商鋪招商方案改

1、v1.0可編輯可修改朋鷹紫城住宅底商招商方案一、項目簡介漢中？朋鷹紫城-由重慶朋鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，漢中分公司 開發(fā)，項目位于東一環(huán)路和供電大道交匯處， 處于政府規(guī)劃的紫柏路 南側(cè)，項目東側(cè)是規(guī)劃中的陜南植物園公園，北鄰建昌卡斯迪亞、和 諧家園，城市公交3路、9路車乘靠站點徒步可達(dá)，西接成熟的前進(jìn) 路片區(qū)。處于江北中心城區(qū)規(guī)劃的城東新區(qū)：依托老城區(qū)向東擴(kuò)展， 連接鋪鎮(zhèn)至柳林機(jī)場，形成以商貿(mào)、居住、購物、休閑功能一體，輻 射周邊約平方公里的現(xiàn)代化城市新區(qū)。隨著 2017年即將開通的西成 高鐵，高速客運站新建東移，配套公建的學(xué)校、公園、醫(yī)療、商業(yè)等 設(shè)施日趨完善。朋鷹紫城二期規(guī)劃建設(shè)的花園洋房更

2、是錦上添花，優(yōu)越的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿?，將成為廣大商戶實現(xiàn)投資收益的理 想之地。項目總占地約200余畝，規(guī)劃總建筑面積40余萬方，地下車位 10余萬方，商業(yè)體量5萬余方。二、項目市場分析1、項目周邊區(qū)位分析：詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源， 朋鷹紫城、卡斯迪亞是 以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定人群購房居住，康居家園、和諧家園以社會工薪階層居住 人群為主，入住率平均已超過 80%以上，現(xiàn)居住人口近2萬人，隨 著幾個樓盤的交房，今后片區(qū)將達(dá)4萬人的入住，消費群體已固有成 型，消費能力逐年成上升趨勢，周圍商業(yè)氛圍已漸成熟。商鋪的投資 經(jīng)營已具備保值、升值條件。2、區(qū)域商業(yè)狀況分析：相鄰卡斯迪亞商業(yè)統(tǒng)一管理，入住的

3、主力商家有酒店、特色餐廳、 品牌連鎖，金融銀行、大型超市為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為中高端，后期經(jīng)營 狀態(tài)、客流人氣有所下降。和諧家園、康居家園商鋪產(chǎn)權(quán)都是個人持 有，獨自經(jīng)營多為散戶，多數(shù)為餐飲小吃、日用百貨、便利超市、便 民診所、藥店、汽修美容等。相比業(yè)態(tài)雜亂，不顯業(yè)態(tài)檔次，經(jīng)營商 戶狀態(tài)不景氣，客流量少，主要都是大眾偏低消費人群。3 、同類競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)分析:商家租金itf租期遞增優(yōu)惠性質(zhì)產(chǎn)權(quán)狀況卡斯迪亞一樓內(nèi)外街底商40-100元一樓30-35元三樓25元3年，根據(jù)商戶投資狀況，可靈活調(diào)整根據(jù)商戶投資，8%左右，非逐年視情況定3-12個月，特殊客戶投資較大的，需要申請報公司決定租售公司東方明珠東邊臨

4、街底商40-50 元南底商50-60兀西邊底商70元靈活靈活不詳出售個人和諧家園門店40-50元不詳不詳不詳出售個人康居家園門店30-40元不詳不詳不詳出售個人4、本項目分析：鵬鷹紫城臨街商鋪規(guī)劃建設(shè)初期，人行道沿至商鋪近30米寬的商業(yè)廣場完全滿足停車、購物、休閑、消費等功能，整體商業(yè)門店環(huán) 東、南、北三面分別臨紫柏路、龍亭大道和前進(jìn)東路，此有利條件完 勝一街之隔的卡斯迪亞商業(yè)業(yè)街。且原1、2#樓商鋪底商已全部出租， 商戶經(jīng)營狀況良好。同比相鄰和諧家園與康居家園的門店商鋪，我們的商業(yè)布局、硬件配置相比更顯優(yōu)勢。環(huán)繞周圍以北的卡斯迪亞、和 諧家園、康居家園，以南是豐輝地產(chǎn)的龍亭園，蓮湖地產(chǎn)的蓮湖

