅務(wù)機關(guān)工作重點是征收，對稅源控管認識不高，普遍停留在以收入計劃來管理稅源的老傳統(tǒng)、老觀念上，存在著“重收入、輕稅源，重任務(wù)征收、輕稅源管理”的現(xiàn)象，從而造成對稅源監(jiān)控管理偏松，力度較小的問題。主要表現(xiàn)在：一些基層稅務(wù)機關(guān)稅收管理只限于催繳催報、資格認定

10、、減免稅審批工作的資料收集，沒有完全履行管理職能，過分依靠稽查部門把關(guān)。2003年，國家稅務(wù)總局針對稅收征管工作中存在的問題，形成了“以申報納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點稽查，強化管理”的34字征管模式。但由于形成了習(xí)慣，沒有及糾正過來，“強化管理”4字沒有得到真正的落實。這在土地增值稅的管理上表現(xiàn)為：基層稅務(wù)機關(guān)沒有嚴(yán)格執(zhí)行文件，沒有完全履行管理職能，完全依靠納稅人自行申報，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)前期了解不多,稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)空缺,對符合清算條件的也不采取管理措施，清算工作幾乎癱瘓，少數(shù)基層稅務(wù)機關(guān)甚至圖簡單省事不顧核定征收條件，采取“核定為主，一核了之”的辦法，土地

11、增值稅的日常稅收征管一直處于“真空地帶”。到了稽查環(huán)節(jié)，又無能為力，而納稅人針對管理者的管理態(tài)度，大肆采用多種手段逃避繳納稅款，導(dǎo)致稅收大量流失。由此可見，房地產(chǎn)土地增值稅征管存在上述問題的重要原因之一是基層稅務(wù)機關(guān)對征管模式理解產(chǎn)生偏差，沒有嚴(yán)格執(zhí)行文件，履行管理職能，導(dǎo)致納稅人逃避繳納稅款現(xiàn)象嚴(yán)重，造成稅款流失。（二）現(xiàn)有管理手段有限，尚未建立有效的稅源監(jiān)控體系現(xiàn)階段，土地增值稅征收大部分采用納稅人自行申報方式，土地增值稅的稅源情況主要依靠納稅人的自覺性、納稅人舉報等等，稅務(wù)部門無法從源頭上加以控制，加之房產(chǎn)局、國土局、城建、國稅等相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位，信息來源不暢，影響土地增值稅征

12、收。在這種情況下，基層地稅機關(guān)很難準(zhǔn)確掌握轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營的準(zhǔn)確數(shù)字，如不進行主動申報或有意逃避繳納稅款，也很難發(fā)現(xiàn)納稅人是否有應(yīng)繳未繳的土地增值稅。因此，管理手段有限，沒有建立有效的稅源監(jiān)控體系是導(dǎo)致納稅人逃避繳納稅款嚴(yán)重的又一重要原因。（三）當(dāng)前基層地稅機關(guān)征管力量綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求房地產(chǎn)開發(fā)具有的經(jīng)營周期長、經(jīng)營方式活、成本項目雜和土地增值稅計算過程復(fù)雜的特點，對房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管要求很高，但隨著一部分稅務(wù)干部退休、離崗?fù)损B(yǎng)，人員進出對比不平衡，按現(xiàn)有崗位設(shè)置，在職人員配置明顯不足。雖然大專以上學(xué)歷達到70%以上，但大部分學(xué)歷是通過黨校、電大函授學(xué)習(xí)取得，專業(yè)

13、以經(jīng)濟管理、行政管理為主。而且稅務(wù)教育培訓(xùn)缺乏有效的考核措施，隊伍年齡結(jié)構(gòu)漸趨老齡化，加之當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在：一是基層稅務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律不熟悉；二是基層稅務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策的了解和掌握相對不足；三是基層稅務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算尤其成本核算知識的掌握較為生疏；四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進一步加劇。（四）土地增值稅在稅收設(shè)置上存在制度性的缺陷筆者認為土地增值稅征管存在清算工作幾乎癱瘓，清算效果不佳，甚至少數(shù)基層地稅機關(guān)圖簡單省事不顧核定征收條件