5、花 溪時光等地產(chǎn)項目即將開盤面市， 常住人口輻射更加密集，會帶動項 目周邊人氣及消費群體。三、商業(yè)規(guī)劃商鋪功能定位為滿足周邊社區(qū)的生活配套服務(wù)的同時打造多元化商業(yè)，更大化地發(fā)揮商鋪的潛力。具體規(guī)劃如下：1、超市、大型休閑會所及主力店適合上下分層、同層分區(qū)經(jīng)營形態(tài)、特色餐飲及社區(qū)配套業(yè)態(tài)適合臨街一樓商鋪；2、迎合市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局規(guī)劃應(yīng)為招商服務(wù)為宗旨，最終格局取決于招商的結(jié)果；3、合理有效使用空間的原則，先做到合理的空間分割，經(jīng)營的合理性選擇;4、考慮經(jīng)濟(jì)效益原則，為了把商鋪的人氣運作起來，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；5、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同

6、的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂 休閑可形成互補、互促經(jīng)營，快消品和日用百貨可形成互補、互促經(jīng) 營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營；6、大客戶和金融業(yè)客源優(yōu)先原則，大客戶、知名品牌對提升市場 帶動中小商戶的進(jìn)駐，及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶 優(yōu)先考慮；7、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮商戶的愿望和要求， 其目的是充分吸引商戶進(jìn)駐，提高商戶的經(jīng)營激情，促進(jìn)臨街商鋪市 場快速成形。四、業(yè)態(tài)分布3、6號樓商鋪結(jié)合市場情況、所處位置，進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)定位，并編制分樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖；1、在招商實施過程中應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃業(yè)態(tài)定向?qū)嵤┱猩?，若在招商過程中根據(jù)項目情況需對業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整， 應(yīng)報經(jīng)權(quán)限范

7、圍內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)同意；2、在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位時，應(yīng)充分遵照現(xiàn)有法律、法規(guī)及政府 相關(guān)規(guī)定，如：衛(wèi)生、消防等。3、根據(jù)項目商業(yè)總體檔次定位，確定商戶配比原則，進(jìn)行合理的租戶搭配比例；4、對主力大戶商家，特別是經(jīng)營娛樂業(yè)商家應(yīng)進(jìn)行背景、資信調(diào)查；5、引入商家應(yīng)具備一定的經(jīng)營實力及抗風(fēng)險的能力，能承受市場培育期有可能出現(xiàn)的虧損情況；6、連鎖經(jīng)營商家，應(yīng)對其其他店的經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查，并與其溝通在本項目的運做思路與預(yù)期回報等；7、具備條件的中、高檔項目應(yīng)盡可能限制無品牌、無實力的小 商家進(jìn)駐。8、樓層業(yè)態(tài)為了避免3、6號樓和1、2號樓的業(yè)態(tài)重復(fù)，同時結(jié)合調(diào)研情況，現(xiàn)將現(xiàn)3#、6#樓業(yè)態(tài)規(guī)劃羅列如下：一樓：金融、

8、通信、品牌連鎖、健身會所、特色餐飲、美容養(yǎng)生、汽車美容、藥店診所、果蔬生鮮、五金日化；二樓：棋牌休閑、養(yǎng)生足浴、茶社網(wǎng)吧；三樓：辦公展品、培訓(xùn)教育；獨立商鋪：整體經(jīng)營、酒樓中餐、大型商超9、功能內(nèi)容金融機(jī)構(gòu)、餐飲購物、生活家居、商務(wù)辦公、教育培訓(xùn)、休閑快 消、健身娛樂、便民就醫(yī)服務(wù)等。對于零售業(yè)，我們的要求是中高 檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以特色品牌、休閑快捷為主，主要是 為了實現(xiàn)商鋪購物人群的便利。10、經(jīng)營狀態(tài)：針對朋鷹紫城1、2#婁商鋪已經(jīng)營滿一年時間的狀態(tài)分析，一樓 餐飲商鋪比較集中，洗衣店、嬰童店、裝修店等業(yè)態(tài)搭配不鮮明，沒 有吸引力。建議3#婁商鋪暫不考慮普通餐飲，6#樓商鋪定位