14、，采取“核定為主，一核了之”辦法進行征管等問題的根本原因是土地增值稅在稅收設(shè)置上存在制度性的缺陷，同時也是納稅人逃避繳納稅款的重要原因。稅種管理的成敗與優(yōu)化的稅收制度是密不可分的。土地增值稅稅制設(shè)計過于繁瑣而且缺乏協(xié)調(diào)性和適用性，導(dǎo)致土地增值稅清算失控。筆者從土地增值稅征稅范圍、稅率、減免稅、加計扣除等稅收要素來分析，揭示現(xiàn)行土地增值稅清算的局限性。1.稅率設(shè)置過高，稅收心理負擔(dān)過重，導(dǎo)致逃避繳納稅款普遍?，F(xiàn)行土地增值稅的稅率分別為30%、40%、50%、60%，是以土地增值額占扣除項目金額的比例來確定適用的稅率，并且還是超額累進稅率。國家將土地增值稅的稅率設(shè)定為高稅率是希望通過高稅率造成高稅

15、負來達到遏制房地產(chǎn)業(yè)的高回報率以此來調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的方向。但是“高稅率”是一把“雙刃劍”，在遏制高額回報率的同時也為納稅人打開了偷漏稅的大門。正如“拉弗曲線”的稅收和國民收入之間的關(guān)系的描述，稅率過高，不一定能獲得高稅收，高稅率不一定是高效率。高稅率可能挫傷投資者的積極性，削弱經(jīng)濟主體的活力導(dǎo)致生產(chǎn)和投資停滯，高稅率也會使納稅人的遵從度降低。在土地增值稅超額累進稅率的勢必會造成高稅負的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)商不擇手段利用一切可以利用的方法來就增大土地增值稅扣除項目，降低土地增值稅的增值額，從而達到偷漏土地增值稅的目的。例如：在銷售過程中通過適當(dāng)降低賬面銷售價格可以減少增值額，適用較低的稅率，以減輕

16、稅負；利用多種非法手段取得賬外收入，保證其高額利潤；虛報建筑業(yè)發(fā)票，以增大成本，“擠掉”增值額，以達到不繳或少繳土地增值稅的目的。這些問題無形中加大土地增值稅的征管難度。2.扣除項目計算復(fù)雜，增大了人為調(diào)節(jié)土地增值額的彈性空間。土地增值稅的計稅依據(jù)是土地的增值額。而土地增值額是轉(zhuǎn)讓收入減去法定扣除項目后的金額?？鄢椖恐饕ǎ喝〉猛恋厥褂脵?quán)的所很支付的金額；開發(fā)土地和新建房基配套設(shè)施的成本（包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)的簡介費用）（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）；開發(fā)土地和新房及配套設(shè)施費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）

17、。三大項法定扣除項目中只有一項扣除項目的金額可以有基本核實的途徑和方法，而另外兩大項扣除項目金額卻沒有核實的渠道。例如：取得土地使用權(quán)所支付的金額可以通過房地產(chǎn)商與土地管理部門簽訂的轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)商向土地管理部門繳納的土地出讓金來進行核實。土地拆遷補償費只能是開發(fā)商與被補償方簽訂補償合同或協(xié)議來確定，房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用只能是由房地產(chǎn)企業(yè)自行提供，稅務(wù)等監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實性卻無法核實。而這三大項在土地增值稅法定扣除項目又占有相當(dāng)高的比重，甚至可以達到土地增值稅法定項目總金額的90%，這就房地產(chǎn)企業(yè)通過各種手段“做高、做大”房地產(chǎn)開出發(fā)成本，人為來調(diào)節(jié)土地增值稅的增值額的

18、高低滋生了土壤。3.普通住宅免稅政策制定不合理成為了房地產(chǎn)企業(yè)偷漏土地增值稅的“溫床”。中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條第一款規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的給予免征土地增值稅。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不能分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。也就是說納稅人在開發(fā)普通住宅的同時又兼做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，要享受普通住宅的減免的前提條例必須要分別能核算增值額。但是在現(xiàn)實中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不分別核算增值額而達到不交或少交土地增值稅的目的。因為普通住宅的銷

19、售價格往往很低，而與普通住宅混合開發(fā)的其他房地產(chǎn)項目的銷售價格是普通住宅的銷售價格的幾倍，如果采用分別核算增值額的方法，雖然普通住宅的增值額不超過扣除項目金額的20%可以享受減免稅，但是與普通住宅混合的非普通住宅項目的增值額就會過高，土地增值稅適用的是超率累進稅率，這樣與普通住宅混合開發(fā)的非普通住宅項目的應(yīng)繳納的土地增值稅就會很高。于是房地產(chǎn)企業(yè)往往為了規(guī)避與普通住宅混合開發(fā)的非普通住宅項目的土地增值稅，采用不分別核算，將普通住宅與非普通住宅的扣除項目混合在一起，稀釋了非普通住宅的增值額，降低了非普通住宅的增值率，形成了享受土地增值稅免稅優(yōu)惠政策的要繳納土地增值稅，而不享受免稅優(yōu)惠的反而不繳納

20、土地增值稅的怪圈。4.房地產(chǎn)開發(fā)項目復(fù)雜多樣，開發(fā)周期長，加大了計算土地增值稅的難度。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般都較長,少則2-3年，多則達5-6年。不少項目還采取分期開發(fā)或滾動開發(fā)的方式,財務(wù)核算較復(fù)雜,而且計算過程繁瑣，核查資料眾多，尤其是有的房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個樓盤時，核對起來費時費力；同時還因基礎(chǔ)資料不全，分不清是哪個清算項目發(fā)生的成本費用時，只能統(tǒng)統(tǒng)歸入其中一個項目，勢必會造成有的清算項目多計稅了，有的清算項目少計稅了，加大了準(zhǔn)確計算土地增值稅的難度。（五）當(dāng)前基層稅務(wù)部門與房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位房地產(chǎn)開發(fā)涉及到一系列的職能部門,如土地管理、房產(chǎn)管理、城市管理、金融

21、監(jiān)管等,但從目前情況來看,相關(guān)部門配合不得力,稅務(wù)部門把關(guān)不嚴(yán)格,稅務(wù)部門管理機制和網(wǎng)絡(luò)不健全,造成對納稅人的事后管理、檢查難度加大。三、加強和改進房地產(chǎn)土地增值稅征管的幾點建議（一）提高基層地稅機關(guān)的執(zhí)行力，切實履行好主管地稅機關(guān)對土地增值稅的監(jiān)管職責(zé)基層地稅機關(guān)的工作地位與性質(zhì)決定了它是三個“具體執(zhí)行者”,即各項稅收法律法規(guī)的具體執(zhí)行者、各種規(guī)章制度的具體執(zhí)行者、各項管理決策的具體執(zhí)行者。稅收工作的各項目標(biāo)能否順利實現(xiàn),取決于基層地稅機關(guān)抓決策落實的能力,即執(zhí)行力。上述基層地稅機關(guān)對稅源監(jiān)控管理偏松，力度較小，不嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅有關(guān)法律法規(guī)及政策，就其實質(zhì)而言，就是執(zhí)行力不強的具體體現(xiàn)。