9、多功能型 經(jīng)營，在不影響環(huán)境和住宅的情況下先帶動人氣促進(jìn)銷售。根據(jù)現(xiàn)有1、2#婁商鋪商戶的信息反饋，經(jīng)營狀況不穩(wěn)定，沒有 信心支撐，部分商鋪在對外轉(zhuǎn)租，也受今年市場氣候影響，在這種情 況下對現(xiàn)有商鋪及3、6#婁新商鋪的招商工作有短暫性的阻力。五、租金定位結(jié)合原有商鋪的租金情況，建議朋鷹紫城臨街商鋪3、6#婁維持1、 2#樓商鋪的租金定位。3、6#婁以商鋪的面積、建筑結(jié)構(gòu)適量定價，（詳 見：商鋪租賃價格表）依照目前商鋪招租客戶信息分析，對現(xiàn)有3、6# 的來訪客戶資料梳理，結(jié)合商鋪租賃規(guī)劃狀況，接洽和談判后表示租 金高于期望。對比周邊項目商鋪地理條件和優(yōu)劣勢分析， 我們的商鋪 還是有一定的絕競爭優(yōu)

10、勢，只是眼下市場皮軟，加上客戶的觀望心態(tài) 和投資前景信心不足，我們可以在推廣宣傳上下功夫， 通過渠道宣傳 或炒作，把商鋪的亮點推廣出去，吸引客戶眼球，讓客戶能看到投資 的遠(yuǎn)景，看到我們商鋪的潛力。也是培養(yǎng)人氣、帶動整體商鋪的招商 氛圍。多渠道主動發(fā)掘、儲備重點商源，配合新商鋪發(fā)布招商廣告、 多媒體宣傳；通過商業(yè)推廣活動尋求商源信息；如：餐飲協(xié)會、產(chǎn)品 展會、商品交易會等；通過其他商業(yè)賣場調(diào)查走訪、上門接觸等渠道。六、招租政策1、商業(yè)招商根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、制定相應(yīng)商鋪 招商政策及租金方案（具體方案公司已簽字執(zhí)行）。2、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、

11、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。3、經(jīng)營期商鋪招商政策及租金方案形成后，經(jīng)商業(yè)分管部門負(fù)責(zé)報公司審批。4、公司負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。5、營銷部根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，需嚴(yán)格執(zhí)行。結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)循環(huán)規(guī)律，資金流動方向就是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向， 吸 引資金流動是金融管理的宗旨。我們現(xiàn)在具備成熟的商業(yè)平臺，只是 時間問題，時間恰恰是金融流動發(fā)展的命脈，命脈就是平臺，現(xiàn)在我 們有資源優(yōu)勢吸納金融機(jī)構(gòu)，達(dá)成投資者與我們共贏的效果。七、共同聯(lián)營招商模式作為東道主，本著誠心合作，實現(xiàn)共贏的目標(biāo)，現(xiàn)對早期合作客 戶作出巨大讓利優(yōu)惠空間。對于整體租賃面積在1000m2以上的商戶，前期裝修投資較大，裝 修的定位、檔次需要甲方審核通過，裝修金額達(dá) 100萬元以上，合同 期滿不再續(xù)租的，裝修裝飾不得破壞拆除，無條件歸甲方所有，可以 考慮租金給予適當(dāng)優(yōu)惠，或者延長免租時間。對于特殊且有實力的大商家，公司可以考慮合作、參股的模式聯(lián) 營，具體細(xì)節(jié)或辦法可以根據(jù)實際情況洽談擬定協(xié)議。如：1、雙方可根據(jù)經(jīng)營需要投入的資金進(jìn)行核算、歸屬配置、投資辦法進(jìn)行協(xié)商；2、雙方根據(jù)各自所經(jīng)營的目標(biāo)、風(fēng)險管控、經(jīng)營 （財務(wù)）管理辦 法進(jìn)行協(xié)議商定；3、雙方根據(jù)各自可以投入的資本，進(jìn)行科學(xué)合理、降低成本和風(fēng)險的合作