22、為此，基層地稅機關(guān)應(yīng)根據(jù)其自身的特點，完善監(jiān)督考核體系，加強執(zhí)行力建設(shè)，認真履行稅收管理職責(zé)，確保國家的稅收法律法規(guī)及政策不折不扣地得到落實到位，進而切實強化對土地增值稅的監(jiān)管職責(zé)。（二）對房地產(chǎn)實行專業(yè)化管理，建立健全以現(xiàn)代化技術(shù)手段的土地增值稅稅源監(jiān)控體系，強化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營整個過程的監(jiān)控，防止稅款流失 1.加快信息化建設(shè)，充分發(fā)揮信息化優(yōu)勢，確保各級地稅機關(guān)能及時時掌握土地增值稅收入變動和稅源變動情況 2.在系統(tǒng)中盡量建立本轄區(qū)內(nèi)完整的房產(chǎn)資料庫，進行源泉控制，盡快實現(xiàn)政府各部門（房管、城建、國稅、國土局）資料信息共享制度，定期到房地管理部門采集房產(chǎn)變動數(shù)據(jù)，全面掌握房產(chǎn)變動情況。3.根

23、據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段、八個環(huán)節(jié)、五個行政管理審批過程的特點，各級地稅機關(guān)按照各個階段、環(huán)節(jié)、行政審批過程要求納稅人提供相關(guān)資料，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)進度，實行房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理，進一步建立稅源監(jiān)控體系。 （三）完善現(xiàn)行稅收政策，強化土地增值稅清算管理工作1.盡量取消房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，減少法定扣除項目，降低土地增值稅扣除金額。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)交易管理，加大土地增值稅反避稅力度。建立同類地域、同類開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、費用、銷售價格信息庫，以形成動態(tài)的、分地域的收入、成本、費用等要素指標(biāo)信息庫，作為房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓定價納稅調(diào)整的參照標(biāo)準(zhǔn)。盡快建立完善的房地產(chǎn)平均

24、交易價格定期公布機制，嚴(yán)格普通住宅的認定標(biāo)準(zhǔn)。及時公布房地產(chǎn)建筑安裝成本平均價格，對建安成本明顯偏高的采取按照公允價值核定，保護土地增值稅稅基的完整。3.完善控管手段,提高征管質(zhì)量。從土地增值稅基礎(chǔ)征管上打好清算基礎(chǔ)，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計基礎(chǔ)資料的管理,要求納稅人完整收集土地增值稅扣除項目資料,同時要按照每一套商品房來建立土地增值稅管理檔案,做到開發(fā)一處管理一處,銷售一套登記一套,強化稅源基礎(chǔ)管理工作,進一步提升對土地增值稅的精細化管理水平。4.加強土地增值稅的項目管理。加強部門配合,健全協(xié)稅網(wǎng)絡(luò),從資料收集上為清算打好信息基礎(chǔ).要切實加強同房地產(chǎn)相關(guān)部門的聯(lián)系和溝通,取得多方支持與配合,

25、建立與計委、城建、土地、規(guī)劃、房管、銀行等部門的信息交流機制。按房地產(chǎn)“一體化”管理的要求,定期向計委了解基建計劃審批情況,向城建部門了解施工許可證的辦理和建筑項目竣工驗收情況,向土地部門了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、辦證情況,向規(guī)劃部門了解建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理情況,向房管部門了解房屋預(yù)售證及房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放情況等等,通過以上措施及時掌握開發(fā)情況,對房地產(chǎn)開發(fā)項目從計劃、合同、工程進度、銷售、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等各環(huán)節(jié)進行全面監(jiān)控,以此來實現(xiàn)對土地增值稅的全程監(jiān)控。5.引入中介機構(gòu)，加大對房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的清算力度。充分利用會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)來強化對房地產(chǎn)行業(yè)的清算，確保房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算工作更到位。（四）加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高征納雙方業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅涉及企業(yè)的收入、成本、費用、財務(wù)成果等生產(chǎn)經(jīng)營各方面，業(yè)務(wù)處理涉及稅收政策、會計制度、財務(wù)管理等相關(guān)法律、制度、政策，文件多而散，并且較難掌握，基層地稅征管部門要高度重視對房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，有針對性地開展房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策及相關(guān)財務(wù)核算知識的專項學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)業(yè)的所有項目